Застройщик не регистрирует право собственности

О необходимости регистрации права собственности на объекты долевого строительства

Застройщик не регистрирует право собственности

Помощь в признании права собственности

16 000 рублей

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения.

ПОДРОБНЕЕ

Регистрация и признание права собственности на объекты долевого строительства

Получив заветные ключи от квартиры в новостройке, дольщик может и не стать ее хозяином в силу преград, препятствующих регистрации права собственности.

Если право собственности не зарегистрировано, то дольщик не является полноценным владельцем квартиры (машиноместа, кладовки) и не может распоряжаться ими в полной мере.

Обязанность зарегистрировать право собственности возложена на участника долевого строительства. Основания для регистрации и ее порядок определяются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Государственная регистрация является не просто доказательством существования права, а юридическим фактом, порождающим право.

Положениями п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса определен один из важнейших принципов  регистрационного права – принцип внесения. Он означает, что права, объявленные законом подлежащими государственной регистрации, возникают с момента регистрации. Это, в свою очередь, означает, что если есть регистрация, есть и права, а если регистрации нет, то нет и прав.

При регистрации права собственности дольщики могут столкнуться с проблемами: получить отказ в регистрации, либо не иметь возможности обратиться за регистрацией в силу отсутствия оснований для нее.

Если в регистрации права собственности в обычном, т.е.установленном законом порядке дольщику отказано, либо отсутствуют основания для регистрации (например, нет передаточного акта), то признание права собственности производится в судебном порядке. При этом основанием для регистрации права собственности является решение (определение) суда.

Дела о признании права собственности на объекты долевого строительства рассматриваются как судами общей юрисдикции, так и арбитражными – в случае, если застройщик признан банкротом, и объектом строительства является квартира. 

Признать право собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика нельзя даже в арбитражном суде. Эти помещения попадают в конкурсную массу и реализуются для погашения долгов застройщика.

В каких случаях регистрация права собственности в Росреестре невозможна

У дольщика отсутствует возможность зарегистрировать право собственности в Росреестре  в законном порядке, если:

1. застройщик не признан банкротом, объектами строительства являются как жилые, так и нежилые помещения, и:

  • многоквартирный дом, в котором расположена квартира или иной объект долевого строительства, после ввода в эксплуатацию не поставлен на кадастровый учет. Если ранее обязанность сделать это была возложена на застройщика, то в настоящее время – на орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • ДДУ не был подписан и зарегистрирован, а вместо него заключен предварительный договор, либо использовалась так называемая вексельная схема. В таком случае после ввода в эксплуатацию объект передается по акту передачи во временное пользование, либо оформляется ордер на вселение. Формально объект числится на балансе застройщика, а дольщик лишь временно им пользуется. Регистрация права собственности в установленном законом порядке невозможна, т.к. отсутствуют основания для регистрации (ДДУ и передаточный акт);
  • объект по какой либо причине не передан по передаточному акту (подписанному обеими сторонами, либо застройщиком – в одностороннем порядке при неисполнении дольщиком своих обязательств по приемке в соответствии с ДДУ). Застройщики часто нарушают сроки сдачи дома и обязывают дольщиков подписывать акты задним числом, а также  не отдают ключи и не подписывают передаточный акт, незаконно требуя от дольщика оплату за ЖКХ авансом, заключения договора страхования и отказывая в составлении акта об обнаружении недоделок в ходе осмотра. Причины, по которым не составляется передаточный акт, могут быть самыми разными;

2. застройщик признан банкротом, объектом строительства является квартира, машино-место или кладовка, и:

  • объект долевого строительства передан по передаточному акту до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, но право собственности по какой либо причине зарегистрировано не было;
  • квартира не передана по передаточному акту, но право собственности на треть жилых помещений в доме зарегистрировано в законном порядке или признано судом;
  • объект долевого строительства передан не по передаточному акту,  а иному документу, например, по аку предачи во временное пользование, и ДДУ подписан не был (т.е. к банкротству прибавляется еще и отсутствие оснований для регистрации права собственности), но дольщик проживает в ней и оплачивает ЖКУ.

Многие застройщики при заключении ДДУ фактически навязывают дополнительную услугу по регистрации права собственности, заключая с дольщиками договоры возмездного оказания услуг или включая соответствующие пункты в ДДУ,.

Исполнение обязательств по регистрации права собственности застройщиком или его агентом откладывается, затягивается, в договорах часто четко не указаны сроки.

При этом участнику строительства выдается лишь один экземпляр(подлинник) передаточного акта вместо двух, необходимых для регистрации права в Росреестре.

Решить проблему можно, расторгнув в одностороннем порядке этот договор, потребовав вернуть второй экземпляр передаточного акта и ранее выданную доверенность, и самостоятельно занявшись оформлением права собственности в Росреестре без обращения в суд. Конечно же, при условии, что других оснований для приостановления или отказа в регистрации нет.

Последствия отсутствия зарегистрированного права собственности

Если право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано, и застройщик признан банкротом, то нежилые (всегда) и жилые (в некоторых случаях) помещения могут быть включены в конкурсную массу и уйти с молотка.

При отсутствии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости распоряжаться им в полной мере нельзя.

Вы не сможете его:

  • оставить в наследство детям или другим родственникам;
  • продать;
  • подарить;
  • сдать в аренду или наём.

Вы теряете деньги за счет:

  • повышенной ставки по ипотечному кредиту;
  • НДФЛ при продаже объекта недвижимости, уплата которого зависит от срока владения. С 2016 года срок увеличен до 5-ти лет и исчисляется с момента государственной регистрации права собственности.

Вы и ваши родственники не смогут по месту жительства:

  • зарегистрироваться;
  • оформить детей в образовательные и дошкольные учреждения;
  • получить медицинскую помощь;
  • оформить социальные льготы, пенсии и т.д.

Вы будете платить больше за ЖКУ и не сможете:

  • участвовать в общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома;
  • влиять на итоги ания по вопросам капремонта, распоряжения общедомовым имуществом, установления платы за дополнительные услуги, которые может навязать управляющая компания.

Если недвижимости будет нанесен ущерб, например, в результате залива, то вы формально не сможете требовать возмещения убытков, поскольку право заявлять требования о возмещении убытков имеется только у собственника имущества. Проблему можно решить в судебном порядке, но потратив время и деньги.

Источник: http://ddu-jurists.club/registraciya-prava-sobstvennosti-novostrojka.html

Регистрация права собственности в новостройке 2020 г. — Юридическая компания Силкин и Партнеры

Застройщик не регистрирует право собственности

В настоящее время из-за несовершенства законодательства нередки случаи, когда дом сдается без кадастрового учета квартир и помещений в нем. При такой ситуации дольщики сталкиваются с невозможностью оформить квартиру в собственность до тех пор, пока она не будет поставлена на кадастровый учет.

1. Получить постоянную регистрацию в квартире;2. Заказать обмеры БТИ в случае несогласия с обмером Застройщика;3. Участвовать в создании ТСЖ;4. Получить налоговый вычет;5.

Использовать материнский капитал  (если сроки передачи квартиры пропущены, ДЖП требуют свидетельство о праве собственности, в остальных случаях это не нужно);

6. Получить абсолютную защиту своего права на квартиру в случае банкротства застройщика.

  (При неоформленном праве собственности свои интересы защитить можно, но потребуется вовремя заявить свои требования в ходе дела о банкростве, которое будет рассматривать Арбитражный суд).

Вот и получается, что для того, чтобы зарегистрировать свои права на квартиру, дольщик вынужден либо ждать пока застройщик поставит дом и все помещения в нем на учет (это занимает от 6 месяцев до 3 лет), либо может попробовать поставить свою квартиру на кадастровый учет отдельно от дома (никаких негативных последствий это не влечет). Рассмотрим последнюю процедуру более подробно:

1.Для начала проверим как обстоят дела с кадастровым учетом.

Как узнать, стоит ли объект недвижимости на кадастровом учете?

Для этого заходите на сайт Росреестра. Ставите галочку: «Искать по адресу»,  вводите адрес в соответствующие строки и нажимаете «Найти».

Если искомый адрес найден, то вы видите следующую картинку:

Это и есть кадастровый номер вашего объекта недвижимости, это означает, что квартира стоит на кадастровом учете.

Если же вы не увидели информацию по своей квартире или дому, то переходим к следующей стадии.

2. Ставим квартиру в своей новостройке на кадастровый учет отдельно от кондоминиума и регистрируем право собственности.

С 02 января 2017 года вступили в силу изменения к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, которые кардинальным образом поменяли порядок получения права собственности на квартиры в новостройках.

Если описать все изменения в двух словах, то Единый государственных реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (он же ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) прекратили свое существование, а данные, хранящиеся в них, были перенесены в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Также Кадастровая палата прекратила свое существование как отдельное ведомство и влилось в состав Росреестра.

Благая идея, состоящая в том, что все данные по недвижимости (данные кадастрового учета и данные о собственности) должны храниться в одном месте (ЕГРН), а учетом и регистрацией будет заниматься только одно ведомство (Росреестр), вылилась в катастрофу. Несмотря на то, что на подготовку всех описанных выше действий у чиновников было более 2 лет, к 02.01.2017 сложилась ситуация, когда федеральный закон есть и действует, а технической возможности выполнять его требования — нет.

Основным новшеством, применимым к квартирам в новостройках, стало то, что кадастровый учет квартиры теперь выполняется одновременно с регистрацией права собственности на нее.

Для регистрации права собственности на квартиру и постановки ее на кадастровый учет в 2019 г. дольщику необходимо сдать пакет документов в местный  МФЦ.

Список документов для получения права собственности на квартиру в новом доме в 2020 г (МФЦ):

1. Договор долевого участия – Оригинал  (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + оригинал Договора уступки  (если вы покупали через уступку от Юридического лица или от другого дольщика).

2. Акт приема-передачи квартиры – 2 оригинала (минимум, если количество дольщиков больше одного, то нужно приложить ещё по одному экземпляру акта за каждого «дополнительного» дольщика).

3.  Квитанция об уплате госпошлины, в настоящий момент это 2000 руб.

4. Закладная из банка — 2 оригинала, либо 1 оригинал + 1 копия  (Для оформления права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке, оформляется в банке, выдавшем кредит, на основании отчета по оценке квартиры , выполненный аккредитованной вашим банком оценочной компанией).

5. Справка из банка о погашении ипотеки (необходима в том случае, если вы уже погасили ипотеку, но не регистрировали погашение).

6.  Доверенность, если вы представляете интересы дольщика.

7. Свидетельство о браке (если дольщики — супруги и квартира покупалась в общую совместную собственность).

8.  Диск с техническим планом.

Все перечисленные документы, кроме последнего, нужны для регистрации права собственности. Постановка же на кадастровый учет осуществляется на основании технического плана квартиры, записанного на диск и  полученного из организации, осуществляющей техническую инвентаризацию. Это может быть как районное БТИ, так и частная компания, имеющая своих кадастровых инженеров.

Для оформления техплана потребуется получить от застройщика копии документации на дом:

  1. Разрешения на ввод в эксплуатацию
  2. Проекта стадии «П» (Раздел архитектурные решения)
  3. Постановления о присвоении адресу дому.

Список документов, которые нужно предоставить кадастровому инженеру для получения технического плана:

1) Копия общегражданского паспорта;

2) Договор долевого участия – копия  (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + копия Договора уступки  (если вы покупали через уступку от юридического лица или от другого дольщика;

3) Копия акта приема-передачи квартиры;

4) Документация на дом (Список, размещенный выше)

Технический план представляет собой диск с записанными на него файлами с электронной подписью инженера, выполнившего работу.

Технический план квартиры на диске выглядит так:

После сдачи полного комплекта документов, через 2-3 недели в МФЦ придет ответ от Росреестра.

Тут, соответственно, возможны 2 варианта:

  1. Вам приходит выписка из ЕГРН и Правоустанавливающие документы (регистрация и постановка на кадастровый учет прошли успешно).
  2. Вам приходит приостановка, либо отказ.

Последний вариант типичен для Москвы. Здесь постановка на кадастровый учет квартиры отдельно от дома всегда была большой проблемой и дольщики, пытающиеся проделать эту процедуру, всегда встречались с мощнейшим противодействием чиновников по поводу и без повода. Однако, причины приостановок и отказов обычно довольно надуманные и без особых проблем обжалуются в административном порядке.

Тем не менее, данный способ в разы быстрее и, главное, дешевле судебного признания права собственности.

Соавтор статьи Симон Амиранович Чалигава.

Источник: https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/2271/

Почему застройщик сам не регистрирует мое право собственности?

Застройщик не регистрирует право собственности

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/chasto-zadavaemye-voprosy/nedvizhimost-dolevoe-sroitelstvo-sobstvennost-cherez-sud/sobstvennost-cherez-sud-8/

Ставить новостройку на учет должны органы власти

Застройщик не регистрирует право собственности

Исходные данные: куплена квартира в новостройке на этапе строительства. Дом достроен и введен в эксплуатацию. Получены акты приема-передачи квартиры.

Проблема: застройщик не ставит дом на кадастровый учет — соответственно, дольщики не могут получить право собственности. Рычагов воздействия на застройщика практически нет, перспективы постановки дома на кадастровый учет очень туманны.

Вопрос: можно ли в данной ситуации получить право собственности в судебном порядке? Есть ли какие-то альтернативные пути, чтобы решить проблему минуя застройщика?

Заранее большое спасибо за обратную связь.

С уважением,
Михаил

С 1 января 2017 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика.

Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.

Поэтому требовать постановки дома на кадастровый учет нужно вовсе не у застройщика, а у органов власти.

Делать это можно разными способами.

Начните с письма. Напишите письмо на имя того чиновника, который подписал разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В письме укажите всю свою контактную информацию: ФИО, телефон для связи, почту.

Объясните ситуацию своими словами, укажите адрес проблемного дома и номер свидетельства на ввод в эксплуатацию, сошлитесь на пункт 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по которому именно адресат вашего письма должен заниматься постановкой дома на кадастровый учет.

Потребуйте незамедлительно поставить дом на кадастровый учет. Укажите, что за бездействие по пункту 4 этой же статьи закона предусмотрена ответственность.

Письмо отнесите лично в канцелярию: там вы получите входящий номер и подпись ответственного лица. Еще можно отправить заказным ценным письмом с описью вложения.

Если чиновники напишут вам, что не могут подать заявление об учете дома, потому что не хватает документов — например, технического паспорта или межевого плана, — то у вас есть два варианта дальнейших действий.

Можно пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушение закона при вводе дома в эксплуатацию. Заодно можно пожаловаться и на застройщика, если он не представил нужные документы, но это только если его фирма еще жива и не ликвидирована.

Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к чиновникам, только дополнительно в жалобе с описанием ситуации рекомендую указать, что к чиновникам вы уже обращались. Напишите входящий номер вашего обращения и приложите копию письма.

Добавьте, что произошло с прошлым обращением: что ответа вы так и не получили или что никаких действий чиновники не предпринимали.

В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования» — это официальная формулировка для такой жалобы.

Срок ответа на запрос в прокуратуру — также 30 дней.

Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.

Если каким-то образом получилось, что застройщик дом сдал, нужные документы для постановки на кадастровый учет органам исполнительной власти не предоставил, сам исчез, а чиновники разводят руками, — остается два варианта: самим собрать недостающие документы или добиваться решения вопроса через суд.

Если какого-то документа нет, можно сделать его самостоятельно. Придется собрать жильцов, провести общее собрание, принять решение о подготовке недостающих документов. Скорее всего, нужен или технический паспорт, или межевой план.

Для межевания земельного участка и уточнения границ понадобится заявление одного из собственников. Нужно будет обратиться в специальные организации, занимающиеся межеванием земельных участков. Цены зависят от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 тысяч рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, то это не так много.

Вы можете заказать все эти документы и передать их городским властям для проведения кадастрового учета. Самостоятельно обратиться за проведением кадастрового учета жилого дома вы не сможете, потому что вы еще не получили право собственности.

В теории потом эти расходы можно попробовать взыскать в судебном порядке у органов исполнительной власти, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома без положенных документов. Но практики по этому вопросу пока нет. Если вам удастся такое провернуть, напишите нам.

В судебном порядке требовать поставить квартиру на кадастровый учет — отдельно от дома — нельзя. Суд такое решение вынести не может, потому что решение суда не может подменять собой юридически значимые документы. Для учета квартиры нужны учет дома и технический план. Решение суда технический план не заменит.

Но в суде можно требовать от органов власти исполнения своих обязанностей по постановке дома на учет.

Решение суда зависит от конкретной ситуации: в каком статусе застройщик, по каким причинам власти не ставят дом на учет и так далее.

Чтобы обратиться в суд, понадобится юрист, который на таких делах специализируется. Таких дел мало, в судебной практике я не смог найти ни одного решения по схожей ситуации для новостройки.

Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2017 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.

Для суда, конечно, стоит привлечь профессионального юриста. Для переписки на первой стадии переговоров и для жалобы в прокуратуру можно обойтись собственными силами.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/kto-stavit-dom-na-uchet/

Если договоры с дольщиками не зарегистрированы… — Audit-it.ru

Застройщик не регистрирует право собственности

Журнал “Учет в строительстве” № 12/2009

Кондрашова Л. А., начальник юридического отдела, Аудиторская компания “Аудит-Эскорт”

К отношениям застройщика с дольщиками законодательство предъявляет особые требования, соблюдение которых в одностороннем порядке невозможно. Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве требуется заявление обеих сторон – застройщика и участника. А если дольщик от регистрации уклоняется?

Правомерен ли отказ в приеме документов?

Рассмотрим конкретную ситуацию.

Организация занимается долевым строительством жилья с 2003 года (приобретает ветхое строение, сносит его, заключает договор аренды на землю, получает разрешение на строительство, строит дом, вводит его в эксплуатацию и передает недвижимость дольщикам).

В регистрационной палате организацией был зарегистрирован договор аренды земельного участка, уплачена госпошлина и в договоры долевого участия в строительстве внесен пункт, обязывающий дольщика в десятидневный срок произвести государственную регистрацию договора. Однако ни один дольщик договор не зарегистрировал. При документальной проверке прокуратурой наложен штраф на руководителя за административное правонарушение, который был уплачен. Строительство дома завершено в декабре 2008 года, имеется акт ввода объекта в эксплуатацию от 1 июня 2009 года. В июле 2009 года организация обратилась в регистрационную палату с актами приема-передачи недвижимости дольщикам, но получила отказ в приеме документов (несмотря на имеющийся акт ввода объекта в эксплуатацию). В устной форме от организации потребовали 100-процентной регистрации договоров с дольщиками и дополнительно – подтверждения согласия супруга(и) на регистрацию договора.

Таким образом, дом построен, готов к эксплуатации, но передать права на квартиры дольщикам строительная компания не может. Что делать? Права ли регистрационная палата?

Требование законодательства

Уточним основные моменты, имеющие значение для ответа на поставленные вопросы.

Как следует из приведенной ситуации, организация является застройщиком, осуществляющим строительство жилого дома с привлечением средств физических лиц – дольщиков (строительство объекта было начато в 2003 году и завершено в 2008 году).

Необходимо отметить, что законодательное регулирование деятельности застройщиков, ведущих строительство объектов с использованием привлеченных средств дольщиков, с 2003 года претерпело существенные изменения.

ПРАВИЛА, ДЕЙСТВОВАВШИЕ ДО 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимос- ти…» (далее – закон № 214-ФЗ) был принят 30 декабря 2004 года.

Он устанавливает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно статье 4 закона № 214-ФЗ, такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента регистрации.

Однако указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона № 214-ФЗ (1 апреля 2005 года).

Поэтому если застройщик, начавший строительство в 2003 году, получил разрешение на строительство дома и заключил соответствующие договоры с участниками до 1 апреля 2005 года, то требования о необходимости государственной регистрации указанных договоров к нему не применяются. В этом случае регистрирующий орган не может отказать в государственной регистрации прав собственности дольщиков на созданные объекты недвижимости по мотиву отсутствия зарегистрированных с ними договоров участия в строительстве. Такой отказ можно обжаловать через суд.   

ПРАВИЛА, ДЕЙСТВУЮЩИЕ ПОСЛЕ 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА

В случае если застройщик получил разрешение на строительство и заключил с дольщиками договоры участия в долевом строительстве после того, как закон № 214-ФЗ начал действовать, то указанные договоры необходимо было зарегистрировать. При этом отсутствие регистрации таких договоров не позволяет считать их заключенными.

Но здесь тоже есть свои нюансы. Дело в том, что возлагать обязанность по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве только на одну из сторон договора (в данном случае – на организацию) и требовать исполнения этой обязанности от нее неправомерно.

Поскольку в соответствии с действующим законодательством регистрация данного договора возможна лишь при наличии заявления от обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Так, согласно пунктам 2 и 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ), регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора.

  После того как первый договор был зарегистрирован, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости осуществляется в срок, не превышающий десяти рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов.

Таким образом, обязательным основанием государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является заявление от двух сторон договора – застройщика и участника долевого строительства. А если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). И если участники долевого строительства уклонялись от государственной регистрации договоров, то застройщик был вправе зарегистрировать их в судебном порядке.

Сделать это было необходимо, так как непредставление (после окончания строительства) в регистрирующий орган надлежаще зарегистрированных договоров влечет за собой отказ в регистрации прав собственности участников долевого строительства на созданные объекты недвижимости. И действия регистрирующего органа в этом случае следует признать правомерными. Ведь в данной ситуации отношения, как мы уже сказали, регулируются законом № 214-ФЗ. Статьей 16 этого закона (п. 2, 3) действительно установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, – разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Эти документы (или их копии) застройщик должен передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но той же статьей 16 закона № 214-ФЗ (п. 1) предусмотрено, что право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном не только самим законом № 214-ФЗ, но и законом № 122-ФЗ. А согласно пункту 1 статьи 17 закона № 122-ФЗ, основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поэтому представленных застройщиком документов (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи недвижимости дольщикам) для регистрации недостаточно. 

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В РЕГИСТРАЦИИ

В государственной регистрации прав может быть отказано лишь в определенных случаях, в том числе, если:

– с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;

– представленные документы не соответствуют требованиям законодательства;

– акт органа власти о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;

– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости;

– правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект и др.

Перечень оснований для отказа в регистрации прав приведен в статье 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Помимо этого дополнительным основанием может быть: наличие уже зарегистрированного другого договора на тот же объект долевого строительства либо непредставление договора поручительства, если это предусмотрено договором (п. 3.1 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ).

Как выйти из сложившейся ситуации

Что касается совета регистратора – сначала обратиться за регистрацией договоров участия в долевом строительстве, а уже после этого обращаться за регистрацией прав собственности участников долевого строительства, – то к нему следует отнестись с осторожностью. Объясним почему.

Действительно, если договоры участия в долевом строительстве будут зарегистрированы, то проблемы с регистрацией прав собственности дольщиков будут решены.

Однако мнение отдельного регистратора не всегда совпадает с позицией самого регистрирующего органа, который может отказать в регистрации договоров участия по мотиву их представления после окончания строительства и невозможности установить соответствующие правоотношения.

Из положений статей 2, 17 закона № 122-ФЗ следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить юридическую силу правоустанавливающего документа.

В случаях, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент возникновения соответствующих правовых последствий. То есть только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.

Согласно положениям закона № 214-ФЗ, договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует – объект уже создан и введен в эксплуатацию.

Кроме того, требование о государственной регистрации договора долевого участия предусмотрено названным законом для защиты прав дольщиков именно в период строительства (в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности – до или после ввода объекта в эксплуатацию – заключен договор). Поэтому, имея данные о наличии разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, регистрирующий орган может отказать в регистрации представленных договоров участия в долевом строительстве.   

ОБРАЩЕНИЕ В СУД

В этом случае за защитой своих прав следует обратиться в суд не организации, а участнику долевого строительства, так как невозможность зарегистрировать право собственности на готовые объекты долевого строительства прежде всего нарушает права участников, а не застройщика.

Какой из способов защиты выбрать, решает заявитель (участник долевого строительства). Такое право ему предоставлено статьями 11, 12 Гражданского кодекса РФ.

Например, в суд он может обратиться с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, о признании договора действительным и заключенным, о признании права собственности на объекты долевого строительства. Свобода истца в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права ограничивается в случаях, когда законом для конкретного правоотношения предусмотрен определенный способ защиты, который тогда только и может быть применен. Для данной ситуации конкретных способов защиты не установлено.

Исходя из изложенного, право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда. 

ДРУГИЕ СПОСОБЫ

Иные способы реализации прав, хотя и применятся на практике, не всегда соответствуют действующему законодательству.

Например, отдельные застройщики, учитывая возможные риски отказа в регистрации договоров участия в долевом строительстве, представленных в регистрирующий орган после окончания строительства, заключают с дольщиками и регистрируют иную сделку – договор купли-продажи.

Одновременно составляют с дольщиками соглашение о зачете в счет оплаты такого договора уже внесенной ими на счет застройщика суммы. Однако существуют риски признания такой сделки заинтересованными лицами недействительной, как притворной сделки, которая совершается с целью прикрытия исполненного договора участия в долевом строительстве (ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, для совершения такой сделки купли-продажи необходимо, чтобы застройщик предварительно зарегистрировал построенные объекты на себя. Это повлечет дополнительные расходы (по уплате госпошлины, оформлению документов и т. д.). Следует учесть и то, что операции, связанные со строительством объектов недвижимости по договорам долевого участия, и операции, связанные со строительством объектов недвижимости с целью их последующей продажи, по-разному отражаются в бухгалтерском учете и квалифицируются для целей налогообложения. В связи с чем застройщику придется вносить соответствующие изменения в учет и подавать уточненные налоговые декларации. 

КАК ЗАЩИТИТЬ ИНТЕРЕСЫ ЗАСТРОЙЩИКА?

Возможны и другие ситуации, когда уклонение участников долевого строительства от прохождения регистрации ущемляет права застройщика.

Например, несвоевременная регистрация дольщиками прав на построенный объект недвижимости может препятствовать застройщику (в случае если часть объекта принадлежит ему) свободно распоряжаться своим правом собственности.

Ведь оно в данном случае ограничено – считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства до момента регистрации прав всех без исключения участников.

В таких случаях застройщик вправе обратиться в суд с требованием о понуждении участников долевого строительства осуществить госрегистарцию прав (см. письмо Минэкономразвития России от 1 сентября 2009 г. № Д23-2826).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/196376.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.