Как не лишиться дачи

В продажу поступили

Как не лишиться дачи

Обычно покупатели ждут осени, надеясь к концу сезона купить дачу подешевле. Правда, в погоне за дешевизной можно столкнуться с неожиданными сюрпризами и в итоге переплатить.

Как правило, осенью начинается поиск дома для круглогодичного проживания, когда потенциальные покупатели возвращаются из отпусков и занимаются решением жилищного вопроса, — говорит главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. — Более того, многие специально занимаются поиском дома в плохую погоду, чтобы оценить, к примеру, работу коммунальных служб или увидеть возможные протечки на чердаке дома, которые невозможно выявить в ясные дни.

Выбирая загородный дом, специалист рекомендует остановиться на объектах, поставленных на кадастровый учёт. По словам Виктории Кирюхиной, часто продавцы специально этого не делают, чтобы не платить налоги. К тому же многие дома по факту являются самостроем без разрешительных документов.

Поставить такие объекты на кадастровый учёт зачастую невозможно из-за нарушений строительных требований, например по этажности. Причём такие нелегальные постройки встречаются даже в элитном сегменте. Покупатель в этом случае заключает договор на покупку только земельного участка, стоимость которого также включает в себя цену дома.

В итоге при такой сделке есть риск остаться вовсе без дома. Если здание будет признано самостроем, то будет выдано судебное предписание о его сносе.

Если же покупать дачу планируется в ипотеку, провести сделку по описанной схеме просто не получится. В таком случае для оценки залоговой стоимости участка на объект приезжает эксперт-оценщик, который указывает в документах незарегистрированную постройку.

Препятствием для ипотечной сделки на загородный дом становятся и вовсе не зависящие от покупателя факторы: близость трассы, ЛЭП и даже наличие животноводческой фермы. Также многие банки вовсе не рассматривают объекты на удалении от МКАД от 50 км, считая их неликвидными.

Таким образом, если вы собираетесь покупать дом на заёмные средства, вы будете ограничены банковскими требованиями к потенциальному объекту, объясняет Виктория Кирюхина.

К продаже дачи нужно заранее подготовить всё необходимое. Проверить и подготовить пакет документов, в который должны войти:

  • документ о правах на собственность, выставленную на продажу;
  • кадастровая документация на участок и расположенные на нём постройки;
  • справки об отсутствии долгов (электричество, паевые, налоги и пр.);
  • выписка об отсутствии обременения (выдаётся в Росреестре);
  • письменное согласие на продажу от совладельцев участка.

Выставив товар в выгодном свете, можно ускорить процесс поиска покупателя. Внешний вид и состояние дома играют большую роль в том, как быстро произойдёт сделка.

Кроме красивых фотографий любимой дачи неплохо сделать в ней косметический ремонт, провести генеральную уборку, проверить исправность электропроводки, поправить забор, подровнять кустарники на участке. Осенью любые недостатки дачной собственности будут особенно бросаться в глаза. Например, с началом дождей станут видны протечки кровли. В итоге покупатель может уйти или попросить большую скидку.

Чем хуже погода, тем лучше для начала смотрин будущего загородного жилья, считает эксперт по строительству Вероника Вершинина.

Во время сильных осадков можно сразу оценить, как ведёт себя дорога в непогоду, насколько сложно добраться до участка и выбраться оттуда.

Кроме того, для покупателя не будет тайной то, где застаивается вода, не скапливается ли она у фундамента дома и как быстро уходит с участка.

Сам дом тоже лучше осмотреть в плохую погоду. Сразу видны слабые места: текущая крыша, подтекающие окна, сырость в подвале.

В холод и сырость можно правильно оценить, как дом отапливается, насколько быстро прогревается, как держит тепло, — говорит Вероника Вершинина.

Если дом дорогой, есть смысл заказать строительную экспертизу для того, чтобы исключить серьёзные недостатки.

Одна из схем обмана на загородном рынке — показ одной дачи, а продажа… другой. Такое происходит уже при подписании договора купли-продажи, когда в документе указывается другой кадастровый номер. Особенно это актуально, когда дача на участке не зарегистрирована, то есть по документам вы покупаете только землю, — объясняет Виктория Кирюхина.

По словам эксперта по строительству Вероники Вершининой, чтобы не попасться на удочку мошенников, перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нём дом.

Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом.

С января 1998 года по июнь 2016-го таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Необходимо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу, отметила Вероника Вершинина. Если сделка будет проходить по доверенности, то нужно проверить её на действительность и соответствие требованиям законодательства.

Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе, напоминает эксперт по строительству.

Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, то сначала он должен приватизировать дачу.

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учёта, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось.

Участок важно найти на кадастровой карте (https://публичная-кадастровая-карта.рф/). Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежёван, всё в порядке.

Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание, отметила специалист.

Если есть какие-то проблемы в границах и споры с соседями, то разбираться с ними потом придётся вам. Нередко после уточнения границ участка его площадь значительно уменьшается. Но вернуть себе какую-то компенсацию за “потерянные” метры будет очень сложно, — говорит Вероника Вершинина.

Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешённого использования “для дачного строительства” или “для садоводства”, разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, риск признания построенного дома самовольным строением исключён. Однако бывают ситуации, когда дачный дом построен на участке с видом разрешённого использования, например “для огородничества”, или на участке сельскохозяйственного назначения “для ведения личного подсобного хозяйства”. Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо. Факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риска признания его самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом.

Источник: https://life.ru/p/1342272

Права дачников: как не лишиться денег и земли, невольно нарушив закон

Как не лишиться дачи

Контекст

Права землевладельцев: “дачная амнистия” на исходеПрава дачников: решаем “споры о заборе”

Будучи счастливым обладателем загородной недвижимости, не стоит забывать, что закон предписывает использовать землю по целевому назначению. Что это означает на практике в зависимости от разных типов участков, и как избежать самых распространенных нарушений – в очередном выпуске нашей рубрики

Пара кустов спасут от претензий

«В прошлом году мы купили участок в садовом товариществе, сделали красивые европейские газоны, повесили гамак и радовались жизни, а в этом году председатель заявил, что подаст жалобу, и нас оштрафуют за нецелевое использование земли», – рассказывает дачница Ирина на одном из форумов в Интернете.

Все больше горожан, особенно жителей мегаполисов, предпочитают по выходным не надрываться на грядках, а наслаждаться на даче барбекю или любоваться свежескошенными лужайками. В то же время статья 42 Земельного кодекса РФ предусматривает, что граждане обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением.

Однако если досконально знать предписания законодательства для тех или иных видов участков, то относительно несложно обойтись малой кровью, найдя компромисс между своими интересами и обязательными требованиями.

Это позволит избежать претензий как со стороны руководства дачных объединений (напомним, сами по себе председатели товариществ в данном случае не имеют полномочий применять какие-либо санкции), так и со стороны контролирующих государственных органов.

Основные нормы и правила такие:

1) Садовые и огородные участки предназначены «для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля» (статья 1 федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Таким образом, если в документах о предоставлении земли указано, что участок «садовый» либо «огородный», на нем следует посадить хотя бы пару ягодных кустов либо завести грядку с зеленью.

При этом возводить постройки также не возбраняется: на садовом участке – для временного или постоянного проживания, в том числе с правом регистрации по месту жительства на землях населенных пунктов; на огородном участке – некапитальное жилое строение.

2) Дачный участок предоставляется «в целях отдыха… с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур» (та же статья 1 упомянутого закона).

То есть сельхозпосадки в этом случае не обязательны, дачник вправе заводить грядки исключительно по собственному желанию.

Постройки – также, если захочет: есть право возведения как временных, так и капитальных жилых строений с правом регистрации по месту жительства.

3) На участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), непременно надо возводить жилой дом.

Причем, к строительству необходимо приступить в течение трех лет с момента возникновения права на участок (в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса РФ).

В этот период не включается «время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование».

Что грозит “бездельникам”

Самая страшная кара – изъятие у собственника земельного участка, который не используется по целевому назначению (статья 284 Гражданского кодекса РФ). Закон говорит о том, что решение об изъятии в данном случае принимает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления (статья 286 ГК РФ).

При этом в той же статье 286 упоминается, что земельным законодательством определяется «порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях».

Однако в самом Земельном кодексе РФ такой порядок сегодня прописан только для лиц, не являющихся собственниками участков, а владеющих землей на праве пожизненного наследуемого владения  или постоянного (бессрочного) пользования (статья 54 Земельного кодекса).

Ситуация усугубляется тем, что статья 44 ЗК РФ отсылает обратно к Гражданскому кодексу, предусматривая, что принудительное изъятие участка у собственника осуществляется «в порядке, установленном гражданским законодательством». 

Исходя из этого, на практике у дачников велики шансы оспорить изъятие участка в суде, ссылаясь на подобные нестыковки в законодательстве, отмечают практикующие юристы.

Куда более реально поплатиться административными штрафами на основании статьи 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). За неиспользование земельного участка по целевому назначению гражданам грозит наказание на сумму от 1000 до 1500 рублей.

Штраф может взиматься неоднократно, если нарушение не будет исправлено. Однако обратите внимание: в статье 8.8 оговаривается, что ответственность наступает, если земля не используется по целевому назначению «в течение срока, установленного федеральным законом».

Этот срок составляет три года, исходя из статьи 284 Гражданского кодекса РФ.

Не разжигайте сухостой!

Еще одно типичное нарушение – пренебрежение правилами пожарной безопасности. Некоторые дачники с повышенным хозяйственным рвением собирают сухие листья, ветки, хворост, складируют сухостой и активно жгут его.

В подобных случаях обеспокоенные соседи или председатель товарищества могут пожаловаться в органы пожарного надзора.  Если будут выявлены нарушения, грозит штраф по статье 20.4 КоАП РФ: до 1500 рублей. Либо – по статье 8.

32 КоАП, до 3 000 рублей за выжигание хвороста, сухой травы и других лесных горючих материалов на земельных участках, непосредственно примыкающих к лесам.

Также существуют нормы противопожарных расстояний между жилыми строениями, расположенными на соседних участках, в зависимости материалов, из которых изготовлены постройки.

Полный перечень таких норм указан в документе под названием «СП 53.13330.2011. Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения.

Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» (утвержден приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 года № 849).

Если эти расстояния не соблюдаются, органы пожарного надзора могут неоднократно штрафовать дачников – вплоть до устранения нарушения.  
Анна Добрюха, юрист

Источник: http://rapsinews.ru/legislation_publication/20140625/271592647.html

Советы – как не лишиться собственной дачи

Как не лишиться дачи

  В России вступили в силу поправки в законодательство с 1 декабря 2015 года, касающиеся бесхозной недвижимости. Поправки в Федеральный закон от 13.07.2015 № 251-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

   Проще говоря, государство начинает изымать все дома и земельные участки, на которые нет документов, следовательно, данная недвижимость – бесхозная, так как такой может считаться любая, на которую никаких прав не оформлено. Так что же необходимо сделать, чтобы одним прекрасным утром не обнаружилось, что ваш дачный домик и есть тот самый бесхозный объект?

ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ В ЗАКОНЕ?

   Теперь органы кадастрового учета должны передавать местным властям сведения о постройках, объектах незавершенного строительства, земельных участках, данные о правах на которые отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. То есть сами объекты – дом, земля – числятся в реестрах, а вот данные о хозяине отсутствуют.

   Делаться это должно по истечении пяти лет с того момента, как объекту недвижимости был присвоен кадастровый номер. Предполагается, что если за это время законный хозяин не обнаружился, местные власти могут с чистой совестью инициировать процедуру признания участка бесхозным.

Затем недвижимость – через суд – может быть оформлена в муниципальную собственность, то есть вернуться государству. Никто и раньше не мешал местным администрациям признавать что-то бесхозным – процедура была прописана. Но теперь появится база данных. Точнее сказать, через некоторое время.

Так как государственный кадастровый учет зданий зданий, помещений, объектов незавершенного строительства и сооружений осуществляется с 1 января 2013 года, то пять лет с момента присвоения им первых кадастровых номеров истечет уже скоро – 1 января 2018 года.

А так как процедура оформления документов порой затягивается, вы уже должны быть уверены, что ваша собственность вашей, действительно, является и к местной власти в муниципальную собственность  не вернется.

   СОВЕТЫ ПО СПАСЕНИЮ ИМУЩЕСТВА

1. Если у вас участок в садовом дачном товариществе.

   Если участок у вас не приватизирован – это не значит, что вы не его правообладатель.

Пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование – также законные виды права – главное, чтобы об этом имелись соответствующие документы.

   А вот книжка садовода не делает вас обладателем прав на землю и дом, она подтверждает лишь членство в садовом объединении. Если других документов нет, лучше поторопиться узаконить участок.

Изменения в Земельный кодекс, вступившие в силу с 1 марта 2015 года, упрощают это дело для тех, кто ранее не вписался в дачную амнистию.

Надо заручиться решением собрания товарищества о выделении вам земли – и вперед, оформлять право собственности.

2. Оформление наследства через суд – лучше поздно, чем никогда.

   Еще один характерный вариант – не оформлено вовремя наследство. Если нет желания подарить дачу или дом  государству, оформлением документов все-таки надо заняться – через суд. Понадобятся доказательства, что вы приняли наследство фактически – скажем, оплачивали земельный налог, сажали на участке морковь или помидоры, отремонтировали дом.

3. Проверяем кадастр

   Возможен и такой вариант: у вас документы о праве собственности есть, а в государственном кадастре сведений об этом нет. Это может случиться, если собственником вы стали до 1998 года, когда государственная регистрация прав еще не велась.

Бесплатный способ – для пользователей интернета – зайти на портал Росреестра (www.rosreestr.ru) и воспользоваться публичной кадастровой картой. Находите там свой участок, щелкаете мышкой по его кадастровому номеру – появится окошко. Обратите внимание на графу «Форма собственности» – если написано что-то вроде «не зарегистрирована», «нет данных», это тот случай, когда надо торопиться.

Для верности в верхнем правом углу окошка находите «Услуги» и в выпавшем меню выбираете «Справочная информация об объекте недвижимости в режиме онлайн». Откроется что-то вроде анкеты. Просто щелкаете Enter. Далее щелкаете «ЕГРП» (реестр всех прав на российскую недвижимость). И смотрите графу «Зарегистрированные права». То же – и с домом (если вы вообще права на него регистрировали).

Альтернативный путь – заказывать в Росреестре выписку из ЕГРП с указанием правообладателя имущества. Но это уже платно.

4. Регистрируем

   Если документы о праве собственности есть, а, по данным Реестра о зарегистрированных правах -«права не зарегистрированы», надо сделать следующее:

– Находите свое свидетельство о праве собственности на участок, а также документ – основание получения свидетельства (решение местной администрации о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.)

– Идете с этими бумагами в МФЦ (многофункциональный центр) или отделение Росреестра по месту нахождения участка, где одновременно пишете заявления о постановке участка на кадастровый учет и о государственной регистрации права.

И вариант 5 .

   У вас возникли дополнительные вопросы (вы не знаете, присвоен ли кадастровый номер объекту недвижимости; не можете найти документы, хотя точно помните, что они у вас были; вовремя не оформили наследство; имеются споры по границам участка и многое другое, или у вас абсолютно нет времени заниматься данным вопросом – вы можете обратиться к нашим специалистам. Мы сделаем все за вас. Звоните. 

  •  (4212) 76-27-08, 76-27-09
  •  г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, 15, оф. 32

Источник: http://xn--b1adchvf8k.xn--p1ai/index.php/polezno-znat/51-sovety-kak-ne-lishitsya-sobstvennoj-dachi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.