Залог перед покупкой квартиры

Задаток при покупке квартиры: важные моменты

Залог перед покупкой квартиры

Итак, вы наконец-то нашли квартиру( дом, участок) вашей мечты, и теперь радостно планируете, как будете обживаться в новом жилье: что нужно достроить, а что переделать…Опуститесь ненадолго с небес на  землю для решения нескольких срочных вопросов.

Самый важный вопрос на данный момент: нужно, чтобы выбранная квартира досталась именно вам. Вы можете быть настолько восхищены квартирой, что готовы свершить сделку здесь и сейчас,но это в любом случае невозможно.

Во-первых, сделка купли-продажи заключается у нотариуса, навряд ли вы и продавец готовы сию же минуту бежать в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи квартиры.

Во-вторых, ни один нотариус не допустит совершение сделки, если будет недоставать хотя бы одного документа для продажи квартиры.

Для подготовки этих документов у продавца может уйти неделя, а иногда и целый месяц. Гарантии того, что за этот период времени не появится покупатель с более выгодным предложением, разумеется, нет. Поэтому если у продавца не готовы необходимые документы для продажи квартиры, о покупке квартиры можно и не мечтать в ближайшие два-три дня.

Как убедить продавца, что вы серьезный покупатель, а не очередной любопытный турист? Как сделать, чтобы продавец понравившейся вам квартиры приостановил ее продажу? Как избежать мошенничества и не столкнуться с тем, что накануне сделки будет повышена цена на квартиру? Все эти вопросы может решить задаток за квартиру ( не путайте с авансом или залогом!)

Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, мало кто из участников сделки, в том числе риэлтор, понимают его суть.

В чем заключается смысл задатка при покупке квартиры?

Это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в качестве обеспечительной меры и в счет причитающихся с нее платежей.

Другими словами, если покупатель хочет купить товар, он дает продавцу некую сумму, чтобы продавец поверил в серьезность намерений, если сделка состоится, эта сумма засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — одна из древнейших форм обеспечения исполнения обязательств, она была известна еще древним римлянам и активно используется в современном мире.

Основные положения о задатке можно прочитать в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Кажется, всего две статьи, ничего особенного, но за этой кажущейся простотой можно увидеть массу копий, сломанных в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Задаток имеет 3 функции:

Обеспечительная ( является стимулом для должника исполнить надлежащим образом условия договора)Доказательственная ( доказательство заключения договора)

Платежная ( если условия договора выполняются, задаток засчитывается в счет оплаты)

Покупая квартиру, риелтор, как правило, сразу предупреждает своего клиента о задатке за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке. Если сделка купли-продажи не состоится по вашей вине( например, вы нашли более интересный вариант и т.д.

), деньги останутся у продавца. Если же продавец отказывается продавать квартиру (например, у него нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан уплатить вам задаток в двойном размере. С одной стороны все понятно и ясно.

Но на практике может возникнуть много проблем.

Сумма

Несмотря на то, что размер задатка не закреплен правовыми нормами, принято вносить аванс в размере от 5% до 10% от стоимости квартиры.

Сумма зависит от выгоды,например, покупатель руководствуется тем, что хочет сохранить этот вариант за собой. Продавец настаивает повысить сумму задатка в тех случаях, если цена при покупке квартиры( или продаже квартиры) была завышена.

В обеих ситуациях стороны являются заинтересованными лицами в обязательном заключении сделки.

Для кого выгоден минимальный размер задатка

Если клиент не уверен в своем выборе, он может настаивать на минимальной сумме задатка, вероятно, он ищет более удачный вариант и ему жаль терять сумму задатка.

В некоторых случаях продавец может настаивать на минимальной сумме задатка при покупке квартиры.

Это вероятно при условии, если изначально цена была занижена, а продавец хочет продать квартиру другому покупателю, который предложил более выгодные условия.

Задаток, аванс или что-то еще

Первая трудность. Задаток, как правило, вы будете вносить по предварительному договору.

Причины, по которым будут настаивать подписать этот предварительный договор, могут быть самыми различными: риэлтор привык работать по такой схеме, она никогда не давала сбоев, не готовы документы на квартиру и т.д.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о желании сторон заключить договор на условиях, определенных предварительным договором. Имущественные ( денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, вступившие в действие.

Приходим к выводу, что задаток при покупке квартиры не может выполнить все три функции и перестает быть таковым. Поэтому если у вас есть сомнения касающиеся уплаченной суммы, суд будет считать эту сумму в качестве аванса, положения о задатке не применяются, а вам не удастся получить двойной размер задатка, который предусмотрен законом.

Следует помнить, раз уж в рамках предварительного договора не действительно соглашение о задатке, значит отказ от сделки не дает права продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги должны быть возвращены вам, так как в обратном случае имеет место быть неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
Вторая трудность.

Задаток вносится по агентскому договору. Прежде чем начать с вами работу, каждый риэлтор предлагает вам подписать агентский договор, согласно которому, его услуги будут оцениваться в определенную сумму. При этом особо пронырливые риэлторы умудряются взять с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только собираются искать.

Размер задатка при этом является фиксированной суммой или на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Помните, то, что для вас объявят задатком, никогда в жизни таковым являться не будет. Эту сумму нельзя назвать даже авансом, так как деньги получает посредник, а не продавец или уполномоченное лицо.

По сути эти деньги являются обогащением и могут быть взысканы через суд в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ

С такими риэлторами лучше не иметь дело,не заключать с ними агентские договоры. В рамках агентского договора соглашение о задатке имеет место лишь тогда, если он вносится непосредственное в счет оплаты услуг риэлтора.

Трудность третья. Продавец получает задаток без письменного оформления. Подобное неаккуратное обращение с деньгами встречается редко, но все же об этом стоит упомянуть. К сожалению, встречаются люди, которые могут расстаться с деньгами на основании «честного пионерского» слова.

Помните о следующем:Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка ( п. 2 ст. 380 ГК РФ);Если не соблюдена письменная форма сделки, это не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);

Эту сделку можно попытаться признать недействительной из-за несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).

Самое главное, о чем нужно помнить: деньги должны передаваться только при наличии оформленных документов, содержание которых является отражением положения вещей.

Трудность четвертая. Судебная. Во время рассмотрения дел о задатке наши суды очень часто признают задаток авансом, так как весьма осторожно относятся к определению природы обязательства.

Ключевое значение для суда будут иметь расписки, платежные документы и пр, подтверждающие факт передачи денег.

Если в договоре указан задаток, а в расписке ничего не значится об этом, суд может посчитать деньги авансом.

Обязательно указывайте в документах, что переданные деньги являлись задатком и ничем иным.

Трудность пятая. Если обязательства были исполнены частично, вы лишаетесь права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложилась такая судебная практика еще с советских времен, в которой положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств.

К примеру, вы покупаете квартиру, но продавец в ней до сих пор проживает, либо кто-то еще. В договоре должны быть предусмотрены сроки освобождения квартиры. Но в указанные сроки эти обязательства не выполняются, что может обить всякое жаление иметь дело с таким продавцом.

В ходе суда может выясниться, что продавец выполнил часть обязательств по договору, к примеру, снялся с регистрационного учета, представил документы на квартиру и т.

д, таким образом, договор частично выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать задаток в двойном размере можно только в тех случаях, когда договор полностью не выполняется.

В таких случаях рекомендуется покупать квартиры, которые свободны от жильцов и не имеют зарегистрированных в них граждан.

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что:

соглашение должно заключаться только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;условия о задатке вступают в действие только в случае государственной регистрации договора, так как последний может считаться заключенным только с момента его регистрации;

при передаче задатка в документах и других расписках следует четко указывать, что сумма, которую вы передаете, является задатком.

Во всех остальных случаях, суммы, которые передаете в качестве задатка будут считаться авансом, который имеет, конечно, свои положительные моменты. Например, аванс не несет на себе обеспечительной функции и вы можете в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать вернуть деньги.

Задаток по предварительному договору

В этой статье можно прочитать о том, как правильно оформить задаток за квартиру, а пока напомним, что самым надежным способом является передача задатка по предварительному договору( в народе этот договор иногда называют «Договор Задатка», хотя это не совсем верное название).

В Предварительном договоре будет зафиксирована передача продавцу фиксированной суммы в качестве подтверждения ваших серьезных намерений купить квартиру,будут прописаны все важные условия предстоящей сделки( сроки заключения основного договора, стоимость квартиры,точное описание покупаемого объекта, чтобы исключить возможные недоразумения). Для того чтобы быть застрахованным от недобросовестных продавцов, в предварительном договоре следует указать штрафные санкции для продавца в случае невыполнения своих обязательств. Например, если сделка будет сорвана продавцом — он должен будет вернуть деньги в двойном размере.

Часто бывают ситуации, что люди хотят сэкономить на услугах нотариуса и передают задаток при покупке квартиры по банальным распискам или сомнительным договорам о задатке, а иногда и под «честное слово».

В таких случаях ни покупатель, ни продавец не могут рассчитывать на защиту своих интересов, а последствия таких необдуманных действий еще долго приходится расхлебывать в судебных разбирательствах…Поэтому важно помнить:при внесении задатка важно оформить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Этот договор должен быть не только составлен в письменной форме, но и нотариально заверен.

О чем нужно помнить

Перед тем как давать задаток обязательно проверьте наличие правоустанавливающих документов на квартиру и выясните, кто является собственником квартиры. Если оформление договора о задатке будет происходить в нотариальной конторе, нотариус сам выполнит такую проверку.

Учитывая, что задаток — является самым лакомым кусочком для мошенников, старайтесь избежать передачи денег непосредственно продавцу( особенно, если сумма задатка при покупке квартиры большая).

Если продавец окажется непорядочным человеком или проще говоря мошенником, вам придется побегать по судам, прежде чем вернуть свои кровные, вам это не нужно, правильно? В этом случае можно посоветовать следующее: храните задаток в ячейке банка или воспользуйтесь сейфом агенства недвижимости ( так можно сделать за определенную плату). Конечно, это дополнительные расходы, но когда идет речь о крупных суммах, которые вы можете потерять, лучше перестраховаться.

В каких случаях сделка незаконна

Передача задатка продавцу будет являться грубым нарушением, если:

-нет оригинала правоустанавливающего документа-во время подписания предварительного договора не присутствуют все собственники квартиры. Следует помнить, что если квартира куплена в браке, собственником является не только муж( жена), но и второй супруг,хотя в договоре его ФИО не фигурируют.

-если имеется неузаконенная перепланировка квартиры

Источник: http://sarstroyka.ru/nedvizhimost/zadatok-pri-pokupke-kvartiryvazhnye-momenty.htm

Покупка квартиры под залогом

Залог перед покупкой квартиры

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором.

Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок.

Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней.

И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным.

Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов. 

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях.

А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно.

То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно.

Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

  • Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки. 

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

  • Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя.

После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств.

Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Источник: https://superrielt.ru/articles/5869/

Риски покупки залоговой квартиры

Залог перед покупкой квартиры

В 2009 году в продажу в больших количествах были выставлены залоговые квартиры, владельцы которых были не в состоянии справиться с долговыми обязательствами. Квартиры продавались в спешке, и, как правило, с дисконтом.

Сегодня залоговые квартиры по-прежнему занимают немалую долю предложения – по разным оценкам до 10%. Сегодня продавцам залоговых квартир важны не столько сроки реализации, сколько вырученная сумма для покупки другой квартиры. А значит, скидки, скорее всего, не будет.

При этом рисков для покупателя в сделках с залоговыми квартирами меньше не стало.

В практике используются два способа покупки квартиры с непогашенной ипотекой. В первом – покупатель закрывает долг за продавца перед банком. Во втором – квартира покупается с банковой витрины залогового имущества.

Покупка с участием банка

Разумеется, надежнее выкупить квартиру у банка. Для продажи залоговых квартир в некоторых кредитующих организациях даже разработаны специальные программы.

Покупателю нужно получить кредит в том же банке, где взял кредит продавец. Банк рассматривает нового заемщика и одобряет жилищный кредит на тот же объект на новых условиях.

Новым кредитом закрывается старый, а прежний заемщик освобождается от своих обязательств.

Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Существует программа по замене лица в обязательствах. Такая программа есть у САИЖК, у Райффайзенбанка, у ВТБ24. Если человек хочет купить квартиру с витрины залогового имущества, то оформить кредит он может на особых условиях – по ставке Центробанка, по ставке рефинансирования. Банк выдает кредит заемщику для погашения чужого долгаs».

Но на аукцион выставляются квартиры только злостных неплательщиков. Стоимость объектов обычно выше рыночных из-за набежавших процентов по кредиту.

Теоретически, по такой же схеме может быть продана залоговая квартира обычного заемщика. Однако на практике по такой схеме квартиры продаются только в единичных случаях. Далеко не всегда банк заинтересован в смене заемщика, а покупатель – в предлагаемых условиях кредитования банка-залогодержателя.
Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК): «Банк залогодержатель видит состояние объекта и стояние заемщика, который имеет просрочку и хочет продать эту квартиру, может оценить платежеспособность покупателя. Если банк залогодержатель кредитует нового покупателя, все просто. Все делается в течение одного дня. Сложнее ситуация, когда потенциальный покупатель квартиры приходит в другой банк. Вот здесь происходит конфликт интересов. Новому банку нужно понимание, когда у него появится обеспечение в виде залога этой квартиры, а первому банку нужно понимание, когда он получит денежные средства, чтобы появилось основание снять обременение в виде залога».

Покупка без участия банка

Покупать залоговую квартиру у физического лица более рискованно. Чтобы у заемщика появилась возможность распоряжаться залоговым имуществом, долг перед банком должен быть погашен.

Остаток кредита нередко превышает сумму в один миллион рублей. И у заемщиков обычно таких денег не находится. Поэтому они ищут покупателя, который будет готов досрочно погасить ипотеку за продавца.

Только после этого появляется возможность выхода на сделку.

Погашение кредита, подача документов на снятие обременения и переход права собственности возможно сделать в один день. Но при условии, что покупатель располагает собственными средствами для покупки квартиры.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: «В день сделки деньги (для погашения кредита, – Прим. ред.) отдаются продавцу. Он их кладет на свой счет. Задолженность гасится, а к этому времени, готовится письмо об отсутствии задолженности о полном погашении кредита. В регистрационной палате (Росреестре – прим. Ред.) для сдачи этого письма и снятия обременения должен присутствовать представитель банка, чаще всего, это юрист».

Впрочем, все зависит не только от возможностей покупателя, но и от условий банка. По правилам некоторых кредитующих организаций, с момента снятия обременения до получения закладной на квартиру проходит не один месяц. А без этого документа продать квартиру невозможно.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Вот пример варианта, находящегося в работе, – на продажу выставляется квартира, кредит за которую не погашен. Ипотеку брали в банке «Кит Финанс», потом закладную купил другой банк, но условия первоначального кредитного договора сохранились. Нюанс в том, что после досрочного погашения кредита, закладная возвращается собственнику в течение 50 рабочих дней. Я предполагаю, что это может осложнить процесс, если рассматривать вариант продажи, когда кредит закрывается за счет средств Покупателя. 50 рабочих дней – это огромный срок. Заплатить деньги и ждать 2 месяца, пока с квартиры снимется обременение, согласится далеко не каждый».

Сегодня мало покупателей, которые готовы погасить ипотеку продавца «живыми» деньгами. Как правило, покупателю тоже требуется ипотека. Кредит можно взять в том же банке, где заложена квартира. Но банк будет рассматривать такой вариант продажи только после снятия обременения. Покупателю все равно придется за свой счет закрывать чужой долг, и только потом обращаться за ипотекой в банк.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Можно немного сэкономить время: принести в банк на рассмотрении пакет документов по залоговой квартире, пояснив, что к моменту выхода на сделку кредит будет закрыт и обременение снято. Если у юристов и службы безопасности банка не возникнет принципиальных вопросов к объекту и продавцу, можно рассчитывать на предварительное одобрение объекта банком. На сделку можно будет выйти при условии снятия обременения с квартиры». Срок между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию права для покупателя – период «страха». В этот момент продавец может скрыться. На уральском рынке недвижимости уже был прецедент, когда продавец сначала использовал средства покупателя в своих целях, а потом отказался выходить на сделку.
Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Клиент нашего агента собирался купить заложенную квартиру. Продавец воспользовался деньгами, погасил кредит, а потом отказался продавать. Собственник продал квартиру другому человеку и вернул аванс, которым погасил ипотеку. Мы подали исковое заявление в суд, в результате пострадавшей стороне была присуждена компенсация. Но это заняло около двух месяцев, люди потеряли время и возможность купить жилье за ту сумму, за которую намеревались».

Зная об этих рисках, в некоторых риэлторских компаниях пытались разработать схему минимизации рисков. Например, у продавца предлагается забирать паспорт и документы на квартиру, везти его в Росреестр в собственной машине. Правда, этот метод может применяться только для устрашения продавца, и только тогда, когда все процедуры совершаются в один день.

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»: «Если человек неблагонадежный, и вызывает вопросы о своей порядочности, то тогда можно забрать паспорт, посадить в машину и жить с ним три дня на даче. А если серьезно, никаких способов нет. Ну, забрали вы паспорт, и что? А он от вас скрылся, потом новый паспорт получил. Или попал под машину и умер, – это основной риск. С наследников придется взыскивать долг».

Для минимизации рисков участники рынка советуют подписывать предварительный договор с серьезными штрафными санкциями, заключать договор займа или передавать деньги как задаток за квартиру. В случае если продавец откажется выходить на сделку после получения задатка, он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если передумает покупатель, продавец оставит задаток себе.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Если продавец захочет отказаться от сделки, отсутствие на руках оригиналов документов не решит вопроса. Документы восстанавливаются в достаточно короткий срок. На мой взгляд, чтобы снизить риск, гораздо эффективнее четко прописывать ответственность каждой из сторон предварительного договора в случае отказа от сделки. В первую очередь, речь идет о финансовой ответственности, чтобы это было не 10 тысяч рублей, а более серьезная сумма. Кроме того подписание предварительного договора дает возможность через суд принудить отказавшуюся сторону выйти на сделку».

Однако никакой договор не защитит покупателя от обмана. Возможность получить деньги сейчас, а продать потом – порождает поле для мошенничества.

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»: «Был неприятный случай на рынке в 2007 году. Директор агентства недвижимости продавал квартиру, которая была в ипотеке. Он заключал предварительные договора купли-продажи, брал по миллиону рублей с каждого покупателя для погашения ипотеки. Обещал снять обременение и продать квартиру. Пострадавших было или двое или трое, причем они были под руководством риэлторов. Они купились на удочку, что это – директор агентства, а не какой-то черный маклер. В итоге, продавец сказал, что денег нет. Те обратились в суд, но в суде ничего не добились, потому что первоочередное право на квартиру было у банка, а обременение он так и не снял».

Эта история закончилась судебным разбирательством. Причем, покупателям так и не удалось получить обратно отданные деньги.

В 2012 году стало известно о еще одной махинации с залоговой квартирой. Мошенническую схему разрабатывал застройщик.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН: «Застройщик испытывал трудности с окончанием строительства дома и не мог получить кредит. Решил использовать схему продажи квартиры подставным лицом. Физическое лицо приобрело квартиру с использованием кредита Банка под поручительство застройщика. Кредит Банк дал с обязательством оформления залога в последующем, но когда квартира была сдана и оформлено право собственности, заемщик в банк информацию не предоставил. Залог не был оформлен должным образом. Потом эта квартира была продана по доверенности. А в 2012 году, через четыре года после продажи, нового собственника известили о том, что по решению суда квартира забирается в счет погашения кредита».

Считается, что квартира в залоге у банка является юридически чистой. На такую квартиру не будут претендовать третьи лица из числа бывших хозяев и жильцов, так как служба безопасности банка досконально проверяет объект. Впрочем, то, что квартира была проверена перед покупкой, никак не оградит покупателя от непогашенных долгов последнего владельца.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: «Уральская палата недвижимости недавно столкнулась вот с какой проблемой. Предвидеть это не смог бы никто. С ипотекой разобрались, сдали на регистрацию документы, собственница получила деньги. А через несколько дней позвонили и сказали: Ребята, одно обременение с квартиры сняли, а в очереди судебных приставов стоит еще три! Были имущественные претензии к этому собственнику, и суд постановил арестовать квартиру. Но арестовать было невозможно, поскольку объект был в залоге у банка, право которого возникло раньше. Делу не давали ход до тех пор, пока банк не снял обременение. Невозможно на один объект наложить два ареста».

По словам участников рынка, эту ситуацию пытаются разрешить. Собственница заинтересована в передаче квартиры покупателю. Сейчас ей помогают найти деньги, чтобы снять аресты с квартиры.

***

На московском рынке недвижимости разработаны свои методы минимизации рисков при продаже залоговых квартир. Так, например, широко используется метод расчета с банковскими ячейками. После получения согласия банка-кредитора на продажу залоговой квартиры, в одну ячейку покупатель закладывает сумму, предназначенную для погашения ипотеки, а во вторую – для продавца.

Доступ к ячейкам открывается после регистрации права собственности на покупателя. Считается, что в этой схеме риски сведены к нолю. Однако на уральском рынке недвижимости с продавцом принято рассчитываться до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Использование банковской ячейки риэлторы пытались внедрить еще несколько лет назад, но этот способ взаиморасчетов так и не прижился на рынке.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/riski_pokupki_zalogovoy_kvartiri

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Залог перед покупкой квартиры

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.