Как заставить второго собственника продать квартиру

Содержание

Принудительная продажа доли в квартире через суд, как заставить продать долю в квартире через суд

Как заставить второго собственника продать квартиру

» Жилищные споры » Принудительная продажа доли в квартире через суд

8 481 просмотров

Долевое владение жилым помещением нередко превращается для сособственников в настоящую головную боль. Один или несколько совладельцев могут злоупотреблять своими имущественными правами, полагаясь на ст. 35 Конституции РФ.

Однако дольщикам, уставшим от неудобств со стороны сособственника, необходимо знать, что в некоторых ситуациях последнего можно принудить к продаже его части недвижимости в судебном порядке.

Можно ли через суд выкупить долю в принудительном порядке: как и когда

Ответ на этот вопрос раскрывается в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Здесь описывается порядок выдела доли в квартире в натуре.

Данное мероприятие проводится, если в квартире имеется достаточная площадь, а также отдельные входы, жилые помещения и независимые системы коммуникаций (кухни, санузлы и пр.) для каждого отдельно взятого собственника.

На практике выделить долю в натуре удается крайне редко, скорее наоборот – большинство квартир оказываются маленькими, в то время как собственников в них насчитывается много.

Установить порядок пользования такими жилыми помещениями также затруднительно – для составления приемлемого графика подчас не хватает ни общей площади, ни изолированных комнат. В связи с этим единственным выходом остается выкуп доли.

Как правило, долю у одного или нескольких сособственников выкупает тот человек, который владеет самой большой или хотя бы значительной долей в квартире.

Данная сделка может быть проведена как по полюбовной договоренности (например, при обращении 2 сторон к услугам нотариуса по устраивающей обоих цене), так и по судебному постановлению.

Инициирование судопроизводства подразумевает наличие неразрешенного конфликта – это значит, что 1 владелец хочет приобрести долю, в то время как другой не желает расставаться с принадлежащим ему имуществом. Закон уважает право человека на частную собственность в любом, даже самом малом размере, однако принудить хозяина к продаже его части недвижимости все же можно.

Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:

Совокупность условийОписание
Незначительность доли в праве общей собственности на жилое помещение.Суд определит, насколько значительна доля, отталкиваясь от технических характеристик квартиры и количества сособственников. Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире вполне можно признать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире уже не получится назвать незначительной.
Ничтожно малую долю невозможно выделить в натуре.Если бы это было возможно, любые споры и разбирательства с сособственником подошли бы к концу, ведь ему были бы выделены конкретно его квадратные метры. Увы, подавляющее большинство квартир не могут быть фактически разделены и разграничены между совладельцами.
Хозяин ничтожно малой доли не проживает в спорной недвижимости и/или незаинтересован во владении и управлении своей долей.Если собственник на постоянной основе проживает в квартире, где владеет незначительной долей, даже суд не сможет принудить его к продаже его имущества.А вот если владелец проживает по другому адресу, не оплачивает коммунальные платежи и налоги по спорной недвижимости и в целом не имеет к ней имущественного интереса, то все это сыграет на руку Истцу.

При отсутствии хотя бы 1 из вышеперечисленных условий Истцу не удастся выиграть дело, ведь баланс интересов сторон окажется нарушен.

При рассмотрении дела важность для суда будет иметь и определение следующих нюансов:

  1. Как имущественный интерес владельца спорной доли соотносится с теми неудобствами, которые он доставляет другим сособственникам? Суд решает, что важнее – оставление незначительной доли ее хозяину или учет интересов других содольщиков.
  2. Как и когда совладельцы получили свои доли в праве общей собственности на жилое помещение?
  3. Знал ли нынешний владелец незначительной доли о том, что после ее приобретения ему будет принадлежать ничтожно малая часть недвижимости?
  4. Нарушает ли владелец незначительной доли права других участников долевой собственности (например, незаконно сдавая какую-либо комнату внаем, регистрируя в жилом помещении посторонних лиц и пр.)?
  5. Каковы здоровье и возраст собственника, которого планируется лишить доли? Есть ли у него дети, и на какой работе он трудится?
  6. Кем приходятся друг другу обе стороны конфликта (родственниками или посторонними людьми)? Есть ли потенциальная возможность того, что они смогут вместе использовать общее имущество?

Досудебное урегулирование

Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:

  1. Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
  2. Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
  3. Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.

Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий

Мирное урегулирование ситуации может либо не увенчаться успехом, либо и вовсе быть пропущено инициатором разбирательства. Тогда гражданину понадобится отправиться в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Определение цены спорной доли

Перед подачей заявления в суд Истцу рекомендуется определить стоимость ничтожно малой доли, выступающей предметом спора. Так он сможет заранее узнать, какую сумму (называемую «компенсацией») ему понадобится заплатить Ответчику в случае удовлетворения исковых требований.

Оценкой доли в квартире занимаются профессиональные независимые оценщики.

Стоимость доли будет зависеть не только от ее размера, но и от того, насколько активно Ответчик был вовлечен в улучшение общего жилья (например, за свои средства проводил ремонт, оснащал квартиру коммуникациями и пр.). Ту цифру, которую специалисты получат после проведения всех расчетов, понадобится указать в исковом заявлении.

Если Ответчик будет не согласен с конечной стоимостью, он сможет написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, экспертизы оценивания. Также стороны могут составить совместное ходатайство о проведении экспертизы во время непосредственного судебного процесса.

В случае удовлетворения исковых требований Ответчик должен будет возместить Истцу все расходы, в т.ч. и за определение цены спорной доли. Если оценка стоимости спорной доли проводилась дважды (во внесудебном и судебном порядке), то Ответчик возвращает деньги за обе этих процедуры.

Чем больше документальных доказательств Истец предоставит суду в подтверждение своей позиции, тем больше шансов будет у него на выигрыш дела. При этом минимальный комплект материалов выглядит следующим образом:

  • основное заявление (+ его копии по количеству участвующих сторон, включая самого Истца, всех Ответчиков и суд);
  • выписка из домовой книги или поквартирная карточка;
  • технический план квартиры;
  • документ, подтверждающий право собственности Истца на его долю;
  • выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех собственниках и их долях;
  • квитанция об оплате госпошлины, рассчитываемой от индивидуальной цены иска на основании ст. 333.19 НК РФ (не может быть меньше 400 и больше 60000 рублей);
  • заключение оценщика о стоимости ничтожно малой доли (если экспертиза уже проводилась);
  • обоснование мотивированности предъявляемого иска (например, квитанции об оплате коммунальных услуг только Истцом, выписка из ЕГРН о наличии у Ответчика другой недвижимости и пр.);
  • дополнительные документы, способные подтвердить мотивированность предъявляемого иска (например, копия письма с предложением выкупить долю в полюбовном порядке и пр.).

Написание заявления

Исковое заявление составляется в письменной форме. Оно должно содержать в себе следующие пункты:

  • полное наименование и адрес расположения судебной инстанции;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Истца;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Ответчика;
  • цена иска и размер оплаченной госпошлины;
  • описание обстоятельств и причин, приведших к подаче иска (например, невозможность совместного проживания в жилом помещении);
  • номер и адрес расположения общей квартиры;
  • указание размеров долей Истца и Ответчика, их сравнение между собой для отражения незначительности доли последнего;
  • описание того, как Истец и Ответчик получили их доли в праве общей собственности (например, в наследство);
  • подтверждение мотивированности иска (например, проживание Ответчиком в другой квартире, неуплата им коммунальных платежей и пр.);
  • наличие/отсутствие попыток мирного урегулирования спора;
  • ссылка на ст. 252 ГК РФ;
  • просьба о признании доли Ответчика в праве общей собственности незначительной и о ее принудительной продаже Истцу;
  • список прилагаемых материалов;
  • дата составления и подпись.

Скачать образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Еще на начальном этапе разбирательства, после того, как определяется рыночная стоимость спорной доли, Истец перечисляет данную сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ.

В случае, если иск будет удовлетворен, доля перейдет к Истцу, а Ответчик получит заранее отложенные и сохраненные денежные средства. При отказе в удовлетворении иска деньги будут просто возвращены Истцу.

Сроки

Судопроизводство возбуждается в течение 5 дней после того, как судебный канцелярист получает заявление и копии прилагаемых материалов. При этом орган может отказать Истцу в принятии заявления, сославшись на несоблюдение установленного регламента (например, если гражданин составит свое прошение с ошибками или не приложит к делу какой-либо важный документ).

Судебный процесс может затянуться на срок до 2 месяцев, причем вовсе не по вине суда – чаще всего сами стороны начинают искусственно усложнять разбирательство, требуя проведения все новых экспертиз, приглашения не заслушанных ранее свидетелей и пр.

Судебная практика по принудительной продаже долей отличается крайней неоднозначностью.

Дело заключается в том, что в каждом отдельно взятом случае судья анализирует имеющиеся обстоятельства в индивидуальном порядке, поэтому универсальные советы и рекомендации срабатывают не всегда.

Чтобы субъективное мнение судьи не стало определяющим фактором при вынесении решения, Истцу понадобится подготовиться к процессу как можно основательнее.

Пример. Неоднозначность судебной практики по данному вопросу наглядно продемонстрирована в деле Ивана и Варвары Н. Супруги проживали в 3-комнатной квартире площадью 66,4 кв. м. вместе со своей несовершеннолетней дочерью. Помимо Ивана, Варвары, их ребенка и близкой родственницы собственниками жилого помещения значились еще 3, посторонних им, лица, – всего 7 совладельцев. Семейство Н. решило заняться выкупом незначительных долей 2 сособственников, однако из-за того, что сторонам не удалось сойтись в цене, им пришлось обратиться в Измайловский районный суд.

В удовлетворении исковых требований супругам Н. было отказано. Они подали апелляцию в Московский городской суд. Здесь предъявленные доказательства посчитали обоснованными.

Собственники ничтожно малых долей имели другую недвижимость и в квартире не проживали, а выделить их доли в натуре не представлялось возможным.

Следовательно, имелись 3 основных условия для совершения принудительной продажи.

Тогда ответчики обратились в Верховный суд РФ, уверяя коллегию, что они нуждаются в квартире. Они также были не согласны со стоимостью, рассчитанной оценщиком.

Однако ответчики не сделали ничего для отстаивания своей позиции – никаких дополнительных документов не предоставили, на проведении новой экспертизы не настояли.

В результате ничтожно малые доли были в принудительном порядке отчуждены в пользу супругов Н., а сами они выплатили денежную компенсацию бывшим сособственникам.

Принудительная продажа доли в квартире через суд – это непростая процедура даже для юридически подкованного человека. Такое судопроизводство потребует проведения экспертиз, приглашения свидетелей, а также сбора доказательств, подтверждающих доводы Истца и опровергающих доводы Ответчика. Не знаете, с чего начать выкуп доли в принудительном порядке? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Как продать квартиру если один из собственников против?

Как заставить второго собственника продать квартиру

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

  • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Альтернативные способы

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

  • заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
  • заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
  • заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/sobstvennik-protiv.html

Верховный суд принудил продать доли в квартире

Как заставить второго собственника продать квартиру
Источник: Определение ВС № 5-КГ17-51

Источник: https://journal.tinkoff.ru/omg/zabrali-doli/

Что делать если недвижимость в долях, а второй собственник не желает продать?

Как заставить второго собственника продать квартиру

Случаи, когда недвижимость находится в долевой собственности, не редки в практике юристов. И очень часто им приходится решать возникающие из-за этого споры. Сегодня мы постараемся разобраться с вопросом, как быть, когда собственник второй доли недвижимости не желает продавать ее.

Здесь мы рассмотрим ситуацию в общем, но вы можете получить консультацию по конкретной проблеме у юриста компании «Правосфера». Все возможные варианты для связи со специалистом имеются на нашем сайте.

Продажа долевой недвижимости

Если вы владеете долей в квартире или доме, и вас такое положение дел не устраивает, то решить данную проблему можно несколькими способами.

  1. Предложить второму собственнику продать имущество и поделить деньги пропорционально величине долей. В этом случае не имеет значения количество людей, наличие детей или постоянное проживание на данной жилплощади.
  2. Продать свою долю недвижимости второму владельцу или, если он не согласен, постороннему лицу. Однако надо помнить о преимущественном праве выкупа доли совладельцем.
  3. Предложить второму собственнику выкупить долю у него. В дальнейшем квартиру можно будет продать либо пользоваться ей единолично.

Важно! Если второй собственник категорически отказывается мирно решать проблему, то вы можете действовать самостоятельно, например, продать свою часть. Однако в такой ситуации необходимо строго соблюдать законный порядок, чтобы сделку невозможно было оспорить.

Пример. Два брата получили в наследство квартиру отца. При оформлении наследства юрист предложил сразу выделить доли каждого из них, что и было сделано.  Один из братьев предложил второму, чтобы исключить разногласия, продать недвижимость, а деньги поделить пополам, так как каждый из них стал владельцем половины квартиры.

На что был получен категорический отказ, мотивированный тем, что это – память об отце. Долю брата, которому фактически данная жилплощадь была не нужна, так как он проживал с семьей в другом регионе, совладелец также отказался выкупать из-за недостатка средств. Юрист, к которому обратился гражданин, посоветовал продать свою долю постороннему лицу.

Все формальности были соблюдены, и через некоторое время сделка состоялась.

Можно ли заставить собственника доли недвижимости продать ее?

Конечно, никто не может заставить гражданина заключить сделку против его воли, точно так же, как и обязать мириться другого собственника с тем, что он не может полноценно пользоваться недвижимостью. Законом предусмотрены варианты, о которых было сказано выше. Рассмотрим наиболее популярный вариант – продажа собственной доли.

Итак, у вас есть законные права на часть недвижимости, вы не готовы жить в одной квартире с посторонними людьми и желаете решить вопрос, но второй владелец не идет на уступки и отметает любые предложения. Объявить его долю ничтожной вы также не можете, так как она таковой не является. Остается единственная возможность – продать свою часть.

Вам придется пройти несколько этапов.

  1. Предложить второму собственнику выкупит вашу долю. Причем сделать это надо официально, то есть написать письмо и вручить его либо в присутствии нотариуса, либо отослать заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения предложения.
  2. Ожидать 30 дней. Именно такой срок установлен законодательством на обдумывание предложения и принятие решения.
  3. Если владелец второй доли никак не отреагирует на послание, либо ответит отказом (желательно в письменном виде), то вы можете выставлять свою долю на продажу. Главное условие – цена должна быть такой же, за какую вы предлагали выкупить долю второму собственнику.
  4. После того, как будет найден покупатель, вы можете совершать сделку по обычным правилам.

Документы, необходимые для продажи доли недвижимости

Чтобы заключить договор купли продажи доли недвижимости, необходимо собрать такой пакет документов:

  • личный паспорт;
  • правоустанавливающий документ на долю имущества;
  • доказательство отказа владельца второй доли от выкупа части недвижимости;
  • технический паспорт недвижимости с планом, на котором обозначена продаваемая доля;
  • справка о лицевом счете;
  • сведения о прописанных на данной жилплощади гражданах, если такие имеются.

Также в некоторых ситуациях могут понадобиться и другие бумаги.

Юридическое сопровождение продажи доли имущества

Продать долю в недвижимости не сложно, однако следует учитывать некоторые нюансы, чтобы в будущем сделку невозможно было признать недействительной. Проконсультируйтесь у юриста компании «Правосфера», который в зависимости от вашей конкретной ситуации, составит оптимальный алгоритм действий.

Специалист также может направлять вас, чтобы вы не допустили фатальную ошибку. Он будет присутствовать на всех официальных встречах и поможет заключить договор в соответствии с требованиями закона.

Если необходимо, юрист подключится к делу на любом этапе или проведет срочную консультацию в любое время суток.

Наши специалисты работают для вас, поэтому вы можете быть уверены в положительном результате!

Источник: https://pravo-sfera.ru/pravo/chto-delat-esli-nedvizhimost-v-doljah-a-vtoroj-sobstvennik-ne-zhelaet-prodat/

Как продать квартиру если один из собственников против

Как заставить второго собственника продать квартиру

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

Продажа квартиры при долевой собственности

Если на жилое помещение установлена общая долевая собственность, каждому совладельцу будет принадлежать конкретная доля квартиры. Вне зависимости от размера долей, у каждого собственника будут равные права при отчуждении собственности. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

  1. найти покупателя доли в квартире;
  2. согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
  3. подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
  4. уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
  5. дождаться 30 дней после вручения уведомления;
  6. даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
  7. после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
  8. получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.

Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления.

В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права.

Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки – нотариальному удостоверению.

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку – воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.

Продажа квартиры при совместной собственности

Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.

Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.

Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:

  • выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
  • выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
  • передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.

Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.

Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-protiv

может ли суд обязать продать квартиру в долевой собственности

Как заставить второго собственника продать квартиру
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Вопрос, может ли суд обязать продать квартиру, нередко возникает при разводе, наличии долгов по кредитам или за коммунальные услуги. Печальная перспектива расстаться с жильем волнует людей не случайно.

Так, многие банки и коллекторы используют сомнительные методы психологического воздействия, угрожая должникам изъятием квартиры. Но заранее паниковать не стоит.

Лучше разобраться, действительно ли можно заставить человека продать недвижимость через суд и как этого избежать.

Продажа части в долевой собственности

Случается, что на нескольких десятках квадратных метрах проживают практически чужие люди. Недвижимость могла достаться им, например, в дар или по завещанию.

Если один из собственников захочет продать свою часть жилья, он в первую очередь должен предложить выкупить долю остальным жильцам. В случае их отказа часть квартиры может быть продана посторонним.

Даже если квартирой владеют только два человека, без согласия второго собственника третьим лицам долю продать не получится.

Бывают и обратные ситуации: один из собственников хочет купить жилье целиком и вынуждает остальных продать свои доли. Но обязать собственника расстаться с принадлежащей ему недвижимостью нельзя даже в судебном порядке.

Однако статья 252 ГК РФ предусматривает некоторые исключения. Заставить собственника реализовать свою часть помещения за компенсацию за долю в квартире можно в следующих случаях:

  • Принадлежащая человеку жилплощадь не подлежит выделению в натуре;
  • Владелец не планирует использовать недвижимость по назначению;
  • Принадлежащая собственнику доля является незначительной.

Минусом является то, что закон не устанавливает четких критериев, которыми должен руководствоваться судья. Например, незначительной может быть признана как 1/20 часть собственности помещения, так и 1/4 часть.

Каждый случай рассматривается индивидуально, и многое зависит от аргументов сторон и представленных ими доказательств.

Судья должен понять, подойдет ли человеку денежная выплата или доля ему действительно необходима.

Возможна ли продажа жилья за долги

Количество должников по долгам за кредит и по долгам за коммуналку в России неуклонно растет. Конечно, попавших в трудную ситуацию людей волнует вопрос, не отберут ли жилье, если накопилась задолженность.

Обязать собственников расстаться с жилплощадью суд не вправе и в этом случае. Должнику всегда дается время для исполнения решения, и он сам решает, из каких средств погашать задолженность. Если денег на погашение нет, можно ходатайствовать о предоставлении отсрочки или рассрочки.

При самом неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость может быть арестована и продана на торгах. Это возможно в двух случаях:

  1. Если есть другое жилье, в котором семья могла бы проживать.
  2. Если жилое помещение является объектом залога. Для его продажи необходимо, чтобы период просрочки превышал 3 месяца, а сумма долга была соразмерна стоимости заложенного имущества.

Реализацией недвижимости, на которую наложен арест, занимаются судебные исполнители. Процедура проходит в строгом соответствии с законодательством. В целом по России случаев продажи квартир приставами не так много. Пострадавшими в основном оказываются люди, которые взяли ипотечные кредиты и не справились с погашением.

Продажа жилплощади при разделе имущества

Нередко проблемы с недвижимым имуществом возникают и после развода. Если между супругами заключен брачный контракт, все решается просто: каждая из сторон получает то, что положено по договору. При отсутствии контракта квадратные метры, принадлежащие мужу и жене до брака, остаются за каждым из них.

Имущество, которое признается совместно нажитым, в том числе и недвижимость, подлежит разделу. Когда партнеры не могут решить финансовые вопросы полюбовно, приходится обращаться в суд.

В большинстве случаев каждому из супругов достается половина жилплощади. При невозможности выделения доли в натуре (например, семья живет в комнате или однокомнатной квартире) выносится решение о принудительной продаже. Второй супруг получает денежную компенсацию.

Решение о продаже жилья при разводе, если там прописан ребенок, принимается с учетом мнения органов опеки. Согласно законам РФ доля, принадлежащая несовершеннолетнему владельцу, является его единственным жильем.

В случае продажи квартиры права ребенка будут ущемлены. Для получения согласия службы опеки необходимо доказать, что несовершеннолетний дольщик станет владельцем жилого помещения, которое будет не хуже прежнего.

Кроме наличия детей, при принятии решения о разделе жилплощади судья учитывает и другие факторы:

  • Уровень доходов мужа и жены;
  • Процент дохода, который затрачивается на содержание несовершеннолетних детей;
  • Наличие у одного из супругов дополнительной недвижимости;
  • Наличие у кого-то из них серьезных заболеваний;
  • Вклад, который каждый из супругов вносит в содержание квартиры.

Продажа жилого помещения за долги по алиментам по решению суда происходит в исключительных случаях. Обязанность продажи недвижимости на торгах возлагается на приставов. Если же квартира является единственным жильем и не находится в ипотеке, заставить должника ее продать невозможно.

Продажа жилья в ипотеке при разводе

В особом порядке решается вопрос с продажей ипотечного жилья. Его реализация возможна только с разрешения кредитной организации. Точно так же обстоят дела с новостройками, приобретенными на заемные средства по предварительному договору.

Если банк дает согласие на сделку, жилплощадь продается. После расчетов с кредитором каждый из супругов получает причитающийся ему денежный эквивалент.

В тех случаях, когда банк не соглашается на продажу, ипотеку придется выплачивать дальше. После погашения долга супруги могут продать жилье и разделить деньги. Кроме того, один из супругов может отказаться от ипотечного кредита и квартиры в пользу другого.

Согласно ч.1 ст.209 ГК собственнику принадлежит право владения и распоряжения своим имуществом. Лишить его этого права и принудить человека к продаже квартиры можно только в исключительных случаях. Если ответчик считает, что его права ущемлены, он вправе обжаловать решение в установленный законом срок.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/mozhet-li-sud-obyazat-prodat-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.