Земельный участок для обслуживания нежилого здания

Содержание

Об объектах вспомогательного использования , Письмо Росреестра от 13 апреля 2020 года №3215-АБ/20

Земельный участок для обслуживания нежилого здания

В связи с обращениями граждан, юридических лиц, органов государственной власти, органов местного самоуправления, кадастровых инженеров по вопросам, возникающим в связи с созданием объектов вспомогательного использования, их государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на них, Росреестр сообщает.

1. О критериях отнесения объектов к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом ГрК РФ не дает определение понятию “объект вспомогательного использования”, не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относит к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями.

Статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (далее – Закон N 384-ФЗ) установлено, что:

под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно части 10 статьи 4 Закона N 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся:

здания и сооружения временного (сезонного) назначения;

здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения;

здания и сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, в отличие от положений ГрК РФ Закон N 384-ФЗ позволяет относить к числу объектов вспомогательного использования здания и сооружения, но при этом не упоминает строения, конкретизируя цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.

Аналогичный подход к определению статуса объектов вспомогательного использования сложился в судебной практике. Так, например, из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2012 г. N ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2015 г.

N 308-ЭС15-1282, от 10 декабря 2018 г. N 306-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2019 г.

N 306-ЭС18-24283 в рамках спора о том, относится ли объект к числу вспомогательных или нет, был сделан вывод о том, что, поскольку заключением судебной экспертизы установлено, что спорная постройка относится к объектам повышенного уровня ответственности в связи с наличием грузоподъемного механизма – кран-балки, не относится к объектам вспомогательного использования, не связана со строительством расположенных на земельном участке нежилых зданий гаражей и линейного сооружения, для ее строительства предприниматель должен был получить разрешение на строительство.

Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87, предусмотрено, что:

раздел 2 “Схема планировочной организации земельного участка” должен содержать в текстовой части в том числе зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (в том числе основного и вспомогательного назначения) объектов капитального строительства для объектов производственного назначения (подпункт “з” пункта 12);

раздел 6 “Проект организации строительства” должен содержать в графической части в том числе календарный план строительства, включая подготовительный период (сроки и последовательность строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений, выделение этапов строительства) (подпункт “х” пункта 23);

раздел 5 “Проект организации строительства” должен содержать в текстовой части в том числе перечень специальных вспомогательных сооружений, стендов, установок, приспособлений и устройств, требующих разработки рабочих чертежей для их строительства (при необходимости) (подпункт “е” пункта 38).

Таким образом, создание зданий и сооружений вспомогательного использования может (должно) предусматриваться в проектной документации объектов капитального строительства.

В ряде случаев для решения конкретных задач определяется перечень строений и сооружений вспомогательного использования, например, как это сделано в пункте 2 Требований к строениям и сооружениям временного назначения и (или) вспомогательного использования для подготовки и проведения чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2015 г. N 1175 (далее – Требования N 1175).

Пунктом 3 Требований N 1175 установлено, что размещение строений и сооружений временного назначения и (или) вспомогательного использования внутри и на территории объектов капитального строительства определяется проектной документацией.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/564672728

Как оформить землю под эксплуатацию здания в Москве?

Земельный участок для обслуживания нежилого здания

Заказчик является собственником здания, который расположен на земельном участке, арендуемом у Департамента городского имущества г. Москвы.

Есть задача реконструировать здание с увеличением площади или построить на его месте новый объект. А для этого – внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы.

Как это сделать, и на какие предельные параметры строительства стоит рассчитывать?

Как продлить договор аренды? Какая арендная палата будет взиматься при строительстве? Что выгоднее – перезаключить договор аренды или приобрести земельный участок в собственность? Что делать, если здание потребуют снести как объект самовольного строительства?

Исходные данные

Заказчику на праве собственности принадлежит нежилое здание _________ площадью _____ кв. м, расположенное по адресу: _______ (далее – «Объект»). В соответствии с данными кадастрового паспорта, данными технического паспорта Объект возведен в 1986 г.

Объект размещен на земельном участке кад. № ________ площадью ______ кв. м по адресу: __________ (далее – «Земельный участок»). Вид разрешенного использования Земельного участка – «для эксплуатации некапитального сооружения под магазин и склад (движимое имущество)» (далее также – «ВРИ»).

В отношении указанного Земельного участка между Заказчиком и ДЗР г. Москвы (правопредшественник ДГИ г. Москвы) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка (далее – «Действующий договор аренды») на срок до 06.08.2015 г.

, который в настоящее время продлен на неопределенный срок. В соответствии с п.

1 Действующего договора аренды, цель предоставления Земельного участка (целевое назначение) – «для эксплуатации некапитального сооружения под магазин и склад (движимое имущество)».

Краткие выводы:

  1. Заказчик как собственник здания, расположенного на Земельном участке кад. № ______, вправе претендовать на получение Земельного участка в аренду на 49 лет. Наличие возобновленного на неопределенный срок Действующего договора аренды не препятствует в заключении нового договора.

  2. В настоящий момент имеется противоречие между видом разрешенного использования Земельного участка (с указанием на возможность размещения на нем только некапитальных зданий) и фактическим наличием на участке объекта недвижимости – здания.

    Данное противоречие может явиться причиной для отказа в заключении договора аренды в отношении Земельного участка. Чтобы предупредить возможный отказ и устранить указанное противоречие, целесообразно обратиться в ДГИ г.

    Москвы с заявлением о приведении вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540.

    В результате данной процедуры Земельному участку должен быть установлен вид разрешенного использования, включающий вид с индексом 4.4. «Магазины» (либо более широкий вид 4.0. «Предпринимательство») и вид с индексом 6.9. «Склады».

  3. В настоящий момент границы Земельного участка не установлены в соответствии с законодательством, что может явиться причиной отказа в заключении договора аренды. До обращения за заключением договора аренды необходимо уточнить границы Земельного участка.
  4. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Москвы, Земельный участок расположен в зоне сохраняемого (фактического) землепользования (зоне «Ф»). В связи с этим строительство на Земельном участке будет возможно только после внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы.
  5. При реализации процедуры изменения Правил землепользования и застройки г. Москвы представляется возможным обосновать для Земельного участка следующие параметры разрешенного строительства: площадь возможной застройки – до ____ кв. м, коэффициент плотности застройки – от ____ до _______ тыс. кв. м /га, высотность – ____ – ____ м, максимальный процент застройки – не устанавливается.
  6. Застройка участка может быть осуществлена на праве аренды либо после приобретения Земельного участка в собственность. В первом случае на период строительства Заказчику будет установлена повышенная арендная плата, размер которой будет зависеть от проектируемой плотности застройки участка (поэтажной площади планируемого к строительству объекта), а также от длительности строительства. Во втором случае Заказчик должен будет единовременно заплатить в качестве выкупной стоимости сумму, равную кадастровой стоимости Участка.

Дорожная карта

Порядок действий по заключению договора аренды на Земельный участок.

1. Предварительные этапы.

1.1. Уточнение границ Земельного участка.

a. Подготовка межевого плана.

Заказчик обращается к кадастровому инженеру, который готовит межевой план.

Финансовые затраты: по согласованию с кадастровым инженером, 80 000 – 200 000 руб.

Временные затраты: по согласованию с кадастровым инженером; 15 – 30 дней.

b. Согласование кадастровым инженером местоположения границ участка с ДГИ г. Москвы.

В процессе подготовки межевого плана кадастровый инженер проводит согласование местоположения границ участка с ДГИ г. Москвы.

Финансовые затраты: в рамках затрат на подготовку межевого плана;

Временные затраты: в рамках затрат на подготовку межевого плана.

c. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об уточненных границах участка.

Заказчик направляет заявление об уточнении границ и подготовленный межевой план в Управление Росреестра по г. Москве.

Финансовые затраты: 1 000 руб. госпошлины (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Временные затраты: 10 – 12 рабочих дней (в зависимости от способа обращения).

Ожидаемый результат: уточнение границ Земельного участка в кадастре недвижимости.

В случае отказа Управления Росреестра в уточнении границ Заказчик вправе установить границы в судебном порядке.

1.2. Приведение вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие Классификатору.

Заказчик обращается в ДГИ г. Москвы с заявлением о приведении вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие с Классификатором, утв. Приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г.

Финансовые затраты: отсутствуют.

Временные затраты: 30 календарных дней (15 рабочих дней).

Ожидаемый результат: Земельному участку будет установлен вид разрешенного использования 4.4. «Магазины» (либо 4.0. «Предпринимательство») и 6.9. «Склады».

В случае отказа ДГИ г. Москвы в приведении вида разрешенного использования участка в соответствие Классификатору Заказчик вправе заявить соответствующие требования в судебном порядке.

2. Обращение за заключением договора аренды Земельного участка.

Заказчик обращается в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении договора аренды в отношении Земельного участка.

Финансовые затраты: отсутствуют.

Временные затраты: 22 рабочих дня.

Ожидаемый результат: между Заказчиком и ДГИ г. Москвы заключается договор аренды Земельного участка на срок до 49 лет.

В случае отказа ДГИ г. Москвы предоставлении права аренды Заказчик обращается в суд с требованием о понуждении Департамента к заключению договора аренды.

Порядок действий по изменению Правил землепользования и застройки г. Москвы для получения возможности строительства на Земельном участке.

1. Предварительный этап.

Подготовка пояснительной записки о сути предложения Заказчика об изменении ПЗЗ, ситуационного плана территории, схемы планируемой застройки и направление предложения в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.

Финансовые затраты: по согласованию с лицом, ответственным за подготовку документов;

Временные затраты: по согласованию с лицом, ответственным за подготовку документов.

2. Представление интересов Заказчика в органах, ответственных за принятие решения об изменении ПЗЗ г. Москвы.

По согласованию с Заказчиком представитель проводит консультации с органами власти, ответственными за принятие решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы.

Финансовые затраты: по согласованию с лицом, ответственным за представление интересов;

Временные затраты: нормативно не установлен (включает подготовку проекта изменений в ПЗЗ проектной организацией), около 120 календарных дней.

3. Проведение публичных слушаний.

Окружная комиссия проводит публичные слушания по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Финансовые затраты: по согласованию с лицом, ответственным за представление интересов Заказчика в ходе публичных слушаний;

Временные затраты: нормативно не установлен (около 60 календарных дней).

4. Подготовка Москомархитектурой проекта правового акта Правительства Москвы о внесении изменений ПЗЗ.

Москомархитектура готовит Постановление Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы.

Финансовые затраты: отсутствуют;

Временные затраты: 30 календарных дней.

Ожидаемый результат: внесение в ПЗЗ г. Москвы изменений в части включения в градостроительный регламент участка видов 4.4. «Магазины» (либо 4.0. «Предпринимательство») и 6.9. «Склады», а также установление разрешенных параметров строительства.

Обоснование

1. Общий порядок заключения договора аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости.

В соответствии с п. 9 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ (далее – «ЗК РФ»), в случае, если на земельном участке из государственной или муниципальной собственности расположено здание или сооружение, собственнику такого здания или сооружения земельный участок передается на праве аренды без проведения торгов.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Источник: https://www.2m.ru/analitika/obzor-zakonodatelstva/item/oformit-zemlyu-pod-ekspluataciyu-zdaniya

Земельный участок под коммерческую застройку

Земельный участок для обслуживания нежилого здания
Бесплатная консультация юриста по земельным спорам
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Земельный участок под коммерческую застройку необходим для возведения офисных зданий, торговых центров, магазинов, спорткомплексов и рядя социальных объектов.

Современные мегаполисы располагают огромным количеством бизнес-центров, ресторанов, спортивных сооружений и производственных центров. Все это в совокупности получило название коммерческих объектов. Они находятся на так называемых участках под коммерческую застройку. О том, что это такое и в чем отличие коммерческих участков от обычной земли и пойдет речь в нашей статье.

Что такое участок под коммерческую застройку?

Первое, что следует отметить – термин «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе РФ определения коммерческой земле попросту нет. И тем не менее, термин широко используется в нашей жизни. Например, когда речь идет о территории, подлежащей застройке недвижимостью, эксплуатация которой предполагает извлечение прибыли.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Задать вопрос юристу онлайн бесплатно

02

Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)

03

Оставьте заявку нашему юристу в онлайн чат, он перезвонит вам через 5 минут

Бесплатная консультация юриста по земельным спорам
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Коммерческая недвижимость всегда связана с доходами. Она включает следующие виды объектов:

  1. Офисные здания и бизнес-центры.
  2. Транспортные объекты и АЗС.
  3. Торговые центры и магазины.
  4. Ряд социальных объектов.
  5. Спортивные комплексы.

Отличительной особенностью участков под коммерческую застройку является их пригодность к последующему извлечению прибыли. Именно поэтому такие земли должны соответствовать следующим характеристикам:

  1. Соответствие требованиям жилищного строительства.
  2. Легкость перевода земли из одной категорию в другую (например, сельскохозяйственные земли в промышленные).
  3. Возможность прокладки подъездных путей, дорог и магистралей для снабжения с крупными городами.
  4. Наличие коммуникационных узлов, связи, электрификации, газопровода и иных производственных артерий.

Разумеется, коммерческие земли – это всегда обширные территории с понятным расположением границ. Участок подлежит активной застройке с дальнейшим извлечением прибыли.

Особенности перевода земель под коммерческую застройку

Перевод земель из одной категории в другую зафиксирован в ст. 8 Земельного кодекса РФ. В нашем случае речь идет о переводе земель под промышленные и иные нужды.

Следует отметить, что закон может накладывать ограничение на перевод. Это один из первых проблемных моментов, с которым сталкиваются при коммерческой застройке. Сложности могут возникать не только с государственными органами, но также с Роспотребнадзором, Водоканалом, природоохранными службами и др.

Перевод земель под коммерческую застройку чаще всего затрагивает участки ИЖС. В данном случае предпринимателям нужно договориться с собственниками земель о передаче наделов под строительство коммерческих объектов, например, в городской черте или на подъездах к населенному пункту.

Получение разрешения на коммерческую застройку участка

Перед тем как получить земельный участок на коммерческие нужды, предприниматель подает ходатайство с запросом о целевом назначении земли. Вместе с тем требуется получить разрешение на застройку.

В ходе проведения межевания и других землеустроительных работ нужно удостовериться в том, что застраиваемый участок включает в себя:

  1. Коммуникационные узлы (трансформаторные будки, объекты накопления электроэнергии, контроль за уровнем подачи электричества и т.д.).
  2. Части ливневой канализации для защиты от подтопления территории.
  3. Элементы противопожарной системы (подъездные пути, свободные входы/выходы, земельный участок для хранения огнетушителей).
  4. Площадь для проезда и прохода.

Ко всему прочему, требуется учесть нормы градостроительной документации. В частности, речь идет о наличии свободного места от здания до границы земельного участка.

Как используется участок под коммерческую застройку?

Грамотное использование земли под коммерческую застройку – это основной принцип, на котором базируется коммерческая деятельность. Целевая эксплуатация увеличивает прибыль, тогда как нарушения могут привести к банкротству.

Зачастую участок под коммерческое строительство предоставляется по договору аренды. Субъектами договора выступают арендодатель и предприниматель (коммерческая компания). При заключении соглашения об аренде важно соблюдать сроки строительства. Такие договора позволяют включить пункт о последующем выкупе участка, например, если застройщик планирует расширение территории.

Также нельзя забывать и о налогообложении. Расчет стоимости происходит на основе кадастровой стоимости земли. Причем при переводе участка из сельскохозяйственной категории в промышленную потребуется пересмотреть кадастровую стоимость.

Наконец, использование земельного участка – это бесконечное согласование санитарных, пожарных и экологических норм со специальными инстанциями.

Не все предприниматели имеют в своем штате толковых юристов, что накладывает определенные трудности при оформлении документов.

Важно понимать, что земельный участок не должен простаивать – чем быстрее начнется застройка, тем скорее пойдет прибыль. Консультация земельного юриста крайне необходима!

Помощь юриста

Оценка загородной недвижимости – это важный шаг к успешному завершению покупки земель под коммерческие нужды. Неопытного дельца подстерегают мошенники и перекупщики. Помочь разобраться в непростой ситуации может только квалифицированный юрист по земельным вопросам.

Обращение к эксперту сулит массу преимуществ:

  1. Поиск наиболее оптимального варианта для бизнес-проекта.
  2. Подготовка документов на получение земли, помощь с оформлением перевода участка в другую категорию.
  3. Сопровождение сделки по купле-продаже или аренде земельного участка под застройку.
  4. Оспаривание фиктивных договоров, если земельный участок под строительство имеет нарушения.
  5. Анализ действующего законодательства.
  6. Помощь с получением разрешений на строительство.

Юрист прекрасно знаком с градостроительной документацией. При желании специалист подберет удачный вариант земли под офис, спортивный центр, социальный объект или лабораторное предприятие в районе МКАД и в пределах Московской области.

Петр Романовский, юрист Стаж работы 15 лет, специализация – жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/pod-kommercheskuyu-zastrojku.html

Определение минимального и максимального размера размера земельного участка

Земельный участок для обслуживания нежилого здания

Вопрос необходимой площади земельного участка сложен и разнообразен, попробуем в этой статье максимально просто рассмотреть на конкретных примерах, как определить нормативно-необходимую площадь земельного участка.

В настоящий момент при расчётах площади  земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, эксперты руководствовались  нормами действующего градостроительного кодекса РФ.

Правила включают в себя:

1. Порядок применения Правил и внесения в них изменений, содержащий положения:

– о регулировании землепользования и застройки органами местного

самоуправления (иными уполномоченными органами);

– об изменении видов разрешенного использования земельных участков и

объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

– о подготовке документации по планировке территории;

– о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

– о внесении изменений в настоящие Правила;

– о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

2.  Карту градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также карта (карты) с отображением границ зон с особыми условиями использования территорий, границами территорий объектов культурного наследия.

3. Градостроительные регламенты.

Таким образом, в теории, любое заинтересованное лицо при необходимости определения площади земельного участка обращается к сайту администрации муниципального района (где расположен земельный участок). Далее определяет с помощью  карты территориального зонирования название зоны, затем согласно текстовой части ПЗЗ определяет предельные параметры земельного участка.

Однако на практике, органы местного самоуправления систематически не дорабатывают по части разработки и принятия документов градостроительного зонирования, что приводит к несоответствию документов федеральному законодательству и ненадлежащему информационному обеспечению деятельности в данной сфере.

По данным Генпрокуратуры за 2016 год, в соответствующих правилах повсеместно распространены случаи отсутствия предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства, неурегулированности порядка и сроков градостроительных процедур, наличия незаконных ограничений прав владельцев участков. В этой связи прокуроры понуждают органы местного самоуправления к утверждению таких правил.

Всего по итогам проверок прокурорами выявлено более 17 тыс. нарушений законов в названной сфере, для устранения которых внесено 4,4 тыс.

представлений, возбуждено 122 дела об административных правонарушениях, на незаконные правовые акты принесено свыше 3 тыс. протестов, в суды направлено 213 заявлений.

По инициативе прокуроров к административной и дисциплинарной ответственности уже привлечено более 240 лиц.

Так, 19 субъектов Российской Федерации до сих пор не в полной мере обеспечены правилами землепользования и застройки. Среди них — Республика Дагестан, Алтайский край, Архангельская и Московская области, Ненецкий автономный округ.

Далее, рассмотрим варианты расчета нормативной площади земельного участка при условии отсутствии принятых ПЗЗ, или при отсутствии в правилах соответствующих норм предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства.

При расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта капитального строительства недвижимости по функциональному назначению, будем руководствоваться действующими муниципальными правовыми актами и или (при их отсутствии) действующими строительными, градостроительными, пожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами и иными правилами.

Если вы наткнулись на просторах интерната на данную статью, то наверняка Вам знаком такой документ как СП 30-101-98  «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

Данный документ очень доступно, на конкретных примерах объясняет расчет площади земельного участка по формуле:

S = S x У ,

где S – нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м²;

S – общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м²;

к У – удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности      (таблица приложения А).

Укажем, что данный документ является действующим, однако после  вступления в силу нового Жилищного кодекса, с 1 марта 2005 года понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства  (см. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

 Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является многоквартирный дом, при этом форм управления этим многоквартирным домом (включая земельный участок  под ним) предусмотрено несколько.

Из них наиболее близко общему понятию кондоминиума Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Действующая судебная практика показывает, что использовать данный документ в практическом плане трудно, так как формально термины, используемые в нем (кондоминиум) в настоящие время не используются в действующем законодательстве действующие градостроительные нормы и правила не ссылаются на СП 30-101-98.

Укажем, что расчет площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома в Москве,  как и в принципе все, что касается земли в Москве   тайна доступная не многим.

Для общего сведения укажем, что в Москве существует принятые правила землепользования и застройки, но они по форме и содержанию не соответствуют вообще ни чему (ни законодательству, ни одним другим принятым ПЗЗ), определить на основе Московских ПЗЗ невозможно ничего.

Далее укажем, что в Москве существует практика комплексного расчета площади и границ земельных участков в рамках проведения работ по проектированию межевания квартала.

Подробно автор статьи не будет расписывать, что такое проект межевания, для чего нужен проект, как он разрабатывается, как принимается, с данной информацией вы можете ознакомиться  в Градостроительном кодексе РФ (ст. 43).

Гневные статьи по практике разработке и принятия проекта межевания в Москве вы можете почитать на других информационных ресурсах в интернете, далее сразу перейдем к практической стороне вопроса и попробуем провести расчеты на основе методики утвержденной Москомархитектурой .

Итак, для наглядности воспользоваться ресурсом http://eatlas.mos.ru/. На данном ресурсе присутствуют  утвержденные проекты межевания кварталов. Открываем, для примера, квартал №148 ограниченный Барыковским переулком, улицей Пречистенка, улицей Остоженка, Лопухинским переулком.

Ниже представлен реальный проект межевания квартала и анализируем информацию представленную в нем. Основная информация которая нас интересует в данном документе это перечень нормативных актов на которые ссылаются авторы проекта. 

В перечне нормативных актов указаны:

– Градостроительный кодекс;

Источник: https://www.sud-exp.com/experts/opredelenie-neobhodimoy-ploshchadi-zemelnogo-uchastka

Размер земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости

Земельный участок для обслуживания нежилого здания
Н.Н. Мельников, кандидат юрид. наук

АПР: Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие размер земельного участка, применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды.

В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ).

К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.

Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст.

36 ЗК РФ, во втором — ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.

Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок — 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее (*1).

Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст.

36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.

2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.

В другом деле (*2) собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м.

Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 7 ст.

36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.

Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03).

Источник: https://www.garant.ru/article/6656/

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Земельный участок для обслуживания нежилого здания

СТ 39.20 ЗК РФ

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

2.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 – 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 – 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11.

В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется.

В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка.

Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Источник: http://ZemKod.ru/glava-5-1/st-39-20-zk-rf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.