Как лучше купить долю в квартире

Содержание

Покупка доли в квартире в 2020 году: пошаговая инструкция

Как лучше купить долю в квартире

› ИМУЩЕСТВО

17.10.2019

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/pokupka-doli-v-kvartire

Покупка доли в квартире: подводные камни, порядок оформления – как купить долю в квартире у родственников

Как лучше купить долю в квартире

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка доли в квартире

Просмотров 224

Покупка доли в квартире может стать оптимальным решением, когда нужна недвижимость, а возможности приобрести изолированную квартиру нет. Часть стоит дешевле, чем изолированная квартира или даже комната. Владелец имеет право прописываться сам, и прописывать членов своей семьи на своей доле. Поэтому покупка долевой собственности поможет решить вопрос с регистрацией.

Виды собственности

Общей собственность является любое имущество, которым владеют несколько хозяев. Если доли каждого не определены, то такая собственность считается совместной. Например, квартира, купленная в браке — это совместная собственность супругов.

Если определены доли в праве каждого из участников, то такая собственность является общей долевой.

Доля может быть выделенной в натуре и невыделенной. Пример выделенной — комната в коммунальной квартире. В этом случае за каждым собственником закреплена его часть в виде комнаты, а общие службы принадлежат совладельцам на правах общей долевой собственности.

Чтобы узнать какой вид права у собственника квартиры, необходимо посмотреть свидетельство о государственной регистрации или выписку из ЕГРН.

Если в ней указано владение частью в виде дроби, например, ¼, то это означает, что имеет место быть долевая собственность с невыделенной долей в натуре. Если указана конкретное помещение, это означает, что доля выделена. Вид права указывается в соответствующей графе.

На эти моменты обязательно нужно обращать внимание перед покупкой. Если в дальнейшем недвижимость потребуется продать, то доле будет проигрывать в цене выделенной комнате в коммунальной квартире.

Подводные камни

Покупка доли зачастую кажется заманчивой ввиду низкой стоимости. Здесь нужно учитывать некоторые особенности как общего жилья и нюансы осуществления сделок с ним.

Владение долей в праве и частью квартиры — разные вещи

Многие покупатели думают, что, покупая ½ квартиры, они получают в собственность одну изолированную комнату. На деле это не всегда оказывается так.

Дольщиками может быть определен исторически сложившийся порядок пользования, который может измениться с появлением нового владельца. Не редкость — обращение сособственников в суд с прошением об установлении порядка пользования жилплощадью. Каждый совладелец имеет законное право выделить свою долю.

Это можно сделать только в том случае, если есть возможность поделить помещение на равнозначные части с отдельными входами. Поэтому выделение доли в натуре скорее редкость. Это надо понимать, соглашаясь на покупку доли. Порядок пользования и распоряжения общей собственностью прописан в ст.244-252 гл.16 ч.

1 ГК РФ.

Отношения с соседями

Этот подводный камень относится к моральному аспекту проживания фактически в коммунальной квартире. Конечно, если жилье нужно только для того, чтобы получить регистрацию, на соседей можно не обращать внимание. А вот проживать с посторонними людьми на одной жилплощади трудно, зачастую приводит к конфликтам.

Права соседей на преимущественную покупку

Из морального аспекта отношений с соседями вытекает и правовой. Покупатель доли должен быть к тому, что сделка не будет быстрой.

По закону другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки доли совладельца (ст.250 ГК РФ). Это означает, что прежде чем подписать договор купли-продажи, хозяин недвижимости обязан уведомить соседей о продаже. Это можно сделать несколькими способами:

  1. Отправить письменное уведомление по почте.
  2. Обратиться к нотариусу, чтобы он разослал письма.
  3. Поговорить с соседями и получить от них письменные отказы от покупки.

Процедура уведомления регламентирована ст. 165,1 ГК РФ «Юридически значимые сообщения».

Третий вариант самый быстрый. Но, если хотя бы один сосед не хочет писать отказ от своего права, ждать придется месяц. Если права совладельцев не будут соблюдены, то любой из них может оспорить сделку через суд в течение 3 месяцев — в этом состоит главный риск покупки доли.

Один из дольщиков против продажи

Частая ситуация, один из собственников игнорирует уведомление. Такое бывает, когда кто-то из соседей хочет помешать продаже, при этом сам не имеет возможности выкупить долю по заявленной цене.

Отказ соседа от права преимущественной покупки не является обязательным условием для продажи. Если совладелец в течение 30 дней с момента получения письма не изъявит намерения выкупить часть соседа, то сделка состоится.

Риск для покупателя в том, что процесс покупки может затянуться.

Долю решили выкупить соседи

Одна из самых неприятных ситуаций для покупателя, который внес задаток — это когда сосед дает положительный ответ на предложение выкупить соседскую долю. То есть он решает использовать свое право преимущественной покупки. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю задаток и продать долю соседу.

Извещение соседей не обязывает к продаже. Владелец может передумать совершать сделку в любой момент. В этом случае купить долю можно в обход прав совладельцев, например, составить договор дарения или займа. Однако, в этом случае есть риск, что дольщики обратятся в суд. Да и не каждый продавец захочет связываться с дарением. Тем более, что нашелся покупатель среди соседей.

Несовершеннолетние собственники

Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то для отказа от права преимущественной покупки потребуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 60 СК РФ, п.2 ст. 37 ГК РФ).

Если соседи не согласны идти в органы опеки, то по прошествии 30 дней после получения письменного уведомления можно совершать сделку, если родители или опекуны несовершеннолетнего не выразили желания купить долю.

Если же несовершеннолетним является продавец, то без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Взамен продаваемой доли, ребенка необходимо обеспечить другим жильем, которое не должно уступать по характеристикам.

Если у него есть постоянная регистрация в ином месте или еще недвижимость, то деньги от продажи недвижимости кладутся на счет в банке на имя ребенка. Все действия согласовываются с органами опеки (п.2 ст. 37 ГК РФ).

Разрешение опеки действует в течение месяца. К тому же продавцу нужно время, чтобы подобрать подходящий вариант для проживания ребенку. Покупателю придется ждать. Такая сделка не будет быстрой.

Обременение

Прежде, чем решаться на покупку, необходимо проверить информацию, не находится ли квартира в обременении. Оно распространяется на объект целиком, а значит, затрагивает и покупаемую долю. Для этого необходимо запросить у продавца выписку из ЕГРН.

Коммунальные платежи

Оплату коммунальных платежей в общедолевой собственности регламентирует ст. 249 ГК РФ. Законом не запрещено иметь общий счет для оплаты квитанций и пользоваться одним платежным документом или разделить счета и оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей части в квартире.

Перед покупкой необходимо выяснить, как именно приходят и оплачиваются квитанции. Идеальный вариант, когда за долей закреплен свой финансово-лицевой счет. В этом случае необходимо получить от продавца выписку со счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если счет общий и на нем есть долг, то от покупки лучше отказаться, по крайней мере, до момента закрытия долга. После получения права собственности можно создать отдельный счет.

Неузаконенная перепланировка

Необходимо сверить план в техническом паспорте с реальной квартирой. Если есть несоответствия, например неузаконенная перепланировка, то без их устранения невозможно будет определить порядок пользования квартирой в дальнейшем.

Покупка у родственника

Если покупатель уже является совладельцем и хочет увеличить свою часть за счет выкупа доли родственника, то покупку можно совершить без согласия соседей. В данном случае право преимущественной покупки не нарушается.

Если долю продает родственник, но при этом покупатель не является совладельцем, то в этом случае процедура продажи не отличается от таковой с не родственником. Уведомлять соседей придется, чтобы соблюсти их права. Если кто-либо из них изъявит желание выкупить часть имущества, то сделка не состоится.

Чтобы избежать необходимости рассылать письма соседям и не зависеть от их решения, продавец и покупатель часто прибегают к другим формам договора.

Договор дарения

Зачастую сделка с родственником заключается посредством договора дарения. Этот вариант предполагает безвозмездную передачу имущества в собственность, поэтому не требует соблюдения права преимущественной покупки.

Договор займа

Еще один вариант избежать необходимости уведомлять соседей — оформить договор займа, при котором доля является предметом залога. После истечения срока возврата денег по договору, право собственности перейдет к кредитору (гл. 42, ст. 807 ГК РФ).

Налогообложение при сделке с родственниками

Если дарение происходит между близкими родственниками, то одариваемый освобождается от уплаты подоходного налога (ст. 217 НК РФ).

К числу близких, согласно семейному кодексу, относятся родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки. В других случаях родства есть необходимость платить НДФЛ в размере 13%.

Тот, кто купил недвижимость у ближайших родственников, лишается права на получение налогового вычета (ст. 220 НК РФ).

Особенности и порядок оформления сделки

Особенности государственной регистрации общей собственности на недвижимое имущество регламентирует ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделки по продаже долей в общей собственности удостоверяются нотариально.

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо составить предварительный договор. Как правило, до сделки проходит больше месяца, потому как уведомление соседей — процедура не быстрая, поэтому намерение купить долю подтверждается задатком.

Если кто-либо из соседей изъявил желание воспользоваться правом преимущественной покупки, то продавец возвращает задаток без штрафных санкций. В этом случае происходит расторжение предварительного договора.

Покупатель должен быть готов к такому исходу.

Пакет документов для регистрации договора купли-продажи

Основной договор составляется и подписывается в нотариальной конторе. К этой процедуре необходимо подготовить ряд документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • выписку из ЕГРН на объект;
  • документ, на основании которого у продавца возникло право собственности;
  • технический и кадастровый паспорт жилого помещения;
  • подтверждение того, что сособственники были предупреждены о продаже;
  • отказы от права преимущественной покупки других дольщиков;
  • справка обо всех зарегистрированных в квартире жильцах;
  • нотариальное согласие супруга на продажу, если доля была куплена в браке;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.

В договоре прописывается цена и порядок расчетов. Необходимо заранее определиться, кто несет нотариальные расходы.

Документы на регистрацию в Росреестре сдает нотариус в электронном или бумажном виде. По желанию можно сделать это самостоятельно. Однако, с февраля 2019 года услуга входит в стоимость оформления нотариальной сделки (ст.1 ФЗ 338).

Расходы покупателя

Помимо расходов на приобретение, покупатель оплачивает госпошлину за переход права в размере 2000 рублей. Нотариальные расходы, связанные с уведомлением соседей, составлением отказов, ведением сделки обычно несет продавец. Бывает, что расходы делятся пополам по согласованию с покупателем.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Уведомление должно содержать:

  • ФИО и адрес собственника, которому предлагается совершить покупку.
  • ФИО, адрес продавца, телефон;
  • адрес квартиры;
  • размер части, которой владеет продавец;
  • предложение о покупке с указанием цены и формы расчетов;
  • адрес для ответа;
  • дату.

Подтверждением уведомления могут быть:

  • свидетельство нотариуса о направлении извещения сособственнику;
  • выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Отсчет 30 дней, необходимых для принятия решения сособственниками, начинается со дня доставки письма.

Отказ от права преимущественной покупки

Если все сособственники подпишут заявление об отказе от права преимущественной покупки, то продажу можно осуществить раньше, не дожидаясь 30 дней (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Распространенная практика — приглашение нотариуса в общую квартиру для составления заявлений об отказе.

Покупку доли можно отнести к сложным сделкам с недвижимостью. Сделать правильный выбор не так просто. Собираетесь купить доли, но боитесь подводных камней? Верным решением будет обращение к юристу. Вы можете прямо сейчас бесплатно проконсультироваться и задать интересующие вопросы специалисту через форму обратной связи.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-doli-v-kvartire/

Доля в квартире: инструкция по применению

Как лучше купить долю в квартире

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности.

Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках.

Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов.

Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев.

Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли.

В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом.

Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна  15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв.

м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?     

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах.

Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса.

Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию.

Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад.

Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы.

Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно.

Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность.

При этом существует важный нюанс:  нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены.

В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить! 

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно.

Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства.

Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности.

Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать.

Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек,  стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто.

А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость.

В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolja-v-kvartire-instruktsija-po-primeneniju-218397/

Коварные доли в квартирах: как приобрести часть квартиры и не остаться на улице?

Как лучше купить долю в квартире

Novostroy.ru: Насколько популярны сегодня сделки по продаже долей в квартире? Востребован ли такой тип недвижимости у покупателей?

Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners: Сделки по продаже долей в квартире всегда были, есть и будут менее популярны по сравнению со сделками с полноценными объектами недвижимости.

Тем не менее спрос на рынке есть. В основном доли приобретают те, кому нужна прописка, либо это сделки между родственниками. Покупателями выступают «черные» риэлторы, которые зарабатывают, выживая из объекта остальных жильцов.

Галина Серая, юрист, создатель проекта «Без Риелтора. Все Просто!»: Такие сделки непопулярны на территории всей России кроме Санкт-Петербурга – в Северной столице много коммунальных квартир с невыделенными комнатами, и они продаются долями.

Novostroy.ru: В чем сильные и слабые стороны таких сделок?

С.П.: Многие путают понятия «доля» и «комната». Очень часто можно встретить объявления о продаже комнат. Особенно актуальны они в больших городах, но по документам будет продаваться не комната, а доля в квартире. Далеко не все обращают внимание на такой нюанс, приобретают долю, а потом не могут туда вселиться.

Все потому, что «доля» и «комната» – это не тождественные, а совершенно разные понятия.

Комната – это четко обозначенное жилое помещение определенной квадратуры с отдельным лицевым счетом, а доля в квартире – это право совместного владения всей недвижимостью.

При этом размер той части недвижимости, которой вы сможете воспользоваться, совершенно необязательно будет пропорционален размеру доли на бумаге.

Поэтому при покупке доли надо отдавать себе отчет в том, что приобретаемая вами недвижимость – это не комната. Определить порядок пользования по суду можно, но нет никаких гарантий, что этот порядок не будет пересмотрен. Поэтому покупая долю, вы никогда не будете иметь четкого понимания, какое же помещение в итоге займете и как сможете им воспользоваться.

В реальности рыночная стоимость доли стремится к нулю. Большое заблуждение пытаться определять ее как частное в результате деления рыночной цены всего объекта на количество собственников. Например, стоимость квартиры, поделенная на два вовсе не равна цене ½ доли.

Она будет ниже в силу объективных причин, главная из которых – невозможность самостоятельно и единолично распоряжаться объектом недвижимости.

Для того, чтобы определить адекватную стоимость доли, надо обратиться к оценщику, который обозначит рыночную цену на нее с учетом «отягчающих» обстоятельств.

В большинстве случаев собственники не могут самостоятельно оценить стоимость доли как рыночного актива, из-за этого возникает много проблем, в том числе между дольщиками-родственниками. Например, когда брат хочет выкупить часть квартиры у брата и т.п.

Продавец называет неадекватную цену, руководствуясь тем, что вывел ее из стоимости целой квартиры, поделенной на количество собственников. Встречаются объявления, в которых ценообразование на доли представлено по такому принципу.

Но это неликвидные объекты, которые приобрести могут чисто случайно совсем неосведомленные люди.

Встречаются объявления о продаже квартир-студий площадью от 13 до 20 квадратных метров в домах старой постройки, в которых площади такого маленького размера никак не могут являться отдельными помещениями. Чаще всего это доли, которые продаются только за наличный расчет, потому что в ипотеку купить долю возможно только в одном случае, если вы являетесь собственником всех остальных долей в помещении.

Стоит ли приобретать такие объекты – большой вопрос. Цена на них явно завышена, а перспектива владения туманна. Гораздо выгоднее купить квартиру-студию, которая проходит по документам как отдельное помещение. Таких много в новых домах. Старый фонд за редким исключением, если это не бывшее общежитие квартирного типа, не располагает квартирами меньше 30 «квадратов».

Г.С.: Слабых сторон у такого рода сделок очень много. Сильных, на мой взгляд, нет. Слабые стороны в том, что доля, которую вы покупаете, может быть не выделена. И тогда остается непонятным, в какой комнате она вам принадлежит.

Единственный выход из положения в этом случае – соглашение о пользовании между сособственниками. Однако нужно помнить, что при смене хотя бы одного собственника документ будет недействителен.

Novostroy.ru: Кто он – потенциальный покупатель доли в объекте жилой недвижимости?

С.П.: Для обычного рядового покупателя доля представляет мало интереса, потому что это «чемодан без ручки». В теории жилое помещение есть, а по факту возможность полноценно пользоваться им может отсутствовать, в том числе и на совершенно законных основаниях.

Например, в долевой собственности у женщины с двумя детьми и холостого одинокого мужчины, который также является собственником еще одного объекта недвижимости, есть однокомнатная квартира. Обратившись в суд, женщина может добиться того, что будет проживать в этой квартире с детьми, а мужчина останется собственником только на бумаге, но фактически использовать помещение не сможет.

Если бы квартира была двухкомнатной, женщина и мужчина заняли бы по одной комнате, причем совершенно не важно в каких пропорциях между ними документально распределена собственность. Женщина может владеть 1/8 и занять по решению суда большую комнату, так как у нее есть дети, с которыми она проживает, а мужчина – иметь 7/8 и пользоваться самым маленьким помещением.

Г.С.: В данном случае можно выделить два вида покупателей:

  – те, что покупают долю, чтобы купить комнату в коммунальной квартире;
  – те, кто покупает долю намерено, чтобы дешевле купить всю квартиру/каким-то образом завладеть ей.

Novostroy.ru: Насколько распространено мошенничество в данной сфере? Какие признаки указывают на обман?

С.П.: Покупка долей не у родственников в принципе выглядит достаточно сомнительным предприятием. Так как вы никогда не будете знать до конца, что случится с объектом недвижимости завтра, ведь у него есть и другие собственники, от которых можно ожидать самых разнообразных сюрпризов.

Достаточно распространена схема, когда посторонние люди выкупают доли в квартирах, а потом планомерно выживают из них других жильцов, в итоге скупая их доли за копейки. К сожалению, от этого невозможно защититься.

Законодательством установлено преимущественное право покупки для владельцев остальных долей (ст. 250 ГК РФ).

Это значит, что перед тем, как продать свою долю чужому человеку, ваш сосед обязан предложить ее выкупить вам (всем остальным дольщикам) по цене не выше той, по которой доля будет продана на рынке.

Но, во-первых, далеко не у всех сособственников есть на руках необходимая сумма, чтобы выкупить долю у соседа, во-вторых, это требование законодательства очень легко обойти, проведя сделку не через куплю-продажу, а через договор дарения.

Г.С.: Мошенничество в этой сфере так же часто встречается, как и при любых сделках с недвижимостью. К примеру, встречаются случаи покупки доли у человека недееспособного, у лица, которое является банкротом. Здесь должна применяться стандартная проверка, как и при любой сделке.

Novostroy.ru: Какие трудности могут возникнуть при продаже доли в квартире? Как их избежать?

С.П.: Реальная трудность при продаже доли в квартире только одна – найти покупателя, поскольку доля – не самый ликвидный товар, и продать ее по хорошей цене скорее невозможно, чем наоборот. Юридическое оформление сделки по купле-продаже доли в квартире не представляет проблемы.

Особенностью сделки является то, что она потребует обязательного нотариального заверения. Для проведения сделки нужно обратиться к нотариусу, который оформит все необходимые документы, в том числе составит предложение о выкупе доли для остальных собственников, выдержит все сроки и заверит договор купли-продажи.

Г.С.: Основная трудность – подтверждение согласия остальных владельцев.

Бывают случаи, когда квартира принадлежит 10 и более сособственникам, среди них бывают и несовершеннолетние дети (а в таком случае следует подключать органы опеки и попечительства).

Казалось бы, вы продаете свое имущество, но при этом зависимы от других людей. Поэтому сам процесс продажи доли очень тяжел.

И если мы говорим о продаже доли, то лучше, чтобы она была выделена, тогда мы не будем привязаны к другим собственникам и сможем делать со своим объектом недвижимости все, что захотим.

Novostroy.ru: Депутат Мосгордумы, член комиссии по безопасности, спорту и молодежной политике Наталия Метлина призвала запретить продажу долей в квартирах. Каковы плюсы и минусы такой инициативы?

Г.С.: Считаю, что запрещать продажу долей в квартире нельзя. Это нарушает основные права и свободы граждан (право пользования, владения и распоряжения имуществом). На каком основании кто-то может это запретить? Лучше помочь людям с выделением долей, чтобы они могли ими свободно пользоваться.

Запретительные меры в данном случае – плохая идея. У граждан должен быть выбор, основанный на простейших знаниях из сферы финансов и права.

Людям нужно повышать уровень грамотности в этих областях, так как зачастую они вообще не понимают механизма сделок.

Совершают их наобум, не вникая, допускают множество ошибок. И именно в этом корень проблем.

На территории России в данный момент отбывают наказание около полумиллиона осужденных за различные преступления. У большинства из них есть собственное имущество, в том числе квартира.

После отбытия в места лишения свободы на долгий срок осужденный или его родственники могут производить различные операции с недвижимостью. Порой будущий владелец даже не подозревает о возможном обмане. Novostroy.

ru решил узнать у экспертов, какие сюрпризы поджидают покупателей таких квартир, как уберечься от мошенничества и не стать жертвой недобросовестных нотариусов.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kovarnye-doli-v-kvartirakh-kak-priobresti-chast-kvartiry-i-ne-ostatsya-na-ulitse/

Покупка доли в квартире: риски и проблемы

Как лучше купить долю в квартире

Долей в жилом помещении называется некоторый процент от общей площади, оформленный по закону. Такая форма собственности отличается от совместного владения тем, что совладельцы определяют размер части, принадлежащей каждому. Сложными считаются продажа и покупка доли в квартире: риски и проблемы, связанные с этой процедурой, считаются максимальными среди сделок с недвижимостью.

Отличия долевой собственности

Один объект недвижимости может быть закреплён за несколькими собственниками по-разному:

  • совместное владение: жилплощадь по документам закреплена за одним человеком, но по факту собственников два, так как они оба участвовали в приобретении. Например, квартира, купленная супругами: продать или поменять её возможно только с согласия обоих;
  • доли, выделенные в натуре, иным словами, «коммунальная» квартира: площадь документально разделена на несколько объектов, каждый собственник платит за свою комнату по специальному счёту в коммунальных службах и имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (однако, при продаже он обязан сначала получить от остальных собственников отказ от преимущественного права покупки);
  • долевое владение: каждый владелец имеет документ на свою часть квартиры, при этом объект недвижимости остаётся единым. Обычно часть обозначается в процентах: половина, треть, четверть. У доли нет материального выражения в виде конкретной комнаты. Это незримая часть, подтверждающая, что владелец вложил свои деньги в покупку или получил её в дар.

Долю можно продать, обменять, подарить.

Для покупателя эта сделка связана с большим количеством рисков и подводных камней.

Правила покупки доли

Есть несколько обязательных условий, без соблюдения которых в сделке купли-продажи может быть отказано, либо она будет легко признана недействительной.

Документальное оформление

Для начала долевое право должно быть зарегистрировано в Росреестре. При совместном владении продать свою часть не получится: прежде право нужно оформить. Основаниями для регистрации в Росреестре могут быть:

  • свидетельство о праве на наследство. Квартира, доставшаяся наследникам, будет поделена между ними в равных долях, если они сами не решат вопрос по-другому до дня закрытия наследственного дела. Получив свидетельство о наследовании, человек может оформить его в Росреестре, и тогда он будет записан в ЕГРП как собственник доли;
  • совместная покупка квартиры. В момент, когда несколько человек вскладчину приобретают жильё, они могут выбрать, как его зарегистрировать: на одного человека или за каждым закрепить долю. Это касается и покупки жилья супругами: тогда их имена будут фигурировать не только в договоре купли-продажи, но и в ЕГРП;
  • договор дарения. Если жилое помещение было подарено нескольким лицам одновременно, они становятся собственниками каждый своей доли, как в случае с получением наследства;
  • договор купли-продажи. Собственник может продать часть квартиры другому лицу. В договоре купли-продажи прописывается процент от общей площади, который по праву ему переходит. Этот договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Главное – чтобы собственник доли был отражён в данных Единого Государственного Реестра Права. Только в этом случае он может распоряжаться своим процентом от квартиры.

Опасность для покупателя: мошенник может предложить выкупить его часть квартиры, хотя не является собственником ни доли, ни всей жилплощади.

Способ избежать проблему: покупатель должен получить выписку из ЕГРП о том, что продаваемая часть квартиры действительно находится во владении продавца.

Личность продавца

Долю в квартире может продать лицо:

  • совершеннолетнее;
  • дееспособное;
  • не находящееся под давлением.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, сделка может быть осуществлена только с согласия его законного представителя (родитель, опекун) и органов опеки. Последние следят за тем, чтобы сделка не оказалась невыгодной для ребёнка.

Опасность для покупателя: если покупку удаётся оформить без разрешительной бумаги от органов опеки, позже сделка может быть признана недействительной.

Способ избежать проблему: требовать предъявления документов из опеки, если собственник – несовершеннолетнее лицо.

Под дееспособностью понимается возможность контролировать свои действия и отвечать за поступки. Если человек в момент продажи находился в состоянии аффекта, не был достаточно адекватным, а так же если на его решение влияли другие лица (угрозами, шантажом), сделка может быть признана недействительной. Главное – предоставить судье доказательства этих фактов.

Опасность для покупателя: мошенники нередко используют эту схему – продают свою долю, а затем доказывают свою недееспособность.

Решением суда сделка признаётся недействительной, продавца обязуют вернуть полученные деньги, но если они уже потрачены, сделать это будет практически невозможно. Вместо вложения денег покупатель доли теряет время и лишается денег.

Способ избежать проблему: все этапы сделки производить в присутствии нотариуса. Не совершать покупку при наличии любых сомнений в добропорядочности продавца. От сомнительной сделки лучше отказаться сразу.

Право преимущественного выкупа

Прежде чем продать свою долю в жилом помещении, владелец должен предложить её покупку остальным собственникам.

В идеале от каждого нужно получить письменный отказ от выкупа: он одновременно станет доказательством того, что владелец проинформирован и не против продажи доли третьим лицам.

Сложность в том, что отказ должен быть оформлен по правилам: личной явкой собственника в Росреестр или заверением бумаги у нотариуса. Не все владельцы своих долей готовы тратить на это время и деньги. Владелец вовсе может проживать в другом городе.

К документальному отказу от права преимущественного выкупа относят:

  • заявление, переданное лично собственником в Росреестр;
  • нотариально заверенная бумага;
  • отправка заказного письма с информацией о будущей продаже доли и подтверждение его получения (если в течение 30 дней не был получен ответ от собственника).

Опасность для покупателя: если кто-то из собственников не дал своего отказа от покупки оставшейся части квартиры, он может потребовать признать сделку недействительной.

Способ избежать проблемы: прежде чем купить долю, нужно проверить, есть ли отказы от всех оставшихся владельцев помещения.

Примечание: если владельца квартиры найти вовсе не удалось, продажа не состоится. В этом случае собственник доли может её подарить. Однако, такая сделка будет признана притворной, если найдутся доказательства. Лучше отказаться от покупки, если недостаточно бумаг.

Заключение

Основной риск при покупке доли в квартире – возможность признания сделки недействительной. Как минимум, покупатель потеряет время. Но вместе с ним могут пропасть и деньги, отданные за долю, если продавец их уже потратил.

Если выкуп доли осуществляется в «коммуналке», и в купленной комнате предстоит жить, нужно проверить соседей на адекватность: не будет ли проблем с проникновением на свою жилплощадь. Они могут причинять неудобства, отказываться впускать нового собственника, а решение этого вопроса затянется на годы.

Чтобы не нарваться на проблемы, нужно:

  1. понимать, для чего покупается доля: чтобы жить в комнате, или просто вложить деньги;
  2. все этапы проходить под контролем юриста и нотариуса;
  3. проверять документы на подлинность;
  4. интересоваться личностью продавца. В идеале покупать долю только у проверенных, знакомых и добропорядочных граждан.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/kupit-dolyu-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.