Залог при продаже квартиры

Как продать квартиру в залоге: 4 способа

Залог при продаже квартиры
Эксперт — Михаил Садовой, юрисконсульт юридического отдела Credit.Club. Поговорила и записала — Таня Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

1 способ. Досрочно погасить кредит и самостоятельно распоряжаться квартирой

Кому подходит: заёмщикам, у которых большая часть долга погашена и нужно срочно продать квартиру.
Плюсы: не нужно брать согласие кредитора на продажу квартиры.
Минусы: если своих денег не хватает, чтобы закрыть долг, придётся занимать недостающую сумму у близких или брать потребительский кредит.

Когда заёмщику нужно быстро продать квартиру и большая часть долга за неё уже погашена, можно попробовать закрыть кредит досрочно. Если для этого нет нужной суммы, берут новый небольшой заём.

После погашения займа с квартиры снимается обременение. Собственник может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Это самый простой способ продажи залоговой квартиры.

Важно учитывать, что при намерении досрочного погашения кредита нужно заранее предупредить банк или другую кредитную организацию. Чаще всего предупреждают за месяц, но точный срок установлен в кредитном договоре.

Условия. Представим, что есть Алиса. Два года назад она взяла кредит на 2 млн под залог квартиры. Сейчас ей нужно отдать 200 тысяч.
Проблема.

Нужно срочно продать квартиру, так как ей предложили работу в другом городе и планируется переезд.
Решение. Чтобы не тратить время на получение согласия банка, Алиса взяла новый кредит на 200 тысяч и закрыла старую задолженность.

Обременение с квартиры сняли. Алиса быстро нашла покупателей и продала недвижимость.

2 способ. Продать квартиру, чтобы погасить кредит

Кому подходит: заёмщикам, которым срочно нужны деньги, или тем, кто не может дальше вносить ежемесячные платежи по кредиту.
Плюсы: кредит будет закрыт и получится выручить часть денег со сделки.
Минусы: возможно, кредитор откажет в продаже залоговой квартиры.

Когда заёмщику срочно нужны деньги или он не в силах дальше платить по кредиту, можно попробовать продать квартиру с согласия залогодержателя. Тогда заёмщик за счёт вырученных средств погасит долг и оставит часть денег себе.

Чтобы провести такую сделку, следует обратиться к кредитору и согласовать с ним порядок продажи недвижимости в целях погашения кредита. После того, как все условия будут оговорены, можно заниматься поиском тех, кто купит квартиру.

Стоит обратить внимание, что на вырученные деньги сначала закрывается кредит, и только потом — менять собственника жилья.

Поэтому лучше в договоре купли-продажи в рамках условий о цене и порядке оплаты прописать, что часть выкупной цены перейдёт на погашение кредита, а оставшаяся сумма — собственнику квартиры.

Если сумма по кредиту большая, то при заключении сделки нужно разделить вырученные деньги с квартиры на две части — кредитору и продавцу квартиры.

Собственником недвижимости покупатель сможет стать без согласия кредитора только после того, как долг будет погашен и снято обременение с жилья. Также стать собственником квартиры можно и до снятия обременения, если получить согласие кредитора на переход права собственности залогового имущества.

Условия. Допустим, что некий Георгий взял кредит под залог квартиры. За 3 года он закрыл большую часть долга. Осталось выплатить ещё 300 тысяч.
Проблема. Нужно срочно погасить кредит и продать квартиру, так как нужны деньги на поддержание бизнеса.
Решение.

Георгий получает согласие банка на продажу квартиры. Оценивает недвижимости — жильё стоит 6 млн. Находит покупателя, который готов дать аванс в 300 тысяч. В итоге Георгий закрывает долг, снимает обременение с квартиры и продает недвижимость по стандартной схеме. На руках у него остается 5,7 млн.

3 способ. Продать квартиру в залоге вместе с кредитом

Кому подходит: заёмщикам, которым нужны деньги, и тем, кто не может потянуть оставшуюся сумму долга.
Плюсы: можно быстро закрыть кредит и выручить деньги с продажи квартиры.
Минусы: необходимо согласие кредитора на продажу жилья, возможен отказ. Если нужно быстро, квартиру придётся продать с дисконтом в 10−20%.

Собственник залоговой квартиры с согласия кредитора находит покупателя, который готов приобрести жильё в кредит. Фактически происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя. И недвижимость переходит в его собственность.

Минус в том, что кредитору сделка не всегда выгодна. Логика такая: у него появляется новый клиент, который хочет взять на себя обязательства по уже выданному ранее кредиту. Получается, что кредитор будет вынужден проверить нового заёмщика на один и тот же кредит.

Если нынешний заёмщик периодически имеет просрочки, а покупатель выглядит на его фоне более стабильным и надёжным, то банки и другие кредитные организации могут одобрить сделку.

Вторая проблема: не все покупатели хотят связываться с покупкой квартиры на таких условиях. Поэтому часто стоимость квартиры снижается на 10−20%.

Со сделки продавец закроет свой долг и получит сумму в виде разницы между стоимостью квартиры и оставшейся задолженности. А дальше уже покупатель будет самостоятельно платить за кредит бывшего собственника.

Условия. Предположим, что Валерию за кредит нужно выплатить ещё 3 млн. В залоге у него квартира, стоимость которой оценивается в 4,5 млн.
Проблема. Мужчине срочно нужны деньги на лечение. Все заработанные средства он вынужден тратить на лекарства.

Валерий уже пропустил два платежа за кредит.
Решение. Мужчине удаётся получить согласие банка на продажу квартиры и найти покупателя, который готов приобрести недвижимость за 4,35 млн в кредит.

В итоге после продажи квартиры вместе с долгом, Валерий получает 1,35 млн и избавляется от кредита.

4 способ. Увеличить жилплощадь через продажу квартиры в залоге

Кому подходит: заёмщикам, которые хотят продать квартиру в ипотеке для покупки более просторного жилья также через ипотеку.
Плюсы: можно погасить старую ипотеку и внести первоначальный взнос на новую квартиру в ипотеке.
Минусы: нужно получить согласие банка.

Этот вариант подходит тогда, когда у человека в ипотеке уже есть квартира, но он решает её продать и приобрести также в кредит более просторное жильё. Чаще всего кредиторы соглашаются на такую сделку.

Часть вырученных денег с продажи квартиры пойдёт на погашение кредита, а другая — на первоначальный взнос по ипотеке на новую квартиру.

Условия. Представим, что у Виктора в ипотеке двухкомнатная квартира. Платить за неё нужно еще 1,5 года.
Проблема. В семье ожидается пополнение и нужно более просторное жильё.

Решение. С согласия банка он находит покупателя квартиры.Вырученные деньги Виктор вкладывает в первоначальный взнос для оформления ипотеки.

До рождения малыша они успевают отметить новоселье в трёхкомнатной квартире.

  • Продать залоговую квартиру без согласия банка или кредитных организаций нельзя.
  • Собственником жилья в залоге остаётся заёмщик.
  • Самый лёгкий способ продать залоговую квартиру — закрыть кредит досрочно.
  • С согласия банка можно погасить кредит через продажу квартиры в залоге, продать недвижимость в залоге вместе с кредитом, продать квартиру в ипотеке, чтобы купить снова в кредит более просторное жильё.

Брали когда-нибудь кредит под залог недвижимости?

Источник: https://journal.credit.club/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-4-sposoba

Можно ли продать квартиру в залоге и что для этого нужно?

Залог при продаже квартиры

Ситуации, которыми обусловлена необходимость продать квартиру, могут быть разными.

Кто-то больше не в состоянии выплачивать кредит, кто-то переезжает, а кто-то может решить, что приобретенная недвижимость ему совершенно не подходит. Собственно, это не столь важно.

Важно то, что вы всегда можете избавить себя от залоговой квартиры путем ее продажи. Ниже рассказываем о том, как это сделать.

На официальном сайте компании «Винсент Недвижимость» представлен каталог незалоговых квартир в Сочи. Мы предлагаем вам актуальные варианты без обременений. Свяжитесь с нашими сотрудниками, и мы найдем для вас лучший объект, устраивающий по всем аспектам: от цены до вида из окон!

Как продать квартиру в залоге у банка?

Ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге всегда будет положительным. В этой ситуации главное — предусмотреть все шаги и подумать над тем, какой из вариантов продажи для вас будет наиболее приемлемым и выгодным. Взвесьте все здраво и рассчитайте свои возможности, это поможет вам принять действительно верное решение, касающееся схемы продажи.

Назад к содержанию

Досрочное погашение кредита

Этот вариант одновременно самый простой и самый сложный. Алгоритм действий в данной ситуации выглядит следующим образом:

  1. Заемщик полностью выплачивает остаток долга по кредиту;
  2. С квартиры снимается обременение;
  3. Собственник выставляет квартиру на продажу.

Сложность здесь заключается в том, что не у всех есть возможность преждевременно погасить ипотеку и вывести квартиру из-под залога у банка. Если у вас есть дополнительные источники дохода, которые позволяют погасить долг намного быстрее установленного срока — это прекрасно! К слову, не забудьте о том, что вам нужно за месяц уведомить банк о своем намерении досрочного погашения.

Второй вариант досрочного погашения менее распространён, так как несет некоторые риски для покупателя, но тоже имеет место быть. Продавец получает от покупателя сумму денег, эквивалентную оставшемуся долгу, закрывает кредит, снимает обременение и получает оставшуюся сумму.

Назад к содержанию

Продажа квартиры заемщиком

Самая стандартная и распространённая схема того, как продать залоговую квартиру. Первоочередно продавец должен оповестить банк, в котором у него остался действующий ипотечный кредит, о своем решении.

Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что банк, в зависимости от сложившейся ситуации, не всегда может дать положительный ответ.

Однако, практика показывает, что в большинстве случаев проблем никаких не возникает.

Здесь важно учитывать следующие нюансы:

  • При оформлении договора купли-продажи, важно разделить полученную сумму на две части, одна из которых пойдет на погашение долга;
  • Каждая из двух частей определяется в соответствующие банковские ячейки — для банка и для продавца;
  • После того, как банк получает свою часть денег, он передает в Росреестр или МФЦ необходимые для сделки документы, а также снимает обременение с квартиры, выводит ее из-под залога.

Такие сделки абсолютно безопасны и весьма распространены. Риски для обеих сторон сводятся к абсолютному минимуму и даже если сделка сорвется, то покупатель сможет вернуть средства обратно.

Ключевая сложность заключается в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, находящуюся под залогом в банке.

Поэтому, если нужно продать недвижимость максимально быстро, то лучше обращаться к профессионалам своего дела!

Назад к содержанию

Смена заёмщика

Еще один простой способ того, как продать квартиру в залоге у банка. Он актуален для тех случаев, когда у покупателя нет возможности внести всю сумму сразу. Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком долга и стоимостью квартиры и берет на себя права заемщика, продолжая выплачивать долг финансовой организации.

Несмотря на тот факт, что сделки со сменой заемщика достаточно распространены, банк может не дать согласие на ее совершение. В первую очередь, кредитор будет осуществлять проверку нового заемщика и, если он покажется ему неплатежеспособным, то отказа не избежать.

Еще один нюанс заключается в возможном рефинансировании ставки для нового заемщика. Условия с новой процентной ставкой могут быть не всегда выгодными для покупателя квартиры.

Назад к содержанию

Продажа квартиры банком

Если у покупателя нет больше возможности выплачивать ипотеку и покупателя на недвижимость не удается найти на протяжении достаточно длительного периода, то в ситуацию может вмещаться банк и продать квартиру через аукцион. Для этого должен быть соблюден целый ряд условий:

  • Продажа осуществляется только по судебному решению;
  • Сумма задолженности должна быть больше 5% от стоимости жилья;
  • Срок просрочки — не менее трех месяцев.

То есть если вы просрочили платеж на 1 месяц, никто не будет отбирать вашу квартиру и выставлять ее на торги. Вообще на практике продажа квартиры банком — это явление редкое, но существующее. Оно применяется в отношении злостных неплательщиков.

После продажи банк забирает только полагающуюся ему часть средств. Остальные отходят на счет заемщика, но радоваться не стоит. Поскольку для банка главное — продать и вернуть свои деньги, квартира может продаваться по цене существенно ниже рыночной.

Назад к содержанию

Есть ли риски при покупке квартиры в залоге?

В вопросе того, можно ли продать залоговую квартиру, нужно всегда помнить о том, что сделка с недвижимостью под обременением может нести определенные риски для покупателя. Люди, рассматривающие вариант покупки жилья, куда более охотно рассматривают объекты, которые не находятся в залоге. Поэтому, чтобы привлечь покупателей, собственники квартир часто снижают стоимость.

Ключевым риском при покупке квартиры в залоге является ситуация, в которой он до сделки передает продавцу средства для погашения долга. Если продавец окажется недобросовестным, то он может выстроить мошенническую схему, а покупатель, в свою очередь, просто потеряет деньги.

Чтобы этого избежать и сохранить свои средства, рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Грамотный риелтор всегда придет на помощь сторонам и поможет в решении всех спорных ситуаций, объяснит, как действовать так, чтобы не рисковать.

Назад к содержанию

Распространённые ошибки при продаже залоговых квартир

Как мы уже говорили выше, залоговые квартиры пользуются не таким большим спросом, как квартиры без обременений. Чаще всего это продавцы не могут долго продать свою недвижимость из-за следующих причин:

  1. Продажа выше рыночной стоимости с надеждой покрыть кредитные издержки;
  2. Завышение цены и желание получить прибыль;
  3. Сильное занижение цены, вызывающее ряд вопросов.

Каждая сделка с залоговой квартирой должна рассматриваться в индивидуальном порядке. Специалисты рынка недвижимости помогут вам выбрать наиболее оптимальный вариант продажи, оценят стоимость, по которой получится реализовать квартиру за короткий временной промежуток, окажут квалифицированную юридическую поддержку!

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-zaloge-i-chto-dlya-etogo-nuzhno/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.