Как лучше купить участок

Содержание

На что обратить внимание при покупке земельного участка

Как лучше купить участок

Наиболее удачный вариант — с ровными границами, квадратный или прямоугольный, с соотношением сторон примерно один к двум. Хорошо, если площадь участка довольно большая. Иначе соседи будут находиться слишком близко друг к другу. Разумеется, идеальные участки встречаются не так часто. Но знание этих критериев поможет оценить, чем вы готовы жертвовать, а чем — никогда.

Будет неплохо, если участок ровный, без ям и кочек, ветхих деревьев. Всё это поправимо, но потребует дополнительных расходов.

Обратите внимание, выполнено ли межевание земель и уточнены ли границы участка. Этого может не быть, если он образован до 2000 года. Чтобы прояснить вопрос, найдите участок на публичной карте Росреестра по кадастровому номеру. Собственно, само наличие такого номера — хороший знак. Ещё лучше, если на карте вам обозначили границы территории. Иначе просите владельца провести межевание.

2. Назначение земли

Участки бывают разного назначения, и делать с ними всё, что заблагорассудится, нельзя. Так что важно, чтобы территория подходила под ваши цели. Например, если вы решили построить дом и жить там круглый год, вам подойдёт участок:

  • Для индивидуального жилищного строительства на землях населённых пунктов (ИЖС). На таком участке можно возводить капитальные сооружения, оформлять в них временную или постоянную регистрацию. Это самый очевидный выбор для ваших целей.
  • Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на землях населённых пунктов. Вообще, такие участки предназначены для выращивания урожая и разведения животных, но дополнение их жилыми зданиями разрешается . С регистрацией тоже всё будет в порядке. А вот если это ЛПХ на угодьях сельскохозяйственного назначения, то постройки здесь запрещены .

В некоторых случаях допускаются капитальные сооружения на землях садоводческих некоммерческих товариществ. Но только если участок расположен в границах территории, применительно к которой действует градостроительный регламент. При этом параметры участка должны соответствовать параметрам объекта ИЖС.

Правил много, и в любой непонятной ситуации лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не добиваться разрешения на строительство через суд и не печалиться из‑за впустую потраченных денег.

Узнать назначение участка можно всё на той же публичной карте Росреестра по кадастровому номеру.

3. Окружение

Разглядывая публичную карту, не стесняйтесь посмотреть, что за земли расположены вокруг вас. Даже если там сейчас нет никаких построек, их назначение может намекать на возможные проблемы. Например, если у вас под боком территория, предназначенная для промышленности, то там может вырасти неприятный завод.

Для лучшего понимания можно обратиться к генплану. Он обычно доступен на сайте муниципалитета и рассказывает, как территория будет развиваться. Возможно, рядом появятся школа, поликлиника и детская площадка. А ещё это может быть шумная дорога или монструозная многоэтажка. Обо всём этом лучше знать заранее.

4. Транспортная доступность

Даже если вы планируете вести отшельническую жизнь, иногда вам понадобится выезжать с участка. А потому важно понимать, получится ли это у вас. Так что обратите внимание, есть ли дороги и какие они. Асфальтовая лучше грунтовой, потому что последнюю может размыть.

Узнайте, чистятся ли трассы и кто за них отвечает. Например, если это земли населённых пунктов (по разрешённому виду использования, а не по вашим предположениям), то дороги находятся в ведении местного муниципалитета. Если сельскохозяйственные, то придётся обходиться своими силами.

Немаловажно знать, как обстоят дела с общественным транспортом.

Даже если у вас есть машина, неплохо иметь альтернативные способы перемещения. Ещё один существенный критерий — пропускная способность трассы. Стоять в пробках — так себе удовольствие, поэтому загруженность направления может заставить вас передумать.

5. Коммуникации

При покупке квартиры вы получаете подключение к водопроводу, канализации, электричеству и (если это предусмотрено) к газоснабжению оптом. При приобретении участка всё не так однозначно. Определённо, очков выбранному варианту добавляет возможность подключиться к инженерно‑техническим сетям.

Но при этом нужно обращать внимание на расстояние до необходимого узла. Всё же есть разница — тянуть 10 метров трубы от магистрали или 300. У некоторых опций есть альтернативы. Например, центральная канализация крайне удобна, но существуют септики. Учесть всё это и просчитать дополнительные траты нужно до того, как вы купите участок.

Выяснять подробности лучше в организациях, которые отвечают за сети. Там расскажут не только о расстоянии до точек подключения, но и о наличии свободных мощностей. Если их нет, то труба поблизости для вас бесполезна.

6. Принадлежность к охранной зоне

Иногда коммуникации могут быть рядом, но не те, которые нужны. Например, недалеко проходит магистральный трубопровод, подземный кабель. Или участок по другим причинам входит в охранную зону. А потому копать, строить или выполнять какие‑то иные работы можно только с разрешения соответствующих инстанций или нельзя вовсе.

Об обременениях можно узнать из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

7. Инфраструктура

Многое зависит от того, для чего вам нужен участок. Но определённо стоит озаботиться близостью магазинов и больницы.

Последняя вам может и не понадобиться, но если всё же вдруг придётся обратиться, то вы будете рады, что учли этот фактор.

Если на участке вы планируете выстроить дом для круглогодичного проживания, значение может иметь наличие школы и детсада, кружков, кафе, фитнес‑центров и так далее. Так что оцените инфраструктуру с точки зрения образа жизни и намерений.

8. Безопасность

Этот фактор тяжело оценить объективно. Но многие о нём вообще не задумываются, а зря. Например, вы хотите построить дом для круглогодичного пребывания в дачном посёлке. Но все соседи зимой разъезжаются. Комфортно вам будет в одиночестве среди сугробов? А в доме посреди чистого полюшка, где просто никто, кроме вас, ещё не успел построиться?

9. Уровень грунтовых вод

Слой почвы, насыщенный водой, может залегать на разной глубине. И при покупке участка важно понять, на какой именно. Если грунтовые воды поднимаются высоко, то подвал или погреб соорудить будет очень сложно.

Их будет заливать как минимум по весне во время паводка. Да и обычный фундамент не всегда подойдёт — его часто заменяют свайным. Плохо это и для посадок: переувлажнение может быть не менее губительно, чем засуха.

В то же время если артезианский слой грунтовых вод находится очень глубоко, то пробурить скважину до него будет непросто и дорого. А это важно, если на участке нет другого источника питьевой воды.

Самый простой способ узнать, как обстоят дела с грунтовыми водами, — опросить соседей.

Если их подвалы ежегодно заливает, это красноречиво говорит о положении дел. Поинтересуйтесь также, какой глубины у соседей скважины. Поможет и игра в юного натуралиста: на высокий уровень воды укажут влаголюбивые растения. Например, если на границе участка растут ива и рогоз, ни о чём хорошем это не говорит.

Ещё один способ, который поможет прояснить ситуацию, пока участок вам не принадлежит, — работа с архивами. Обращаться за ними стоит в организацию, занимающуюся гидрогеологией в вашем регионе. Или спрашивайте в компаниях, предлагающих услуги бурения скважин. Обычно они всё знают и за деньги могут поделиться информацией с вами.

10. Вид

Предполагается, что он по умолчанию будет неплохим. Но иногда в игру вступают мелочи, на которые можно просто не обратить внимания.

Например, если на границе с участком стоит четырёхэтажный «замок», его жители будут видеть всё, что происходит у вас во дворе. Это может начать раздражать довольно быстро. Или посреди участка стоит электрический столб.

Вроде удобно, но эстетов часто бесит. В общем, оцените вид со всем занудством, на которое способны.

11. Соседство

Речь не только о владельцах соседних участков, хотя это, безусловно, важно. Может, недалеко находится беседка, где до утра веселится местная молодёжь, или пляж с шумными посетителями. Это будет доставлять определённые неудобства.

12. Местные проблемы

Бывает, что на территории есть локальные неочевидные проблемы. Скажем, здесь живут особенно кусачие мошки или ветер приносит запах с далёкого мусорного полигона. А может, летом из‑за большой нагрузки на трубопровод вода доходит не до всех домов. О таких проблемах надо узнавать изо всех источников: от потенциальных соседей, из местных групп в соцсетях, новостей.

13. Право собственности

Продавать вам участок может только владелец. Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Заодно в выписке посмотрите, не находится ли участок в залоге или под арестом.

Возможен вариант, когда «владелец» просто арендовал землю с правом переуступки. Тогда и покупатель становится арендатором — не более.

Источник: https://Lifehacker.ru/vybor-pokupka-zemelnogo-uchastka/

Как купить земельный участок в собственность правильно?

Как лучше купить участок

Купля-продажа земельного участка является сделкой, при которой покупатель за определенную сумму денег приобретает у продавца землю определенной площади и определенного целевого назначения.

Покупка земельного участка, как и любой другой недвижимости, является выгодным вложением денежных средств. Такая сделка является более простой, чем когда продается и покупается квартира или жилым домом, однако все равно имеет определенные особенности и риски.

Поэтому стоит более подробно рассмотреть, как приобрести земельный участок, особенности проведения купли-продажи в различных ситуациях и наиболее важные моменты при этом.

Как купить землю?

Какие участки могут выступать объектом сделки?

Требования к земле, которая может передаваться по договору купли-продажи, приведены в российском земельном законодательстве.

Помимо этого, в законодательстве также выделяется ряд земель, которые в силу определенных причин не могут быть объектом купли-продажи. В частности, сюда относятся такие земли:

  • которые являются историко-культурным наследием;
  • предоставленные для нужд обороны;
  • государственные природные заповедники;
  • ботанические сады;
  • дендрологические, природные и национальные парки;
  • памятники природы;
  • земли общего пользования, расположенные в населенных пунктах;
  • залежи природных ископаемых и т. д.

Остальные категории участков, не подлежащих продаже, могут быть установлены отдельными законодательными актами — как федерального, так и регионального уровня.

Как правильно купить земельный участок — процесс купли-продажи

Как купить участок земли? Пошаговая инструкция следующая:

  • поиск покупателя (проводится продавцом);
  • поиск необходимого земельного участка (проводится покупателем).

После этого сторонам необходимо обсудить все наиболее существенные условия сделки:

После обсуждения и согласования всех этих вопросов сторонам остается только оформить все условия купли-продажи в виде договора.

Оформление договора купли-продажи

Данный документ не имеет установленной формы, однако он составляется в обязательном письменном виде и должен содержать в себе информацию о таких двух существенных условиях:

Цена

При этом она может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме, однако последний способ на практике используется крайне редко.

Особенности определения цены зависят от того, кто является ее собственником. В частности, частные собственники могут устанавливать ее самостоятельно, практически без каких-либо ограничений. Единственная проблема может возникнуть, если цена будет слишком маленькой, значительно ниже рыночной.

В этом случае продавца могут обвинить в попытке уклонения от налогов, ведь НДФЛ при продаже земельных участков платится от ее стоимости. Если же цена, напротив, слишком большая, никаких претензий к нему не возникнет — при согласии на это покупателя сделка будет проведена без проблем.

Для государственной и муниципальной земли цена устанавливается по-другому — первоначальное значение зависит от заключения независимого оценщика. Далее на аукционе данная цена может неоднократно повышаться, если будут соответствующие ставки от участников.

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный земельный участок, который подлежит продаже. При этом он должен быть описан максимально подробно, с указанием такой информации:

  • площадь;
  • адрес и месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • вид разрешенного использования.

Также желательно указать, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается. Стоит учесть, что при отсутствии в договоре купли-продажи этих условий его могут признать недействительным, а сделку аннулировать.

В частности, необходимо указать реквизиты продавца и покупателя, их взаимные права, обязанности и ответственность друг перед другом, а также наличие на участке каких-либо обременений.

Составлять договор стороны могут как самостоятельно, так и при помощи юриста. Для самостоятельного оформления можно найти в интернете образец этого документа и внести в него необходимые изменения. Что касается нотариального удостоверения, то оно в данном случае необязательно.

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо организовать передачу денежных средств при помощи того способа, который они сами выбрали и закрепили в договоре. Наиболее надежным является банковский (например, при помощи ячейки или безналичного перевода). Если средства передаются наличными без участия банка, с продавца необходимо взять расписку, подтверждающую их получение.

После оформления договора и передачи денег остается только отдать его вместе с пакетом необходимых документов в Росреестр. Это необходимо для регистрации перехода права собственности, которое происходит в случае продажи земельного участка. При этом понадобятся такие документы:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт или план;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • акт приема-передачи.

Помимо этого базового пакета, в некоторых ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные бумаги:

  • разрешение от супруга, заверенное нотариально (если продавец состоит в официальном браке);
  • доверенность (в случае участия в купле-продаже законного представителя покупателя или продавца);
  • документы на строения, которые расположены на участке;
  • разрешение от других собственников участка (если он находится в совместной собственности).

Срок регистрации обычно составляет до одного месяца, после чего покупателю выдается оформленное в соответствии с требованиями законодательства свидетельство о праве собственности на участок. После этого он считается его полноценным собственником и может распоряжаться им по своему усмотрению, процедура покупки считается завершенной.

Важные моменты сделки

В остальном правила проведения сделки купли-продажи для юридических и физических лиц не имеют никаких особых различий и проводятся в соответствии с общепринятой процедурой.

На что стоит обратить внимание?

При покупке земельного участка необходимо особенное внимание обращать на наличие всех необходимых для этого документов, правильность их оформления и подлинность. При этом стоит проверить как подтверждающие личность бумаги, так и документацию на участок.

Важным моментом также является наличие на недвижимости каких-либо обременений или ограничений. В соответствии с законодательными требованиями, продавец обязательно должен известить о них покупателя. В противном случае тот может потребовать уменьшения стоимости земли или даже расторжения сделки.

Для большей надежности стоит потребовать от продавца выписку из ЕГРП — именно в данном документе содержится информация о наличии на участке земли каких-либо обременений (например, ареста, залога, сервитута и т. п.).

Осуществлять передачу купленной земли необходимо при помощи специального документа — акта-приема передачи. С его помощью не только закрепляется фактический переход участка от продавца к покупателю, но и состояние этого объекта на момент передачи.

Еще один важный момент касается установления цены на приобретение участка.

Часто продавец предлагает указать в договоре меньшую стоимость участка, чем будет необходимо заплатить на самом деле, с целью уменьшения величины его налоговых обязательств.

На такое условие лучше не соглашаться, ведь в случае возникновения проблем с налоговой инспекцией сделку могут признать недействительной.

При выполнении всех необходимых условий и при правильном оформлении документов покупка земельного участка не составит никаких сложностей. Данная сделка проводится быстро и легко, стороны даже могут самостоятельно подготовить договор купли-продажи. Но более надежным вариантом будет обращение за этим к квалифицированному юристу, который поможет оформить документ максимально грамотно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha

Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС?

Как лучше купить участок

Перед началом строительства дома необходимо выбрать и приобрести участок земли.

Основными сложностями в этом вопросе являются детали, которые касаются оформления территории под ИЖС. Перед подписанием договора купли- продажи необходимо выяснить ряд особенностей.

В статье обсудим особенности приобретения земельного участка под ИЖС у частного лица и у государства, а также на что необходимо обратить внимание при совершении сделки.

Нормативно-правовое регулирование

Основной нормативно-правовой акт, регулирующий вопросы купли и продажи земельных участков – Земельный кодекс РФ. Глава V.1 ЗК отведена вопросам предоставления участков, являющихся государственной или муниципальной собственностью.

Процесс предоставления ЗУ под ИЖС регулирует статья 39.18 Кодекса. Градостроительный кодекс (ст. 49, ч.2, .2) регулирует проведение экспертиз объектов капитального строительства на участках «ИЖС».

На что обратить внимание при выборе?

При выборе земельного участка под ИЖС не стоит отталкиваться лишь от цены. В первую очередь, следует обратить внимание на юридический статус земли — назначение.

Выбирая территорию под строительство, лучше отдавать предпочтение участкам, находящимся в собственности населенных пунктов, поскольку с местной властью организационные моменты решаются проще, чем с государством.

Немаловажными критериями являются:

  • расположение надела
  • качество земли,
  • наличие коммуникаций

Расположение ЗУ и качество грунта

Земельный участок под ИЖС, выделяемый муниципальной властью, имеет преимущество: администрация обязуется благоустроить подъездный путь и обеспечить функционирование инфраструктур, согласно правилам проживания.

Этим и объясняется завышенная стоимость участка. Не в каждом случае администрация имеет возможность позаботиться об инфраструктуре. Покупатель должен узнавать об этом собственными силами. Как показывает практика, инфраструктуру жильцы (покупатели) обеспечивают самостоятельно.

Немаловажное значение имеет состояние земли и грунта. При жилищном строительстве существует вероятность возведения строения на болотистой, песочной местности. Находясь в низине либо на холмистой поверхности, земля может причинять проблемы собственнику. Чтобы избежать проблем, необходимо проверить уровень грунтовых вод, выкопав небольшие углубления вдоль периметра участка.

Обратите внимание! Если в течение 1 часа в углублениях скопится вода, существует вероятность затопления.

Имеет значение и экологическая обстановка. Не лишним будет убедиться в отсутствии вблизи надела производственных фабрик, заводов, стрельбищ, свалок и пр.

Проверка категории ЗУ и целевого назначения

При приобретении земельного участка имеет значение категория разрешенного использования. ЗУ, покупаемые под индивидуально-жилищное строительство, определены Кадастровой службой.

Но предусмотрена возможность перевода надела из одной категории в другую. С этой целью каждый субъект РФ имеет нормативный акт, предусматривающий этот перевод.

Более распространенным является изменение назначения сельскохозяйственного угодья для ИЖС. Поскольку с/х угодья являются самыми дорогими, при их переводе необходимо доказать целесообразность и обоснованность изменения целевого разрешения. При этом часто возникает необходимость оплаты недоимки государству.

Дополнительная информация! Лучше менять с/х использование с целью организации крестьянско-фермерского хозяйства, которое предполагает улучшенные условия для возведения дома.

Проверка наличия коммуникаций

При приобретении территории под ИЖС не стоит брать надел, вокруг которого отсутствуют коммуникации. По их наличию определяется цена за ЗУ. При покупке участка без проведенных коммуникаций необходимо иметь смету стоимости и сроки дальнейших работ по их проведению.

Следует обратить внимание:

  1. На воду. Она может быть проведена в здание через общий водопровод (из города, поселка и пр.). Владелец имеет право провести воду через индивидуальную скважину.
  2. На газоснабжение. При наличии располагающей трубы возле участка будет иметься источник обогрева дома. Доставка газовых баллонов — занятие утомительное, а проведение отдельной магистрали газопровода — услуга дорогая.
  3. На электричество. Прежде чем начинать строительство дома, следует выяснить обеспечение территории электроэнергией. При ее отсутствии установка собственного генератора мощности станет дополнительной финансовой затратой.
  4. На канализацию. Обеспечение городского комфорта в загородной зоне получится при наличии возле участка коммунальной канализационной системы.

Низкая цена за покупку ЗУ должна насторожить потенциального покупателя. Такая стоимость объясняется сложностями и непредвиденными ситуациями, связанными с системой коммуникаций.

Ревизия документации

Подобрать нужную землю потенциальный покупатель в силах самостоятельно. Но для проверки и оформления документации желательно пригласить специалиста. Прежде чем подписывать договор купли- продажи, необходимо изучить бумаги на землю.

Действующий хозяин ЗУ обязан предъявить:

  • свидетельство о праве собственности на угодье (при покупке до 2016 г.);
  • справки – подтверждение перехода прав собственности (договор купли-продажи, доверенность и пр.);
  • копию паспорта собственника;
  • кадастровый план;
  • схему расположения земли в отношении соседних объектов;
  • выписку ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений на территорию (она также заменяет свидетельство и собственности при его отсутствии);
  • справку об оценке недвижимого имущества;
  • бумагу о типе разрешенного использования (сведения также содержатся в выписке ЕГРН);
  • справку об отсутствии задолженностей;
  • согласие на продажу от жены (мужа).

Кроме указанных документов у покупателя имеется право запроса дополнительных бумаг. В их список входят: бумаги об отсутствии построек на земле, справки о дееспособности продавца, разрешение от органов опеки (если собственником является малолетний гражданин) и т.д.

Получение информации о залоге

Обременения на ЗУ не дадут возможности пользоваться участком на законных правах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, перед покупкой необходимо проверить участок на наличие залога.

Выяснить это можно заказав выписку ЕГРН онлайн, или подав заявление в МФЦ/Росреестр. После подачи запроса в течение 5 дней гражданину выдадут справку с указанием состояния земли. Проверить территорию на залог можно и на сайте Росреестра.

Подробную статью о проверке участка читайте здесь.

Как купить земельный участок под строительство дома?

Покупка территории под ИЖС подразумевает выполнение ряда действий с момента выбора надела до регистрации сделки. Чтобы каждый этап прошел беспроблемно, потенциальному покупателю необходимо иметь представление о порядке действий:

  1. Первый шаг — выбор участка. Чтобы построить дом, необходимо выбирать территорию, имеющую статус ИЖС. Участок может располагаться в городе, сельской местности.
  2. После того, как угодье выбрано, следует запросить у продавца документы.
  3. Если со справками все в порядке, можно приступать к подписанию соглашения. Справка! При подготовке документации стороны вправе заключить предварительный договор с указанием более значимых вопросов (стоимость, порядок оплаты и пр.).
  4. При отсутствии разногласий продавец и покупатель приступают к последнему этапу – регистрации. Нотариус должен присутствовать по желанию сторон. Когда специалист проверит документы, и участники сделки подпишут их, покупатель передает деньги продавцу – оформляется акт передачи. Договор вступит в силу спустя 3 недели после подписания.
  5. Завершающий шаг – регистрация прав собственности нового владельца в Росреестре. Процедура длится около 1,5 месяца. По завершении процедуры гражданину выдается свидетельство.

В продаже могут отказать по нескольким причинам: у покупателя нет права на выкуп территории, заявление составлено с ошибками, отсутствуют требуемые документы, на участке имеются постройки, являющиеся собственностью государства.

У государства

Покупка ЗУ у государства — процедура длительная.

Алгоритм действий:

  1. Подача заявления в администрацию с просьбой продать надел.
  2. При одобрении заявки — оформление кадастровых справок на землю.
  3. Подача заявления на подписание договора.
  4. Объявление должностными лицами о торгах.
  5. Подписание соглашения с победителем аукциона.
  6. Оформление имущественных прав.

Кроме денег за ЗУ покупатель оплачивает услуги нотариуса (по желанию), государственную пошлину (350 р.), документы на строительные работы.

У частного лица

Процедура покупки участка у частного лица осуществляется намного проще.

Порядок действий:

  1. Поиск подходящего варианта.
  2. Предварительная встреча с хозяином территории с целью обсуждения условий сделки.
  3. Заключение соглашения.
  4. Его регистрация.
  5. Оформление свидетельства о праве собственности новым владельцем.

Основная сложность процесса — подготовка документации.

Продавец обязан предоставить:

  • паспорт,
  • свидетельство о праве собственности,
  • кадастровые бумаги,
  • справки об отсутствии задолженности,
  • согласие супруга.

Важно! Если одной из сторон является юридическое лицо, соглашение заверяется нотариусом.

Еще больше информации о сделках с физическими лицами можно найти здесь.

Нюансы процедуры

Приобретая участок, следует обратить внимание на логистические характеристики. Реальное расположение территории оценивается по затраченному времени на путь к ней, а не по расстоянию, указанному на карте.

Не лишним станет исследование качества подводящей к наделу дороги, возможность подъезда грузового транспорта. Учитывать стоит и размеры участка. Идеальным является соотношение и территории дома 1:10. Размеры здания рассчитываются в м2, а земля — в сотках.

Оценивая месторасположение территории, необходимо запомнить следующее:

  • водоохранная зона не может нарушаться земельным наделом — территория должна находиться вдали от водоема на 40 – 150 м;
  • холмистая местность станет препятствием к возведению сооружения — почва будет сползать;
  • открытая местность либо густо застраиваемая площадь являются небезопасными.

При подборе ЗУ главное — четкое формулирование требований, касающихся расположения, цены, площади.

Дополнительная информация о нюансах сделок по приобретению участков под ИЖС в видео:

Заключение

Таким образом, купить участок под ИЖС можно у государства или частного лица. Прежде чем заключать договор, следует проверить территорию на наличие коммуникаций, обременений.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/zemli-pod-izhs

Как правильно купить участок земли

Как лучше купить участок

На определенном этапе жизни многие начинают задумываться о приобретении/строительстве собственного дома на земле.

Рынок земли/частных домов все еще недостаточно прозрачен для покупателя, существует значительный риск наткнуться на недобросовестного продавца. Что и как проверять при покупке земельного участка в нашей инструкции.

А. Необходимо определиться с типом земельного участка.

Первоначально нужно определиться с тем, что Вы будете делать на покупаемой Вами земле. Все земли (и государственные и частные) принадлежат к определенной категории, которая указана в кадастровом паспорте земельного участка.

Есть категории, которые позволяют жить на участке и вести личное хозяйство, а есть категории, пригодные только, например, для промышленного использования.

Углубляясь в изучение всех материалов, которые связаны с приобретением земельных участков, Вы, прежде всего, столкнетесь с малопонятными аббревиатурами – ИЖС, СНТ, ДНП. Что означают эти загадочные буквы?

ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство.

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество.

ДНП – это дачное некоммерческое партнерство.

Земельные участки СНТ и ДНП могут быть только на земельной территории сельскохозяйственного назначения (согласно новому закону, участки ДНП иногда могут располагаться и на земле поселения), а участки земли для ИЖС всегда лежат в пределах земель поселений.

Для целей, обозначенных в нашей статье, подходят все три варианта, но с некоторыми ограничениями.

Более подробно различие участков ИЖС, СНТ, ДНП мы рассмотрим в следующей статье.

Земельные участки для ИЖС – преимущества и недостатки:

Для целей строительства и последующего круглогодичного проживания Вам следует рассматривать земли ИЖС. Это лучший вариант для строительства дома/коттеджа.

Плюсы земли ИЖС:

1. Дому, построенному на таком участке, легко присвоят адрес и Вы сможете зарегистрироваться.

2. Имея регистрацию, Вы сможете устраиваться на работу, получать почтовую корреспонденцию, посылки с АлиЭкспресс и других сервисов, выписывать периодические издания.

3. Для таких участков действуют социальные нормы – обеспечение жителей социальной инфраструктурой (больницы, поликлиники, детские сады, школы, магазины и т.д.), дорогами, всеми возможными коммуникациями (электричество, газ, вода и т.д.).

В реальности все может быть не так радужно, так как у администрации банально может не хватать финансирования на выполнение социальных обязательств.

4. Имея постоянную регистрацию, Вы сможете хранить в доме своё оружие (если оно у Вас есть или решите прибрести).

5. Дом, который построен на участке ИЖС, предназначен для проживания людей. Вам будет намного проще оформить налоговый вычет за построенное жилье.

6. Земельный участок под ИЖС может без проблем заложен в банках.

Минусы земли ИЖС:

1. Ограничение по площади.

2. Согласование проекта строительства и ввода дома в эксплуатацию.

3. Более высокая стоимость такого участка по сравнению с ДНП, СНТ

Земельные участки для СНТ – преимущества и недостатки участка СНТ.

Земля для СНТ относится к той же категории, что и земля для ДНП. Разница в том, что участки земли в СНТ будут стоить дороже, чем примерно равноценные участки в ДНП, потому что считаются более плодородными и, как правило, расположены в более экологичных и красивых районах, имеют более удобные подъезды, часто туда ходит специальные маршруты транспорта.

Плюсы земельного участка СНТ:

1. Более низкая стоимость, чем участки земли под ИЖС.

2. Располагается за городом, в сельской местности.

3. На участке земли СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так желает её хозяин.

Минусы земельного участка СНТ:

1. Строительство и содержание дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ – «головная боль» самих членов СНТ, администрация района за это не отвечает. Чаще всего провести коммуникации к участкам СНТ очень сложно и дорого, а иногда и невозможно.

2. В жилье на участке СНТ прописаться зачастую бывает невозможно, так как дом стоит на земле сельскохозяйственного назначения.

3. Такие участки банки крайне редко принимают в качестве залога при желании оформить ипотечную сделку.

4. Вне зависимости от того, какой большой и капитальный дом Вы построили на участке СНТ, по документам он всё равно будет числиться, как дачный домик.

Земельные участки для ДНП – плюсы и минусы участка ДНП

Земля для ДНП всегда имеет более низкую кадастровую стоимость, так как она, как правило, менее плодородна. Земельные участки для ДНП стоят примерно на 20-30% ниже, чем равноценные участки земли для ИЖС.

Как правило, участки ДНП приобретаются для строительства дачного небольшого домика и организации сада – современный вариант садоводства.

Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений – это практически приравняло участки ДНП к участкам ИЖС.

Плюсы земельного участка ДНП:

1. Более низкая стоимость, в сравнении с участками под ИЖС и СНТ.

2. Расположение за городом, соответственно – все плюсы проживания в сельской местности.

3. При приобретении участка земли в ДНП Вы получаете гарантию того, что являетесь членом партнёрства, а, следовательно – имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.

4. Если участок ДНП находится на земле поселения, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ.

Минусы земельного участка ДНП:

1. Земли ДНП имеют сельскохозяйственное назначение, и предназначены, прежде всего, для организации сада, выращивания сельскохозяйственных культур. На этом участке можно построить домик дачного типа, но возвести большой дом для постоянного проживания – проблематично.

2. Строительство и содержание дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ – «головная боль» самих членов ДНП, администрация района за это не отвечает. Чаще всего провести коммуникации к участкам ДНП очень сложно и дорого (иногда стоимость подведения дорог и коммуникаций к участку ДНП стоит хозяину дороже покупки самого участка).

3. Если стоимость дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка закладывается в участки при его строительстве, жилье в таком поселке будет стоить очень дорого.

4. Как правило на таких земельных участках не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Если Вам необходимо будет посетить, к примеру, врача, то для этого придется ехать в ближайший поселковый ФАП или районную/городскую больницу.

5. Могут быть проблемы при залоге такого земельного участка.

6. Далеко не каждый банк в России примет участок ДНП в залог при Вашем желании оформить ипотечную сделку.

7. На участке ДНП всегда необходимо строительство загородного дома, а затем – оформление его в собственность, потому что эта земля не предназначена только для земледелия и выращивания сельскохозяйственной продукции.

Б. Выбираете земельный участок «в натуре» (т.е. реально смотрите какие есть предложения на рынке)

Большинство будущих покупателей хотят купить землю в живописном месте, поближе к озеру, реке, не задумываясь о том, смогут ли они там построить дом, будут ли трудности с подъездом зимой или в осенне-весеннюю распутицу.

В связи с этим несколько советов при выборе:

1. Лучше взять участок с минимальным уклоном, лучше на небольшом пригорке. Стоимость выравнивания участка перед устройством фундамента неприятно Вас удивит.

2. Если участок рядом с водоемом посмотрите, не сползет ли земля вместе с Вашими постройками в водоем.

3. Выбирайте участок по возможности квадратной или прямоугольной формы. На таком участке легче спланировать дома и хоз. постройки.

Помните, что есть такое понятие как «пятно застройки» – часть Вашего участка, на котором можно построить дом (как правило отступы от границ составляют от 3 м, бывают и 5 м).

Таким образом ширина участка должна быть не меньше ширины планируемого дома плюс шесть метров (по три с каждой стороны).

4. Смотрите участки в осенне-весенний период, так как Вы точно увидите состояние дорог и подъездных путей к участку. Зимой все будет замерзшим, а летом сухим – это не позволит Вам оценить будущие трудности проезда к участку и завоза строительных материалов.

5. Поговорите с соседями (при наличии).

6. Оцените состояние коммуникаций (при наличии) либо стоимость/возможность их подвода.

7. Замерьте время доезда от Вашего участка до объектов инфраструктуры (детского сада, школы, работы, фельдшерско-акушерского пункта (ФАПа), больницы и т.д.)

8. В идеале – необходимо сделать геологическое исследование грунта (пробурить хотя бы пару шурфов), чтобы понять насколько дорогой выйдет фундамент при возведении дома. Заодно узнаете состав грунта и глубину грунтовых вод.

В. Если Вы прошли первых два этапа и определились с земельным участком, то необходимо проверить «юридическую чистоту» документов.

Для этого запросите у продавца следующие документы:

копию паспорта;

нотариальная доверенность, если со стороны продавца или покупателя действует представитель;

выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) или свидетельство о праве собственности на землю (зависит от того в какой период времени оформлялась земля);

технический план;

межевой план;

согласие второго супруга на заключение сделки, если земля является совместно нажитым имуществом (оформляется нотариально);

справка об отсутствии построек на участке;

если постройки есть, то правоустанавливающие документы на них;

документ об отсутствии обременений (подойдет расширенная выписка из ЕГРПН);

разрешение от органов опеки и попечительства, если одна из сторон сделки – несовершеннолетний ребенок.

Параллельно Вы можете самостоятельно сделать запрос в ЕГРПН через многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ) либо используя онлайн-сервисы.

В результате такой проверки Вы получите информацию о собственнике земельного участка, находится ли он залоге, аренде или под арестом судебных приставов.

Г. Оформление сделки.

Если все документы в порядке, можно подготовить договор купли-продажи, акты приема-передачи, оплатить государственную пошлину и сдать документы в МФЦ.

Какие документы нужны в МФЦ:

– паспорта покупателя и продавца;

– правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, документ-основание получения/приобретения земельного участка в собственность: н-р, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т.д.);

– договор купли-продажи, акт приема-передачи (по 4 экземпляра);

– квитанция об уплате гос. пошлины 2000 руб. вместе с копией (квитанцию выдаст сотрудник МФЦ);

– нотариальное согласие супруга (если в браке);

– заявление о регистрации (их Вам подготовить сотрудник МФЦ бесплатно).

После этого сотрудник МФЦ примет документы и выдаст Вам расписку, в которой укажет дату готовности бумаг.

Срок регистрации составляет семь дней. По окончанию этого периода покупатель получит на руки оригиналы переданных документов и актуальную выписку из ЕГРПН, в которой он уже будет полноправным собственником земли.

Дорогие друзья, мы всегда готовы помочь Вам в сопровождении сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости. У нас обширная практика в сфере недвижимости, опытные юристы. Приходите по адресу: г. Омск, ул. М. Жукова, д. 72, корп. 1, офис 101. Тел. (3812) 33-23-69.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5dbc2dd5c49f2900ad51fdee/kak-pravilno-kupit-uchastok-zemli-5de3b57986c4a900ae514807

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.