Как купить квартиру в ипотеке в ипотеку

Содержание

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана

Как купить квартиру в ипотеке в ипотеку

Оформление ипотеки на объект вторичного рынка — классическая кредитная программа, предлагаемая многими банками. По итогу оформления вы покупаете жилой объект недвижимости, который ранее был в чьей-то собственности.

Такая сделка характеризуется определенными особенностями, с которыми важно ознакомиться потенциальному покупателю и заемщику.

Обязательно изучите, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, и проанализируйте возможные риски.

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичный рынок — это новостройки: отдельные дома или жилые комплексы, квартиры в которых реализует сам застройщик. При покупке квартиры на первичном рынке перечень возможных банков ограничен. Оформить кредит можно только в том банке, который аккредитовал новостройку, обычно это 1-3 банка. Продавцом выступает застройщик, покупатель будет первым собственником.

Большую часть рынка недвижимости составляют вторичные объекты. Это квартиры и дома, которые на данный момент находятся в чьей-то собственности.

То есть вы можете быть хоть вторым, хоть десятым собственником выбранного объекта. Это накладывает отпечаток на процесс оформления, банки уделяют пристальное внимание юридической чистоте продавца и самого объекта.

К сожалению, на рынке вторичного жилья часто орудуют мошенники.

Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке — более рискованный кредитный продукт. В случае с первичным рынком продавцом выступает проверенный со всех сторон застройщик, а продавцом вторичного объекта может быть кто угодно. Кроме мошеннических афер можно столкнуться и с другими юридическими рисками.

Возможные риски покупателя:

  • вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
  • покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
  • внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке встречается часто, при этом не исключаются и банальные юридические ошибки. Но банки тщательно проверяют объект и одобряют сделку только в том случае, если не будет никаких явных рисков.

Важно! При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка вы можете подключиться к титульному страхованию. В случае потери прав собственности на объект после совершения сделки страховая компания компенсирует риски. Стандартно полис оформляется на три года — таков срок исковой давности по имущественным делам.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Изначально вам нужно выбрать банк. В целом, кредитные программы банков практически идентичны, вам нужно смотреть на процентные ставки, на требования к заемщику и к приобретаемому объекту. Если подходящий банк найдет, можно приступать к оформлению.

Особенности покупки готового жилья в ипотеку:

  • потребуется внесение первоначального взноса, его размер — минимум 10-20% от цены приобретаемой недвижимости;
  • одобрение возможно только в том случае, если клиент достаточно платежеспособен;
  • при заключении сделки обязательно совершается страхование недвижимости;
  • на недвижимость накладывается обременение, они снимается только после выплаты ипотеки;
  • требуется обязательная экспертная оценка объекта;
  • если заемщик состоит в браке, вторая половина оформляется как созаемщик с идентичными правами и обязанностями.

Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов

На этом этапе банк определяет, возможна ли вообще выдача жилищного кредита. Первое, с чего нужно начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья — собрать документы, которые позволят банку определить платежеспособность заявителя. Перечень документации получите в банке, обычно он выглядит так:

  • справка 2НДФЛ;
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • документы о дополнительных источниках дохода;
  • все свидетельства о семейном положении;
  • документы об образовании и другие по требованию банка.

Заявитель передает эти документы в банк и ожидает решение. Анализ занимает 3-5 дней, в процессе банк может запросить дополнительные документы.

Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости

Банк выносит решение, при одобрении указывает на возможную сумму кредита. В рамках этой суммы заемщик выбирает квартиру. Кредитор указывает требования к объекту, которые важно соблюдать. Обычно требования сводятся к следующим моментам:

  • год постройки дома, он не должен быть старым;
  • не допускается наличие деревянных перекрытий;
  • к квартире подведены все необходимые коммуникации;
  • есть кухня и санузел;
  • недопустимы незаконные перепланировки;
  • квартира должна быть полностью пригодной для проживания.

Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов

Если подходящий объект найден, банк должен убедиться в безопасности сделки, в ее юридической чистоте. На этом этапе обязательно проводится выезд эксперта-оценщика на объект.

Он определяет рыночную стоимость жилья, изучает его особенности и составляет оценочный акт, который нужно передать банку.

Услуги оценщика оплачивает заемщик, банк может только помочь с выбором аккредитованной компании.

Параллельно оценке заемщик собирает документы для ипотеки на вторичное жилье, которые касаются продавца и самой недвижимости. Точный перечень укажет банк, в него входят следующие документы:

  • свидетельство о собственности;
  • документ, который стал основанием появления у продавца права собственности (например, дарственная или договор купли-продажи);
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • выписка из ЕГРП;
  • копия лицевого счета;
  • если продавец состоит в браке, согласие его второй половины на сделку;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый и технические паспорта;
  • другие по требованию банка.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке не обходится без сбора обширного пакета документов на приобретаемый объект. На основании предоставленной документации юристы кредитной организации проведут анализ объекта и убедятся в его юридической чистоте — это важно и для самого заемщика. Если нареканий к квартире нет, сделка подходит к завершению.

Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки

Так как приобретаемый объект оформляется как залог, заемщик обязан его застраховать за свой счет. Пока страхование не оформлено, сделка не будет совершена. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, банк может только помочь в выборе организации.

Важно! Страховой полис оформляется на год. Ежегодно, пока действует ипотечный кредит, заемщик обязан его продлевать. Стоимость страховки зависит от остаточной суммы ипотечного кредита, поэтому ежегодно цена услуги будет уменьшаться.

После страхования и подписания кредитного договора заемщик, продавец и представитель банка посещают Росреестр для завершения сделки. Здесь регистрируется договор купли-продажи, параллельно происходит наложение обременения на недвижимость.

Как продавец получит деньги

Чаще всего для передачи первоначального взноса продавцу среди других способов используется банковская ячейка. Доступ к деньгам продавец получит только после совершения сделки. Остальные средства, то есть сумма кредита, переводятся банком на расчетный счет продавца, реквизиты он предварительно предоставляет.

Также может использоваться аккредитив при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье. В этом случае покупатель кладет сумму первого взноса на специальный счет-аккредитив. Продавец сможет получить эти деньги только в случае выполнения определенного условия, например при предъявлении выписки из ЕГРП, в которой будет отражен переход прав собственности покупателю.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

К недостаткам можно отнести повышенные риски мошенничества или потери прав собственности после совершения сделки. К сожалению, даже тщательная юридическая проверка банка не может выявить все возможные риски. Но ситуацию спасет оформление титульного страхования.

К преимуществам можно отнести следующие моменты:

  • большой ассортимент жилья, возможность покупки квартиры в центре;
  • вторичные объекты, как правило, находятся в районах с давно сложившейся инфраструктурой, чего не сказать о новостройках;
  • покупка готового жилья, возможность сразу в него въехать;
  • никаких вечных ремонтов у соседей — серьезная проблема покупателей новостроек;чистый, благоустроенный двор. Новостройки часто окружают другие строящиеся объекты, а это шум, мусор, разбитые дороги и пр.;
  • отсутствие рисков, которые несет долевое строительство.

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Банк может отказать еще на первоначальном этапе в процессе оценки платежеспособности заемщика. Если он видит, что гражданин не сможет справиться с долговыми обязательствами, он откажет в выдаче средств. Кроме того, причиной отказа часто бывает плохая кредитная история и другие долговые обязательства заявителя: алименты, кредиты, долги по судебным решениям и пр.

На втором этапе можно получить отказ, если объект не соответствует требованиям банка или не прошел проверку на юридическую чистоту. В этом случае отказ не так страшен, он несет только потерю времени. Заемщик просто начинает поиск другого объекта и сбор документов на него.

На что придется потратиться при оформлении сделки

Оформление ипотечного кредита на объект вторичного рынка предполагает определенные затраты заемщика, а именно:

  • внесение первого взноса, размер которого — не менее 10-20% от цены покупаемой недвижимости;
  • проведение экспертной оценки недвижимости. Стоимость услуги зависит от региона и города оформления кредита, обычно это 4000-6000 рублей;
  • обязательное страхование недвижимости, за полис нужно будет отдать около 1% от суммы кредита. Например, если в кредит уходит 2 млн. руб., первый год страхования обойдется заемщику примерно в 20000 рублей;
  • если сделка предполагает привлечение нотариуса, дополнительно оплачиваются его услуги. Например, если заемщик не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт. Предполагаемые затраты — 1000-2000 рублей.
  • уплата госпошлины за регистрацию прав на собственности, ее размер — 2000 рублей.

Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

По ипотеке на вторичное жилье проценты банков могут существенно отличаться. Самое важное при выборе банка — смотреть именно на ставку, разница даже в 0,5 пункта может серьезно отразиться на итоговой переплате. Если вы получаете зарплату через какой-то банк, первоначально изучите именно его предложение. Участникам зарплатных проектов ипотека часто предоставляется на льготных условиях.

В каком банке лучше взять ипотеку на вторичное жилье:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • ДельтаКредит.

Это банки, которые первыми реагируют на изменение рынка и предлагают наиболее низкие процентные ставки.

В последнее время Центральный Банк постоянно снижает размер ключевой ставки, параллельно ей и банки снижают ставки по своим кредитным программам.

Снижение ключевой ставки отражается на рынке постепенно, банки уменьшают проценты примерно через 2 месяца, и вышеуказанные организации делают это первыми.

Кроме того, это крупные и стабильные компании, которые могут позволить себя выдавать жилищные кредиты на выгодных для заемщиков условиях. Они предлагают действительно лучшие предложения по ипотеке на вторичное жилье.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/pokupka/kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Купила квартиру в ипотеку онлайн. Личный опыт

Как купить квартиру в ипотеке в ипотеку

В разгар коронавируса я решилась на покупку квартиры в новостройке, да еще и в ипотеку. Договор оформляла онлайн, и теперь хочу поделиться своим личным опытом с теми, кто тоже планирует дистанционно приобрести жилье и желает «на живом примере» разобраться, как сейчас устроены подобные сделки.

Почему я выбрала квартиру в новостройке

Сначала я планировала купить квартиру на вторичном рынке, чтобы сдавать ее в аренду и иметь стабильный источник дохода в будущем. В отличие от новостройки, такую квартиру можно было бы сразу сдавать. Ну или почти сразу — после небольшого ремонта, и не ждать ввода дома в эксплуатацию.

Однако ситуация, которая сложилась в мире в марте-апреле 2020 года, перевернула всё (в том числе заставила меня по-другому взглянуть на ситуацию и действовать исходя из обстановки).

Так как я изначально планировала взять однокомнатную квартиру в ипотеку и уже копила деньги на первоначальный взнос, меня интересовали выгодные предложения банков.  Я не отношусь к льготникам, поэтому приходилось рассчитывать только на понижение ставки к моменту покупки квартиры.

В апреле 2020 года в связи с коронавирусом правительством была объявлена льготная ипотека на жилье в новостройках по ставке 6,5% на весь срок кредита.

При соблюдении прочих условий (первоначальный взнос от 20%, новостройка, максимальный срок кредита 20 лет, сумма кредита — не более 8 млн для Москвы) можно было неплохо сэкономить на процентах по ипотеке. Помимо этого, у некоторых застройщиков периодически появлялись привлекательные акции.

Именно поэтому и было решено посмотреть новостройки.

К тому моменту я уже посчитала прочие затраты, связанные со сделкой на первичном рынке недвижимости, и поняла, что как минимум смогу сэкономить на услугах риэлтора (для покупки на вторичном рынке он безусловно нужен, однако при сделке на первичном рынке можно вполне справиться самостоятельно).

Как я выбирала новостройку

Так как в условиях самоизоляции все офисы продаж перешли на онлайн-режим, и передвижение по городу было ограничено, то осмотр жилых комплексов и выбор квартиры я делала преимущественно через интернет (видеокамеры на объектах, шоурумы, фотографии, ход строительства).

Дальше, я начала смотреть районы, которые мне нравились, где я уже была. Для меня всегда немаловажным фактором являлась инфраструктурная доступность квартиры (расположение в пешей доступности от метро или станции МЦК), а также наличие хотя бы маленького парка рядом.

Мой выбор остановился на Дмитровском районе Москвы, рядом с парком Ангарские пруды, где я часто бывала. Дополнительным плюсом являлось и то, что совсем скоро в этом районе ожидается открытие новых станций метро («Улица 800-летия Москвы» и «Лианозово»), что делает транспортную доступность района еще лучше.

Почти сразу я нашла жилой комплекс «Дмитровский парк» от ПИК и выбрала квартиру в строящемся корпусе 2, сдача которого ожидается в ноябре 2021 года.

Планировка выбранной мной квартиры

Дом уже стоит, на данный момент выполняется внутренняя отделка, что минимизирует риски того, что что-то будет недостроено.

Почему я выбрала своего застройщика

В условиях нестабильности на рынке недвижимости, которая связана с экономическим кризисом, хотелось надежности в отношении будущего застройщика, поэтому я первым делом обратила внимание на самых известных и проверенных девелоперов.

В моем случае застройщик определился почти сразу, и это был ПИК. Я также смотрела проекты и других компаний — MR Group, «Эталон», «Инград», но почти во всех вариантах мне или не нравилось расположение и удаленность от метро, либо я не укладывалась в бюджет.

В пользу ПИК было много факторов:

  • надежность и финансовая устойчивость;
  • большой выбор новостроек на самых разных этапах строительства;
  • привлекательные акции, на одну из которых мне впоследствии довелось попасть;
  • отзывы знакомых, кто уже приобрел жилье, заселился и уже имеет опыт проживания в новостройке этого девелопера.

Из минусов я слышала о том, что некоторых не устраивает качество отделки, что в процессе приемки квартиры вскрывается много недочетов. Но этот минус меня пока не так волнует. Точнее сказать, из всех возможных минусов — этот минус я считаю не таким значимым на текущий момент. Взвесив все «за» и «против», решение было принято в пользу ПИК.

Сделка по ипотеке онлайн

Вскоре я созвонилась с менеджером продаж, которая рассказала мне более подробно о жилом комплексе и об условиях сделки (ДДУ, эскроу-счета) и помогла с выбором квартиры, а также рассказала об этапах оформления сделки онлайн.

Вот такую памятку мне прислала менеджер

Мне понравилось, что у застройщика есть четкая и понятная схема, по которой любой может понять, какие следующие шаги в оформлении сделки ожидаются. Мне было довольно легко придерживаться этой схемы, и я лучше начала разбираться в самом процессе.

На процентах по ипотеке получилось сэкономить

С банком определилась сразу — это был ВТБ, один из партнеров застройщика. На момент оформления сделки у ПИК и ВТБ была отличная акция «Берем проценты на себя» до конца года.

В рамках акции застройщик предлагал оплатить все проценты по кредиту до конца года за свой счет. Таким образом номинально моя ставка по кредиту до конца 2020 года составила 0,01% годовых. Приятным сюрпризом стало и то, что банк далее субсидировал ставку на уровне 0,01% до июня 2021 года. В итоге весь первый год кредитования моя ставка составляет 0,01%.

Вместе с менеджером мы отправили заявку программу «Ипотека по двум документам», и уже на следующий день заявка была одобрена. Ура!

На всякий случай перечислю документы, которые могут понадобиться при удаленном оформлении ипотеки:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • копия трудовой книжки (скан копия, заверенная в HR);
  • 2-НДФЛ (тоже скан). 

Отмечу отдельно, что в условиях работы на удаленке достаточно сложно заниматься бумажной волокитой: запрашивать справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки у работодателя, после чего предоставлять их в банк.

Опция одобрения ипотеки по двум документам пришлась как нельзя кстати, ведь она подразумевает только два документа — паспорт и СНИЛС. К тому же можно сделать обычные фотографии на мобильный телефон и отправить их через личный кабинет.

Далее оставалось только подписать кредитный договор и ДДУ

А потом зарегистрировать ДДУ в Росреестре (оформляется через личный кабинет ПИК, никаких поездок в инстанции не требуется).

В процессе всей сделки я выехала из дома только один раз — в банк для подписания договора и открытия необходимых счетов, хотя уверена, и это уже можно сделать онлайн. Для подписи ДДУ была также выпущена электронно-цифровая подпись (ЭЦП) через курьера от застройщика.

Конечно, в процессе оформления мне было и самой интересно изучать правовой аспект, и я много читала самостоятельно про условия покупки по ДДУ и по другим типам договоров, а также по расчетам с использованием эскроу-счетов и поняла, что это в моем случае это самые надежные условия сделки. Несмотря на то, что все договоры застройщика и банка типовые и уже давно выверены, я читала все документы по несколько раз и по всем непонятным пунктам задавала вопросы представителю застройщика и менеджеру банка.

Хочу сказать, что оформление ипотеки онлайн оказалось очень легким и приятным процессом, не требующим особых усилий и затрат. И очень здорово, что купить квартиру сейчас можно, что называется, «не вставая с дивана».

Какие выводы я сделала и что хотела бы пожелать

  • сделка онлайн — это еще один шаг в будущее, это удобство и комфорт, особенно если оформляешься у проверенного застройщика и в известном банке;
  • программа господдержки 2020 предлагает уникальные условия по ипотеке, и это действительно хороший шанс приобрести желанное по выгодным для себя условиям;
  • новостройка в ипотеку — не так страшно, когда ты внимательно читаешь то, что подписываешь, и стараешься узнать немного больше теории, а также изучаешь статьи и отзывы в Интернете (чем еще занять себя на самоизоляции?).

Минусов пока не нашла. Но если они появятся, то обещаю написать о них в отдельной статье.

Хотите поделиться своей историей?
Напишите нам: [email protected]

  • 25 Май 2020
  • Изображение pik.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/lichnyy-opyt/kupila-kvartiru-v-ipoteku-onlayn-lichnyy-opyt.html

Как происходит покупка вторичного жилья в ипотеку?

Как купить квартиру в ипотеке в ипотеку

Вторичное жилье также может быть приобретено в ипотеку, как и новостройка. Для таких сделок есть свой порядок действий. Это связано с тем, что не все банки одобряют покупку жилья в ипотеку.

Зачастую при выборе между новостройкой или вторичным жильём, выбор приходится на вторичный рынок, так как на этом рынке много квартир, в которые можно въехать и жить. Однако такие квартиры часто стоят дороже, чем на первичном. Именно по этой причине их покупка чаще происходит в ипотеку. Однако для таких сделок есть свои особенности.

Порядок действий

Покупка квартиры на вторичном рынке при использовании средств, полученных по ипотечному займу, выглядит следующим образом:

  • Первичное одобрение ипотечного займа банком на ту сумму, на которую рассчитывает заявитель, или ту, которую может предоставить банк из расчета общих возможностей основного заемщика и его созаемщиков. После подачи документов в банк на одобрение, заявитель может получить ответ в течение срока, установленного конкретным банком в качестве регламента своей деятельности. Как правило, такой срок составляет от трёх дней до двух недель.
  • Подбор оптимального жилья исходя из потребностей потенциального покупателя. Кроме того, жильё должно подбираться, исходя из той суммы, которая в итоге будет предоставлена потенциальному покупателю (с учетом имеющейся суммы первоначального взноса и используемых жилищных сертификатов).
  • Оформление договора купли-продажи и договора ипотечного займа, а также переоформление права собственности на покупателя.
  • Последним этапом в покупке жилья с использованием ипотечных средств становится передача купленной квартиры в залог банку.

Для того, чтобы банк одобрил ипотечный займ, к заявлению необходимо приложить пакет документов, который требует банк к своему потенциальному заёмщику.

Документы для одобрения

Каждый банк предъявляет свои требования к пакету документов, которые должен предоставить заёмщик. Однако основной перечень документов выглядит следующим образом:

  • паспорт заемщика и другие документы, которые могут подтвердить личность лица, которое решило получить заемные средства;
  • свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ, а в случае наличия дополнительных доходов – отчёт о таких доходах по форме банка;
  • если планируется предоставить в качестве залога другое имущество (недвижимое или транспорт), то потребуется свидетельства о праве собственности на такое имущество;
  • при наличии супруга в официальном браке, потребуется паспорт супруга и свидетельство о заключении брака;
  • если есть несовершеннолетние дети или лица, находящиеся на иждивении, необходимо предоставить документы на них (свидетельство о рождении, паспорт лица, находящегося на иждивении);
  • от военнообязанного ‒ военный билет;
  • в том случае, если заёмщик не является зарплатным клиентом того банка, в котором оформляется займ, понадобится заверенная работодателем копия трудовой книжки с указанием срока работы на последнем месте.

Рассмотрение заявления банком будет происходить только после предоставления полного комплекта документов.

Почему банк может отказать?

Каждый банк или другое кредитное учреждение решает самостоятельно, в каком случае одобрить кредит, а в каком – отказать. К основным причинам отказа относятся:

  • отнесение дома к категории ветхого жилья или жилищному фонду, подлежащему расселению или сносу (если дом участвует в программе реновации, это в качестве отрицательного основания для отказа в предоставлении кредита);
  • «грязная» юридическая история квартиры;
  • наличие обременений на жильё, которое не позволит направить его в качестве залога банку;
  • невозможность приобрести квартиру по договору купли-продажи (ведомственное жильё, жильё в военных городках).

Для того, чтобы банк одобрил кредит, этих условий в приобретаемом вторичном жильё быть не должно.

Заключение договора купли-продажи и ипотечного кредитования

Этот этап представляет собой шаг, который предшествует окончательному закреплению перехода права собственности.

Выглядит эта процедура следующим образом:

  • Подписание предварительного договора купли-продажи с авансом или задатком. Первоначальный взнос по ипотеке выступает в качестве аванса или задатка по договору купли-продажи. Подписанный предварительный договор передаётся в банк для того, чтобы кредитное учреждение дало окончательное согласие на выдачу ипотечного кредита.
  • С банком подписывается договор ипотечного кредитования и страхования жизни и здоровья заёмщика-покупателя, приобретаемого имущества, а также самой сделки в виде страхования права собственности на квартиру.
  • После подписания договора с банком и перечисления средств продавцу, подписывается основной договор купли-продажи жилья и передаётся квартира в собственность.

Приобретение квартиры в ипотеку, если выбор пал на вторичный рынок, имеет некоторые отличия от аналогичных сделок с недвижимостью, которые совершаются с использованием собственных средств. В основном это заключается в условиях, на которых банк предоставляет ипотечный кредит.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/vtorichnoe-zhile.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.