Залог при покупке квартиры что это

Содержание

Что такое залог, завдаток и аванс при покупке квартиры?

Залог при покупке квартиры что это

Покупка недвижимости – это очень ответственный шаг для любого человека. Продавая квартиру, все участники процесса хотят иметь уверенность в серьезности и осознанности со стороны всех участников сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Именно для этого, практически в каждой сделке на покупку квартиры, делается залог, чтобы иметь ту самую уверенность.

Что такое залог при покупке квартиры?

Залог – это определенная, ранее обговоренная сумма, которая вносится покупателем за определенный промежуток времени до самой сделки.

Залог вносится для того, чтобы дать следующие гарантии участникам процесса:

  • Если залог внесен – продавец обязан убрать объявления о продаже квартиры, предоставляя покупателям гарантию, что квартира действительно продается именно этим покупателям;
  • Покупатель, после внесения залога, дает гарантию, что не будет искать другие варианты, а окончательно определился и выбрал подходящий вариант.

Примечание! То есть, другими словами, залог – это гарантия успешной сделки. Если будущий покупатель внес деньги -можно быть уверенным на 90%, что сделка состоится.

Как оформить договор о залоге?

В первую очередь, между продавцом и покупателем составляется сумма залога. Во многих сделках – сумма формируется от определенного процента всей суммы приобретаемой квартиры. Но правила могут меняться в зависимости от договоренностей сторон процесса.

После определения суммы, составляется залоговый договор. Эта процедура обязательна для того, чтобы все стороны сделки знали, на какие обязательства они идут и какие санкции будут к ним применены в случае несоблюдения договора. Договор составляется в двух экземплярах, один из которых предоставляется покупателю, а другой продавцу.

В соответствии с законодательством, залоговый договор составляется при наличии следующих составляющих в процессе сделки:

  1. На объект недвижимости уже составлена оценка. То есть, определена цена, за которую покупатель приобретает квартиру. Эта оценка может быть составлена риелтором или же, самим продавцом, если он работает без помощи специалистов. Если цена определена – можно переходить к следующему пункту.
  2. Передача залога. Это может быть не только денежная сумма, но и ценная бумага или вклад в банке. Как говорилось ранее, все составляется по соглашению сторон сделки.

Отметим! Как правило, залоговый договор составляется в риэлтерской организации, с которой вы работаете. В случае, если вы проводите сделку без риелторов – вы можете составить такой договор, обратившись в нотариальную контору.

Когда залог может быть возвращен?

При заключении залогового договора, как продавец квартиры, так и покупатель – имеют определенные обязанности. В соответствии с правилами залогового договора, все стороны соглашения должны довести процесс купли-продажи до конца.

Если одна из сторон не соблюдает эти правила, к ним применяются определенные санкции:

  • В случае, если покупатель отказывается от покупки квартиры после заключения залогового договора –он теряет сумму, которая переходит к продавцу в виде моральной компенсации за сорванную сделку.
  • Если продавец отказывается от продажи квартиры после заключения залогового договора – он обязан вернуть сумму залога и уплатить штраф покупателю в размере залога. Как правило, сделки могут срываться по вине продавца, если он не успел подготовить документы, повышение стоимости продаваемого объекта или же, любые другие причины.

Примечание! Так же, бывают залоговые соглашения, в которых возможен возврат залога без каких-либо штрафных санкций. Такие договоры составляются по отдельным причинам, которые заключаются так же, по общему соглашению всех сторон, участвующих в процессе купли-продажи.

Что такое задаток и аванс?

Аванс – это сумма денежных средств, которая вносится покупателем как гарантия своих намерений. Аванс принято рассматривать, как часть суммы, внесенную за будущую квартиру. Именно поэтому, и имеет такое название.

Но в отличие от залога, в случае, если процедура продажи квартиры сорвалась – сумма, которая была внесена покупателем возвращается ему в полном размере без каких-либо штрафов и иных санкций. Бывают случаи, когда аванс не может быть полностью возвращён покупателю, если сделка срывается.

Примечание! Допустим, если продавец потратил аванс на оформление документов, которые требовались для сделки. Обычно, такие моменты принято учитываются в договоре. Но как правило, аванс возвращается покупателю в полном размере, а такие случаи случаются крайне редко.

Задаток – это сумма, которая вносится покупателем с той же целью, что и аванс, и залог. Вносится задаток с помощью договора. В случае, если сделка не состоялась по причине из одной из сторон – выплачивается штраф, сумма которого ровняется сумме задатка. Очень часто путают понятия – задаток и залог. Дело, наверное, в созвучности этих слов.

На самом деле, есть разница между этими терминами. Она заключается в следующем:

  • При несоблюдении требований залогового договора, штрафные санкции применяются только к продавцу, из-за которого сорвался процесс купли-продажи.
  • При задатке, штрафные санкции применяются к обеим сторонам сделки. То есть, если продавец сорвал сделку — он обязан вернуть не только предоставленный ему задаток, но и дополнительную сумму, которая будет ровняться сумме задатка.

Что лучше выбрать — залог, аванс или задаток?

Для того, чтобы определиться какой вариант лучше, необходимо понимать, на какие именно обязательства вы готовы идти. Если вы хотите иметь упрощенную форму договора и не иметь особых обязательств по получению или же выдачи денег – лучше всего, выбрать аванс.

Такой вид передачи денежных средств не несет никаких штрафных санкций и потому, в случае несостоявшейся сделки, никто не потеряет свои деньги.

Если же, вы настроены серьезно и желаете довести до конца процесс купли-продажи – следует выбирать залог или задаток. Ведь в случае несоблюдения каких-то процессов сделки – одна из сторон будет обязана выплатить часть своих денег, как штрафную санкцию.

Если же, вы продавец – настаивайте на залоге. Если по вашим причинам не состоится процедура продажи квартиры – вам придется отдать внесенную вам сумму, но ничего не платить из своих денег. А вот если вы покупатель – лучше требовать именно задаток, потому, как он потребует штраф с обеих сторон, участвовавших в процессе сделки.
Отметим! Процесс купли-продажи квартиры – это очень трудоёмкий и долгий этап. Заключение залогового договора очень важен для данного процесса, потому, что он помогает убедиться в серьезности намерений всех сторон и соблюдении всех этапов совершения сделки. Именно поэтому, практически все сделки проводятся с залогом. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://moyjurist.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/chto-luchshe-vybrat-pri-pokupke-kvartiry-zalog-avans-ili-zadatok.html

Залог квартиры у физлица: как оформить займ юридически правильно

Залог при покупке квартиры что это

Залог – это гарантия или обязательство возврата средств. Применяется чаще всего при кредитовании, и представляет собой, например, объект недвижимости. Если должник не исполняет условия договора при покупке квартиры, то кредитор, если было подписано залоговое соглашение, имеет право продать заложенную недвижимость (к примеру), чтобы вернуть свои средства.

Чем отличается задаток, аванс?

Аванс – платеж перед передачей имущества, исполнением договора. Он в любой момент может быть возвращен обратно, и, по сути, факт его отдачи, не несет какой-либо гарантии, что впоследствии сделка состоится (узнать о том, как составить соглашение об авансе при покупке квартиры, а также посмотреть его образец, можно здесь).

Задаток – вариант предоплаты. Гарантирует, что впоследствии за покупаемый объект обязательно внесут всю оставшуюся плату. Подробно о том, для чего необходим задаток при покупке квартиры и как оформляется передача денег, читайте тут, а о тонкостях составления предварительного ДКП квартиры с задатком, мы рассказывали в этом материале.

Если же сделка «срывается», то задаток чаще всего не возвращается. Подробнее можно посмотреть в ГК РФ статье 380. Как видно, залог в корне отличается от всех вышеприведенных понятий. Его не могут применять в качестве платы за объект недвижимости, он является своеобразной страховкой для кредитора, что тот не потеряет деньги.

Больше о том, что такое аванс, задаток и залог, в чем их отличие и что выгоднее при покупке квартиры, читайте в этой статье.

Виды обеспечения обязательств

Он может быть представлен в двух вариантах:

  1. В виде материальной ценности, стоимость которой, эквивалентна цене покупаемой недвижимости. Например, должник может дать другую свою квартиру или дом, чтобы получить средства у банка. Если же есть дорогая машина, то в некоторых случаях ее примут в качестве залога. Также залогом могут послужить драгоценные камни и ценные бумаги.
  2. В виде конкретной суммы, соизмеримой со стоимостью объекта. По факту же получится, что если дать деньги в качестве залога, то будет просто обмен денег на денег. Заемщик кредитору дает свои, тот отдает сумму займа.

Виды залога

Законодательство описывает пять основных видов залога:

  • ипотека — обеспечение обязательств в виде недвижимого имущества. Это земельные участки, объекты незавершенного строительства, жилье;
  • заклад — движимое имущество, например, автомобиль. Предмет залога до исполнения обязательств может находиться у каждой из сторон. В договоре прописывается ответственность за порчу заклада;
  • товары в обороте. Это может быть готовая продукция, сырье, комплектующие. В соглашении четко определяется вид товара, его родовые признаки, за залогодателем сохраняется право использования и распоряжения имуществом в производственных целях;
  • ценные бумаги. По договору залогодержателю передаются векселя, облигации и проч.;
  • имущественные права.

В нашей нотариальной конторе можно удостоверить договоры с различными типами залога. Перечень необходимых документов, стоимость услуги можно узнать при телефонном обращении.

Какую сумму оставляют при соглашении?

Сумма равная или большая полной установленной стоимости жилья. Точный его размер устанавливает кредитный договор. Иногда он меньше суммы займа.

Важно! Помните, что задаток и залог – абсолютно разные понятия!

Например, задаток всегда меньше общей суммы, которая прописывается в договоре купли-продажи. Залог недвижимости, как уже говорилось, стоимость жилья, предоставляемого в качестве залога, должна быть такой же, как у покупаемой. Именно поэтому до недавнего времени банки предлагали ипотеку только под залог приобретаемой недвижимости.

Сейчас ситуация поменялась, и некоторые кредиторы уже разрешили ипотеку под залог имеющегося жилья. Естественно, что покупатель самостоятельно не может объективно оценить свою квартиру или дом, поэтому банки приглашают специалиста, который экспертно установит точную цену объекта. Его услуги должен будет оплатить заемщик.

Использовать недвижимость в качестве залога может не только ее непосредственный владелец, но и лицо, которое имеет право на хозяйственное ведение, как гласит п.2 статьи 335 ГК РФ.

Иными словами, собственник нежилого помещения должен понимать, что его объект могут отдать в залог юридические лица, но требуется согласие хозяина.

Только после оценки недвижимости возможно предоставление своей квартиры в залог, чтобы купить другую.

Особенности залога при покупке квартиры

В том случае, когда залоговым объектом выступает недвижимое имущество, стороны сделки максимально защищены с правовой точки зрения. Такой залог называется ипотекой и регулируется ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года.

Ипотека – это такой же залог, но при этом залоговое жилье находится в собственности и пользовании должника. При этом он может также распоряжаться имуществом, но это право терпит ограничения. Иными словами, если залогодатель решит продать квартиру, он должен получить разрешение банка.

Федеральным законодательством предусмотрены определенные правила оформления залога. Так, например, одна из основных особенностей в том, что для ипотеки требуется независимая оценка недвижимости. Производить оценочные работы может только специалист, имеющий допуск СРО.

Без проведения оценочных работ банк не одобрит выдачу займа. В некоторых случаях допускается определение стоимости имущества самостоятельно, но это скорее исключение, чем правило. В общем порядке требуется приложить к пакету документов отчет об оценке.

Денежные средства выдаются на основании закладной. Она представляет собой именную ценную бумагу, которая дает право на получение денег после одобрения недвижимости, предоставляемой в залог.

Таблица основных отличий денежных гарантий от имущественных

КритерийЗалог денегЗалог недвижимости
Частота использованияРедкоДовольно часто
Ценность с точки зрения банкаНизкая (поскольку одни денежные знаки просто меняют на другие. Кроме того, невозможно полностью грамотно оценить их стоимость)Высокая
Объект залогаРазличные денежные знаки (иностранная валюта, старинные монеты, имеющие вес на рынке антиквариата)Любые объекты недвижимости

Пошаговая инструкция: как правильно оформить сделку?

Вот каков алгоритм действий:

  1. Выбор банка с наиболее выгодными условиями кредитования или ипотеки.
  2. Подбор недвижимости на покупку, соответствующей критериям банка.
  3. Сбор документов.
  4. Обращение в банк с целью одобрения получения ипотеки и извещения их о том, что будет применяться залог.
  5. Обращение в оценочную аккредитованную компанию для анализа залогового жилья и приобретаемого имущества.
  6. Повторный поход в кредитное учреждение с документами для подписания ипотечного договора.
  7. Заключение страхового договора и ипотечного.

Меры безопасности

Чтобы обезопасить себя от потери залогового жилья, стоит внимательно прочитать условия договора (о них речь пойдет ниже). Нет ли там каких-либо подводных камней, из-за которых банк «со спокойной совестью» сможет аннулировать досрочно договор о займе и продать вашу квартиру, цена которой порой выше самого ипотечного кредита.

На заметку. Не забывайте, отдавая свою недвижимость в залог, вы несете ответственность за ее содержание.

Т.е. если ваши соседи затопили вас, или сожгли, то банк на законных основаниях имеет право потребовать свои деньги назад, ведь залог, который был дан ему, теперь не имеет той первой заявленной ценности.

Важные пункты документа

К существенным условиям относятся:

  • предмет залога;
  • размер займа;
  • срок исполнения обязательств по договору;
  • условия реализации залогового имущества в случае неисполнения обязательств в досудебном судебном порядке.

Если хотя бы один из вышеприведенных пунктов отсутствует, то соглашение о залоге можно будет признать недействительным.

С 01.01.2015 года подробно описывать передаваемый в залог объект недвижимости не обязательно. До этого времени, если таковой пункт отсутствовал, то все соглашение могли признать недействительным.

Кроме того, внимательно посмотрите в договоре, не включил ли банк в оплату не только долговые обязательства, но и неустойки, пени и другие платежи, связанные с расходами на содержание залогового имущества.

Обязательно ли регистрировать или нотариально заверять?

Как говорит п. 1 ст.10 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке», договор залога подлежит государственной регистрации. А п.1 ст.165 ГК РФ разъясняет, что при несоблюдении требования о государственной регистрации такой сделки, последует признание сделки недействительным, а соглашения – ничтожным.

Что касается нотариального заверения, то тут законодатель оставил нам выбор. Договор можно написать либо в простой письменной форме, либо обратиться к нотариусу. И то и другое является юридически верным решением. Обычно банк все же говорит, что необходимо идти к нотариусу. В таком случае, следует уплатить еще и госпошлину за услуги юриста.

Для того чтобы совершить удостоверение, нужны документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Согласие супругов на сделку.
  3. Правоустанавливающие документы на предмет залога.
  4. Экспертное заключение о стоимости объекта.
  5. Проект договора залога.

Правила передачи, содержание расписки

Залогодатель при передаче своего имущества не утрачивает на него права собственности, т.е. он по-прежнему может жить в нем и распоряжаться.

Обратите внимание! Но важно помнить, что, если в результате деятельности хозяина, был нанесен вред объекту недвижимости, то банк вправе потребовать досрочного возврата займа.

Вот правила передачи:

  1. Для того чтобы передать свою недвижимость в залог, собственник обращается в банк.
  2. Из учреждения приходит оценщик, составляет заключение, в котором описывается стоимость объекта.
  3. Затем заключается договор залога, и составляется расписка.
  4. Договор регистрируется и нотариально заверяется. Последнее действие – по желанию.
  5. Процесс передачи имущества в залог завершается.

Как же написать расписку? Составляется она в произвольной форме. Т.е. единого бланка не существует. Указываются такие данные:

  • юридические данные банка, получающего имущество в залог;
  • сведения о залогодателе (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
  • информация об объекте залога – адрес и стоимость;
  • срок окончательного исполнения долговых обязательств;
  • свидетели, в присутствии которых был написан документ (их наличие и присутствие необязательно);
  • дата, подписи.

Образец договора залога недвижимого имущества

После оформления основного договора заема составляется договор залога. Залогодателем не обязательно должен быть заемщик, им вполне может стать другое физическое лицо.

Договор залога недвижимого имущества можно заключить в обычной письменной форме. Оформление у нотариуса необходимо в случае, если обеспечиваемое обязательство требует такого заверения.

Как правильно составляется договор залога:

  • указываем дату и место составления;
  • прописываем ФИО, паспортные данные и адрес регистрации сторон договора (залогодателя и залогодержателя);
  • вносим сведения об основном обязательстве (вид договора, реквизиты, стороны);
  • описывается предмет залога: тип недвижимого имущества, стоимость и характеристики (адрес, технические сведения, правоустанавливающий документ);
  • в следующем разделе прописываются права и обязанности сторон. Здесь нужно указать, у кого остается предмет залога – у залогодателя или же передается залогодержателю. Также нужно отметить, вправе ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли этого согласие залогодержателя и т. д.;
  • указываем, может ли предмет залога быть заменен другим имуществом, нужно ли для этого одобрение заимодателя;
  • отмечаем, в каком объеме залог обеспечивает обязательство;
  • необходимо указать сторону, ответственную за сохранность залога;
  • прописываем ответственность сторон;
  • указываем срок действия договора, а также порядок его изменения или расторжения;
  • определяем дополнительные условия;
  • указываем реквизиты сторон;
  • внизу договора ставятся подписи залогодателя и залогополучателя.

С примером составления договора залога между физическими лицами можно ознакомиться здесь:

.

Источник: https://tbti.ru/dokumenty/zalog-na-nedvizhimost.html

Залог при покупке квартиры в ипотеку. Выгодно или утопия?

Залог при покупке квартиры что это

Как осуществляется покупка. 

Приобретение недвижимости в ипотеку осуществляется не один день и несет в себе несколько различных этапов. 

Сначала лицо обращается к кредитору с документами и справками. Банк рассматривает представленные бумаги, делает запросы и принимает решение, стоит ли выдавать потенциальному заемщику деньги на реализацию ипотеки или у него нет гарантий на точный возврат.  

Если банк одобрил заявку, можно начинать работу с рынком предложений. Подобранная недвижимость должна нравиться не только покупателю, но и кредитору. 

Залог — это  что? 

Одной из форм полного возврата ипотечных средств банку является залог. Этот метод считается правильным для того, чтобы были выполнены все требования предварительно составленных условий.  

О всех нюансах залога прописано в гражданском кодексе и ФЗ “Об ипотеке” №102. 

В законе прописано, что залогом может являться квартира или другое недвижимое имущество. Если покупатель не сможет вернуть заемные денежные средства, то банк вправе продать квартиру любым удобным способом, а вырученные деньги зачислить на ипотечный счет должника. Таким образом заем будет погашен полностью или частично. 

Для чего нужен залог? 

  • Лицо не имеет средств на приобретение новой недвижимости; 
  • У покупателя есть ценное имущество, при реализации которого, банк вернет заемную сумму; 
  • Банк приобретает страховочный вариант возврата своих денег. 

Как оформляется договор. 

Регулируется главой 23 гражданского кодекса и нормой ФЗ “Об ипотеке”. В этих актах указано: 

  • Договор составляется в письменной форме. При необходимости заверяется у нотариуса; 
  • Когда предметом договора выступает недвижимость, после подписания договоров, накладывается государственное обременение в установленные сроки. 

договора о залоге. 

Регламентируется ст. 339 ГК РФ. В договоре должны быть указаны следующие моменты: 

  • Предмет отношения. Какое именно имущество является гарантом возврата ипотечных средств банку; 
  • На каких условиях кредитор может выставить квартиру на продажу, а полученные деньги отправить на счет для его погашения. 

Должны соблюдаться следующие условия: 

  • При покупке квартиры в ипотеку, залогом может являться имущество, которое только будет приобретено; 
  • Банк может составить договор перезалога, если все три стороны отношения на это согласны. 

Главные правила договора о залоге: 

  • Оценку залогового имущества осуществляет эксперт-оценщик, которого предоставляет банк. Если кредитора устраивает оценочная стоимость, то они выдают денежные средства на приобретение другой квартиры в ипотеку; 
  • Указание пунктов о том, кто вправе пользоваться имуществом, а кто отвечает за его сохранение. 

Характерное отличие этого вида от аванса или задатка — это возможность возвращения залога, в случае полного возврата денежных средств по ипотечному договору.  

Как снять обременение. 

Для осуществления процесса нужно выполнить все залоговые обязательства перед банком. Когда погашена ипотека (и все штрафы, неустойки, если таковые были), нужно исключить запись о том, что имущество находилось в залоге из ЕГРН. 

Для этого нужно: 

  • Обратиться в МФЦ и подать заявление; 
  • Иметь с собой необходимый пакет документов: выписка с банка о закрытии ипотечного счета, паспорт собственника и договор о приобретении квартиры, выписка о праве собственности. 
  • Специалист заполнит все необходимые документы, которые нужно будет подписать; 
  • Документы отправляются о Росреестр. 

Весь процесс занимает около 30-ти рабочих дней. В итоге, лицо получает подтверждающий документ об отсутствии обременений. 

При приобретении квартиры в ипотеку, залог — это хорошее условие для банка. Когда у лица есть недвижимость в собственности, повышается процент положительного результата по заявке. Задаток или аванс не возвращается, а идет в оплату первоначального взноса — это главное отличие этих 3-х понятий. Залог возвращается при условии, что все обязательства перед банком погашены.  

Если у заемщик нет личного имущества в пользовании, то залогом является ипотечная квартира. После полного возврата денег кредитору, квартира становиться собственностью должника, и банк не имеет на нее прав.

Если заемщик не платит продолжительное время и нарушает все сроки, которые прописаны в договоре с банком, то последний вправе (на основании ипотечного обязательства) осуществить право собственника.

Кредитор вправе выселить лицо, не смотря на внесенные ранее платежи и реализовать недвижимость в счет непогашенного долга.  

Источник: https://trendrealty.ru/articles/dengi/zalog-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku-vygodno-ili-utopiya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.