Как купить неприватизированный участок

Как купить приватизированную или неприватизированную дачу

Как купить неприватизированный участок

Приобретение недвижимости дело крайне хлопотное, особенно покупка дачи – оформление документов и передача денег далеко не все операции, которые ждут покупателя. Рассмотрим по порядку все этапы сделки, юридические моменты и тонкости.

Начните с проверки документов

Рекомендации на тему как правильно купить дачу, обычно начинаются с выбора подходящего варианта и тщательного осмотра земли, дома, хозяйственных построек. Проверить и оценить состояние объекта необходимо, но перед этим надо настойчиво попросить у продавца предъявить для ознакомления все документы на землю и строения.

Как бы ни приглянулся вам дом и участок, в каком бы подходящем месте ни располагалась дача, от приобретения придется отказаться сразу, если необходимые документы не отвечают требованиям или не все имеются в наличии.

У продавца обязательно должны быть:

  1. свидетельство о собственности на землю;
  2. правоустанавливающие документы на участок;
  3. кадастровый паспорт участка;
  4. свидетельство о собственности на дом;
  5. правоустанавливающий документ на дом;
  6. выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, правопритязаний и ограничений на объект недвижимости;
  7. справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что гражданин не состоит на учете.

Абзац ниже пояснит, почему это крайне важно

Земля и дом должны стать вашими

Платить деньги имеет смысл только за ту недвижимость, которая в результате сделки станет абсолютной собственностью покупателя. Вопрос, как купить неприватизированную дачу, скорее всего не стоит даже рассматривать.

Не приобретайте дачу по садовой книжке – так вы не станете владельцем земли и можете потерять дорогостоящее приобретение. Вам нужен только участок, на который есть свидетельство о праве собственности.

Убедитесь, что по целевому назначению земельный участок относится либо к землям сельхозназначения, либо землям населенных пунктов, а вид использования земли – дачное строительство или садоводство (огородничество). Учтите, что в доме, построенном на сельскохозяйственных землях вне населенного пункта нельзя прописаться.

Если собственность на землю оформлена, а дом – нет, покупатель будет вправе оформить его на себя после сделки, но сегодня, когда время «дачной амнистии» вышло, это крайне хлопотная и долгая процедура. Так что спрашивайте у продавца два свидетельства – и на участок, и на дом.

Помимо свидетельств о собственности, он должен иметь правоустанавливающие документы на землю и строение, подтверждающие, что он их законно приобрел (купил, получил по наследству, вступил в права собственника другим способом).

Кадастровый паспорт участка обязательно должен присутствовать в пакете документов, поскольку без него сделку не зарегистрируют, а его оформление грозит затянуться на полгода.

Чистота сделки

Выписка из ЕГРП – для покупателя способ убедиться, что дача «чистая» и после купли-продажи у нового владельца не будет проблем с притязаниями или обременениями, из-за которых он потеряет большие деньги или всю покупку.

Справки из диспансеров, что лицо не состоит на учете, означают, что продавец является дееспособным. Не стесняйтесь просьбы подтвердить этот факт.

Желательно сразу уточнить наличие у продавца и таких документов:

  • технический паспорт участка;
  • технический паспорт дома;
  • кадастровый паспорт дома;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным и другим платежам.

Чем отличается кадастровый паспорт от технического паспорта — узнаем в этой статье https://realtyinfo.online/5620-razlichiya-mezhdu-kadastrovym-tehnicheskim-pasportom

Указанные здесь паспорта для оформления купли-продажи нужны, но их можно заказать и получить в БТИ при подготовке к сделке всего в течение месяца.

Также необходимо убедиться в отсутствии задолженности перед коммунальщиками и/или садовым товариществом, так как после купли-продажи эти долги переходят к новому владельцу.

Дача за материнский капитал?

Можно ли на материнский капитал купить дачу? Читайте ответ в статье здесь

Если покупаете дачный дом, в котором можно регистрироваться по месту жительства, требуйте выписку из домовой книги, свидетельствующую, что в нем нет лиц зарегистрированных по месту жительства (прописанных).

В деле, как купить приватизированную дачу, важны и следующие этапы.

Аванс или задаток

Продавец вправе предложить покупателю внести часть суммы за дачу в качестве предоплаты. Если он просит аванс, покупателю есть смысл предложить задаток.

Отличие задатка от аванса в том, что аванс продавец волен вернуть покупателю, если передумал продавать или нашел кому продать подороже. Так же и покупатель, уплативший аванс, вправе передумать и забрать деньги назад.

Если же сделка срывается после уплаты задатка:

  • по воле продавца – он обязан отдать покупателю деньги в двойном размере;
  • по инициативе покупателя – он теряет задаток.

Договор купли-продажи

Одним из важных моментов оформления купли продажи дачного участка является заключение договора. Он состоит из преамбулы, предмета договора и цены недвижимого имущества.

В преамбуле должны быть указаны полные имена, адреса прописки и паспортные данные сторон. Если продавец или покупатель действует по доверенности, это также непременно указывается.

Как предмет договора следует назвать и подробно описать два объекта – по отдельности дом и земельный участок. Правильно описать то и другое помогут документы, перечисленные выше.

Важно! Заверять договор нотариально не обязательно. Можно просто составить его в трех экземплярах – по одному для сторон и регистрирующего органа. Все же обратиться к нотариусу желательно, чтобы при утрате своего экземпляра покупатель или продавец мог его восстановить.

Цена договора указывается одна за всю дачу (землю и строения). Рекомендуется оговорить в документе также порядок расчета и способ перечисления денег продавцу.

Параллельно с договором купли-продажи рекомендуется подписать и акт приема-передачи дома с участком.

Передача денег

Осуществить окончательный расчет с продавцом можно несколькими способами. Самый безопасный для покупателя – через банковскую ячейку. В этом случае банк отдаст деньги продавцу только в случае, если сделка успешно состоится, а если нет – вернет обратно.

Типовой договор об услуге банковской ячейки предложат в банке.

Как купить и оформить дачу — расскажет представитель Росреестра:

Перерегистрация на нового владельца

За регистрацией прав на дачный дом и земельный участок на покупателя следует обращаться в отделение Росреестра.

Покупка дачи требует документы для оформления со стороны покупателя:

  1. российский паспорт;
  2. согласие супруга на покупку, если лицо состоит в браке.

Смело оформляйте дачу на одного из супругов, а не в долевую собственность, поскольку согласно Семейному кодексу имущество, приобретенное в браке, все равно является общим и при разводе исключительно делится пополам.

После покупки

По завершению долгого и непростого процесса сделки, и перерегистрации дачи новому владельцу останется переоформить на себя имеющиеся договора на услуги коммунальщиков (водоснабжение, электричество, вывоз мусора) и садового товарищества.

Источник: https://realtyinfo.online/3150-protsedury-pri-pokupke-dachi

Оформлять дачу в собственность необязательно, но приватизация даст вам очевидные преимущества

Как купить неприватизированный участок

В очередном выпуске «Дачного вопроса» редакция «ТК» предлагает вашему вниманию материал о приватизации дач и земельных участков. В разговоре на эту тему приняла участие юрист СНТ «Садоводы Севера» Наталья Белых

– Наталья Капитоновна, обязательно ли надо приватизировать дачу (участок) и какие документы должен собрать гражданин, желающий оформить имущество в собственность?

– Сейчас дачи (участки) в основном приватизируют. Но перевод в собственность – это не обязанность, а ваше личное желание. И хозяину неприватизированного участка нет оснований паниковать: его никто не выгонит. Я не говорю здесь о том, что любой владелец, вне зависимости от того, приватизирована его дача (участок) или нет, должен вовремя платить взносы, вести обработку участка…

Если вы затеяли приватизацию, то к заявлению надо приложить схему расположения земельного участка; протокол общего собрания садоводческого дачного некоммерческого товарищества, где указано распределение земельных участков между членами данного объединения; решение и постановление органа власти или органа местного самоуправления о передаче участка в собственность.

https://www.youtube.com/watch?v=G7-xTWIimGk

На основании этих документов объект поставят на кадастровый учет в бюро технической инвентаризации (его адрес: проспект Ленина, 21). А затем владельцу приватизируемого участка надо будет обратиться с заявлением в отделение ГАУ АО «Многофункциональный центр» в городе Коряжме (улица Гоголя, 22) – на получение свидетельства о регистрации прав собственности.

– В чём преимущества приватизированной дачи (участка)?

– Только если человек является собственником участка, он имеет право им распоряжаться (менять, продавать, завещать, сдавать в аренду, дарить, закладывать). Неприватизированный земельный участок может лишь переходить по наследству (так предписывает устав садоводческого товарищества).

Чтобы оформить такой переход, потребуется заявление наследника, документы о смерти наследодателя и справка из кабинета №205 администрации города о том, что участок не приватизирован. Можно неприватизированный дачный участок приобрести и по-другому. Объясню как.

Тому, кто отдаёт участок и кто его приобретает, надо прийти в правление СНТ вместе. Один отказывается от своих прав на участок, второй пишет заявление о принятии его в члены СНТ. Такой порядок не противоречит законодательству.

Но участком, приобретённым таким образом, нельзя будет распоряжаться, о чём сказано выше.

Ещё один важный момент, который говорит в пользу оформления участка в собственность. Нередки случаи, когда соседи неприватизированных участков не могут поделить границы. При приватизации размер участка, с указанием всех границ, точно указывается в кадастровом плане, а значит, спорные вопросы возникать уже не могут.

Если у кого-то в планах приобрести дачу (участок), то, как юрист, я посоветовала бы покупать приватизированную. Это уже собственное имущество, документы на него оформлены.

Если же вы приобретаете неприватизированную дачу (участок) и сами будете потом заниматься переводом её в собственность, с оформлением документов могут возникнуть трудности, так как изначально участок был выделен другому человеку.

Может, кто-то думает, что если он приобретёт неприватизированный участок, то содержать его будет дешевле. Я скажу, что выгоды тут нет. Единственное преимущество – отсутствие налога на землю.

– Ещё один вопрос. Правильно ли я понимаю, что если дачный участок приватизирован, то у его владельца есть выбор: оставаться членом СНТ или вести садоводство-огородничество в индивидуальном порядке?

– Да, право владельца – решить это по своему усмотрению. Замечу, что в основном собственники остаются членами садоводческого товарищества. Но есть единицы, которые выходят из него.

Если вы думаете, что плата за пользование объектами инфраструктуры и другим общим имуществом товарищества для владельца, приватизировавшего дачу (участок), меняется, то это не так. Она остаётся той же.

В соответствии со статьёй 21 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» её размер для граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке, входит в компетенцию общего собрания или собрания уполномоченных.

На основании статьи восьмой этого закона оно утверждает для тех, кто ведёт индивидуальное огородничество, отдельный проект договора пользования объектами инфраструктуры, где определяется размер платы. Согласно этому же закону он не может превышать размер членских взносов, которые платят члены такого объединения.

Собственники приватизированных участков платят за инфраструктуру по договору. Принудить заключить подобный договор нельзя (Гражданский кодекс РФ, статья 421), но его отсутствие, равно как и неиспользование земельного участка, не освобождает собственника от внесения платы за содержание имущества общего пользования.

СПРАВКА

В соответствии с Федеральным законом (№137 от 25.10. 2001 года, с изменениями и дополнениями вступил в силу

с 31.03.

2015-го) до 31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право (независимо от даты вступления в члены указанного объединения) приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, в собственность бесплатно, если такой участок соответствует следующим условиям (в совокупности): он образован из земельного участка, предоставленного для ведения садоводства до дня вступления в силу настоящего закона или по решению общего собрания членов указанного объединения; если земельный участок не изъят из оборота,

не ограничен в обороте; если в отношении участка не принято решение о резервировании для государственных

или муниципальных нужд.

Источник: https://tk-online.ru/channel/law/2015/06/article-oformlat-dacu-v-sobstvennost-neobazatelno-no-privatizacia-dast-vam

Приобретение неприватизированного участка земли

Как купить неприватизированный участок

Июнь 6, 2010

geryni05:49 pm – Приобретение неприватизированного участка землиУважаемые сообщники снова обращаюсь за мудрыми советами.Дано: участок земли с небольшим летним домиком, в садовом товариществе. Не приватизирован (по словам хозяина, когда несколько лет назад он приобретал участок, на него переписали  “садовую книжку”), приватизации никогда не проводилось. По словам председателя, приватизировать учсток можно.Вопрос: на что нужно обращать особое внимание при покупке такого участка? И как вообще происходит процесс купли-продажи в подобном случае?UPD. Уважаемые сообщники, я явно неправильно выразилась.Я знаю, что неприватизированный участок нельзя ни купить, ни продать. Насколько я понимаю, нынешний член СТ “продает” мне именно членство в СТ. Став таковым, я получаю некое право пользоваться участком земли на территории СТ, которым ранее пользовался бывший хозяин.Так вот: став членом СТ, могу ли я через какое-то время приватизировать этот участок?
From:

Date:

georrg
Июнь 6, 2010 03:09 pm
(Link)

Обратите внимание прежде всего на наличие права собственности продавца на этот участок.
“Покупая” такой участок, Вы можете за свои деньги купить себе геморрой на все плечи.

(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть

From:

Date:

sewerland
Июнь 6, 2010 03:23 pm
(Link)

Обратить внимание, чтобы участок (земля) находилась у продавца на праве собственности.

(без темы) – sewerland – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – sewerland – Развернуть

From:

Date:

ejik_v_tymane
Июнь 6, 2010 04:20 pm
(Link)

Пусть сначала продавец получит свидетельство о регистрации права на участок. А через годик (если только садовая книжка – не является участок ранее учтеным, необходимо межевание делать) участок продаст.Права продать этот участок Вам СТ не имеет.

Хотя очень редко, но встречаются варианты когда вся земля внутри землеотвода принадлежит юр лицу, но это скорее фантастика, а не реальность.

(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – kraiukhin – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – kraiukhin – РазвернутьВаш же текст. – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – uturunco – Развернуть

From:

Date:

ejik_v_tymane
Июнь 6, 2010 05:13 pm
(Link)

Давайте я попробую доступно объяснить.1. Право собственности на участок возникает с момента регистрации права.2. Для того чтобы право зарегистрировать, необходимо какое-то основание. В данном случае основанием будет договор купли-продажи.3. Договор купли-продажи может быть заключен только тем, кто вправе (грубо, но понятно: водитель троллейбуса не может вам продать троллейбус,он принадлежит ГУП Мосгортранс) распоряжаться объектом сделки – участком.4. право распоряжаться доступно только собственнику (в общем).5. ксли речь идет о НЕПРИВАТИЗИРОВАННОМ участке, значит ни у продавца, ни у СТ нет на этот участок права собственности.6. купить такой участок нельзя. (вспоминаем троллейбус)7. Вы можете заплатить деньги продавцу. правление переоформит на Вас членскую книжку. Потом приду я (самый первый “продавец”) и отсужу у Вас мой участок. Вместе со всем, что там построено и посажено.8. членская книжка подтвержает только членство в некоммерческой организации (как билет члена КПСС), никакого отношения к праву на участок не имеет.

Вывод: поищите другой участок.

(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – uturunco – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть

From:

Date:

uturunco
Июнь 6, 2010 07:49 pm
(Link)

купить вы можете только строение на этом участке, если оно зарегистрировано. прежде всего сделайте две вещи. закажите в кадастре (росреестр сейчас) план кадастрового квартала, на котором находится ваш участок. выдают они его в электронном виде обычно.затем найдите на нем участок, на котором находится садовое товарищество и прежде всего закажите на него кадастровую выписку. таким образом вы узнаете о том, выделена ли вообще земля под СТ как отдельный объект права, какая категория земли и вид разрешенного использованиязатем закажите на этот же участок выписку о правах. там будут указаны вещные права на данный ЗУесли все указывает на то, что земля закреплена за СТ, а собственник земли – муниципалитет или участок в бессрочном постоянном пользовании у СТ – можно проверять уже конкретно права данного “продавца” – т.е. зарегистрировано ли право на постройки, как именно и когда зарегистрировано, является ли он членом СТ, чем подтверждается членство (все в администрации СТ), нет ли задолженностей по членским взносам, не исключен ли и т.д. узнайте, зарегистрированы ли права соседей, есть ли у кого-либо из членов товарищества свидетельство о праве собственности и поставлен ли хотя бы один участок на кадастровый учет – не только семантический (то есть только номер), но и с проведением землеустроительных процедур (то есть с границами). особенно это касается непосредственных соседей “продавца”. и согласны ли они со сложившимися границами. (к слову, эти границы необходимо будет зафиксировать при смене членства). потому, что если нет – потом можно на пару лет застрять в судах с угрозой лишиться пары соток. а то и вообще не поставить на кадастровый учет.необходимо взять копии учредительных документов СТ. “продавец”, как член СТ имеет полное право это сделать. обратить внимание на дату регистрации СТ и на указание преемственности с тем СТ, которому был когда-то сделан землеотвод если собственник муниципалитет, но о товариществе ни слова – ситуация хужетогда в администрации СТ узнайте, на основании каких документов, когда и на каком праве была выделена земля под это СТ. возьмите архивные копии этих документов в местной администрации. вместе с прилагавшимся планом. посмотрите, входит ли этот участок в данный план.а может быть еще третья ситуация. когда права на землю у третьего лица.тогда все грустно. перспектива – суды с неясным результатом. хотя когда как.вот когда эта вся информация будет у вас – тогда и можно будет сказать, стоит связываться с этим участком или нет. сбор информации займет от месяца до двух.

From:

Date:

geryni
Июнь 6, 2010 07:56 pm
(Link)

Спасибо за столь развернутый ответ, но, думаю, в данном овчинка не стоит выделки.

(Ответить) (Parent) (Thread)

From:

Date:

demushkin
Июнь 7, 2010 04:02 am
(Link)

Грубо говоря ваш продавец пытается продать вам то, что ему не принадлежит.Я бы не стал связываться.Можно попросить его приватизировать участок, а потом продать, но это выльется в длительное ожидание и, скорее всего, он еще и цену поднимет (я так 4 месяца прождал и потом купил другой).

Смотрите участки, которые находятся в собственности их владельцев и с документами порядок – так будет быстрее и надежнее.

From:

Date:

ytumas
Июнь 7, 2010 10:01 am
(Link)

Я, в свое время, покупала такие участки (ну, так вышло, что аж два). Таки вот делала в два этапа:- сама оформляла собственность на продавца, а потом уже покупала у него этот участок. Продавец моему доверенному лицу (ну, например моей маме) давал доверенность с правом оформления документов в собственность, а также правом продажи участка. Продавец также, одномоментно с “генеральной” доверенностью на мою маму, давал доверенность на сбор документов на оформление докумнтов и совершния действий для приватизации на работников фирмы, которая собственно эту приватизацию и проводила.Я платила, соответственно за:- участок продавцу;- нотариуса;- за услуги фирмы, которая организовала все действия по приватизации;- госпошлины всякие.(встало, приблизительно в 2,5 раза дороже, чем объявленная сумма за участок.Но в итоге у меня участки, нормальные документы, так в процессе приватизации фирмы по двум участкам организовали все так, что из 12 соток, один стал 15, а второй 18 соток (ну там на местности все возможно было)…

Я ничуть не жалею…

From:

Date:

osa_mayor
Июнь 7, 2010 04:12 pm
(Link)

Дело в том, что принять в члены садового товарищества Вас можно будет только решением общего собрания, которое будет когда-то в будующем.
А как можно продать решение общего собрания я очень слабо себе представляю.

From:

Date:

geryni
Июнь 7, 2010 04:20 pm
(Link)

Я только что разговаривала с председателем. Сейчас товарищество проходит перерегистрацию, параллельно с этим всеми желающими подаются документы на приватизацию их участков.

По словам председателя, на территории есть и свободные участки, я могу взять и такой, но в этом случае членский взнос будет примерно равен сумме, которую хочет с меня хозяин.

Если же я беру “хозяйский” вариант – хозяин пишет заявление об исключении его из членов, я пишу заявление о принятии, и дальше в общем потоке уже я подаю заявление на приватизацию.

(Ответить) (Parent) (Thread) (Развернуть) (без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – uturunco – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть

Источник: https://ru-pravo.livejournal.com/4317617.html

Вс рассказал, что может произойти при продаже неприватизированной земли

Как купить неприватизированный участок

В преддверии наступающего садово-огородного сезона очень любопытное решение вынес Верховный суд РФ, когда пересмотрел результаты спора между продавцом и покупателем садового участка, который в принципе нельзя было продавать.

Не будет открытием сказать, что в стране до сих пор еще много участков земли, гаражей автолюбителей и прочих объектов, которые так и не дождались приватизации. Строго с точки зрения закона их нельзя продать или купить, но, как говорится, если нельзя, но очень хочется, то – можно.

За последние несколько лет сложилась целая индустрия покупки-продажи таких объектов.

Есть немало околоюридических контор и отдельных граждан, которые расскажут и покажут, как покупаются неприватизированные объекты. К примеру, когда передача права на участок оформляется как купля-продажа.

Скажем сразу: способ это нередкий, но рискованный для продавца. И в нашем случае он завершился типично – в зале судебного заседания.

Наша история началась с того, что некая гражданка продала свой участок таким способом – путем смены членства в садовом товариществе. В итоге суд оставил ее и без земли, и без денег.

Как дачники могут избежать двойной оплаты мусора

Но Верховный суд не согласился с таким решением. Владеть недвижимостью можно не только на праве собственности, но и в других формах, которые остались еще cо времен Советского Союза. Например, владеть на праве бессрочного пользования.

Неприватизированными могут быть, например, земельные участки в садовых товариществах, гаражи в гаражно-строительных кооперативах. Продать такое имущество крайне проблематично.

Но продать хочется, и на выручку идут всевозможные сомнительные схемы, когда член товарищества или кооператива выходит из него и ставит на свое место другого. Естественно, это делается небезвозмездно.

В зоне риска при подобной сделке оказываются обе стороны, хотя покупатель рискует больше, так как он зависит от собрания ГСК, СНТ или их председателей, хотя они не участвовали в сделке купли-продажи.

Наша история началась с иска одной гражданки к другой. Истица потребовала, чтобы ответчица вернула ей 7 тысяч долларов, которые она заплатила за участок. Ответчица была членом садового товарищества и отдала покупательнице право пользования земельным участком с возможностью его приватизировать. Ответчица получила оплату и вышла из членов товарищества, а истица в него вступила.

Но в покупке дама очень быстро разочаровалась и захотела вернуть назад немалую сумму, но у нее ничего не получилось. В иске в суд покупательница просила вернуть деньги.

На заседании гражданка объяснила, что продавщица соток не имела права продавать участок, потому что он не был оформлен в собственность. Да и участок не имеет границ, не размежеван, не поставлен на кадастровый учет.

И вообще – его площадь оказалась куда меньше той, о которой договаривались.

Поэтому, по мнению истицы, договор купли-продажи надо признать незаключенным, а ей вернуть все деньги. Ответчица с требованием не согласилась и принесла в суд встречный иск. Она просила суд признать сделку договором о передаче прав и обязанностей члена СНТ. По словам ответчицы, покупательница прекрасно знала, что участок не находится в собственности.

Минсельхоз предложил упростить фермерам доступ к рынкам

Первая инстанция отклонила оба иска, но городской суд согласился с истицей. Он заявил, что продавщица не была собственницей и по этой причине распоряжаться участком не могла.

Поэтому она должна вернуть полученные деньги. Апелляция заявила, что продавщица вышла из товарищества, а покупательница к нему присоединилась.

Но это правоотношения товарищества с его членами, не имеющие отношения к сделке купли-продажи.

Ответчица продолжала настаивать, что истица знала о статусе участка, но апелляция решила, что это не имеет правового значения. Что касается встречного иска, то отказ по нему апелляция оставила в силе, потому что он не обжаловался.

Совсем иначе рассудил Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала следующее: чтобы понять, что за договор был заключен, надо оценить его суть, а не форму. А еще надо обратить внимание на поведение участников сделки.

В нашем случае они вели себя согласованно: одна вышла из СНТ, другая в него вступила. Покупательница не только получила в пользование участок, но и начала процесс его приватизации.

Поэтому вторая инстанция должна была понять, что хотели истица с ответчицей и отвечает ли заключенный договор обыч­ной практике в таких ситуациях.

Кстати, Верховный суд не согласился с городским судом, который отказался рассматривать встречный иск, ведь по сути это были возражения на первоначальные требования.
“Взыскивая с продавщицы полученные деньги, апелляция фактически оставила ее и без участка, и без денег. А покупательница получила и то и это”, – подчеркнул в своем решении ВС и велел спор пересмотреть по новой.

Где найти?

Сайт Верховного суда РФ. Определение ВС № 117-КГ18-51.

Источник: https://rg.ru/2019/04/16/sud-rasskazal-chto-mozhet-proizojti-pri-prodazhe-neprivatizirovannoj-zemli.html

Стоит ли покупать неприватизированный дачный участок?

Как купить неприватизированный участок

Бердчанка Анна Глаголева решила с супругом купить дачу и нашли участок своей мечты.

Он расположен в СНТ «Обской залив» (Искитимский район), но добраться до него не составляет труда. Глаголевых устроили площадь надела и его расположение, надёжный фундамент, залитый на территории, а также цена.

Только есть одна загвоздка: земля не приватизирована. Владелец фазенды заверил, что это не проблема и предложил оформить сделку по членской книжке.

Он рассказал, что сам так купил эту дачу и не видит в этом ничего особенного.

Старший помощник прокурора Бердска Ольга Стулина пояснила, что продажа участка по членской книжке – это некорректное понятие. Речь идёт о неприватизированном участке, который официально принадлежит обществу, и право на него не зарегистрировано.

Много лет назад именно товарищество или общество наделили землёй, а не отдельных граждан. Потом СНТ передавало наделы своим членам. Затем началась приватизация: оформление участков в собственность. Однако некоторые пользователи огородов по тем или иным причинам не прошли эту процедуру.

Фактически их дачи остались в пользовании товарищества.

Продать и купить неприватизированную фазенду можно, но это не продажа земли по факту, а передача права. Человек может передать не только имущество, но и имущественные права. Явных нарушений закона в такой сделке нет. Однако следует скрупулёзно соблюсти процедуру. Нельзя передать членскую книжку и считать, что дело сделано.

Сначала стороны должны заключить договор переуступки прав. После этого пользователь участка подаёт заявление в правление об исключении его из членов общества, а приобретатель права обращается о включении его в общество. Заявление вступающего в товарищество рассматривают на общем собрании. Только после его положительного решения процедура становится завершённой.

Однако каждая ситуация индивидуальна. Всегда надо разобраться: кому и на каких условиях принадлежал участок изначально.

Партнёр-эксперт агентства недвижимости «Квадротека» Ольга Шелеповская посоветовала иной путь разрешения ситуации. Пользователь участка может написать доверенность так называемому покупателю.

Будущий собственник проходит процедуру приватизации, а потом стороны заключают сделку купли-продажи на общих основаниях.

Конечно, такая процедура требует времени, но поспешность оборачивается серьёзными финансовыми потерями.

Обманутые дачники

В практике Ольги Шелеповской был случай, когда после двух продаж дачи появилась жена самого первого собственника и заявила о своих правах.

Новым владельцам пришлось откупаться неё хорошей суммой. При этом «покупатели» считали себя законными владельцами участка, полагая, что их право удостоверил председатель общества.

Однако правление не имеет права регистрировать сделки купли-продажи.

Ольга Шелеповская посоветовала вообще отказаться от покупки неприватизированных участков, потому что, совершая подобную сделку, человек, по её мнению, рискует.

Яркий пример привёл председатель СНТ «Слава» Сергей Белов. Несколько лет назад один ушлый огородник начал процедуру приватизацию и во время её продал участок по членской книжке. В итоге он приватизировал землю на себя, а покупатели даже не подозревали об этом.

Хорошо, что они сразу же решили оформить участок в собственность и обратились в Росрестр. Там дачники узнали: у их земли есть другой хозяин. Обманутые люди назвали сделку мошенничеством и пригрозили обращением в полицию. После этого их продавец вернул деньги, вырученные от продажи.

Можно представить, сколько нервов и сил стоило это покупателям. Сергей Анатольевич рекомендовал всем, кто планирует приобрести дачу, сначала поговорить с председателем общества и узнать историю понравившегося участка, навести справки о нём в Росреестре.

Возможно, надел уже перепродан или заложен.

Некоторые споры собственников доходят до прокуратуры и суда. Ольга Стулина рассказала о таких случаях. Председатель решил продать забытые участки. Казалось бы, они никому не нужны. Огороды никто не обрабатывал, взносы не платил.

Председатель продал их, но тут неожиданно объявлялись первые собственники и потребовали вернуть наделы. Юристы разбирались: соблюдал ли председатель процедуру, предусмотренную по закону, и на основании этого выносили решение.

Справка

Членская книжка СНТ не подтверждает право на землю, а удостоверяет статус члена общества. Документ выдаётся при вступлении в общество. При этом садовод может являться собственником участка, но не быть членом общества. Закон допускает индивидуальный характер деятельности.

Фото из архива редакции

Источник: http://svidetel24.info/archives/64131

Как купить неприватизированную дачу и сделать из нее жилой дом. Рассказываю путь оформления документов пошагово

Как купить неприватизированный участок
Здравствуйте, уважаемый читатель!

Недавно я опубликовала парочку статей о том, какую дачу можно купить в нашем регионе (в 10 км от Орла) за 100 тысяч рублей, чем вызвала недюжинную читательскую активность.

Ссылки на эти статьи я оставлю для вас внизу, если интересно – сможете полюбопытствовать.

И я подумала, что может быть людям, которые читали мои статьи, интересен и механизм оформления? Тем более, что на момент покупки дача была неприватизированной.

Собственно, этому и хочу посвятить сегодняшний обзор.

Итак, как вы уже поняли из названия, участок (и строение, соответственно) были документально не оформлены.

На тот момент, когда дачи распределялись (а это были 80-е годы) дачнику, получившему участок, выдавалась книжечка, которая и была основным документом на собственность участка. В книжке отмечались взносы, платежи и, в принципе, других документов не было.

Потом в 90-х земля начала потихоньку приватизироваться пользователями. Первые свидетельства были напечатаны на обычной бумаге и печатной машинке. Потом бумага становилась лучше, перешли на компьютеры.

Но не все озадачились этим процессом, и до сих пор попадаются неприватизированные дачные участки.

Специально для дачников придумали Дачную амнистию – типа бесплатной приватизации, потом на короткий срок в прошлом году ее отменили (в этот период можно было получить участок только через суд. Мне кажется, это сделали, чтобы простимулировать тех, кто мешкал, и народ засуетился). Потом амнистию продлили опять.

Теперь к сути, как обещала – пошагово.

Итак, ВОПРОС: как купить неприватизированную дачу?

ОТВЕТ: никак!

Ее ОБЯЗАН приватизировать собственник.

  • В случае с дачей, о которой идет речь, собственнику было некогда, постоянные командировки, поэтому от дал доверенность на покупателя, чтобы тот действовал от его имени и оформил собственность земельного участка на его имя (т.е. продавца).
  • Следующий шаг – кадастровые инженеры, которые составляют схему участка, фиксируют его координаты и точную площадь.
  • Когда схема готова, нужно с ней идти к председателю, чтобы тот дал справку (это и является подтверждением согласования границ участка со стороны дачного общества).
  • Далее с копией паспорта собственника и доверенностью (в данном конкретном случае), справкой от председателя и схемой от кадастровых инженеров нужно обратиться в Администрацию района за Постановлением о выделении земельного участка безвозмездно.

Не так давно у нас данное заявление стало возможным подать в МФЦ, но получать приходится все-равно в Администрации. Расходов на этом этапе никаких, времени ожидания – около месяца.

  • Потом с этим Постановлением снова к кадастровым инженерам – они должны закончить работу, в итоге которой получается пакет документов плюс диск. И окончательный расчет с кадастровиками – около 5 тысяч рублей за их работу.
  • Потом снова в МФЦ, и через 10-14 дней на руки выдается Выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), которая и является главным документом, подтверждающим собственность на участок.

После этого этапа и произошла сделка – продажа земельного участка одним хозяином другому. Госпошлина, если мне память не изменяет, около 350 рублей.

Обратите внимание, если сумма сделки превышает 50 тысяч рублей (а участок был только что приватизирован), то продавцу придется заплатить налог. Считается, что такая быстрая приватизация (или, возможно, покупка), я затем продажа – спекулятивная схема с целью получения “сверхприбыли”.

В необлагаемом налогом случае для продажи стоимостью до 1 миллиона (если не ошибаюсь) у одного хозяина недвижимость должна пробыть не менее 3-х лет.

Домик приватизировал уже новый хозяин. Благодаря Дачной амнистии не нужно было получать разрешение на строительство, а можно оформить уже находящееся на участке строение.

Схема следующая:

  • кадастровые инженеры – приезжают, обмеряют строение, готовят пакет документов (их услуги стоят 5 тысяч рублей).

ВАЖНО: на этом этапе хозяин должен определиться как он будет регистрировать домик – как жилой или садовый?

Для регистрации жилого дома уже не нужно переводить разрешенное использование земли с “Для ведения садоводства” в “ЛПХ (личное подсобное хозяйство)”, теперь и н садовом участке может стоять жилой дом.

Если есть желание оформить дом ка жилой, достаточно иметь одну из коммуникаций, например, подведенную к дому электроэнергию.

  • Потом хозяин со своими документами (паспортом), Выпиской из ЕГРН и пакетом документов на дом снова обращается в МФЦ, оплачивает пошлину и через пару недель получает еще одну Выписку из ЕГРН, подтверждающую его собственность на жилой дом.

Но в качестве адреса здесь у нас прописывается адрес СНТ.

Для присвоения конкретного почтового адреса делается еще один круг:

  • с этой Выпиской и паспортом обращаемся в местную (сельского поселения) Администрацию, там дают адресную справку (вписывают адрес имеющейся улицы и присваивают номер дома или даже называют улицу),
  • потом еще раз в МФЦ, и там меняют адрес СНТ на адрес населенного пункта (в нашем случае, ближайшей деревни), вписывают улицу и дом.

А если вы хотите прописаться во вновь зарегистрированном жилом доме, то нужно купить домовую книгу и сделать это двумя способами:

  • или через МФЦ (но самая большая трудность там в заполнении куи бланков о прописке-выписке), где придется ждать обратно свой паспорт 10-14 дней
  • или непосредственно через паспортный стол УФМС, предварительно подав заявку через сайт Госуслуг. Сложность здесь в том, что на Госуслугах нужно быть уже зарегистрированным и учетная запись должна быть уже подтверждена. Все остальное очень просто: заполняется несложная форма, на следующий день приходит приглашение в УФМС (у нас, по крайней мере), в назначенный день там возьмут паспорт и домовую и буквально через несколько минут вернут с новой пропиской и всеми полагающимися отметками.

Вот такой вот круговорот)

Наверное, эта моя статья получилась скучноватой- сплошная бюрократия, но, надеюсь, кому-то она пригодится как шпаргалка)

И раз уж вы дочитали до этого места, оставляю вам несколько ссылок на обзоры с фотками и большим количеством комментариев – тут уж точно скучно не будет:

Купили дачу за 100 тысяч рублей. Показываю, как она выглядит

Купили дачу за 100 тысяч рублей. Преображение, этап 1. Крыша

Как я стала “самой главной дачницей”. Будни председателя СНТ (моя история коротко)

А какие правила или сложности в вашем СНТ, может у вас есть какие-то вопросы и я смогу на них ответить?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d0c4f2eb34feb00af5ddf61/kak-kupit-neprivatizirovannuiu-dachu-i-sdelat-iz-nee-jiloi-dom-rasskazyvaiu-put-oformleniia-dokumentov-poshagovo-5ea537a636cf6f401e18bed4

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.