Как купить неприватизированный участок в снт

Содержание

Стоит ли покупать неприватизированный дачный участок?

Как купить неприватизированный участок в снт

Бердчанка Анна Глаголева решила с супругом купить дачу и нашли участок своей мечты.

Он расположен в СНТ «Обской залив» (Искитимский район), но добраться до него не составляет труда. Глаголевых устроили площадь надела и его расположение, надёжный фундамент, залитый на территории, а также цена.

Только есть одна загвоздка: земля не приватизирована. Владелец фазенды заверил, что это не проблема и предложил оформить сделку по членской книжке.

Он рассказал, что сам так купил эту дачу и не видит в этом ничего особенного.

Старший помощник прокурора Бердска Ольга Стулина пояснила, что продажа участка по членской книжке – это некорректное понятие. Речь идёт о неприватизированном участке, который официально принадлежит обществу, и право на него не зарегистрировано.

Много лет назад именно товарищество или общество наделили землёй, а не отдельных граждан. Потом СНТ передавало наделы своим членам. Затем началась приватизация: оформление участков в собственность. Однако некоторые пользователи огородов по тем или иным причинам не прошли эту процедуру.

Фактически их дачи остались в пользовании товарищества.

Продать и купить неприватизированную фазенду можно, но это не продажа земли по факту, а передача права. Человек может передать не только имущество, но и имущественные права. Явных нарушений закона в такой сделке нет. Однако следует скрупулёзно соблюсти процедуру. Нельзя передать членскую книжку и считать, что дело сделано.

Сначала стороны должны заключить договор переуступки прав. После этого пользователь участка подаёт заявление в правление об исключении его из членов общества, а приобретатель права обращается о включении его в общество. Заявление вступающего в товарищество рассматривают на общем собрании. Только после его положительного решения процедура становится завершённой.

Однако каждая ситуация индивидуальна. Всегда надо разобраться: кому и на каких условиях принадлежал участок изначально.

Партнёр-эксперт агентства недвижимости «Квадротека» Ольга Шелеповская посоветовала иной путь разрешения ситуации. Пользователь участка может написать доверенность так называемому покупателю.

Будущий собственник проходит процедуру приватизации, а потом стороны заключают сделку купли-продажи на общих основаниях.

Конечно, такая процедура требует времени, но поспешность оборачивается серьёзными финансовыми потерями.

Обманутые дачники

В практике Ольги Шелеповской был случай, когда после двух продаж дачи появилась жена самого первого собственника и заявила о своих правах.

Новым владельцам пришлось откупаться неё хорошей суммой. При этом «покупатели» считали себя законными владельцами участка, полагая, что их право удостоверил председатель общества.

Однако правление не имеет права регистрировать сделки купли-продажи.

Ольга Шелеповская посоветовала вообще отказаться от покупки неприватизированных участков, потому что, совершая подобную сделку, человек, по её мнению, рискует.

Яркий пример привёл председатель СНТ «Слава» Сергей Белов. Несколько лет назад один ушлый огородник начал процедуру приватизацию и во время её продал участок по членской книжке. В итоге он приватизировал землю на себя, а покупатели даже не подозревали об этом.

Хорошо, что они сразу же решили оформить участок в собственность и обратились в Росрестр. Там дачники узнали: у их земли есть другой хозяин. Обманутые люди назвали сделку мошенничеством и пригрозили обращением в полицию. После этого их продавец вернул деньги, вырученные от продажи.

Можно представить, сколько нервов и сил стоило это покупателям. Сергей Анатольевич рекомендовал всем, кто планирует приобрести дачу, сначала поговорить с председателем общества и узнать историю понравившегося участка, навести справки о нём в Росреестре.

Возможно, надел уже перепродан или заложен.

Некоторые споры собственников доходят до прокуратуры и суда. Ольга Стулина рассказала о таких случаях. Председатель решил продать забытые участки. Казалось бы, они никому не нужны. Огороды никто не обрабатывал, взносы не платил.

Председатель продал их, но тут неожиданно объявлялись первые собственники и потребовали вернуть наделы. Юристы разбирались: соблюдал ли председатель процедуру, предусмотренную по закону, и на основании этого выносили решение.

Справка

Членская книжка СНТ не подтверждает право на землю, а удостоверяет статус члена общества. Документ выдаётся при вступлении в общество. При этом садовод может являться собственником участка, но не быть членом общества. Закон допускает индивидуальный характер деятельности.

Фото из архива редакции

Источник: http://svidetel24.info/archives/64131

Покупка участка в СНТ — что нужно знать?

Как купить неприватизированный участок в снт

СНТ или садоводческое некоммерческое товарищество — это добровольное объединение граждан для решения общих вопросов садоводства и огородничества. Деятельность СНТ не может предусматривать получение прибыли. Граждане выращивают продукты исключительно для своих целей, а не на продажу.

При этом устав товарищества может разрешать ведение предпринимательской деятельности. Но полученная выручка должна идти на развитие садоводства в объединении.

Членами СНТ могут быть только физлица, компании в их ряды вступить не вправе. Для них предусмотрены обязательные взносы для обеспечения работы товарищества.

Денежные средства могут направляться на:

  • вступительные взносы — на оформление документации;
  • членские взносы — на оплату труда работников СНТ;
  • целевые взносы — на приобретение определенных объектов.

Что касается земельного налога, то его уплачивает каждый член СНТ для участка, который он использует. В случае если у СНТ есть земля общего пользования, то товарищество платит за нее налоги как юрлицо.

Плюсы и минусы покупки земельного участка у СНТ

Каковы плюсы и минусы приобретения земли у СНТ? Их можно оценить только в сравнении с другими категориями земельных наделов.

Участки в ДНП покупаются в некоммерческой партнерстве для дачного строительства, ИЖС — для строительства дома для постоянного проживания. Земли СНТ используются только для выращивания с/х продуктов для своих целей.

Какие еще отличия между указанными категориями земель:

  • На земле под ИЖС допускается постройка дома высотой не более 3 этажей, тогда как на наделах от дачного партнерства и садоводческого товарищества нельзя построить капитальное сооружение, пригодное для постоянного проживания.
  • Для членов СНТ и ДНП выделяют участки на землях с/х назначения вдали от населенных пунктов, тогда как земля под ИЖС всегда в пределах города или поселка.
  • Есть высокая вероятность того, что к участкам под ИЖС сами власти подведут дороги и необходимые коммуникации. Тогда как о благоустройстве земель СНТ и ДНП нужно позаботиться самим гражданам.
  • В построенном доме на земле под ИЖС можно прописаться со всей семьей, тогда как владельцы построек в СНТ и ДНП такой возможности лишены.

В числе основных преимуществ приобретения земли в СНТ можно выделить:

  • участок СНТ ценится гораздо выше, чем аналогичный в ДНП, так как земля на нем более высокого качества (с позиции плодородности почвы);
  • под образование СНТ обычно отводятся участки земли в экологически чистых районах;
  • на земле садоводческого партнерства необязательно строить дом или дачу, ее всю можно использовать для выращивания плодово-овощных культур;
  • стоимость земли в СНТ на порядок ниже, чем аналогичный по площади участок под ИЖС.

Но не лишена покупка земли под СНТ и недостатков.

https://www.youtube.com/watch?v=G7-xTWIimGk

Хотя Конституционный суд в своем решении встал на сторону садоводов и разрешил им оформлять прописку в домах, стоящих на сельхозземлях, на практике реализовать такое право практически невозможно.

Любое строение на земле СНТ будет иметь статус садового домика, даже несмотря на сложность конструкции. Это не позволит продать его по адекватной цене при необходимости. Такой дом менее ликвиден, чем постройка на землях ИЖС.

Еще один недостаток приобретения садоводческой земли связан со сложностью привлечения заемных средств на такую покупку. Ипотечные программы с данным целевым предназначением представлены в единичных банках и обычно предполагают повышенные процентные ставки.

Какие документы нужно проверить?

Предположим, участок, который полностью соответствует вашим ожиданиям, найден. Но перед тем как приступить к оформлению договора купли-продажи, необходимо запросить у продавца недвижимости некоторые документы. Они позволят вам убедиться в юридической чистоте сделки и в том, что эта покупка не принесёт вам в дальнейшем уйму неприятностей.

Итак, главный документ, который должен вам предъявить продавец — это свидетельство о праве собственности на участок и постройку. В дальнейшем он потребуется для перерегистрации прав собственности на ваше имя в Росреестре.

Но сейчас требуется изучить информацию, указанную в этом документе:

  • дату его получения;
  • основание для получения права собственности (приватизация, сделка купли/продажи);
  • категорию земельного участка, тип использования, площадь и адрес;
  • кадастровый номер;
  • информацию об ограничениях;
  • единоличное или долевое владение;
  • серию/номер документа.

Аналогичное свидетельство собственник должен предъявить не только на землю, но и на домик (если он есть на участке).

Все информация из свидетельства должна соответствовать той, которая есть в договоре купли-продажи. Если какие-либо параметры не соответствуют, это должно вас насторожить.

Важно учесть, что если в качестве документа о собственности владелец участка предлагает вам не свидетельство, а садовую книжку, то это говорит о том, что он не обладает правами на эту землю.

В рамках такой сделки вы не станете полноправным собственником земли, а только получите право ей распоряжаться.

В указанной ситуации наиболее вероятным владельцем земли является государство или муниципалитет.

Даже председатель СНТ и члены правления не вправе продавать участок без оформленного должным образом свидетельства.

Таким образом, если сделка будет предполагать не переоформление прав собственности, а просто передачу садовой книжки, то она отличается повышенными рисками.

Если участок и дом находятся в долевой собственности, то потребуется письменное согласие на продажи доли, либо на продажу своей части.

Запросите у владельца справку из СНТ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (за водоснабжение и электричество). Ведь в дальнейшем долги могут быть переложены на ваши плечи. Или же нового владельца просто отключат от коммуникаций за долги.

Желательно, чтобы владелец предоставил вам выписку из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на землю. Но вы также можете запросить ее самостоятельно в Росреестре. Из выписки вы узнаете, нет ли ареста, запрета на отчуждение земли, не является ли она предметом залога.

Конечно, нужно внимательно ознакомиться с договором купли-продажи. Нет ли в нем каких-либо пунктов, ущемляющих ваши права или дополнительных условий для переоформления прав собственности.

Что нужно знать при покупке земельного участка у СНТ?

Выбор участка под СНТ — весьма ответственный этап и требует немалых временных и денежных затрат. Поэтому перед приобретением земли стоит внимательно изучить параметры будущего приобретения.

Весьма важной характеристикой участка является его местоположение. Так, стоит избегать популярных направлений, иначе придется простаивать в многочасовых пробках, чтобы добраться до дачи. Стоит оценить и возможности добраться до участка альтернативными методами — на электричке или автобусе.

Другой важный момент — форма участка.

Если участок нестандартной формы это может усложнить возведение на нем постройки.

Если вы рискнете купить землю на склоне, то можете ежегодно подвергаться затоплению весной. Обратите внимание на близость ж/д путей, ЛЭП, загрязненных водоемов и свалок.

Они могут существенно испортить все впечатление от пребывания на природе.

Стоит убедиться, что в ближайшее время поблизости не построят автомагистрали, промышленное предприятие или аэропорт, а также других объектов, неблагоприятных для экологии.

Для оформления сделки купли-продажи участок должен состоять на кадастровом учете, стоит также проверить межевание. На месте можно удостовериться, что границы проведены правильно.

Если покупка земли выступает в качестве инвестиции, то стоит оценить ее привлекательность для выкупа государством.

В случае если на земле есть постройка, стоит расспросить хозяев обо всех ее деталях: годе постройки, используемых материалах, степени износа и возможных дефектах. Все это прямо влияет на цену дома. Так, цена на кирпичный домик обычно стартует от 2 млн.руб., тогда как дача из бруса или щитовое строение может стоить от 500 тыс.руб. до 1,5 млн.руб.

В некоторых случаях стоит не поскупиться на услуги профессионального оценщика, который сможет указать вам на все имеющиеся недостатки постройки, которые могут повлечь немалые финансовые затраты.

Он также проведет экспертизу сетей коммуникации.

Стоит пообщаться с соседями по даче. Они могут указать вам на какие-либо недочеты или нюансы, на которые вы не обратили внимание.

Неплохо было бы познакомиться с правлением СНТ. Здесь вы сможете узнать, нет ли у нынешнего владельца долгов по внесению обязательных платежей в садовое товарищество. Также попросите предоставить вам порядок вступления в товарищество.

Стоит также выяснить, не идут ли судебные тяжбы в отношении покупаемой земли. Такие сведения может предоставить районный суд.

Можно ли получить налоговый вычет?

Вправе ли покупатель участка в СНТ оформить налоговый вычет на участок?

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщикам при одновременном соблюдении следующих условий:

  • они обладают официальными доходами, облагаемыми НДФЛ;
  • участок должен быть переоформлен в их собственность; на участке должна быть постройка, пригодная для проживания, которая куплена вместе с землей, либо возведена на нем позднее;
  • целевое предназначение земли — ИЖС.

Последний пункт прямо указывает на тот факт, что оформить вычет на приобретение участка под садово-огороднические нужды нельзя, так как эта земля имеет иное целевое предназначение.

Таким образом, приобретение садового участка позволит гражданам заниматься на нем личным подсобным хозяйством для своих нужд.

Перед оформлением сделки нужно проверить, если ли у продавца все необходимые документы для продажи и последующей перерегистрации прав собственности. В их числе свидетельство о собственности, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, кадастровый паспорт.

При выборе участка в СНТ стоит обратить внимание на его местоположение и форму, на наличие построек и их характеристики, порядок вступления в СНТ.

Налоговый вычет на землю, купленную в садовом товариществе, не предоставляется.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/v-snt.html

Как купить неприватизированную дачу и сделать из нее жилой дом. Рассказываю путь оформления документов пошагово

Как купить неприватизированный участок в снт
Здравствуйте, уважаемый читатель!

Недавно я опубликовала парочку статей о том, какую дачу можно купить в нашем регионе (в 10 км от Орла) за 100 тысяч рублей, чем вызвала недюжинную читательскую активность.

Ссылки на эти статьи я оставлю для вас внизу, если интересно – сможете полюбопытствовать.

И я подумала, что может быть людям, которые читали мои статьи, интересен и механизм оформления? Тем более, что на момент покупки дача была неприватизированной.

Собственно, этому и хочу посвятить сегодняшний обзор.

Как купить неприватизированную дачу и сделать из нее жилой дом. Рассказываю путь оформления документов пошагово

Итак, как вы уже поняли из названия, участок (и строение, соответственно) были документально не оформлены.

На тот момент, когда дачи распределялись (а это были 80-е годы) дачнику, получившему участок, выдавалась книжечка, которая и была основным документом на собственность участка. В книжке отмечались взносы, платежи и, в принципе, других документов не было.

Потом в 90-х земля начала потихоньку приватизироваться пользователями. Первые свидетельства были напечатаны на обычной бумаге и печатной машинке. Потом бумага становилась лучше, перешли на компьютеры.

Но не все озадачились этим процессом, и до сих пор попадаются неприватизированные дачные участки.

Специально для дачников придумали Дачную амнистию – типа бесплатной приватизации, потом на короткий срок в прошлом году ее отменили (в этот период можно было получить участок только через суд. Мне кажется, это сделали, чтобы простимулировать тех, кто мешкал, и народ засуетился). Потом амнистию продлили опять.

Теперь к сути, как обещала – пошагово.

Итак, ВОПРОС: как купить неприватизированную дачу?

ОТВЕТ: никак!

Ее ОБЯЗАН приватизировать собственник.

  • В случае с дачей, о которой идет речь, собственнику было некогда, постоянные командировки, поэтому от дал доверенность на покупателя, чтобы тот действовал от его имени и оформил собственность земельного участка на его имя (т.е. продавца).
  • Следующий шаг – кадастровые инженеры, которые составляют схему участка, фиксируют его координаты и точную площадь.
  • Когда схема готова, нужно с ней идти к председателю, чтобы тот дал справку (это и является подтверждением согласования границ участка со стороны дачного общества).
  • Далее с копией паспорта собственника и доверенностью (в данном конкретном случае), справкой от председателя и схемой от кадастровых инженеров нужно обратиться в Администрацию района за Постановлением о выделении земельного участка безвозмездно.

Не так давно у нас данное заявление стало возможным подать в МФЦ, но получать приходится все-равно в Администрации. Расходов на этом этапе никаких, времени ожидания – около месяца.

  • Потом с этим Постановлением снова к кадастровым инженерам – они должны закончить работу, в итоге которой получается пакет документов плюс диск. И окончательный расчет с кадастровиками – около 5 тысяч рублей за их работу.
  • Потом снова в МФЦ, и через 10-14 дней на руки выдается Выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), которая и является главным документом, подтверждающим собственность на участок.

После этого этапа и произошла сделка – продажа земельного участка одним хозяином другому. Госпошлина, если мне память не изменяет, около 350 рублей.

Обратите внимание, если сумма сделки превышает 50 тысяч рублей (а участок был только что приватизирован), то продавцу придется заплатить налог. Считается, что такая быстрая приватизация (или, возможно, покупка), я затем продажа – спекулятивная схема с целью получения “сверхприбыли”.

В необлагаемом налогом случае для продажи стоимостью до 1 миллиона (если не ошибаюсь) у одного хозяина недвижимость должна пробыть не менее 3-х лет.

Домик приватизировал уже новый хозяин. Благодаря Дачной амнистии не нужно было получать разрешение на строительство, а можно оформить уже находящееся на участке строение.

Схема следующая:

  • кадастровые инженеры – приезжают, обмеряют строение, готовят пакет документов (их услуги стоят 5 тысяч рублей).

ВАЖНО: на этом этапе хозяин должен определиться как он будет регистрировать домик – как жилой или садовый?

Для регистрации жилого дома уже не нужно переводить разрешенное использование земли с “Для ведения садоводства” в “ЛПХ (личное подсобное хозяйство)”, теперь и н садовом участке может стоять жилой дом.

Если есть желание оформить дом ка жилой, достаточно иметь одну из коммуникаций, например, подведенную к дому электроэнергию.

  • Потом хозяин со своими документами (паспортом), Выпиской из ЕГРН и пакетом документов на дом снова обращается в МФЦ, оплачивает пошлину и через пару недель получает еще одну Выписку из ЕГРН, подтверждающую его собственность на жилой дом.

Но в качестве адреса здесь у нас прописывается адрес СНТ.

Для присвоения конкретного почтового адреса делается еще один круг:

  • с этой Выпиской и паспортом обращаемся в местную (сельского поселения) Администрацию, там дают адресную справку (вписывают адрес имеющейся улицы и присваивают номер дома или даже называют улицу),
  • потом еще раз в МФЦ, и там меняют адрес СНТ на адрес населенного пункта (в нашем случае, ближайшей деревни), вписывают улицу и дом.

А если вы хотите прописаться во вновь зарегистрированном жилом доме, то нужно купить домовую книгу и сделать это двумя способами:

  • или через МФЦ (но самая большая трудность там в заполнении куи бланков о прописке-выписке), где придется ждать обратно свой паспорт 10-14 дней
  • или непосредственно через паспортный стол УФМС, предварительно подав заявку через сайт Госуслуг. Сложность здесь в том, что на Госуслугах нужно быть уже зарегистрированным и учетная запись должна быть уже подтверждена. Все остальное очень просто: заполняется несложная форма, на следующий день приходит приглашение в УФМС (у нас, по крайней мере), в назначенный день там возьмут паспорт и домовую и буквально через несколько минут вернут с новой пропиской и всеми полагающимися отметками.

Вот такой вот круговорот)

Наверное, эта моя статья получилась скучноватой- сплошная бюрократия, но, надеюсь, кому-то она пригодится как шпаргалка)

И раз уж вы дочитали до этого места, оставляю вам несколько ссылок на обзоры с фотками и большим количеством комментариев – тут уж точно скучно не будет:

Купили дачу за 100 тысяч рублей. Показываю, как она выглядит

Купили дачу за 100 тысяч рублей. Преображение, этап 1. Крыша

Как я стала “самой главной дачницей”. Будни председателя СНТ (моя история коротко)

А какие правила или сложности в вашем СНТ, может у вас есть какие-то вопросы и я смогу на них ответить?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d0c4f2eb34feb00af5ddf61/kak-kupit-neprivatizirovannuiu-dachu-i-sdelat-iz-nee-jiloi-dom-rasskazyvaiu-put-oformleniia-dokumentov-poshagovo-5ea537a636cf6f401e18bed4

Вс рассказал, что может произойти при продаже неприватизированной земли

Как купить неприватизированный участок в снт

В преддверии наступающего садово-огородного сезона очень любопытное решение вынес Верховный суд РФ, когда пересмотрел результаты спора между продавцом и покупателем садового участка, который в принципе нельзя было продавать.

Не будет открытием сказать, что в стране до сих пор еще много участков земли, гаражей автолюбителей и прочих объектов, которые так и не дождались приватизации. Строго с точки зрения закона их нельзя продать или купить, но, как говорится, если нельзя, но очень хочется, то – можно.

За последние несколько лет сложилась целая индустрия покупки-продажи таких объектов.

Есть немало околоюридических контор и отдельных граждан, которые расскажут и покажут, как покупаются неприватизированные объекты. К примеру, когда передача права на участок оформляется как купля-продажа.

Скажем сразу: способ это нередкий, но рискованный для продавца. И в нашем случае он завершился типично – в зале судебного заседания.

Наша история началась с того, что некая гражданка продала свой участок таким способом – путем смены членства в садовом товариществе. В итоге суд оставил ее и без земли, и без денег.

Как дачники могут избежать двойной оплаты мусора Но Верховный суд не согласился с таким решением. Владеть недвижимостью можно не только на праве собственности, но и в других формах, которые остались еще cо времен Советского Союза. Например, владеть на праве бессрочного пользования.

Неприватизированными могут быть, например, земельные участки в садовых товариществах, гаражи в гаражно-строительных кооперативах. Продать такое имущество крайне проблематично.

Но продать хочется, и на выручку идут всевозможные сомнительные схемы, когда член товарищества или кооператива выходит из него и ставит на свое место другого. Естественно, это делается небезвозмездно.

В зоне риска при подобной сделке оказываются обе стороны, хотя покупатель рискует больше, так как он зависит от собрания ГСК, СНТ или их председателей, хотя они не участвовали в сделке купли-продажи.

Наша история началась с иска одной гражданки к другой. Истица потребовала, чтобы ответчица вернула ей 7 тысяч долларов, которые она заплатила за участок. Ответчица была членом садового товарищества и отдала покупательнице право пользования земельным участком с возможностью его приватизировать. Ответчица получила оплату и вышла из членов товарищества, а истица в него вступила.

Но в покупке дама очень быстро разочаровалась и захотела вернуть назад немалую сумму, но у нее ничего не получилось. В иске в суд покупательница просила вернуть деньги.

На заседании гражданка объяснила, что продавщица соток не имела права продавать участок, потому что он не был оформлен в собственность. Да и участок не имеет границ, не размежеван, не поставлен на кадастровый учет.

И вообще – его площадь оказалась куда меньше той, о которой договаривались.

Поэтому, по мнению истицы, договор купли-продажи надо признать незаключенным, а ей вернуть все деньги. Ответчица с требованием не согласилась и принесла в суд встречный иск. Она просила суд признать сделку договором о передаче прав и обязанностей члена СНТ. По словам ответчицы, покупательница прекрасно знала, что участок не находится в собственности.

Минсельхоз предложил упростить фермерам доступ к рынкам

Первая инстанция отклонила оба иска, но городской суд согласился с истицей. Он заявил, что продавщица не была собственницей и по этой причине распоряжаться участком не могла.

Поэтому она должна вернуть полученные деньги. Апелляция заявила, что продавщица вышла из товарищества, а покупательница к нему присоединилась.

Но это правоотношения товарищества с его членами, не имеющие отношения к сделке купли-продажи.

Ответчица продолжала настаивать, что истица знала о статусе участка, но апелляция решила, что это не имеет правового значения. Что касается встречного иска, то отказ по нему апелляция оставила в силе, потому что он не обжаловался.

Совсем иначе рассудил Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала следующее: чтобы понять, что за договор был заключен, надо оценить его суть, а не форму. А еще надо обратить внимание на поведение участников сделки.

В нашем случае они вели себя согласованно: одна вышла из СНТ, другая в него вступила. Покупательница не только получила в пользование участок, но и начала процесс его приватизации.

Поэтому вторая инстанция должна была понять, что хотели истица с ответчицей и отвечает ли заключенный договор обыч­ной практике в таких ситуациях.

Кстати, Верховный суд не согласился с городским судом, который отказался рассматривать встречный иск, ведь по сути это были возражения на первоначальные требования.
“Взыскивая с продавщицы полученные деньги, апелляция фактически оставила ее и без участка, и без денег. А покупательница получила и то и это”, – подчеркнул в своем решении ВС и велел спор пересмотреть по новой.

Где найти?

Сайт Верховного суда РФ. Определение ВС № 117-КГ18-51.

Источник: https://rg.ru/2019/04/16/sud-rasskazal-chto-mozhet-proizojti-pri-prodazhe-neprivatizirovannoj-zemli.html

Как происходит покупка участка в СНТ – что нужно знать и какие подводные камни могут возникнуть?

Как купить неприватизированный участок в снт

Нередко человек в условиях мегаполиса мечтает сбежать от шума, загрязнённого воздуха, скученности многоэтажек – муравейников.

Он обращает свой взор на недвижимость под индивидуальное пользование, чтобы и в земле покопаться, и домик построить, а если повезёт ещё и прописаться в нём. На словах всё просто и красиво получается.

Но юридическая сторона дела скрывает массу нюансов, проблем и обмана, которые могут поджидать будущего покупателя участка земли.

СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество) – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства.

Каждое СНТ обязано стать на учёт в органах Государственной регистрации и уплачивать налоги. Оно имеет письменный устав, органы управления: Общее собрание, Правление и Председателя.

Несмотря на то, что Садоводство создаётся индивидуальными частными землевладельцами, в расположении Товарищества находятся земли общего пользования (дороги, дренажные канавы, газовые, электрические сети, водопровод).

Покупка дачи в садоводстве – правовые аспекты

Для купли-продажи земельного участка с домом необходимо сделать следующее:

  1. Оценить стоимость имущества;
  2. Подготовить и иметь на руках все правоустанавливающие документы на землю и дом;
  3. Составление предварительного ДКП;
  4. Подписание основного ДКП;
  5. Расчёт;
  6. Регистрация права собственности на ЗУ и дом;
  7. Оплата НДФЛ.

В случае, если земля продаётся с домом продавец обязан предоставить документ, подтверждающий его право владения (договор купли – продажи, дарения, мены, право собственности супругов, свидетельство о праве собственности).

Кроме этих документов, удостоверяющих право собственности на дом, необходимо предоставить:

  • Договор и акт приёма – передачи;
  • Выписка из кадастрового учёта недвижимости;
  • Техпаспорт или кадастровый паспорт дома;
  • Квитанции об уплате госпошлины;
  • Выписка из домовой книги;
  • Заявление.

Основные риски при покупке

Приобретая дом вместе с участком необходимо к данному перечню документов добавить: оригинал и ксерокопию свидетельства на дом, справку от органов местного самоуправления, что в доме никто не прописан.

СНТ может выражать претензию к бывшему владельцу участка и члена Товарищества, требуя уплату долгов по взносам. Такой случай может возникнуть, если Председатель Товарищества не в курсе смены владельца. В этом случае достаточно предъявление справки из Россреестра.

Документы для покупки дачного надела

Документы, необходимые при продаже участка с домом или без:

  1. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения и т.д.) и правоподтверждающие (свидетельства, если есть) документы на дом и участок;
  2. Кадастровые паспорта на дом и на участок (если с момента последней сделки прошло более 5 лет);
  3. Паспорта продавца и покупателя;
  4. Согласие супруга продавца, если приобреталось по возмездной сделке в период брака, и согласие супруга покупателя, если имеется;
  5. Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.

С домом

  • договор и акт приёма – передачи;
  • выписка из кадастрового учёта недвижимости;
  • техпаспорт или кадастровый паспорт дома;
  • квитанции об уплате госпошлины;
  • выписка из домовой книги;
  • предварительный дкп, в котором упомянуть дом.

без дома

  1. решение общего собрания;
  2. межевание;
  3. постановка участка на кадастровый учет;
  4. заключение договора купли-продажи;
  5. регистрация перехода права собственности в росреестре.

покупка земли по сертификату

Сертификат на покупку земли в СНТ – довольно недавнее изобретение. Не все юристы сталкивались с помощью в реализации такого документа и уж тем более не успели ещё «набить» руку.

Владелец сертификата покупает участок за свои деньги, которые затем возмещаются (максимум через 2 месяца).

Реализовать сертификат необходимо в течение 3 лет.

Заброшенная дача – в чем сложности?

У заброшенного дома нет хозяина или есть, но до поры до времени тот не предъявляет прав на недвижимость. Оформить по садовой книжке собственность может только садовод, фамилия которого есть в архиве районной администрации.

Покупая землю у собственника, как у конкретного физического лица легче истребовать все правоустанавливающие документы на участок, дом (если таковой имеется), удостоверить личность самого продавца.

Покупая же дом в СНТ люди по незнанию рискуют ограничиться одной садовой книжкой, которая никаких прав владения и собственности передать не может.

Максимум – аренда.

В любой момент может произойти исключение жильца из СНТ, и вся недвижимость плавно перекочует к другому лицу, или государству.

Даже если покупатель участка возведёт на нём дом на свои личные средства. Он также будет отчуждён.

Грубо говоря, по садовой книге у СНТ можно купить лишь воздух.

Стоимость дачи – средняя цена по России

Приобретение дачного участка вместе с домом в СНТ -довольно дорогое удовольствие. Например, приобрести землю в ДНТ выйдет немного дешевле.

На цены сильно влияет наличие проведения к дому коммуникации, что в случае с СНТ уже включено в стоимость.

У государства

приобрести недвижимость у государства можно по кадастровой стоимости. эта цифра будет указана в выписке единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую можно получить бесплатно в электронном виде и на бумажном носителе. на сайте россрестра есть возможность оформить заявку, также помочь в этом сможет мфц.

можно заказать выписку на текущую дату, либо на иную, по желанию обращающегося человека.

кадастровая стоимость определяется путём государственной кадастровой оценки, процедура которой подробно описана фз от 29 июля 1998 г. n 135-фз «об оценочной деятельности в российской федерации». закон распространяется на всех собственников квартир, дач, земельных участков.

у собственника

если у государство можно купить недвижимость по кадастровой цене, то собственник всегда «накручивает» свои рыночные проценты.

в среднем дачу можно приобрести по россии по цене чуть выше миллиона и до бесконечности. но от 2 до 5 млн.руб. можно приобрести приличный загородный домик с аккуратным приусадебным участком.

Регистрация договора

Для регистрации договора на покупку дачи вместе с земельным участком необходимо предоставить документы:

  1. Заявление на оформление нового права собственности покупателя;
  2. Три экземпляра ДКП;
  3. Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя, либо доверенность, заверенная у нотариуса;
  4. Согласие супруга или супруги продавца на проведение сделки отчуждения. Оно должно быть нотариально заверено;
  5. Документы о праве собственности продавца;
  6. Акт приема-передачи;
  7. Квитанцию об уплате государственной пошлины на совершение сделки.

Заявление в Росеестр можно подать при помощи:

  • Личного обращения в местное отделение органа.
  • Через МФЦ.
  • Почтой.
  • При помощи прикреплении документов и заполнения формы заявления на сайте Росреестра.

Процедура регистрации занимает 7 дней, на следующий рабочий день после факта обращения. О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Уведомление о решении приходит оповещением на электронную почту Заявителя, либо мобильный телефон.

Переоформление дачи в СНТ

Переоформление дачи-это передача собственности от одного собственника, владеющего документально подтверждённым правом на этот объект, другому.

Любой объект недвижимости должен пройти кадастровый учёт, в противном случае он не сможет быть продан.

Услуга переоформления стоит от 12 до 15 рублей.

Как переоформить приватизированную дачу и земельный участок?

Если владение землёй узаконено Постановлением Администрации, то она является только его собственностью. В таком случае согласия супруга(ги) не потребуется.

Если дом получен по наследству, то в такой ситуации действуют те же правила, при условии, что дом куплен до брака. Если иное-согласие всё же потребуется. Если был земельный участок до брака, а дом был возведён после брака, то на его отчуждение потребуется письменное разрешение.

Можно переоформить или продать даже неприватизированную дачу. Если следующие условия соблюдены:

  • Порядок в документации СНТ, где находится дача;
  • Грамотное отношение, основанное на хорошем знании Земельного законодательства руководством правления;
  • Отсутствие притязаний на дачу со стороны соседей.

Если переоформление происходит между лицами, состоящим в родстве, то процедура принимает более упрощённый порядок.

Гражданский Кодекс даёт собственнику такое право.

В таком случае переоформление происходит в простой письменной форме. В пакете документов в Росреестр должен обязательно присутствовать кадастровый паспорт. Без него сделка не сможет произойти, либо будет недействительной. Плюс к остальным документам, подтверждающим право собственности «старого» владельца.

Когда собственника уже нет в живых, то оформление документов происходит на основании наследственного дела. В течении полугода после факта смерти должно быть составлено и подано заявление на переоформление права.

Либо в нотариальном порядке, либо в судебном споре. В последнем случае ответчиками по делу лица, являющиеся соискателями права наследства, либо государственные органы.

Покупка членства

Купить членство в СНТ невозможно без приобретения в нём земли и дома. Уплатив единоразовый членский взнос он также обязуется нести расходы на амортизацию ремонт общего имущества товарищества.

Принятие в число новых членов СНТ происходит по протоколу общих собраний членов СНТ по принятию новых членов в товарищество. Нет записи – нет и членства. Членская книжка-это подтверждение процедуры вступления в СНТ.

Если дело дойдёт до суда, то её наличие не гарантирует законного признания факта членства. То есть, суд в последнем тезисе будет считать, что раз книжка выдана (см. выше п. 5 статьи 18 Закона № 66-ФЗ), то значит есть и решение собрания о приёме. Это утверждение будет истинно, если кто-то не пожелает оспорить его.

Рекомендуем видео к просмотру

Ниже вы увидите историю Александра, который расскажет, что нужно для продажи участка:

Заключение

Чтобы отдать деньги за хороший, милый сердцу и глазу участок земли необходимо хорошо потрудиться и поотбивать пороги государственных служб, имеющим отношение «к земле». Процесс трудоёмкий, но того стоящий: целее будут деньги, нервы и здоровье.

Изучение Законов: Жилищного и Гражданского кодексов даст уверенность и сэкономит финансы.

Недвижимость в наши дни-это золотая жила для мошенников всякого рода, тех кто желает лёгкой наживы за счёт обманутых, не о чём не подозревающих добропорядочных граждан.

Обезопасить себя можно только путём бдительного и скрупулёзного изучения документов по сделке и законодательных актов, на основе которых они оформляются.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/pokupka-uchastka-v-snt.html

Приобретение неприватизированного участка земли

Как купить неприватизированный участок в снт

Июнь 6, 2010

geryni05:49 pm – Приобретение неприватизированного участка землиУважаемые сообщники снова обращаюсь за мудрыми советами.Дано: участок земли с небольшим летним домиком, в садовом товариществе. Не приватизирован (по словам хозяина, когда несколько лет назад он приобретал участок, на него переписали  “садовую книжку”), приватизации никогда не проводилось. По словам председателя, приватизировать учсток можно.Вопрос: на что нужно обращать особое внимание при покупке такого участка? И как вообще происходит процесс купли-продажи в подобном случае?UPD. Уважаемые сообщники, я явно неправильно выразилась.Я знаю, что неприватизированный участок нельзя ни купить, ни продать. Насколько я понимаю, нынешний член СТ “продает” мне именно членство в СТ. Став таковым, я получаю некое право пользоваться участком земли на территории СТ, которым ранее пользовался бывший хозяин.Так вот: став членом СТ, могу ли я через какое-то время приватизировать этот участок?
From:

Date:

georrg
Июнь 6, 2010 03:09 pm
(Link)

Обратите внимание прежде всего на наличие права собственности продавца на этот участок.
“Покупая” такой участок, Вы можете за свои деньги купить себе геморрой на все плечи.

(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть

From:

Date:

sewerland
Июнь 6, 2010 03:23 pm
(Link)

Обратить внимание, чтобы участок (земля) находилась у продавца на праве собственности.

(без темы) – sewerland – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – sewerland – Развернуть

From:

Date:

ejik_v_tymane
Июнь 6, 2010 04:20 pm
(Link)

Пусть сначала продавец получит свидетельство о регистрации права на участок. А через годик (если только садовая книжка – не является участок ранее учтеным, необходимо межевание делать) участок продаст.Права продать этот участок Вам СТ не имеет.

Хотя очень редко, но встречаются варианты когда вся земля внутри землеотвода принадлежит юр лицу, но это скорее фантастика, а не реальность.

(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – georrg – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – kraiukhin – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – kraiukhin – РазвернутьВаш же текст. – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – uturunco – Развернуть

From:

Date:

ejik_v_tymane
Июнь 6, 2010 05:13 pm
(Link)

Давайте я попробую доступно объяснить.1. Право собственности на участок возникает с момента регистрации права.2. Для того чтобы право зарегистрировать, необходимо какое-то основание. В данном случае основанием будет договор купли-продажи.3. Договор купли-продажи может быть заключен только тем, кто вправе (грубо, но понятно: водитель троллейбуса не может вам продать троллейбус,он принадлежит ГУП Мосгортранс) распоряжаться объектом сделки – участком.4. право распоряжаться доступно только собственнику (в общем).5. ксли речь идет о НЕПРИВАТИЗИРОВАННОМ участке, значит ни у продавца, ни у СТ нет на этот участок права собственности.6. купить такой участок нельзя. (вспоминаем троллейбус)7. Вы можете заплатить деньги продавцу. правление переоформит на Вас членскую книжку. Потом приду я (самый первый “продавец”) и отсужу у Вас мой участок. Вместе со всем, что там построено и посажено.8. членская книжка подтвержает только членство в некоммерческой организации (как билет члена КПСС), никакого отношения к праву на участок не имеет.

Вывод: поищите другой участок.

(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – uturunco – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть

From:

Date:

uturunco
Июнь 6, 2010 07:49 pm
(Link)

купить вы можете только строение на этом участке, если оно зарегистрировано. прежде всего сделайте две вещи. закажите в кадастре (росреестр сейчас) план кадастрового квартала, на котором находится ваш участок. выдают они его в электронном виде обычно.затем найдите на нем участок, на котором находится садовое товарищество и прежде всего закажите на него кадастровую выписку. таким образом вы узнаете о том, выделена ли вообще земля под СТ как отдельный объект права, какая категория земли и вид разрешенного использованиязатем закажите на этот же участок выписку о правах. там будут указаны вещные права на данный ЗУесли все указывает на то, что земля закреплена за СТ, а собственник земли – муниципалитет или участок в бессрочном постоянном пользовании у СТ – можно проверять уже конкретно права данного “продавца” – т.е. зарегистрировано ли право на постройки, как именно и когда зарегистрировано, является ли он членом СТ, чем подтверждается членство (все в администрации СТ), нет ли задолженностей по членским взносам, не исключен ли и т.д. узнайте, зарегистрированы ли права соседей, есть ли у кого-либо из членов товарищества свидетельство о праве собственности и поставлен ли хотя бы один участок на кадастровый учет – не только семантический (то есть только номер), но и с проведением землеустроительных процедур (то есть с границами). особенно это касается непосредственных соседей “продавца”. и согласны ли они со сложившимися границами. (к слову, эти границы необходимо будет зафиксировать при смене членства). потому, что если нет – потом можно на пару лет застрять в судах с угрозой лишиться пары соток. а то и вообще не поставить на кадастровый учет.необходимо взять копии учредительных документов СТ. “продавец”, как член СТ имеет полное право это сделать. обратить внимание на дату регистрации СТ и на указание преемственности с тем СТ, которому был когда-то сделан землеотвод если собственник муниципалитет, но о товариществе ни слова – ситуация хужетогда в администрации СТ узнайте, на основании каких документов, когда и на каком праве была выделена земля под это СТ. возьмите архивные копии этих документов в местной администрации. вместе с прилагавшимся планом. посмотрите, входит ли этот участок в данный план.а может быть еще третья ситуация. когда права на землю у третьего лица.тогда все грустно. перспектива – суды с неясным результатом. хотя когда как.вот когда эта вся информация будет у вас – тогда и можно будет сказать, стоит связываться с этим участком или нет. сбор информации займет от месяца до двух.

From:

Date:

geryni
Июнь 6, 2010 07:56 pm
(Link)

Спасибо за столь развернутый ответ, но, думаю, в данном овчинка не стоит выделки.

(Ответить) (Parent) (Thread)

From:

Date:

demushkin
Июнь 7, 2010 04:02 am
(Link)

Грубо говоря ваш продавец пытается продать вам то, что ему не принадлежит.Я бы не стал связываться.Можно попросить его приватизировать участок, а потом продать, но это выльется в длительное ожидание и, скорее всего, он еще и цену поднимет (я так 4 месяца прождал и потом купил другой).

Смотрите участки, которые находятся в собственности их владельцев и с документами порядок – так будет быстрее и надежнее.

From:

Date:

ytumas
Июнь 7, 2010 10:01 am
(Link)

Я, в свое время, покупала такие участки (ну, так вышло, что аж два). Таки вот делала в два этапа:- сама оформляла собственность на продавца, а потом уже покупала у него этот участок. Продавец моему доверенному лицу (ну, например моей маме) давал доверенность с правом оформления документов в собственность, а также правом продажи участка. Продавец также, одномоментно с “генеральной” доверенностью на мою маму, давал доверенность на сбор документов на оформление докумнтов и совершния действий для приватизации на работников фирмы, которая собственно эту приватизацию и проводила.Я платила, соответственно за:- участок продавцу;- нотариуса;- за услуги фирмы, которая организовала все действия по приватизации;- госпошлины всякие.(встало, приблизительно в 2,5 раза дороже, чем объявленная сумма за участок.Но в итоге у меня участки, нормальные документы, так в процессе приватизации фирмы по двум участкам организовали все так, что из 12 соток, один стал 15, а второй 18 соток (ну там на местности все возможно было)…

Я ничуть не жалею…

From:

Date:

osa_mayor
Июнь 7, 2010 04:12 pm
(Link)

Дело в том, что принять в члены садового товарищества Вас можно будет только решением общего собрания, которое будет когда-то в будующем.
А как можно продать решение общего собрания я очень слабо себе представляю.

From:

Date:

geryni
Июнь 7, 2010 04:20 pm
(Link)

Я только что разговаривала с председателем. Сейчас товарищество проходит перерегистрацию, параллельно с этим всеми желающими подаются документы на приватизацию их участков.

По словам председателя, на территории есть и свободные участки, я могу взять и такой, но в этом случае членский взнос будет примерно равен сумме, которую хочет с меня хозяин.

Если же я беру “хозяйский” вариант – хозяин пишет заявление об исключении его из членов, я пишу заявление о принятии, и дальше в общем потоке уже я подаю заявление на приватизацию.

(Ответить) (Parent) (Thread) (Развернуть) (без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – osa_mayor – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – uturunco – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть(без темы) – ejik_v_tymane – Развернуть(без темы) – geryni – Развернуть

Источник: https://ru-pravo.livejournal.com/4317617.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.