Как купить квартиру у ипотечника

Содержание

Берем вторичку в ипотеку: пошаговая инструкция по покупке квартиры

Как купить квартиру у ипотечника

Приобретение жилья на вторичном рынке сопряжено с большим риском, чем на первичном. Но многие идут на такой шаг, соблазняясь низкой ценой либо из-за отсутствия предложений по квартирам в новостройках.

Чтобы сделка прошла чисто, важно ознакомиться с процедурой, подробно изучить последовательность своих действий и возможные «подводные камни». Итак, покупка квартиры в ипотеку — вторичка: пошаговая инструкция.

Плюсы и минусы приобретения жилья на вторичном рынке

Преимущества квартиры б/у состоят в следующем:

  1. низкая стоимость;
  2. готовность к проживанию. Новую квартиру зачастую приходится доводить до ума: преобразовывать дешевый «ремонт от застройщика» либо вообще делать его с нуля, если жилплощадь сдается в черновом варианте. В квартирах со свободной планировкой нужно еще и перегородки возводить;
  3. обустроенная инфраструктура. Новые жилмассивы становятся удобными для проживания лишь со временем, когда появятся магазины, школы, детсады и пр.

Недостатки:

  1. потенциально возможны проблемы с родственниками бывшего владельца — претендующими на наследство, прописанными в квартире несовершеннолетними и т.д. Чтобы минимизировать риски, полезно заказать сопровождение сделки грамотному юристу;
  2. некоторые продавцы берут только наличными, тогда как банк перечисляет средства по безналу. Застройщиков же такой способ оплаты вполне устраивает.

При покупке новой квартиры, если она приобретается на условиях долевого участия (взносы делаются в процессе строительства дома), можно попасть в ряды «обманутых дольщиков».

С чего начать?

Процесс покупки квартиры в ипотеку начинается с оценки собственных возможностей, последовательность действий:

  1. прикидывают, какую сумму можно выделить для первоначального взноса. Это обязательное условие: взятие ипотеки без затрат со стороны ипотечника невозможно. Чем больше первый взнос — тем меньше выплаты по кредиту. Но все наличные деньги отводить под первый платеж не стоит — предстоит еще оплата услуг оценщиков и нотариуса;
  2. задается реальный размер ежемесячного платежа, посильный для семейного бюджета;
  3. рассчитывают максимальный срок ипотеки. Например, если по правилам банка займ должен быть погашен до 65-летнего возраста, а заемщику 40 лет, то кредит дадут максимум на 25 лет. Предельный возраст в разных банках составляет 60-75 лет, чаще ограничением выступает пенсионный возраст. В то же время есть учреждения, предоставляющие пенсионерам особые, льготные условия;
  4. вводя все эти данные в онлайн-калькуляторы на сайтах разных банков, выполняют расчет возможной суммы кредита.

Максимальный размер кредита определяет стоимость жилья, которое покупатель может себе позволить. Остается найти подходящий вариант по объявлению или обратившись к посреднику (агентству недвижимости или риэлтору).

Важно предупредить продавца о расчете с помощью жилищного кредита. Это затягивает процесс покупки на срок от 1 до 3 месяцев, на что некоторые не идут.

Займ на покупку жилья в домах с деревянными перекрытиями и старше 60 лет банки не предоставляют.

Как купить вторичку в ипотеку самостоятельно: этапы и порядок действий

Потенциальному покупателю следует знать, как правильно оформить ипотеку на квартиру поэтапно. Поскольку многое определяет правильная последовательность действий. Далее приводится пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Выбор банка и условий получения ипотечного кредита

Банк выбирают по критериям:

  1. процентная ставка по ипотеке. Некоторые учреждения предлагают льготные условия для пенсионеров и некоторых других категорий граждан;
  2. максимальный возраст заемщика на момент закрытия кредита. Об этом говорилось выше;
  3. скрытые платежи. Следует внимательно изучать условия кредитования, чтобы не заключить кабальный договор. Обычно помимо первого взноса требуется оплатить страховку залога (чаще всего это приобретаемая квартира) и комиссию банка. Некоторые учреждения комиссию взимают в виде ежемесячных платежей в размере, к примеру, 0,5% от суммы кредита. Причем не остатка на текущий момент, а именно начального объема. На первый взгляд плата кажется небольшой и такое предложение представляется более выгодным, чем комиссия в виде фиксированной суммы. На деле за весь срок выплаты ипотеки затраты по этой статье составят в несколько раз больше;
  4. объем необходимых документов. Чем меньше — тем проще процедура.

Необходимый минимум:

В разных банках минимальный общий трудовой стаж варьируется от полугода до 3-х лет, требуемый период пребывания на последнем месте работы — от 1 до 6 мес. Отказать в кредите из-за низкого заработка не могут, но его учитывают при определении размера суммы.

Банки предлагают два вида ипотечного кредитования:

  1. обычное. Традиционная схема: выдается кредит под залог приобретаемой квартиры или иного имущества;
  2. социальное. Специальные программы поддержки определенной категории граждан.

Есть три основных типа соцпрограмм:

  • военная ипотека: деньги на ипотечный счет перечисляет государство, так что квартира достается заемщику-военнослужащему бесплатно;
  • для молодых семей: лицам в возрасте до 35 лет закрыть кредит помогает государство (20-50%);
  • для семей с детьми: первый взнос либо часть кредита погашается материнским капиталом (на 2019-й год это 453 тыс. руб.).

Выбрав банк, будущий ипотечник заполняет анкету и оформляет заявку. В случае одобрения ее руководством финучреждения клиент получает 3 месяца на поиск объекта недвижимости и оформление покупки. Найдя подходящий вариант, покупатель заключает с собственником предварительный договор с передачей задатка.

Заемщику с временной регистрацией ипотеку откроют только при условии, что он обязуется прописаться в купленной квартире сразу после оформления сделки.

Оценка недвижимости

На период погашения займа квартира становится залоговым имуществом, то есть при невыплате средств банк возмещает убытки за счет ее продажи. Соответственно, ее фактическая стоимость должна быть соизмеримой с выдаваемой суммой.

Чтобы убедиться в этом, ипотечник заказывает лицензированной организации оценку стоимости жилья. Банк обычно сотрудничает на постоянной основе с одним или несколькими оценщиками и клиенту придется обратиться к одному из них.

Стоимость данной услуги — 10-15 тыс. руб.

Сбор необходимых документов

Вот список документов, требующихся для получения кредита:

  1. копия паспорта владельца;
  2. выписка из ЕГРН. Подтверждает собственника и отсутствие обременений по квартире;
  3. технический паспорт. Сверяясь с ним, выявляют неузаконенную перепланировку. Таковая не позволит продать недвижимость на торгах, потому банк при ее наличии ипотеку не откроет;
  4. правоустанавливающий документ (договор купли-продажи или дарения, завещание и пр.);
  5. выписка из домовой книги. Подтверждает, что по данному адресу никто не прописан. В противном случае финучреждение настаивает на выписке всех лиц;
  6. справка об отсутствии задолженности по квартплате. Выдается управляющей компанией. Реализовать жилье с задолженностью закон не запрещает, просто продавец в этом случае соответствующим образом снижает стоимость;
  7. если продавец состоит в браке — согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом. Банк потребует его даже в том случае, если жилье приобретено без участия второй половины, поскольку на основании общих затрат на ремонт, обстановку и технику есть вероятность признания его в суде совместно нажитым имуществом. Стоимость заверения у нотариуса данного разрешения — примерно 2 тыс. руб.;
  8. если несовершеннолетний прописан либо числится совладельцем — разрешение на продажу от органов опеки. Документ с малым сроком годности (1 месяц), потому оформляется в последний момент;
  9. если владелец или совладелец является пенсионером — заключение психотерапевта о дееспособности;
  10. если продавца представляет третье лицо — заверенная нотариусом доверенность.

Если кредитным залогом выступает приобретаемая квартира, ее обязательно страхуют. Ипотечник также должен быть застрахован. Далее все документы предоставляются в банк.

После 2016 г вместо свидетельства о праве собственности оформляется выписка из ЕГРН.

Заключение кредитного договора

По предоставлении всех документов банк заключает с клиентом договор на ипотеку. При этом первый взнос передается продавцу и тот подтверждает данный факт распиской.

Если залогом выступает приобретаемая квартира, в договор включают пункты:

  • о запрете ее продажи до погашения кредита;
  • о праве банка ежегодно проверять ее состояние;
  • о необходимости получать разрешение банка для прописки других лиц и перепланировки.

Ежегодный страховой взнос за жилье также может быть прописан в договоре, чтобы не было просрочки.

Оформление договора купли-продажи

Договор купли-продажи обычно подписывают одновременно с кредитным договором. Заверение у нотариуса не является обязательным, но рекомендуется: это придает соглашению юридический вес, что особенно важно при покупке на вторичном рынке. Плата нотариусу составит 5-10 тыс. руб.

Далее оформляется акт передачи имущества. После, обе стороны договариваются о дате совместного визита в регистрирующий орган. Заблаговременно оплачиваются пошлины и делаются копии документов.

Регистрация в Росреестре

В Росреестре или МФЦ происходит официальная регистрация сделки, покупатель оплачивает:

  • выписку из ЕГРН: 200 руб.;
  • регистрацию договора ипотеки: 1 тыс. руб.;
  • регистрацию договора купли-продажи: 500 руб;
  • пошлину за регистрацию права собственности: 2 тыс. руб. за каждого нового собственника.

Продавец оплачивает вторую половину стоимости регистрации договора купли-продажи.

В течение 5 дней обе стороны получают по экземпляру договора и с этого момента считается, что новый владелец вступил в права на недвижимое имущество. Далее документы предоставляются банку и тот перечисляет средства продавцу.

Нюансы и подводные камни сделки

Потенциальные источники проблем:

  1. находящиеся в местах лишения свободы лица, до вынесения приговора прописанные по данному адресу. По освобождении могут потребовать вернуть прописку. Таковых выявляют с помощью знакомых в МВД;
  2. прописанные несовершеннолетние. Защищены законом: выписать можно лишь при условии предоставления аналогичного жилья. Покупателю рекомендуется самому проверить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов;
  3. договор дарения. Отчужденную квартиру даритель может потребовать вернуть через суд, если, к примеру, он не одобряет ее продажу постороннему. Такое право сохраняется за ним в течение годы со дня подписания договора дарения;
  4. прочие наследники. Если квартира получена в наследство на общих основаниях (без завещания), другие родственники могут потребовать через суд свою долю. Следует уточнить у них, нет ли таких намерений, либо также дожидаться истечения срока исковой давности;
  5. лицо, имеющее право пожизненного проживания. Такая гарантия могла быть предоставлена в результате приватизации. Таковые выявляются тоже с помощью выписки из домовой книги.

Финучреждение, также будучи незаинтересованным в осложнениях, проверяет все документы. Но и заемщику нужно, не полагаясь на это, самому быть внимательным.

Алгоритм покупки б/у квартиры в ипотеку прост. Главное — правильно рассчитать свои финансовые возможности. При желании клиент может договориться с банком об ипотечном займе, превышающем стоимость жилья — в расчете на ремонт.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/ipoteka/pokupka-vtorichka-poshagovaya-instrukcziya.html

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Как купить квартиру у ипотечника

Одной из наиболее востребованных сделок на рынке недвижимости является продажа квартиры по ипотеке, поскольку она дает возможность заемщикам стать обладателями собственного жилья.

Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов.

Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банкевесь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира являетсядля финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (ужебывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что

угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость,бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но ондолжен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается отпривычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договоракупли-продажи до получения денег.

Ведь новому собственнику придется оставить взалог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основнаяпричина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продатьнедвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу приподписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно.

Но на самом деле, если

оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

Пошаговая инструкция для продавца

Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот законрегламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная

инструкция для продавца представлена ниже:

  1. Подготовка документов (в отдельном разделе
    будет приведен их перечень).
  2. Встреча с покупателем для обсуждения нюансовсделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил

    собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.

  3. Заключение предварительного договора, где указываютсроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать нарассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на

    начало сотрудничества сторон.

  4. Специалисты проводят осмотр жилья. Покупательнаходит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) дляопределения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер

    будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.

  5. Составление и подписание основного договора (купли-продажи).После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их

    продавцу.

По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она являетсястандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают

свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

Список документов

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости.

Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение.

Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

Итак, перечень бумаг представлен ниже:

  • паспорт;
  • документ,удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
  • техпаспорт(если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
  • выпискаиз Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
  • выпискаиз домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу(если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченнымивозможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу оторганов опеки);
  • справкаоб отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
  • разрешенияот всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся имчасть в определенном денежном эквиваленте.

Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. Вчастности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга ипрочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет

ипотеку.

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

Продажа квартиры в ипотеке

На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилуюплощадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и онанаходится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник

по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.

Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:

  • найти покупателясамостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущимвладельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
  • передатьобязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другогозаемщика);
  • продатьчерез банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателясамостоятельно).

Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, еслиюридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно

предварительно ознакомиться с процедурой.

Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.

Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования
к недвижимости при оформлении ипотеки.

Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет. Важноотметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить непридется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без

начисления комиссионных.

Поскольку ВТБ 24 относится менее требовательно к проверке заемщиков, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других.

Наиболее выгодные условия с приемлемыми процентными ставками получаютклиенты банка. Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24, или

имеют открытые кредиты.

Продажа квартиры по ипотеке через Сбербанк

Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у гражданРоссии. По статистике, именно туда обращается большая часть населения дляоформления ипотеки или другого кредита. Именно в Сбербанке выгодно брать

военную ипотеку.

Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ,каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками

выплат.

Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке.

Продажа по переуступке в ипотеку

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформилипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не быласдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще недостроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейсяситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость

принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Реализуя квартиру по переуступке, придется получить одобрение застройщика, как владельца имущества, и банка, как кредитора для покупателя.

Но могут возникнуть сложности с одобрением. Банки нечасто соглашаютсякредитовать сделку по переуступке прав требований. Чтобы решить проблему, стоитзаранее обзвонить банки и поинтересоваться, кто их них согласится на подобную

сделку.

Бывают случаи, когда и сам застройщик отказывается одобрить соглашение.В этом случае нужно обратиться к нотариусу за консультацией. Особенно, еслизастройщик не может назвать внятную причину отказа. Нужно разобраться, какие «подводные

камни» у этой сделки.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к
рекомендациям специалистов:

  • нужносоглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, которыйконтролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренныхв договоре;
  • оба договоранужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
  • нестоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будутзаверены в соответствии с существующим законодательством;
  • передпродажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погаситьимеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена втехпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не

состоится.

Преимущества и недостатки

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа
квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

  • сделкузарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре этозанимает до 1 месяца;
  • банквыступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
  • возможностьбыстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателейбольше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и онготов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоитрассмотреть этот вариант);
  • продавецзащищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

  • придетсясобирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартнойсделке;
  • неудастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут вразмере, установленном результатами оценки;
  • болеедлительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
  • чтобыполучить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом.Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать

недвижимое имущество и получить деньги.

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца Ссылка на основную публикацию

Источник: https://sovetipoteka.ru/poleznoe-ob-ipoteke/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya-dlya-prodavtsa

Продажа квартиры ипотечнику: все плюсы и минусы

Как купить квартиру у ипотечника

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.

сети можно просто нажав кнопки:

Каждый покупатель с заемными средствами, который ищет квартиру на вторичном рынке, хотя бы однажды встретит на своем пути собственника, который не согласится продавать квартиру по ипотеке, считая, что это долго и хлопотно.

Однако процедура оформления ипотечной сделки за последние несколько лет упростилась и потому проходит быстрее, чем раньше.

«Действительно, продажа недвижимости покупателю, пользующемуся услугами ипотечных программ банка, на первый взгляд может показаться несколько более затруднительной. Это связано с тем, что страховая компания и банк требуют подробную информацию о квартире: о ее собственниках, жильцах, техническом состоянии квартиры.

Однако, если подробнее рассмотреть этот вопрос, становится ясно, что фактически банк и страховая компания настаивают на предоставлении тех документов, которые покупатель должен запросить у продавца сам, чтобы иметь полную информацию о той недвижимости, которую приобретает, а также зарегистрировать сделку.

Внимательное ознакомление с документами позволит ему, во-первых, избежать рисков, связанных с потерей права собственности, а во-вторых, определить реальную стоимость квартиры в соответствии с ее техническим состоянием и оценкой независимого эксперта», – рассказывает Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит».

Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, обращает внимание, что «пакет документов, предоставляемых в банк для одобрения объекта, немного больше, чем тот, который нужен просто для регистрации сделки после подписания договора купли-продажи.

Но нужно учитывать, что если квартира, покупаемая за наличные средства, проверяется на юридическую чистоту (а это обязательно делают все риелторы, а те, кто не нанимает риелтора, отдают документы на проверку в юридические компании), то для такой проверки необходим тот же самый пакет документов, который требует банк. На сегодняшний день покупателей, которые не нанимают риелтора или приобретают квартиру без проверки, практически нет, поэтому можно сделать вывод: пакет документов для сделки с привлечением кредитных денег и за наличные средства одинаков».

Продавцу нужно предоставить следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на квартиру, • копии паспортов (свидетельств о рождении) собственников; • экспликация, поэтажный план, справка БТИ; • выписка из домовой книги;

• копия финансового лицевого счета.

Если собственниками являются несовершеннолетние дети, на любую сделку с квартирой потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Для проверки юридической чистоты квартиры понадобится выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По выписке из ЕГРП можно узнать о текущем составе собственников, наличии обременений. Расширенная выписка содержит историю объекта с 1998 года, из нее можно узнать обо всех сделках с этой квартирой.

«Банки и страховые компании требуют предоставления обычной выписки. Расширенную просят предоставить в редких случаях, если, например, квартира в собственности последнего хозяина очень недолго и если необходимо занижение до одного миллиона рублей в договоре купли-продажи.

Получить такую выписку можно в Центральном аппарате Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (г. Москва, ул. Поклонная, д. 13) в течение пяти рабочих дней, получить может любой человек, государственная пошлина около 200 руб.

Расширенная выписка из ЕГРП делается столько же, сколько и обычная, – 5 дней», – рассказывает Кристина Рзаева.

Получается, что пакет документов при ипотеке, как правило, увеличивается только за счет справок из ПНД и НД (берутся за один день) и отчета об оценке (срок изготовления 3-5 дней). «Для продавца обычно это не критично», – подчеркивает Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка.

По словам Кирилла Суслова, руководителя ипотечного брокера «Легкокредит», обычно банки просят продавца до сделки предоставить копию паспорта и водительские права. Если водительских прав нет, то их может заменить военный билет. Если же и его нет, то придется брать справки из диспансеров.

Такие требования не у всех банков, но в случае, если собственники квартиры – пожилые люди, справки из диспансеров потребуются с высокой степенью вероятности. Справку можно получить в диспансере по месту прописки за один день. Туда надо прийти и сказать: «Мне нужна справка о том, что я не состою на учете».

Врач проведет с вами краткую беседу и выдаст справку».

Процедура независимой оценки квартиры – целиком и полностью забота покупателя, он оплачивает и организовывает посещение квартиры специалистом из оценочной компании. Продавцу нужно лишь в оговоренное время на полчаса пустить оценщика в свою квартиру.

«На самом деле продавец действительно немного проигрывает по срокам, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотеки.

Обычно в этом случае теряется от трех до семи дней на проведение оценки квартиры независимым оценщиком, а также получение заключения страховой компании о принятии на себя рисков по данному объекту недвижимости.

Как только эти заключения готовы – банк принимает решение об условиях сделки, в Альфа-Банке, например, все эти процедуры проводятся за три дня», – обнадеживает всех участников ипотечной сделки руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев.

Павел Рыбаков сообщает, что Русский ипотечный банк готов выйти на сделку в течение 2-3 дней с момента предоставления пакета документов. Но есть банки, которые более длительный срок одобряют квартиру, особенно если заемщик приобретает ее без помощи риелтора или ипотечного брокера.

Кстати, если продавец владеет жилплощадью менее 3 лет или по каким-либо причинам не хочет показывать полную цену квартиры, некоторые банки разрешают указать в договоре купли-продажи цену до миллиона рублей. Этот момент нужно лишь заранее оговорить с покупателем.

Существует проблема, связанная с тем, что «продавцы часто хотят получить деньги за квартиру прямо в день подписания договора купли-продажи, однако в случае ипотеки сначала должна пройти государственная регистрация перехода права собственности и залога в пользу банка. Но нетерпеливые могут найти компромисс: покупатель оплачивает ускоренную регистрацию договора купли-продажи, и уже через неделю, продавец получает деньги из ячейки», – отмечает Кирилл Суслов.

Итак, последовательность событий такова: – покупатель дает аванс, – продавец предоставляет покупателю пакет документов для передачи в банк, – готовится отчет об оценке (срочная оценка – от суток; обычно 3 дня), – банк и страховая дают согласие, банк готовит договор купли-продажи (3 дня), – подписание договора купли-продажи, – регистрация,

– выдача свидетельств покупателю и денег продавцу.

Илья Зибарев уверен, что «ипотечная сделка более надежна для продавца и для покупателя, так как банк принимает участие в организации самой сделки, все документы тщательно проверяются, и продавец получает дополнительные финансовые гарантии, у него снижается риск срыва сделки».

Покупатель по ипотеке – то, что называется на риелторском языке «прямой покупатель», который не зависит от альтернативных сделок. Продавая ему, можно избежать проблем, которые часто возникают у обычного покупателя на вторичном рынке, если он покупает эту квартиру на средства от продажи своей квартиры и хочет провести сделку в один день.

Главный аргумент для продавцов, считает Павел Рыбаков: «Наш клиент вызывает доверие. Это гражданин, которому банк не боится предоставить кредит, он не чета непонятным личностям, которые и с закладкой денег, и с регистрацией могут так на сделке намудрить, что можно и без квартиры и без денег остаться».

Банк фактически является стороной сделки и намерен провести ее так, чтобы потом не погрязнуть в судебных разбирательствах. Как правило, банки готовы предоставить сервис по проведению сделки: депозитарий, нотариус, регистрация, добавляет он.

К тому же основная сумма денежных средств выдается банком, и продавец получает гарантию, что купюры подлинные.

Таким образом, совсем немного проигрывая по времени, продавец по ипотеке получает весомые гарантии, что сделка пройдет гладко и спокойно и что деньги за квартиру им будут получены в полном объеме и вовремя.

Елена Бродская

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=160

Страдательный залог, или Дом с привидением Ипотечника

Как купить квартиру у ипотечника
Не каждую квартиру, которую выставляют на торги банки, стоит покупать Александр Тырышкин/ТАСС

Один из возможных способов сэкономить при покупке жилья — приобрести залоговую квартиру, выставленную банком на продажу. В банках уверяют, что дисконт в таких случаях может составлять до 10%. Банки.ру узнал у экспертов, стоит ли покупать жилье, из которого выселили предыдущих жильцов.

Стоит ли искать жилье на сайтах банков

Можно ли недорого (относительно рынка) приобрести квартиру в Москве, если заняться поиском не на сайтах недвижимости, а на банковских сайтах? Таким вопросом задался Банки.ру, изучая разделы, на которых представлено залоговое имущество.

Например, на сайте ВТБ 24 предлагают на льготных условиях приобрести недвижимость, которая находится в залоге. Самое дешевое предложение на данный момент — это однокомнатная квартира в Москве, на Бирюлевской улице, за 4,8 млн рублей.

В описании указывается, что «в квартире зарегистрированы и проживают бывшие собственники. Ведется судебный процесс по выселению». Еще один относительно недорогой вариант — квартира на Ленинградском проспекте, расположенная возле станции метро «Динамо». Однокомнатная квартира площадью 27,3 кв.

м предлагается к продаже за 5 млн 150 тыс. рублей. Залоговые квартиры предлагают многие банки. Так, Москоммерцбанк за 4,9 млн рублей продает однокомнатную квартиру недалеко от ст. м. «Щелковская», а Фора-Банк — за 5,1 млн между ст. м. «Шипиловская» и «Борисово».

Если сравнить эти цены с ценами на квартиры в этих же районах на сайте cian.ru, то окажется, что они находятся на одном уровне.

Тем не менее представители банков уверяют, что приобретать у них жилье выгодно. Причем не только из-за цены, но и потому, что сделка совершается с добросовестным продавцом. Еще один плюс заключается в том, что банк может выдать покупателю кредит на льготных условиях.

Чаще всего квартиры продаются с дисконтом

«Это довольно выгодно, учитывая тот факт, что банки стремятся как можно быстрее избавиться от непрофильных активов.

Банки не являются профессиональными игроками на рынке недвижимости, а, учитывая, что она им досталась как залог по невыплаченному кредиту, перед ними стоит задача как можно быстрее продать квартиру и вернуть деньги в оборот.

Именно поэтому банки никогда не выставляют квартиры по цене выше рыночной стоимости, гораздо чаще с небольшим дисконтом — до 10%», — говорит руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

«Купить залоговую квартиру — значит купить стопроцентно проверенное жилье у добросовестного продавца.

С точки зрения покупателя в этой сделке будет существенно меньше подводных камней, чем, например, при покупке у частного лица. Цена такой квартиры вряд ли будет сильно ниже рынка.

Однако многие банки предлагают льготные ставки на покупку залогового жилья в ипотеку», — прокомментировали в пресс-службе банка «ДельтаКредит».

В Абсолют Банке действует специальная программа «Выгодная ипотека», по которой ставка на 1 процентный пункт ниже, чем по стандартным программам, действующим в банке, сообщил директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

«По условиям программы такой кредит может быть предоставлен в нескольких случаях. Во-первых, на приобретение недвижимости у ипотечного заемщика банка, который, согласовав свое решение с банком, по каким-либо причинам решил продать свою ипотечную квартиру.

Во-вторых, кредит на специальных условиях предоставляется на приобретение недвижимости, перешедшей в собственность банка на основании судебного решения или соглашения об отступном. Наконец, на объект недвижимости, по которому права залогодержателя перешли в банк.

Поэтому, если клиент планирует приобрести жилье в кредит и при этом еще не подобрал объект недвижимости для покупки, то имеет смысл ознакомиться с предложением банка. В этом случае ему удастся как минимум сэкономить на выплате процентов по кредиту», — поясняет он.

В пресс-службе ВТБ в качестве неоспоримых преимуществ подобного жилья для покупателя отмечают также возможность обращения в банк за получением кредитных средств на покупку квартиры на специальных (льготных) условиях.

«Кроме этого, есть гарантия, что квартира прошла правовую экспертизу и проверку документации, а банком гарантирована юридическая чистота и прозрачность проведения сделки. У покупателя также есть возможность сэкономить на оплате услуг риелтора, так как подготовку и проведение сделки от начала и до конца сопровождает работник банка», — рассказали в пресс-службе ВТБ.

Директор департамента по работе с просроченной задолженностью Бинбанка Сергей Голец утверждает, что хорошую квартиру будут продавать по рыночной стоимости. Но если есть обременение, то можно и поторговаться.

«Предположение о том, что банки всегда продают залоги с дисконтом, ошибочное. Если актив находится в хорошем состоянии, не имеет обременений и пользуется спросом, то необходимости в дисконте нет. Другое дело, что не все балансовые активы, доставшиеся банку после взыскания, оказываются физически и юридически свободными.

Традиционно банки стараются сначала снять обременения с актива, а затем уже продавать. Однако бывают и случаи, когда предложения о выкупе поступают в отношении объекта со всеми имеющимися обременениями при условии дисконта с нашей стороны. Такие предложения мы рассматриваем индивидуально, просчитывая финансовые риски», — рассказывает Голец.

«Покупать такую квартиру у банка порой даже проще, чем у третьих лиц. Квартира, являющаяся залогом, в любом случае проходила проверку и банка, и страховой компании. Поэтому с точки зрения истории владения такой вариант даже предпочтительнее.

Что касается самой процедуры купли-продажи, она ничем не отличается от стандартной сделки по приобретению жилья: заключение договора купли-продажи, оплата по нему и регистрация документов в Росреестре», — поясняет банкир.

Не стоит рассчитывать приобрести квартиру за половину стоимости

Хороший объект не будут продавать по сниженной цене, уверена директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.

«Стоимость таких объектов, как правило, ниже на 10—15%, но не стоит рассчитывать, что залоговую квартиру можно приобрести за половину стоимости. Во-первых, банку необходимо обеспечить задолженность, не погашенную дефолтным заемщиком.

Во-вторых, хороший объект не будет продан по заниженной цене, ведь проблемы возникли у заемщика с погашением кредита, а не с недвижимостью», — говорит она.

По словам Гусевой, сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными, но есть моменты, на которые надо обратить внимание.

«Есть некоторые нюансы, о которых стоить помнить. До совершения сделки необходимо проверить: отсутствие долгов по коммунальным платежам, отсутствие прописанных в квартире лиц, отсутствие судебных споров. Но в целом сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными.

Существует несколько плюсов покупки залоговой квартиры. Например, юридическая чистота, так как банк обязательно проверяет залог до одобрения сделки по кредиту, преференции по ипотеке, в зависимости от банка, и, что немаловажно, более низкая стоимость квартиры», — указывает эксперт.

Наличие жильцов снижает цену

Руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова говорит, что при наличии зарегистрированных граждан квартира сильно падает в цене, поэтому банки стараются самостоятельно решить этот вопрос.

«Если ипотека возникла в силу закона в момент ее приобретения на кредитные средства банка-залогодержателя и реализуется по требованию банка в связи с невозвратом суммы кредита владельцем квартиры, то в этом случае работает статья 78 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно этому закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования квартирой залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилых помещениях.

Поскольку квартиры с зарегистрированными в ней гражданами сильно падают в цене, банки, как правило, до начала процедуры продажи залоговой квартиры с торгов самостоятельно решают вопрос выселения должника и его семьи», — рассказывает Краснова.

Судебный процесс может затянуться на несколько лет

Если после сделки в квартире остались зарегистрированные жильцы, то выселять их придется через суд, говорят юристы. Причем со стороны этих жильцов могут последовать встречные иски.

«Если в квартире прописаны жильцы, которые не желают сниматься с регистрационного учета, то в таком случае выписать их из спорного помещения необходимо путем подачи искового заявления в суд.

В случае если в такой квартире прописаны дети, это не представляет дополнительных трудностей.

По общему правилу, несовершеннолетние дети следуют за своими родителями и подлежат снятию с регистрационного учета на таких же основаниях», — разъясняет юрист судебно-аналитического отдела Heads Consulting Александра Елизарова.

В случае если вы приобрели заложенную квартиру с торгов, надо учитывать такое обстоятельство: если предыдущий владелец в ней еще живет и не согласен выезжать, то решать эти проблемы придется вам.

Банк уже будет «вне» этих правоотношений, поскольку по факту завершения сделки купли-продажи жилец станет проблемой нового собственника.

«Есть также риск, что бывший владелец через суд оспорит процедуру проведения торгов, что случается достаточно часто, а также сам факт выставления заложенного имущества на аукцион.

Кроме того, на имуществе могут быть иные обременения: предыдущие залоги (о которых сам банк не знает), аренда и так далее. Поэтому при покупке квартиры на торгах необходимо быть крайне внимательным и тщательно проверять приобретаемую недвижимость», — советует юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин.

Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи, предупреждает Светлана Краснова. «Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно.

Например, если в числе зарегистрированных в квартире граждан имеются лица, ранее отказавшиеся от приватизации этой квартиры, или несовершеннолетние, или если эта квартира является единственным жильем должника и членов его семьи.

В любом случае подобного рода вопросы разрешаются судом, а ответчики на практике могут умышленно затягивать производство по судебному делу, не являться на заседания, обжаловать решение суда во всех инстанциях, препятствовать своему физическому выселению из квартиры.

Поэтому такие дела могут длиться до двух лет», — отмечает Краснова.

Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru

Источник: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=9994345

Продаю квартиру, покупатели по ипотеке, чего ожидать?

Как купить квартиру у ипотечника

43 ответа

Последний — 04 мая 2018, 16:23 Перейти

Оля

Чем опасны покупатели – ипотечники?

Гость

за сколько продаете? москва? район и метраж какой? я сейчас ищу квартиру для покупки могу посмотреть вашу

Мумуля

риэлторы-это дормоеды и продать квартиру в ипотеку сможете без него. Есть регистраторы, которые берут на много меньше за оформление договора купли-продажи + ездят в департамент с документами.Продавать квартиру в ипотеку безопаснее чем за наличку, так как сделка проходит под контролем банка

Гость

Спасибо! Насчет риелторов соглсна, их бы всех согнать метлой в их агенства и сжечь)))дармоеды! А какие документы Я должна приготовить для сделки (для банка??)

Гость

Только без риэлтора ок? да, Москва, точнее ближнее Подмосковье, Домодедово однушка хорошая 35 метров.4 млн

Гость

хорошая цена,а при ипотеке банк не кинет? перевод же после оформления.. я через полгода собираюсь продавать, вот продумываю заранее

Гость

хорошая ценаа при ипотеке банк не кинет? перевод же после оформления.. я через полгода собираюсь продавать, вот продумываю заранее

Гость

Какая тебе разница? Тебе же сразу всю сумму отдадут, а они уже с банком будут рассчитываться.

Гость

тоже побаиваюсь…. все же опыта никакого , и рисковать единственным своим жильем очень страшно…А вы где продаете и почем? риэлтора будете привлекать?

Гость

хорошая цена?))дороговато)) хитрая автор за домодедово такая цена за двушку

Гость

.я бы наоборот насторожилась бы если продавец отказался от риелтора,у вас квартира то чистая?

Гость

у меня была идеальнейшая квартира))) юристы из регпалаты делали договор, сопровождение и время сделки.

а агент сказал снижать-снижать-снижать, а покупателей все не было и не было, зато сама продала влет и намного дорожекстати, покупателей нашла их агент, что странно, они местные, у меня объявления были везде, на показ она не пришла, ну, мы с покупателем, дама колоритная, переглянулись, она говорит – давай? я говорю – давай. Своему агенту я позвонила после сделки, чтобы он ключи и еще что-то отдал, сказала, что знакомым продала, без обид.

Гость

просто в Москве другие цены.у нас в провинции однушка1600000 стоит.риелторы берут 1%с покупателя.за 16тыс отпрашиваться с работы,бегать по всему городу.сами понимаете,что легче через агентство.у нас редко кто сам все оформляет.подруга искала квартиру,но никто не захотел продать без риэлтора,но в Москве цены другие,я вас понимаю,за большую сумму можно и заморочится

Гость

покупали летом,в ипотеку,в провинции.все прошло за 3 недели.покупателю банк перечислил деньги в тот же день, как свидетельство из регпалаты в банк принесли.а почему вы против риэлторов?.у нас с продавцов они ничего не берут,только с покупателей.

у нас друзья сами без риэлторов 3 месяца ипотеку оформляли.мы с мужем вообще в восторге были,как они все загвоздки сами уладили.я поняла только одно,сами бы мы не справились.в первую очередь из за неграмотных специалистов в сбербанке.

я бы наоборот насторожилась бы если продавец отказался от риелтора,у вас квартира то чистая?

Гость

хорошая цена?))дороговато)) хитрая автор за домодедово такая цена за двушку

Гость

Сумму отдаст банк. И вот тут-то засада-как повезет. Один знакомый получил в итоге через 1,5 месяца, это при том, что ходил еще долбил. Кстати, четких и внятных объяснений причины протяжки так добиться и не удалось- уклончивые ответы. Пример, правда, не очень показательный, т.к банк небольшой, региональный

Гость

все прописано в договоре-чтайте и не будет сюрпризову нас в договоре перечисление в течение 3 раб д с даты предоставления свид-ва

Гость

Готова на разумный торг, в пределах 200 тысяч.

Гость

вот он и вопрос, мало ли что за эти три дня произойдетс налом мне было просто, все сделали за полтора часа – посмотрели документы (проверили раньше), продавец занесла деньги, я расписалась, отдала документы, пошли куда там надо, все переписали

Гость

с таким большим налом можно искать очень долго, лучше неделю подождать ипотеку, чем год покупателя

Новые темы

Ксения

лучше всегда иметь своего риелтора, так как в данном случае тот риелтор представляет исключительно интересы покупателя , но не ваши

ирина

Продаем загородный дом 4 месяца уже. За все это время 85% обратившихся покупателей планировали приобрести дом в ипотеку. С двумя из них все было “серьезно”, приезжал оценщик, сами покупатели несколько раз приезжали смотрели, говорили, что все, мы покупаем. Итог такой: банк ипотеку не одобряет.

В двух этих случаях это были молодые семьи с маленькими детьми. Исходя из такого опыта скажу: не принимайте близко к сердцу ипотечников. То ли банки сейчас строгие и денег нет, то ли не хотят давать ипотеку на загродную недвижимость.

Пока не получите на руки аванс, пока не составите предварительный договор – все устные договоренности и просмотры – это ПШИК! Потрачено куча времени и денег на поездки, показы, разговоры – и все зря! Упаси бог в это время еще вам себе новое жилье подыскивать, когда с продажей все “вилами по воде”.

Столько нервов и здоровья и все бестолку! Даверяйте только деньгам в своих руках и больше никому и ничему! Продажа в ипотеку в 2017 г. – это почти на 100% – блеф!

Источник: https://www.woman.ru/home/medley9/thread/4483573/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.