Как выкупить ипотеку у банка

Содержание

Как дешево купить залоговую квартиру у банка

Как выкупить ипотеку у банка

Далеко не всем ипотечникам удается погасить взятый кредит. Квартиры могли покупаться в одних экономических условиях, пять лет назад наступили совсем другие. Уровень доходов в стране даже по официальной статистике падает каждый год.

Людям, взявшим ипотеку, никогда не было легко. Сейчас — тем более. Крайний метод, на который приходится идти банкам, если клиент не справляется с ипотекой и не может выплачивать платежи по кредиту — лишение его жилья и продажа квартиры на торгах.

Залоговые квартиры выставляются по цене на 10-15% ниже рыночной с тем, чтобы такая недвижимость быстрее сбывалась, а деньги возвращались кредитной организации.

Как дешево купить залоговую квартиру у банка — вопрос, который будет интересен предприимчивым покупателям недвижимости, которые хотели бы воспользоваться подобной возможностью.

pxhere.com

Почему залоговые квартиры продаются дешевле

Никакого дефекта у залоговых квартир нет. Это могут быть прекрасные объекты недвижимости в хорошем районе города. Дом может быть достаточно новым, а все соседи — приличными людьми. Квартира продается дешевле просто потому, что банку важна срочность в этом вопросе.

Банк сохраняет за собой право требовать принудительной продажи квартиры в случае неуплаты по кредиту. Это одно из требований ипотечного договора.

Банк — не риэлторская компания, ему неинтересно держать недвижимость на своем балансе. Для него это — только дополнительные убытки. Как минимум банку как новому собственнику нужно оплачивать коммунальные платежи, налоги и т.п. Задача кредитной организации — максимально быстро избавиться от квартиры, вернув свои деньги.

Соответственно, для покупателя, который хотел бы купить залоговую квартиру, такой вариант — это экономия 10-15% от рыночной цены, плюс отпадает нужда в оплате услуг риэлторов.

pixabay.com

Как купить залоговую квартиру

Существует два основных варианта покупки залоговой квартиры: у банка или у заемщика, который не справился с ипотекой.

Если речь идет о банках, то практически у любого из них можно найти список объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это могут быть объекты коммерческой недвижимости и жилые квартиры.

Имеет смысл изучить подобные предложения во всех банках вашего города. Из крупных кредитных организаций прежде всего нужно обращать внимание на Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфа-Банк. В этих банках процесс продажи залогового жилья налажен очень хорошо.

Что касается варианта с покупкой квартиры у собственника, который еще не передал все права на недвижимость банку, то этот вариант также существует. В такой ситуации нужно будет помнить о некоторых важных нюансах.

pxhere.com

Покупаем залоговую квартиру у банка

Вариант приобретения залогового жилья у банка — наиболее безопасный. Кредитные организации берут на себя юридическую чистоту сделки — на них работают или собственные риэлторы, или специалисты партнерских агентств.

Банк избавит вас от проблемы с обременением квартиры — оно будет снято ради вас до сделки. Вам выдадут справку об отсутствии долга для нотариуса.

Наконец, если вы приобретаете залоговую квартиру за наличные, банк предоставит банковскую ячейку для внесения средств. Окончательно рассчитавшись с банком и подписав все документы, вы становитесь полноправным собственником своего жилья.

Если вы рассчитываете купить залоговую квартиру в ипотеку, такой вариант также может быть рассмотрен. Разумеется, нужно предупредить об этом банк заранее. Если в банке не будут против, а ваша кредитная история окажется хорошей, вам могут оформить ипотеку там же.
Главное, на что стоит обратить особое внимание в данном варианте — два принципиальных момента.

Во-первых, прежний собственник должен подписать согласие на продажу квартиры. Во-вторых, среди зарегистрированных жильцов не должно быть детей младше 18 лет. Нарушение любого из этих двух условий (тем более, обоих сразу) — повод оспорить сделку в суде.

pixabay.com

Покупаем залоговое жилье у собственника

Для покупателя этот вариант менее предпочтительный. Конечно, может возникнуть ситуация, когда ипотечник и сам понимает, что не справляется с кредитом, он морально готов расстаться с квартирой и даже договорился об этом с банком.

Для банка такой вариант не самый плохой — кредитной организации не приходится судиться со своим клиентом, тот самостоятельно продает жилье и гасит свою задолженность.

С недостатками такого способа покупки сталкивается приобретатель квартиры.

Во-первых, купить квартиру по цене заметно ниже рыночной вряд ли удастся. Недвижимость продает собственник, который не хочет терять деньги. Скорее всего, ему при этом не так важно, как долго продается квартира.

Во-вторых, в такой ситуации вы покупаете квартиру, которая находится под залоговым обременением. Обременение должно будет сняться банком только тогда, когда сделка полностью пройдет. По этой причине не стоит давать продавцу никакого аванса. Лучше отдать всю сумму сразу во время сделки.

Покупая залоговое жилье у собственника, вы рискуете нарваться на мошенников. Поэтому для полной безопасности стоит придерживаться следующей схемы проведения сделки:

  • квартиру нужно покупать на условиях самостоятельного погашения долга перед банком вами (через переуступку долга),
  • для расчетов используется две ячейки: одна для внесения суммы в пользу банка за аннулирование долга и снятие обременения, вторая — остаток, который достается продавцу.

pixabay.com

Как найти и купить залоговую квартиру

Поиск и покупка залогового жилья подразумевает три основных этапа:

Этап первый — ищем подходящую залоговую квартиру

Не стоит искать залоговое жилье на сайтах объявлений. Ни на любимом всеми аферистами Авито, ни на специализированных порталах по продаже недвижимости. Риск нарваться на мошенническую схему слишком велик.

Для поиска информации о таких объектах нужно пользоваться двумя официальными каналами — сайтами самих банков и местными СМИ. По закону информация о предстоящих торгах публикуется в местных газетах за один месяц до их проведения.

Помимо городских СМИ, стоит изучить сайт судебных приставов. На сайте ФССП также сообщается о таких аукционах.

Этап второй — готовимся к торгам

При подготовке к торгам нужно понимать некоторые нюансы. Во-первых, вам предстоит внести авансовый взнос в сумме 5% от начальной стоимости лота.

Во-вторых, заявку нужно подать вовремя — не позднее 5 дней до торгов. В третьих, имейте в виду — если вы окажетесь единственным участником или участников будет только двое, торги отменят.

Начальная цена будет снижена на 15%, и аукцион переназначат на новую дату.

Этап третий — участвуем в торгах

Торги — это обычный аукцион, который проводится по определенным правилам. Тот покупатель, который предложит максимальную цену, выигрывает торги и сможет купить залоговую квартиру по названной цене.

Стоит заранее определить для себя, за какую наивысшую цену вы согласны купить данное жилье. Как минимум, для того чтобы не увлечься торгами и не купить квартиру по неприемлемой для вас стоимости.

Все те, кто проиграл торги, забирают полную сумму авансового платежа. Победитель получает копию протокола о проведении торгов и на основании этой бумаги может оформлять сделку через Росреестр.

mil.ru

Риски при покупке залогового жилья

Покупая залоговую квартиру дешево, вы в некоторых моментах этой сделки рискуете. Впрочем, так же, как и при совершении любой другой сделки на крупную сумму.

Если вы покупаете квартиру у банка, риск ниже, чем при покупке у прежнего собственника. Почему — мы объясняли выше.

Тем не менее, даже в случае с приобретением жилья напрямую у кредитной организации, стоит самостоятельно проверить некоторые детали.

Да, банк берет на себя юридическую чистоту сделки, но заинтересованы в том, чтобы все прошло безупречно, именно вы. Обязательно нужно убедиться, что у собственника отсутствует задолженность по коммунальным платежам, что сам он согласен на сделку, а на жилплощади не зарегистрированы несовершеннолетние и другие недееспособные лица.

Еще один минус залогового жилья — чаще всего у вас нет возможности лично убедиться в состоянии, в котором находится квартира. Об этом вы знаете только со слов банка.

Покупка залоговой квартиры позволяет сэкономить около 10-15% рыночной стоимости объекта недвижимости. Но и проверка многих нюансов здесь требуется особенно тщательная.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/kak-deshevo-kupit-zalogovuiu-kvartiru-u-banka-5c73e4ca8964fb00b3c72de5

Прощай, ипотека

Как выкупить ипотеку у банка

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bac999a9a79477bec0b4c9b

Способы срочного выкупа ипотечных квартир

Как выкупить ипотеку у банка

Ипотечные обязательства – серьезная нагрузка на бюджет, ведь выплаты растягиваются на десятилетия. За такое время всякое может случиться – потеря работы или инвалидность, повлекшие ухудшение платежеспособности, смена места жительства, развод и другие непредвиденные проблемы вынуждают заемщика выходить из программы.

При  желании улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру в более престижном районе, большей площадью  реализация ипотечного жилья также поможет решить вопрос.

Если планы относительно жилья изменились, его надо продать. Выкуп ипотечных квартир у банка избавляет от долгов заёмщика, а для нового покупателя предоставляет шанс сэкономить. Все сделки с недвижимостью сопряжены с разной степенью риска, поэтому важно знать все особенности процедуры. Когда появляется угроза кредитной задолженности, квартиру как можно скорее надо выставлять на продажу.

Как можно продать ипотечную квартиру?

Выкупают такое жилье по-разному: при непосредственном участии кредитора, у собственника без посредников или с помощью торговой площадки банка и аккредитованного риэлторского агентства.

  1. Непосредственно у собственника. Продавать свою квартиру будет ее владелец, но все свои действия он согласовывает с банком. Стоимость такого жилья будет адекватной, если поджимают сроки – на продажу дают 3 месяца.  Обычно  хозяин жилья просит максимальную цену. Продавец может продавать недвижимость с долгами, но это рискованный для покупателя способ, так как продавец после получения задатка и снятия обременения может сбежать, заболеть, умереть. Оформление договора поможет выиграть вопрос, но его решение явно затянется.
  2. Через агентство. Продавать жилье будет риэлтор, у банка дополнительной прибыли нет. Поэтому и цену можно назначать любую. Сначала заключают договор, по которому жилье переходит к кредитору. После продажи погашают долг и передают бывшему владельцу остаток денег (если они есть). Иногда проблемное жилье предлагают новым претендентам на ипотеку. Преимуществом для них будет сниженный тариф по кредиту.
  3. Открытый аукцион. Банк выкупает залоговую недвижимость, если есть серьезные нарушения графика выплат, у клиента снизилась платёжеспособность, а самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья у него возможности нет. Аукцион проводят по решению суда, поэтому риски для обоих сторон минимальные. Срок реализации такого жилья – до 2-х месяцев с момента ареста.

Выкуп по программе Trade-in

Trade-in представляет собой программу, разработанную для обмена жилплощади с помощью взаиморасчетов. Если сравнивать с привычными сделками купли-продажи, то выкуп недвижимости таким способом происходит параллельно с  покупкой другой собственности.

Ипотечные квартиры также подходят для этой программы. Кредитор забирает недвижимость покупателя и выставляет ее на торги. Вырученные деньги используют для покупки новой квартиры. Если для первого взноса своих  денег достаточно,  кредит не потребуется.

Важно учитывать, что жилье, которое принимает участие в программе trade-in, продают на 25% дешевле! Среди других ее достоинств:

  • Выкуп жилья за один день;
  • На всю сделку уходит не более трёх дней;
  • Покупатель получает жилье сразу в собственность без всяких обременений.

Из серьезных минусов можно назвать разве что занижение стоимости жилья на четверть, поэтому этот вариант можно рекомендовать как крайний. Для начала стоит попытаться продать недвижимость самому или с помощью услуг риэлторов, но обычным способом – по договору купли-продажи.

Выкуп закладной у банка

Владелец  подобных ценных бумаг обладает правом:

  1. Залога на ипотечную жилплощадь;
  2. Получения  денег в счет оплаты долга заёмщика в соответствии с договором по жилищному  займу.

Смотрите на эту же тему:  Дают ли банки ипотеку на апартаменты в [y] году?

При выдаче ипотечного кредита  банк иногда продаёт закладную третьим лицам – независимой финансовой компании или специальному фонду. Для кредитора такая продажа дает шанс вернуть свои инвестиции в долгосрочный проект, чтобы заставить деньги снова работать на банк. Важно, что согласие заёмщика для продажи закладной не нужно.

Выкупая закладную, покупатель фактически приобретает право получать ежемесячный доход от выплат по ипотеке. Для этого кредитор отправляет клиенту уведомление с реквизитами нового владельца закладной, на которые  в дальнейшем  надо переводить выплаты.

Для заёмщика важно, что выкуп закладной – не повод изменить условия договора: процентная ставка, сроки и другие его параметры остаются прежними. Если клиент добросовестный, то выкуп закладной не должен создавать ему дополнительных проблем.

Досрочное погашение или пролонгацию – все нюансы можно обсуждать с новым  владельцем ценных бумаг.

Выкуп  у банка на торгах

Кредитор  принимает решение о  размещении залоговой жилплощади на торговой площадке, если она стала собственностью кредитора по его решению. Или клиент решил продавать квартиру, а найти покупателя не смог.

Жилье, которое выставляют на  аукцион,  реализуют по  привлекательным ценам. Перед продажей банк проверяет объект, чтобы он был юридически чистым.

Алгоритм участия в торгах банка:

  • Оформление  цифровой подписи;
  • Регистрация на  площадке;
  • Выбор своего варианта;
  • Подача заявки на участие (можно личном кабинете);
  • Перевод задатка (до 20% от первоначальной цены жилья);
  • Участие в торгах: цену недвижимости определяет спрос;
  • Объект достается покупателю, предложившему максимальную цену;
  • Закрытие торгов;
  • Оплата второй части стоимости жилья.

Следует учесть, что  участникам, не выигравшим торги,  задаток возвращается полностью. Если покупатель, выигравший квартиру, откажется от сделки, то он свой задаток потеряет.

Какую документацию готовить

Для грамотного проведения сделки надо подготовить и проверить следующие документы:

  • Разрешение кредитора (когда ипотечную квартиру продает ее владелец – заёмщик);
  • Паспорт хозяина жилья;
  • Выписку из домовой книги – все жильцы, включая детей, должны быть выписаны;
  • Справка ЖЭКа, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети – продажа жилья не должна ухудшать их жилищные условия);
  • Нотариально заверенное разрешение супруга (в том числе и бывшего) на продажу жилплощади, если она приобреталась в период брака.

При  переоформлении ипотечного жилья надо приглашать экспертов для независимой оценки жилья. Наличие и проверка комплекта документов существенно снижает риск покупателя при переоформлении залоговой квартиры.

Выкуп  залогового жилья у Сбербанка

При оформлении ипотеки в этом банке в договоре указывается и возможность продажи залоговой квартиры. Здесь же прописывают и условия такой сделки.

  Вопрос реализации ипотечной  жилплощади надо согласовать с банком. Чаще всего он сам реализовывает такое имущество на своих площадках.

 Если новый заёмщик платежеспособен, имеет положительную финансовую репутацию, кредитор переоформит на него ипотеку без проблем.

Выкуп ипотечной квартиры у ВТБ

Недвижимость, которая находится в залоге у этого банка, реализуют путем переоформления ипотечных обязательств на покупателя. Кредитор может продать жилье и за наличные, если долг по ипотеке будет погашен полностью. ВТБ продаёт  проблемную жилплощадь и на торгах. Подготовка документации и  ведение сделки находятся в компетенции банка.

Выкуп ипотеки в Альфа банке

Реализацией ипотечной недвижимости финансовое учреждение не занимается, но и не препятствует  подобным сделкам. Если заёмщик решил продать квартиру с невыплаченными ипотечными долгами, вопрос надо согласовать с банком. Разрешение выдают в письменной форме.  Выбор  покупателя, подготовка документации, проведение сделки – все этапы в этом случае находятся в компетенции заёмщика.

Этапы  выкупа ипотечной жилплощади

Для начала о намерении продать ипотечный объект надо поставить в известность кредитора. После всех согласований заёмщик готовит сделку самостоятельно.

Процесс можно разбить на несколько шагов:

  • Поиск подходящего покупателя;
  • Составление предварительного  договора о намерениях;
  • Оформление задатка в сумме, которая необходима для погашения  кредитного долга;
  • Погашение ипотечных обязательств;
  • Выдача заёмщику закладной;
  • Визит представителя банка и клиента в Регистрационную палату, чтобы снять с объекта обременение;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Передача остатка денег (через банковскую ячейку или лично покупателю);
  • Регистрация  прав нового владельца.

После регистрации сделки бывший владелец жилья получает доступ к своим деньгам из  ячейки.

Если у покупателя недостаточно денег, чтобы выкупить  недвижимость,  жилищный кредит можно переоформить. Владелец жилплощади получает  свою часть выплаченных денег, остаток ипотечной задолженности переходит к новому заёмщику. Переоформление возможно при условии достаточной платежеспособности покупателя.

Алгоритм продажи недвижимости при участии банка:

  • Выдача  письменного разрешения на продажу;
  • Уточнение размера ипотечных обязательств;
  • Размещение денег в  ячейках: в одной – часть долга для банка, в другой – остаток для продавца;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Регистрация сделки;
  • Вскрытие одной банковской ячейки для погашения задолженности;
  • Получение закладной;
  • Снятие с залоговой квартиры обременения;
  • Переоформление прав собственности;
  • Вскрытие другой ячейки для передачи продавцу средств, оставленных покупателем.

Риски при выкупе

Всякая сделка с недвижимостью потенциально опасна. При продаже залоговой квартиры могут выявиться досадные недоразумения:

  1. На обремененной жилплощади зарегистрированы  дети или жильцы, которые там временно не проживают (учатся за границей, служат в армии и т.п.) – для проверки юридической чистоты жилья потребуется выписка из домовой книги.
  2. Претензии  супругов на свою долю в недвижимости – без нотариально заверенного согласия  совладельца (в том числе и бывшего супруга) сделка не состоится.
  3. Кто-то из жильцов может отказаться выезжать из проданной квартиры, и проблему придется решать новому владельцу. Сложнее всего выселять детей,  инвалидов и других прописанных иждивенцев.
  4. Оспаривание законности сделки –  для продажи необходимо официальное разрешение, выданное кредитором. При судебных разбирательствах между кредитором и клиентом продажу жилья придется отложить. Если прежним владельцам удается оспорить в суде решение банка о продаже ипотечного жилья, его придется вернуть. Случай редкий, но средства, потраченные на переоформление, возврату не подлежат.
  5. Имущество, купленное в ипотеку, иногда закладывают несколько раз и без уведомления основного кредитора. После продажи жилья «пострадавшие» банки будут требовать через суд компенсацию.

Чтобы свести риск к минимуму, продавать залоговую квартиру лучше всего при участии банка. Кредитор обязательно проверит все документы, учтет все нюансы.

Выгода выкупа ипотечных квартир

При  такой сделке  есть возможность получить дисконт. На банковских торгах недвижимость можно купить с 15%-й скидкой.  С учетом цены квартиры  экономия будет существенной – до 500 тысяч руб. Если торговаться с владельцем жилплощади, тоже можно рассчитывать на положительный результат.

Часто люди продают ипотечную недвижимость из-за невозможности оплачивать кредит (потеря работы, развод, ухудшение состояния здоровья) или из-за переезда на ПМЖ. В такой ситуации можно рассчитывать на скидку за срочность. Государство заинтересовано решать спорные вопросы оперативно, поэтому формальности удаётся  уладить быстро.

Российское законодательство предлагает несколько вариантов выкупа ипотечной недвижимости. Осталось оценить свои возможности, взвесить все «за» и «против» и принять оптимальное решение.

(5 4,80 из 5)
Загрузка…

Источник: https://Bizneslab.com/vykup-ipotechnyh-kvartir/

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: схема оформления в Сбербанке и других банках

Как выкупить ипотеку у банка

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами.

Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации.

Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

  1. Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
  2. Особенности процедуры
  3. Продажа банком ипотечной квартиры
  4. Продажа заемщиком
  5. Предварительный договор купли-продажи
  6. Договор уступки права требования
  7. Как купить без риска?
  8. Сложности и возможные нюансы
  9. Преимущества и недостатки сделки

Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

  1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
  2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

Особенности процедуры

Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

  1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
  2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
  3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
  4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
  5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

Продажа банком ипотечной квартиры

Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно.

Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше.

Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

Предварительный договор купли-продажи

Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи.

В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты.

Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

Договор уступки права требования

В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

Как купить без риска?

Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

  • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;

  • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
  • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
  • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

Сложности и возможные нюансы

Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка.

В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной.

Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

Преимущества и недостатки сделки

Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок.

Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах.

В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-na-ipotechnuju-kvartiru/

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Как выкупить ипотеку у банка

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%.

К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб.

, а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.

Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта.

Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.

При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег.

Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-kotoraja-nahoditsja-v-ipoteke-273934/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.