Как выкупить 1 3 долю в квартире

Содержание

Как выкупить долю в квартире?

Как выкупить 1 3 долю в квартире

По статистике большинство объектов недвижимости имеет два и более собственников. Это связано с особенностями приобретения недвижимого имущества.

Например, приобретенного на материнский капитал, в период действия брака, приватизированного на нескольких членов семьи и так далее. Поэтому сделки о переходе прав с участием конкретной части квартиры популярны и их механизм отработан на фоне иных подобных сделок.

Перед тем, как выкупить долю в квартире, важно изучить и понять механизм сделки, в противном случае, она может быть признана недействительной.

Понятия сделки отчуждения доли и преимущественное право сособственников на выкуп

По договору купли-продажи доли объекта недвижимости продавец передает, а покупатель приобретает право собственности на предмет покупки, а именно долю в объекте недвижимости.

При этом, остальные собственники имеют приоритетное право покупки. Без предоставления им первоочередного предложения, продать объект стороннему лицу нельзя.

Извещение о намерении отчуждения собственности необходимо в письменном виде направить каждому вероятному контрагенту, известив в свободной форме о содержании планируемой сделки и требуемой ценой за долю. При поступлении отказа в выкупе долю можно продать свободно.

На размышление остальным собственникам отводится 30 дней. Если он не возражает против отчуждения третьим лицам, оформляется нотариальный отказ. При невозможности получить нотариальный документ, достаточно будет предъявить пересланное намерение.

Если второй собственник отказывается от того, чтобы подписать извещение и поставить дату, стоит направить ее ценным письмом с уведомлением о вручении. Заветные 30 дней начнут отсчет с момента получения или возврата письма с отметкой о невручении адресату.

Для скорейшего совершения сделки можно продать долю агентствам по недвижимости. Есть также специальные фирмы, которые скупают квартиры с небольшими потерями в стоимости для продавца.

Сделки между родственниками

Не рекомендуется прибегать к «серым» схемам отчуждения части недвижимости у родственников для снижения налоговой нагрузки.

Так, например, родственники имеют возможность договориться между собой об оформлении на долю договора дарения. Он безвозмездный. Финансовый аспект сделки решается отдельно.

Налога на доход не будет в большинстве правовых случаев. Иногда такие схемы пытаются провести для обналичивания целевых средств и выкупить долю в квартире материнским капиталом.

Но при этом возникает значительный риск признания такой сделки мнимой.

Важно! Такой спор будет затрагивать интересы  налоговой системы государства. Стоит несколько раз обдумать свои действия.

Оформление передачи в собственность требует договора в простой письменной форме.

К договору прикладывается основной пакет документов, который включает в себя:

  1. Правоустанавливающие документы на предмет договора. То есть свидетельство о праве собственности на долю в объекте недвижимости.
  2. Паспортные данные обоих сторон договора.
  3. Технические документы, которые подтвердят отсутствие перепланировок в помещении. Можно заказать в бюро технической инвентаризации.
  4. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые подтвердят отсутствие наложенных на собственность обременений в силу договоров или судебных решений.
  5. Выписка из домовой книги.

Документы передаются на регистрацию через отделения Многофункциональных Центров, открытых во всех субъектах Российской Федерации, напрямую в органы Росреестра, или через систему нотариата.

Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей. На проведение регистрационных действий уйдет порядка двух недель.

После этого, новый собственник может забрать готовые регистрационные документы.

Сделка с посторонними лицами

В отношении сделок между собственниками и третьими лицами также требуется произвести переоформление недвижимости через систему государственного реестра недвижимости. Требования к пакету документов для совершения сделки ничем не особо не отличается за исключением необходимости иметь нотариальный отказ остальных собственников или подтверждение 30 дневного молчания.

В ряде случаев ситуация осложняется тогда, когда долю нельзя определить в натуре. То есть, есть неопределенное количество квадратных метров, которые ничем не отграничены от собственности остальных владельцев. Может потребоваться изначальный процесс определение конкретных метров в собственности. Однако, часто бывает невозможно выделить эту долю, тогда сделка зависает.

Выкупить долю в квартире можно и в ипотеку. Законом такая сделка не запрещена, но вот банки могут неохотно одобрять подобные заявки.

Выкуп по суду

Стороной истца в данном случае может выступать как собственник доли, которую хочет продать, так и вероятные покупатели, которые хотят купить. Такие споры часто возникают между родственниками. Особенно в рамках прошлых наследственных правоотношений, в которых одному из наследников может достаться минимальная (незначительная) доля собственности.

Такой наследник имеет возможность потребовать от более везучих со собственников компенсацию за этот объект. Или наоборот, остальные собственники захотят приобрести оставшуюся долю и стать полноценными собственниками.

Судебная практика содержит примеры таких решений.

Но должны быть соблюдены определенные условия, при которых по фактическим обстоятельствам дела собственнику с минимальной долей будет фактически выгодно отказаться от своей собственности.

В первом случае, собственник пытается продать свою долю остальным владельцам, но те отказываются от заключения сделки. Судебное решение в пользу истца будет возможно при соблюдении основных требований:

  1. Невозможно выделить долю в натуре.
  2. Собственность является незначительной.

При этом составляется исковое заявление. Рекомендуется обратиться к юристу за получением подробной консультации.

Во втором случае, собственник или собственники других долей хотят получить право выкупить долю последнего, но тот отказывается от проведения сделки. Потребуется доказать следующие факторы:

  1. Вероятный продавец не участвует в содержании общего имущества.
  2. Он не проживает в этой собственности.
  3. Его доля не значительна.

Важно! Незначительность доли — ключевой фактор, обуславливающий возможность судебного разбирательства.

Иск должен быть обусловлен фактическими обстоятельствами. Подобраны правильные правовые нормы. Он должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и поданным по правилам территориальной подсудности.

В связи с этим, рекомендуется обратиться за помощью к юристам. В интернете можно найти большое число общих ответов, однако, каждый случай индивидуален и требует квалифицированного подхода.

Срочный выкуп

При данном способе собственник отказывается от части денежных средств за долю в пользу скорейшего разрешения вопроса о продаже. Срочным выкупом занимаются коммерческие предприятия, чаще всего агентства по недвижимости.

Для них эта сделка выгодна тем, что собственник получает право преимущественного выкупа остальных долей. И со временем, они смогут стать полноправными и единственными собственниками целого объекта. При его реализации достигается значительная выгода.

Даже с учетом налогообложения.

Выкуп при разводе

Нередки ситуации выкупа долей у бывшего мужа или жены, в случае бракоразводного процесса. Такая сделка по сути не отливается от покупки обычной квартиры. Сложности возникнуть не должно, особенно, если квартира была в долевой собственности супругов.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/vykupit-dolyu-v-kvartire/

Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Как выкупить 1 3 долю в квартире

» Жилищные споры » Как выкупить долю в квартире у родственника

3 808 просмотров

Выкуп доли может быть добровольным или принудительным. В первом случае предполагается заключение обычного договора купли-продажи и последующее оформление на общих основаниях. Во втором случае нужно быть совладельцем этой же квартиры и в принудительном порядке «забрать» долю у родственника, выплатив тому соответствующую компенсацию. Это возможно лишь по решению суда.

При покупке доли (как принудительной, так и обычной) тот факт, что продавцом является родственник не играет никакой роли. Если этот вопрос рассматривается лишь с точки зрения неуплаты налога на покупку, то следует помнить, что не облагаются налогом лишь подарки от близких родственников, а не выкуп как таковой.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

Преимущественное право – это специальный порядок взаимоотношений между совладельцами долей одной недвижимости исходя из которого продавец сначала обязан предложить купить его долю другим собственникам и только тогда, когда ни один из них не захочет или не сможет ее выкупить – продавать третьим лицам. В том числе и родственникам, не владеющим долями в рассматриваемой квартире.

Порядок действий

  1. Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
  2. Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец).

    В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.

Нельзя менять условия сделки уже после отправки предложений.

Все должны быть равны в данной ситуации, иначе последует обращение в суд от других владельцев с требованием признать сделку недействительной.

  1. Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
  2. Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
  3. Составить договор купли-продажи.
  4. Заверить его у нотариуса.
  5. Передать деньги за покупку.
  6. Оформить покупку новой собственности в Росреестре.

Пример: Один человек хочет купить долю в квартире, которая принадлежит его родственнику. Тот согласен на его условия, однако не хочет продавать свою долю другим собственникам.

Чтобы они точно не смогли реализовать свое преимущественное право, продавец в предложении совладельцам указывает сумму сделки, которая в разы превосходит рыночную (и, что важнее, ту, за которую он действительно собирается продать долю родственнику). Разумеется, владельцы квартиры не могут согласиться на такие условия.

В результате доля продается, но по значительно меньшей цене. Узнав об этом, совладельцы могут подать иск в суд и признать сделку недействительной.

Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
  • Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
  • Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
  • Доверенность на представителя и его документы (если требуется).

Если владельцем доли выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, потребуются документы, удостоверяющие его личность, факт недееспособности, документы на опекуна и, зачастую, разрешение от органов опеки.

Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.

Скачать образец договора купли-продажи выкупа доли в квартире

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

Тип расходовПриблизительная сумма
Стоимость долиИндивидуально
Услуги нотариусаОт 5 тысяч рублей
Регистрация права собственности2000 рублей на 1 человека

Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

Продавец, кроме всего прочего, должен будет оплатить 13% от стоимости доли в качестве налога. Исключение составляют ситуации, когда доля находилась в собственности 3 года (для недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения или приватизации) или 5 лет (для всех остальных вариантов).

Примерные сроки оформления сделки:

ДействиеСрок
Согласование условий сделкиОт 1 дня
Оповещение совладельцевДо 10 дней
Оформление сделки у нотариусаДо 1 дня
Оформление собственности на долюОт 3 дней

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Если потенциальный покупатель владеет долей в той же квартире, где он хочет купить другую долю у родственника, то он может попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Но для этого должны выполняться определенные условия.

Условия покупки доли у родственника, если он против

  1. Доля является незначительной или может быть признана таково
  2. Выделить долю в натуре невозможно.
  3. Владелец обладает другой недвижимостью.

Пример: Предположим, что есть некая квартира площадью 40 кв.м.

, у которой есть два владельца. У первого 9/10 долей квартиры, у второго 1/10. Это незначительная часть и исходя из площади квартиры, ее невозможно выделить в натуре.

Кроме того, если у владельца 1/10 есть другое жилье, то первый собственник может обратиться в суд и выкупить эту долю принудительно. Если бы площадь квартиры составляла бы 200 кв.м., то 1/10 – это уже 20 кв.м.

, что, в принципе, соответствует даже некоторым однокомнатным квартирам. Как следствие, эту часть реально выделить в натуре и, соответственно, невозможно выкупить принудительно.

Существует и альтернатива.

Если владелец доли, которую планируется выкупить в принудительном порядке, не платит за коммунальные услуги, вообще не живет в квартире и/или регулярно нарушает порядок, то можно попробовать лишить его этой части недвижимости (при условии, что у него есть хоть какое-то другое жилье). Однако возникает множество проблем со сбором доказательства и, на практике, в пользу истца такие решения принимаются очень редко.

  1. Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
  2. Подготовить иск.
  3. Отправить заявление в суд.
  4. Заплатить госпошлину.
  5. Ожидать заседания и решения суда.
  6. Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
  7. Реализовать свое право на принудительный выкуп.

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства.
  • Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Не лишним будет заранее, еще до обращения в суд, предложить отказывающемуся лицу заключить договор купли-продажи и зафиксировать данный факт. Это будет рассмотрено как попытка решить проблему во внесудебном порядке и может «сыграть в плюс» истцу.

Исковое заявление

Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.

Скачать образец искового заявления на выкуп доли в квартире, если владелец против

Выкуп долей в квартире в 2020 году: покупка доли у родственников

Как выкупить 1 3 долю в квартире

Жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, стоит дешевле, чем отдельная комната в коммуналке. Гражданин может владеть произвольной долей жилья: от 1 до 99 %.

Доли возникают при наличии наследства, достающегося нескольким родственникам, либо при разделе имущества в ходе развода. Их можно покупать, продавать и снова наследовать. Выкуп доли в квартире или доме требует соблюдения ряда условий.

Несмотря на относительную дешевизну, операции с долями в жилье сопряжены с трудностями и рисками.

Виды выкупа

В зависимости от родственных либо юридических отношений, в которых состоят владельцы долей, различают несколько видов выкупа.

Сделка между родственниками

Часто получившие наследство родственники не желают жить вместе. Тогда один из них продает свою часть квартиры остальным. Родственники, владеющие долями, получают преимущество при их выкупе.

Если владелец планирует продажу своей части жилья, он обязан в письменной форме оповестить совладельцев о планируемом выкупе. В оповещении указываются цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней от получения оповещения совладельцы жилплощади вправе заявить о намерении выкупить долю.

Важно! Только по истечении месяца и после получения их письменного отказа владелец может предлагать свою долевую собственность для продажи третьим лицам.

Через суд

При продаже долевой собственности нередко возникает ситуация, в которой совладельцы не желают выкупать предлагаемую им долю. Чаще это происходит с малыми долями.

Требуется соблюдение трех условий:

  • долевая собственность признается незначительной;
  • собственник не заинтересован во владении;
  • невозможность выделения части собственности в натуре.

Желающий выкупить обращается в суд с иском. В заявлении содержится требование признать указанную долю незначительной. По судебному решению прежний собственник получает эквивалент стоимости деньгами, а доля истца увеличивается.

Если один из совладельцев желает выкупить долю другого, а тот отказывается продавать, также продается судебный иск.

Для удовлетворения иска нужны следующие условия:

  • владелец малой доли не состоит в родстве с другими владельцами;
  • не проявляет интереса к собственности, не проживает в квартире;
  • не участвует в оплате услуг ЖКХ.

Эти факты потребуется подтвердить документами и свидетельствами жильцов.

В ипотеку

Если имеющихся средств недостаточно, то желающие выкупить долю могут обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Для этого придется оформить ряд документов:

  • договор ипотечного кредитования с указанием объекта недвижимости;
  • закладная на кредитуемое имущество;
  • договор купли-продажи долевой собственности.

Внимание! Если выкупается последняя доля, и оставшаяся часть собственности уже принадлежит покупателю, то обеспечением по кредитному договору может выступать квартира как единый объект.

На материнский капитал

Материнский капитал может быть использован для улучшения условий проживания ребенка. Суммы сертификата не хватает на покупку квартиры. Выходом становится приобретение долевой собственности. Это удобно, если выкуп проводится у родственников, а семья уже живет в данной квартире.

За использованием материнского капитала следят сотрудники Пенсионного фонда. Они стремятся предотвратить мошеннические сделки.

Для одобрения родственного выкупа потребуется соблюсти следующие условия:

  • пригодность жилплощади для проживания, полное соответствие санитарным нормам;
  • в результате выкупа семья получает в пользование отдельное помещение либо квартиру или дом;
  • объект расположен на российской территории;
  • выкуп проводится по истечении трехлетнего срока с момента рождения ребенка, на которого получен маткапитал.

Средства материнского капитала могут дополняться ипотечным кредитованием.

Кроме того, вводятся дополнительные ограничения:

  • не допускаются сделки выкупа между супругами, поскольку юридически второй супруг – это равноправный совладелец материнского капитала, предназначенного для всей семьи;
  • должна быть исключена возможность обналичивания суммы выкупа.

С этой целью на недвижимость может накладываться обременение, не допускающее продажи собственности в течение определенного времени.

Цель всех этих проверок и ограничений состоит в том, чтобы в результате сделки происходило реальное и постоянное улучшение условий жизни ребенка.

Особенности срочного выкупа

В этом случае долю собственника, нуждающегося в средствах, выкупает риэлтерское агентство. Для владельца это ускоряет получение наличных и освобождает от сбора и оформления документов, которое берет на себя агентство.

Для агентства покупка служит долгосрочным вложением средств. Стоимость единицы площади в доле существенно ниже, чем в целой квартире. Постепенно агентство может выкупить весь объект недвижимости по частям и вернуть вложенные суммы с прибылью.

Риелторы также могут использовать свою собственность в качестве части сложной сделки – «цепочки».

Из видео вы узнаете о продаже доли в квартире:

Нюансы выкупа долевой собственности жилья

Для совладельцев явно невыгодно продавать свои части собственности по отдельности. Стоимость целой квартиры будет на 20 – 40 % выше. Этим часто пользуются состоятельные покупатели, снижая цену выкупа для каждого совладельца и выигрывая значительные суммы.

Если совладельцы смогут договориться, то они продают объект целиком, а полученную сумму делят пропорционально долям.

Если же хотя бы один из них продает свою часть собственности отдельно, то и остальные смогут продать только доли, существенно теряя в деньгах.

К сожалению, отношения между совладельцами, являющимися дальними родственниками или разведенными супругами, редко позволяют достичь такой договоренности.

Еще одна особенность заключается в том, что покупателю одной из долей следует тщательно соблюдать все этапы процесса и оформлять юридически безупречные документы. В противном случае велика вероятность получить иски от остальных владельцев. Они могут на несколько месяцев или даже лет приостановить процесс. В самом неблагоприятном случае суд может признать сделку ничтожной и расторгнуть ее.

Этапы процедуры

Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.

Процесс осуществляется в несколько стадий:

  • достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
  • сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
  • заключение договора купли-продажи долевой собственности;
  • госрегистрация прав на приобретенное имущество.

На регистрацию прав собственности закон отводит от 12 до 18 дней в зависимости от региона страны. Срок отсчитывается со дна подачи полного пакета документов в регистрационные органы.

На выполнение всей пошаговой инструкции уйдет от месяца до трех.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, либо они являются собственниками тех или иных долей, процесс оформления продлится дольше на несколько недель.

Право собственности на часть жилой площади переходит в момент госрегистации. Подтверждает факт регистрации выписка из ЕГРП.

Документы

Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:

  • документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
  • бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
  • документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
  • выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.

Потребуется также представить заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на отчуждение долевой собственности с указанием ее характеристик.

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Возможные проблемы в процессе сделки

При проведении сделки возможно возникновение некоторых затруднений.

Совладельцы

Основной риск при осуществлении выкупа долевой собственности относится к реакции ее совладельцев. Часто отношения между ними напряженные, и эта напряженность переносится и на покупателя. Несмотря на то, что им делается предложение о приоритетном выкупе, некоторые из них в порядке мести могут опротестовать сделку, подав соответствующий судебный иск.

Важно! Необходимо получить от них нотариально заверенное согласие на совершение сделки и полностью выждать месяц со дня уведомления о продаже.

Несовершеннолетние

Существенным риском является наличие несовершеннолетних, прописанных в квартире, либо владеющих другими долями. За соблюдением их интересов следят органы опеки, они могут не дать согласия на выкуп, если сочтут, что интересам детей наносится ущерб.

Ипотека

Проблемы могут возникнуть и при оформлении ипотеки. Банки настороженно относятся к кредитованию покупателей долей. Дело в том, что доля с точки зрения банков служит ненадежным обеспечением по кредиту. В случае прекращения платежей ее невозможно физически отторгнуть в счет погашения задолженности.

Исключение делается для граждан, выкупающих последнюю долю и объединяющих квартиру в единый объект собственности. В этом случае объект может быть отчужден у единственного владельца и служит надежным обеспечением по кредиту.

Ввиду распространенности мошеннических схем по мнимому переходу прав собственности между родственниками с целью обналичивания кредитных средств мала вероятность одобрения кредита на выкуп долей членами одной семьи друг у друга. Для них также устанавливаются высокие ставки ипотечного кредитования, которые должны компенсировать банковскому учреждению повышенный риск.

Последствия незаконной продажи доли

Сделки по продаже долевой собственности сопряжены с заметными рисками, в ходе выкупа необходимо тщательно соблюдать все требования закона.

В случае их нарушения совладельцы объекта, обладающие преимущественным правом выкупа, могут подать исковое заявление и опротестовать сделку.

Из видео вы узнаете что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать:

Важно! На подачу иска закон отводит три месяца с момента, когда совладелец узнал о проведении выкупа. В результате удовлетворения иска истец может перевести на себя права и обязанности покупателя и выкупить спорную долю.

Выкуп долей в объекте недвижимости позволяет приобретать жилплощадь по ценам ниже рыночных на 20 – 40%. Процесс связан с рисками подачи исков владельцами остальных долей, поэтому важно соблюдать требования законодательства. Выкуп последней доли таких рисков не несет, на него охотно дают ипотеку кредитные организации.

Источник: https://vashdom.guru/pokupka/vykup-dolej-v-kvartire/

Покупка комнаты или доли в квартире: особенности сделки, советы и рекомендации

Как выкупить 1 3 долю в квартире

Комната в квартире — это один из самых дешевых способов обзавестись жилой недвижимостью. Но при этом покупатель должен четко осознавать зачем ему становиться еще одним совладельцем недвижимости и какие риски при этом есть.

Общие понятия

В первую очередь стоит разделять такие понятия, как доля и комната. В коммунальных квартирах вполне можно купить комнату и по документами вы сможете распоряжаться ей точно также, как квартирой. Отличия будут только в наличии общих удобств, в виде кухни, санузла и т.д. А вот доля в квартире или комнате имеет свои особенности.

Если вы владеете 1/3 в квартире — это не значит, что вы вправе очертить себе соразмерную жилплощадь и делать на ней все, что вам захочется. Доля в квартире дает право проживать в ней и пользоваться всей площадью, хотя и не всегда. Даже если у вас всего 1/25 доли от квартиры, вы имеет ровно столько же прав, сколько и тот человек, который имеет 1/5 той же квартиры.

В реальности, суд вполне может вынести решение о проживании тех или иных собственников на жилплощади в противоречии с имеющимися долями. К примеру, одинокому мужчине могут отказаться в праве проживать на своей 1/3 доли, если у него есть другая жилая недвижимость. А вот маму с тремя детьми вполне могут оставить проживать в квартире при наличии у нее только 1/20 доли.

Важно отметить, что в судебном порядке или при подписании добровольного договора, можно выделить свои доли в квартире в натуральном выражении. Например, поделить трехкомнатную квартиру между тремя собственниками и пользоваться только «своим» помещением. Но при продаже подобной комнаты, опять же, необходимо уведомлять об этом других собственников.

Кто и зачем покупает комнаты и доли?

Жизненные ситуации довольно часто приводят к дроблению квартир на доли. Во-первых, каждый супруг, при покупке квартиры сразу становится владельцем ½ квартиры. При разводе, один из супругов вправе продать свою долю кому хочет, если второй не смог выкупить долю в рамках закона. А дальше эта половина опят же может быть продана нескольким собственникам и так далее.

Зачастую, обиженные супруги специально продают свои доли не добропорядочным гражданам, чтобы насолить.

Часто продать долю в своей квартире вынуждает тяжелая финансовая ситуация, дележка жилплощади с родственниками и многое другое. Но кто покупает доли?

Опять же, доли в квартире чаще всего покупают не от хорошей жизни. При «разъезде» с детьми, многие родители идут на уступки и продав свою квартиру, отправляются жить в «квартиру с соседями». Как правило, такие покупатели ищут комнаты в квартире, которые оформлены в натуральном выражении.

Для приезжих покупка части квартиры становится недорогим способом получить прописку. Многие покупают часть квартиры, получают прописку и пользуются купленной недвижимостью в соответствии с законом.

Но есть и такие случаи, когда квартира или даже комната дробится на сотни частей, которые продаются исключительно ради прописки.

Так называемые «резиновые квартиры» впоследствии становятся настоящей головной болью тех, кто хочет распоряжаться своей долей по закону.

Доля в квартире вполне может заинтересовать инвестора, так как продается она дешевле рыночной стоимости. 1/3 квартиры продается не за 1/3 стоимости всей квартиры, а на процентов 20-40 дешевле.

Инвестор вполне может договориться со всеми собственниками, которые не смогли найти общего решения, провести хоумстейджинг и продать более выгодно.

Впрочем, сами собственники также понимают, что выкупить оставшиеся доли им будет выгоднее, поэтому переговоры часто идут долго и напряженно.

Существуют и совсем «черные» методы на рынке. Недобросовестные риелторы обманом или другими способами получают в свое распоряжение хотя бы небольшую долю в квартире, а затем начинают устраивать своим соседям «тяжелую жизнь» — шумят, дымят, мусорят, грубят и проводят в дом сомнительных людей.

Обычно «профессиональными соседями» становится мама с детьми, так как по закону их невозможно выселить. А они хорошо знают законы и профессионально выживают соседей, чтобы те продали им свою долю по минимальной цене.

Как бороться с такими «профессиональными соседями», мы обязательно расскажем в будущих статьях.

Права собственника доли в жилом помещении

Доля в квартире с юридической точки зрения ничем не отличается от права собственности всей квартирой, поэтому ее можно:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить,
  • передать в ренту;
  • закладывать;
  • регистрировать неограниченное число лиц;
  • сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма.

Обязательства собственника:

  • Конечно, вместе с правами, у собственника доли есть и обязанности: налоги;
  • коммунальные услуги;
  • расходы на ремонт и содержание недвижимости.

Важно отметить, что все расходы зависят от доли в квартире, то есть при большей доли, собственник платит больше налоги, коммунальные платежи у него будут больше, а расходы на ремонт и содержание жилья у него будут большими.

Как продать долю в квартире

Процедура продажи доли в квартире сейчас считается одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью. С точки зрения закона, права собственника, продающего долю, никак не ущемляются, но вот права других собственников защищаются.

Во-первых, при продаже доли в жилой недвижимости продавец обязан уведомить всех других собственников о том, какую долю он продает и по какой цене. Уведомить можно с помощью заказного письма или через нотариуса. При этом, по закону, уведомить надо именно всех собственников, иначе впоследствии они могут подать в суд и отсудить проданную вами часть недвижимости.

На этой стадии возникают основные сложности, ведь зачастую владельцев доли просто сложно найти. Кто-то переехал в другой город, но так и не продал часть квартиры, кто-то не общается со своими бывшими родственниками, но при этом еще владеет частью имущества и т.д.

Порядок действий таков:

  • собственник уведомляет других владельцев о желании продать свою часть недвижимости. В тексте самого уведомления указываются условия продажи и цена. Впоследствии, собственник не может продать недвижимость дешевле, чем указано в уведомлении, иначе другие собственники вернут все через суд. У совладельцев есть три месяца на то, чтобы защищать свои права через суд, если их не уведомили о продаже доли ли в уведомлении указали завышенную цену;
  • Если несколько собственников хотят приобрести продаваемую недвижимость, то купить ее сможет тот, кто предложит лучшую цену;
  • Если собственники ответили отказом или просто проигнорировали уведомление в течение 30 дней, то долю можно продавать;
  • Оформлять договор купли-продажи обязательно с заверением у нотариуса.

В законе не указано, сколько уведомлений можно присылать совладельцам. Если после первого уведомления вы так и не смогли продать свою долю, то можно законными методами снизить цену на недвижимость, но перед этим опять же надо выслать новое уведомление всем совладельцам, чтобы впоследствии у них не было повода обратиться в суд.

Новый закон

Чтобы снизить возможности для мошенничества, новый закон о долевой продаже недвижимости требует участия нотариуса в оформлении сделки. Именно на него возлагается функция контроля соблюдения прав всех владельцев недвижимости.

Особое внимание уделяется сделкам с участием несовершеннолетнего собственника.

Список необходимых документов

Чтобы продать долю в квартире, необходимо иметь стандартный набор документов, плюс несколько дополнительных документов:

  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • свидетельство о регистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт из БТИ;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • если такого документа нет, то необходимо приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • договор купли продажи доли в квартире.

Все документы проверяются нотариусом и если он признает правомерность сделки, то осуществляется подписание договора. Затем документы направляются в Росрееестр, где в течение 3-х дней происходит регистрация сделки.

Источник: https://akisha.ru/pokupka-komnaty-ili-doli-v-kvartire-os/

Выкуп долей в квартире: правильное проведение процедуры

Как выкупить 1 3 долю в квартире

Особые нормы закона применяются к объектам недвижимости, у которых сразу несколько владельцев. Главное отличие от обычных сделок состоит в том, что появляется право преимущественного выкупа в случае, если  один из владельцев принимает решение о продаже.

Каким бывает выкуп долей в квартире

Обязательным условием для сделки данной группы, любой разновидности, выступает обоюдное согласие между участниками и собственниками.

Существуют и другие правила, у каждой сделки они свои.

О принудительном выкупе

Случаи с принудительным выкупом встречаются на практике достаточно часто. Обычно так происходит, когда есть желание оформить продажу доли в пользу совладельцев при отказе последних от совершения сделок.

Тогда надо обращаться в суд, чтобы выделенная доля была признана незначительной. Владелец имеет право оформить отказ, в адрес других родственников. Взамен – адекватная компенсация в форме денежных средств.

Необходимо соблюсти три условия, чтобы осуществить выкуп по принуждению:

  1. Невозможно выделить долю с использованием натуральной формы.
  2. Собственники не заинтересованы в сделке.
  3. Доля получает статус незначительной.

Процедура требует составления искового заявления.

Что значит незначительная доля недвижимости? Как можно ее выкупить? Ответы в этом видео:

Наличие следующих пунктов для бумаги обязательно:

  • Паспортные данные, каждой из сторон. Продавец доли становится истцом. Роль ответчика играют лица, принимающие недвижимость.
  • Описание самой сути выдвигаемых требований. Например, надо признать часть имущества несущественной. Главное – наличие веских оснований, с документальным подтверждением соответствующего факта.Например, надо доказывать, что совместное проживание недопустимо.Или что невозможно провести выделение с использованием так называемой натуры.Это происходит, если, к примеру, говорят об однокомнатной квартире, на которую претендуют сразу несколько человек.
  • Информация о том, как конфликт пытались решить в досудебном порядке.
  • Проставление числа с подписью.

Когда выкупают через суд

В данном случае предполагается желание одного из совладельцев по выкупу долей.

Но так же присутствует добровольный отказ собственника от оформления сделок. Потому вводится практика так называемого принудительного оформления документов.

Что значит долевая собственность на квартиру? Читайте по ссылке.

Совладельцам, опять же, потребуется признать незначительной долю, которой владел отказник. Им потребуется указать, что для второго участника сделки доля уже не представляет какого-либо интереса.

Извещение о продаже доли в недвижимости.

Принятия окончательного решения требует учёта следующих факторов:

  • Отсутствие плат по коммунальным услугам от собственника.
  • У владельца нет интереса владеть данным объектом недвижимости. Например, приведены доказательства того, что долгое время на территории квартиры или доли никто не появлялся.Тогда владельцу сначала отправляется письмо с предложением продать долю. Потом уже прибегают к судебному порядку решения споров.
  • Отсутствие кровного родства между владельцем доли и другими собственниками.

Срочная разновидность выкупа

Данной практикой чаще пользуются агентства недвижимости.

Риелторы предлагают подобный вариант, если владельцу действительно необходимо как можно быстрее получить денежные средства.

О процедуре выкупа

Сначала владелец доли должен направить специальное уведомление или письмо другим собственникам. Таким образом, они первыми узнают о проведении сделки.

Если прошёл максимум месяц, а ответа нет, либо все отрицательные – проводится стандартная процедура продажи.

Она мало чем отличается от продажи квартиры.

Как происходит выдел доли несовершеннолетнему при покупке квартиры с использованием материнского капитала? Смотрите тут.

Нотариальное удостоверение в данном случае относится к обязательным требованиям.

Для удостоверения сделки через нотариуса собирают пакет документации:

  1. Разрешение органов опеки при наличии интересов у несовершеннолетних.
  2. Паспорта сторон.
  3. Соглашение на покупку и продажу.
  4. Выписка из ЕГРП, если нет регистрационного свидетельства.
  5. Паспорт из кадастра и БТИ.
  6. Правоустанавливающие документы.
  7. Свидетельство о госрегистрации доли.
  8. Оформленный отказ других совладельцев.
  9. Доказательства совершения всех необходимых действий для уведомления заинтересованных лиц.

Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Использование ипотеки

Ипотека в данном случае становится главным условием и обеспечением для клиента.

Из обязательных правил сделки:

  • Обеспечение залогом.
  • Выдача средств на существенный период.
  • Целевое назначение средств.

В залог могут передаваться как целые предметы, так и части от них.

Но иногда сделки проводятся и при отсутствии имущественных прав.

Применяем материнский капитал

Приобрести на материнский капитал можно не только целые объекты недвижимости, но и части.

Как происходит по законы выделение доли в натуре? Пошаговая инструкция здесь.

Главное условия – чтобы сама доля была отделена от других частей квартиры. Потому, например, невозможно приобрести долю в квартире всего с одной комнатой.

Как происходит процедура принудительного выкупа доли в квартире? Смотрите видео:

Бумаги понадобятся следующие:

  • Заявление с описанием намерения совершить покупку части.
  • Копии договора по приобретению жилья, оформленные после государственной регистрации.
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений.
  • Свидетельство, по которому право собственности считается законным.
  • Сертификат, в форме копии и подлинника

Выкуп долей у родственника

Выкуп будет актуален, если совместное проживание стало невозможным по каким-либо причинам.

Важно не допускать нарушений действующего законодательства.

Заключение и возможные сложности

Важно, чтобы до проведения сделки были получены официальные ответы от всех лиц, чьи интересы могут быть затронуты в дальнейшем.

При этом собственнику придётся осуществлять продажу по цене, которую он указал в подобных сообщениях. Внесение корректировок недопустимо.

Приобретение долей в квартире длительный процесс, который требует учёта множества нюансов.

Юристы помогут найти ответы на все вопросы и удостовериться в том, что права других лиц не были нарушены при совершении сделок.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/pravo-sobstvennosti/vykup-dolej-v-kvartire.html

Несколько способов быстро выкупить долю у родственников

Как выкупить 1 3 долю в квартире
27.04.2015 | RLT-групп | Комментариев: (0)

Выкуп доли в квартире у родственников имеет столько разнообразных житейских сценариев, что их сложно привести к общему знаменателю. Однако, за исключением небольших нюансов, всё решает один и тот же закон, писанный как для посторонних людей, так и для близких нам людей.

Общие правила выкупа доли в квартире у родственника

Правила выкупа доли в квартире у родственника, как и любого другого человека, регулируются ст. 250 ГК РФ. По закону, Ваш родственник, владея определённой долей квартиры, выраженной в дробном эквиваленте (½, ⅓, ⅛, ⅔, ¾ и т.п.), может по своему усмотрению и желанию распорядиться этой частью недвижимости.

Он может её продать, завещать, подарить, взять кредит под залог недвижимости и ещё как-нибудь от неё избавиться. Но очертить мелом свою долю, и не позволять никому заступать за черту, он не вправе. Участник долевой собственности может даже занимать отдельную комнату, равную по площади его доле, но принадлежать она ему всё равно не будет.

Ох, как же мне выкупить долю квартиры у родственников, Разных спутников жизни и любимых мной собственников? Как же быстро найти мне выход из положения,

Если сильно “достало”, близкое мне окружение?

Долевая собственность – понятие виртуальное, сродни жизни в студенческом общежитии, где всё общее, а запрет не садиться на Вашу кровать оговаривается отдельно.

Как бы Вам не хотелось заполучить долю Ваших родственников (чаще всего – это доли свекрови, тёщи или бывших супругов), закон разрешает приобретать её только с согласия последних. Значит, придётся договариваться.

Если же родственник сам решил продать свою часть недвижимости, то остальные участники долевой собственности имеют преимущественное правоперед всеми другими покупателями на эту покупку, по той цене, которую ставит продавец. Уступка преимущественного права покупки доли не допустима.

Продавец, в свою очередь, должен известить в письменном виде о своём намерении всех участников общей собственности, указать цену и условия продажи, и дать всем месяц на раздумья.

И если никто из участников не согласится за это время выкупить его долю, он может продать её первому встречному, предложившему требуемую сумму.

Если письменного извещения не было, или месяц ещё не закончился, а родственник уже совершил сделку с посторонним, то любой из долевых собственников может потребовать перевода прав покупателя на себя в ходе судебного спора за недвижимость, и легко добьётся правды.

Выкуп доли в квартире у родственника на материнский капитал (МК)

Выкуп доли в квартире у родственника с финансовой помощью материнского капитала, – это такая же сделка, как и все остальные, с одной разницей, что Вы не имеете права совершать сделку со своим мужем/женой. Так как МК принадлежит обоим супругам, то получается, что Вы собираетесь купить долю супруга на его же деньги.

В остальных случаях преград быть не должно. Но, при приобретении чужой доли на материнский капитал, Вы обязаны наделить ею всех членов семьи: мужа и детей. Немногим раньше, мужу разрешалось отказываться от такого подарка, но сейчас контроль за использованием МК ужесточился.

Дело в том, что выкупая доли у близких родственников, некоторые просто хотят обналичить материнский капитал.

Например, супруги выкупают на материнские деньги бабушкину долю (она и так бы перешла им по наследству), бабуля получает нужную сумму в банке, и приносит назад в семью наличкой. И всем хорошо.

Поэтому иногда органы опеки могут не дать разрешения на сделку, учитывая возможную взаимозависимость покупателя и продавца.

Выкуп доли в квартире у родственника в ипотеку

Можно ли взять ипотечный кредит в банке, для того чтобы произвести выкуп в квартире у родственника, если залогом будет выступать Ваша доля этой недвижимости? Этот вопрос волнует многих бедных родственников.

Как говорят юристы, всё зависит от самого банка. Вообще-то, сделки между родственниками в банках не приветствуются.

Но если после получения кредита вся квартира (100%) будет находиться в Вашей собственности, то рисков для банка не будет никаких. Ведь кредит берётся на часть недвижимости, а в залог попадает вся недвижимость целиком.

В противном случае, если Вы не становитесь полноценным хозяином жилья, получить ипотеку будет крайне сложно.

Как оформляется выкуп доли в квартире у родственника?

Выкуп доли в квартире у родственника можно оформить как договор купли-продажи, за исключением случаев, когда оплата производится средствами МК. Кроме того, нельзя заключить такой договор, если одной стороной сделки выступают несовершеннолетние дети.

Для сделки понадобится составить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, иногда может понадобиться передаточный акт к договору, а также квитанции об оплате госпошлины.

Между близкими родственниками, проще оформить договор дарения, который проходит обязательную регистрацию в ЕГРП.

Ну и напоследок, у нас есть конкретное предложение для продавцов дробной недвижимости. Если долевые собственники не хотят выкупать Вашу часть квартиры, время ушло, а покупатель так и не появился, агентство гарантированно может выкупить и оформить Вашу долю в течение 2-3 дней. 

Источник: https://srochnyj-vikup.ru/novosti/vyikup-doli-kvartiryi-u-rodstvennikov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.