Как купить квартиру с помощью ипотеки

Содержание

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговое руководство

Как купить квартиру с помощью ипотеки

Ипотека или ипотечное кредитование является часто используемым способом приобретения недвижимого имущества в кредит.

Заемщик является должником, который, в случае невыполнения своих обязательств, лишается имущества в пользу кредитора, например, банка.

Приобретаемое этим способом имущество является залогом. Заемщиком может выступать физическое или юридическое лицо, удовлетворяющее некоторым критериям.

Кредиторами, как правило, являются банки, однако, ими могут быть другие юридические и даже физические лица.

Покупка квартиры в новостройке

При строящимся жилье его стоимость несколько ниже, чем готового. Однако, в этом случае имеются большие риски, связанные с потерей денежных средств или получением квартиры более низкого качества.

Потеря денег может быть обусловлена подписанием заемщиком договора без обязательств со стороны застройщика о возврате средств, продажей застройщиком квартиры нескольким покупателям или прекращением строительства по некоторым причинам.

Кроме того, имеется риск соискателя ипотеки в строящемся жилье, состоящий в том, что банк может указать в договоре обязательство заемщика досрочно погасить всю задолженность, даже недостроенного первичного жилья.

Регистрация договора, страхование строящегося жилья и тщательное изучение истории застройщика являются одним из способов уменьшить риски потери денег.

Приобретение квартиры по ипотеке на вторичном рынке

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет определенные преимущества, связанные с:

  • меньшей стоимостью;
  • большим выбором приобретаемого жилья;
  • расположением в уже обжитом районе;
  • отсутствием риска взаимоотношения с неблагонадежным застройщиком.

В то же время, не существует купли продажи, в том числе по ипотеке, без рисков, среди которых следует отметить: возможность обременения приобретаемой квартиры залогом или правом третьих лиц на проживание (например, наследники), незаконная перепланировка или плохое состояние коммуникаций и перекрытий жилища.

Для приобретения квартиры по ипотеке необходимо последовательно пройти несколько этапов: сбор документов, выбор кредитора (банка), оформление кредитной заявки, подбор подходящей квартиры, выполнение экспертной оценки стоимости (определяет сумму кредита), оформление договоров и выполнение платежей.

Студия по ипотеке

Приобретение квартиры-студии, может стоить на 25% дешевле, расположенных в том же районе однокомнатных квартир аналогичного класса.

Это, как правило, бюджетные квартиры, в которых отсутствуют внутренние перегородки.

Студии могут быть как в новостройках, так и на вторичном рынке, часто за счет перепланировки.

Отдельной программы ипотечного кредитования для приобретения квартиры студии не имеется, однако банк вполне может прокредитовать приобретение такого жилья, как стандартную квартиру.

Основная особенность заключается в том, что до полной выплаты долга, без согласия кредитора, не будет возможности произвести никаких перепланировок.

Приобретая студию в новостройке, желательно иметь дело с застройщиком, новостройка которого аккредитована в банке.

Ссуда обычно выдается на покрытие 80% стоимости, а 20% средств на первоначальный взнос заемщик должен выплатить самостоятельно.

Максимальный срок кредита составляет 25 лет.

Ипотека и апартаменты

Апартаменты не имеют юридического статуса жилья, но их можно построить и приобрести, том числе по ипотеке, как место помещений для проживания. Это коммерческая недвижимость, в которой можно жить без прописки (возможна только временная регистрация).

На апартаменты не распространяются программы поддержки покупки жилья, и они могут быть изъяты кредитором, даже если это единственное жилье заемщика. Кроме того, при строительстве (приобретении) апартаментов нельзя использовать материнский капитал.

Получить ипотечный кредит на приобретение апартаментов несколько сложнее, чем квартир, поскольку отсутствует обязательное применение ФЗ-214 и банк может не аккредитовать объект.

Обычно, кредит выдается заемщикам для приобретения у застройщиков, которые являются партнерами банка кредитора, и по более высоким ставкам.

Комната или доля по ипотеке

Ипотеку вполне возможно использовать для приобретения комнаты или доли в жилище.

Наиболее просто это происходит при покупке так называемой «последней комнаты», то есть, если потенциальный заемщик владеет всем помещением, за исключением одной комнаты или доли в квартире, и желает стать хозяином всей площади, то при согласии продажи от владельца оставшейся площади, он может получить кредит на ее приобретение.

Наиболее сложно или практически невозможно получить заем для «близкородственной сделки». В этом случае, если владельцами долей (комнат) в квартире являются близкие родственники (супруги, дети, родители), то получить кредит одному из них для того, чтобы стать единственным владельцем, является проблематичным.

Это объясняется тем, что эта схема часто используется для мошенничества, а именно, деньги на приобретение недвижимости родственники тратят на другие личные нужды.

Приобретение квартиры, находящейся в ипотеке

Квартиру, построенную или приобретенную ипотечным кредитованием, можно приобрести несколькими способами.

  • В случае, когда залог в виде недвижимости перешел во владение заимодателю, то есть расторгнут первичный залог по ипотеке, есть возможность ее приобрести другому заемщику, используя ипотеку. При этом, ипотека, как правило, предоставляется банком, владельцем залога.
  • Покупка по договору купли –продажи у банка. Положительным моментом является тот факт, что эти квартиры обычно продаются по сниженной цене, а также то, что банк является одним из наиболее надежных продавцов.
  • Приобретение жилища у заемщика ипотеки. В этом случае, необходимо согласие и участие банка кредитора. Сам факт нахождения под обременением, обычно воспринимается негативно, также, как и то, что состояние жилища постоянно будет на контроле у банка (кредитора).

Этапы оформления ипотеки

Приобретение недвижимости по ипотечному кредиту является достаточно сложной процедурой, требующей особой тщательности при ее оформлении.

Первым шагом является решение о том, какую недвижимость желательно приобрести: строящееся жилье или уже готовое на первичном рынке; покупка на вторичном рынке; наличие застройщика; возможность получения льгот от государства.

Далее необходимо собрать документы (удостоверяющие личность, подтверждение доходов и занятости, информацию о возможных льготах и дополнительных доходах и т.п.)

Пакет документов представляется в банк и оформляется кредитная заявка. В случае получения положительного решения по заявке, предоставляется документация по объекту недвижимости и подписывается документация на получение кредита.

Оформляется страховка на приобретаемую недвижимость. Подписываются документы по сделке и регистрируются права на жилье в Госреестре, после чего банк выдает кредит.

Требования к заемщику и квартире

При оформлении ипотечного кредита, кредитор обычно ставит определенные условия, часть из которых является обязательными и предусмотрены законодательством, а некоторые рекомендательными.

Основными требованиями к потенциальному заемщику являются:

  • гражданство РФ;
  • возраст не менее 21 года;
  • трудовой стаж не менее года, и не менее 6 месяцев на последнем месте работы;
  • максимальный возраст на дату внесения последнего платежа от 60 до 75 лет (в зависимости от банка);
  • благополучная кредитная история;
  • согласие супруга.

При покупке недвижимости за счет денежных средств банка (ипотечный кредит), к этому объекту кредитор также предъявляет определенные требования: качество недвижимости (износ, обременение правами третьих лиц, общежитие и т.п.), наличие развитой инфраструктуры для качественного проживания, расстояние до кредитного учреждения.

Документы

Список документов, которые потребуется представить в банк для оформления и получения ипотеки, может отличаться для разных банков, однако, в любом случае состоит из трех частей:

Документы, которые требуют обязательного представления

  • Заявление-анкета;
  • Документ, подтверждающий личность – паспорт или удостоверение личности;
  • Документ, подтверждающий занятость – трудовой контракт, договор или справка с места работы;
  • Копия трудовой книжки, заверенная;
  • Документ, подтверждающий доход – справка о зарплате по форме 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка из счета о зарплате и т.п.;
  • Свидетельство о выплатах в фонд государственного пенсионного страхования.

Документы, представляемые при их наличии

  • Второй документ, подтверждающий личность – военный билет, удостоверение водителя;
  • Документы, показывающие образование – диплом, сертификат, аттестат;
  • Документы, показывающие семейное положение – свидетельство о браке, контракт о браке, свидетельства о рождении детей.

Документы, дополнительно представляемые по требованию банка – это могут быть документы по наличию в собственности недвижимости, имущества высокой стоимости, информация о банковских счетах и т. п.

Виды ипотечных программ

Существуют разнообразные ипотечные программы в зависимости от объекта недвижимости, цели кредитования, источников финансирования, заемщиков, процентной ставки.

Можно выделить программы ипотечные стандартные и специальные.

Среди стандартных, основные и наиболее популярные, ипотечные программы, предлагаемые для:

  • приобретения вторичного жилья;
  • покупки строящегося жилья;
  • покупки участка земли;
  • постройки частного дома на собственном участке;
  • приобретения недвижимости в загородной зоне.

Специальные ипотечные программы – это социальные или льготные программы ипотеки, суть которых состоит в поддержке государством определенных категорий граждан страны, за счет понижения процента по кредиту, льготных цен на государственное жилье, уменьшение величины первого взноса, выделение субсидий для частичного погашения ипотеки.

Социальными программами могут воспользоваться граждане, нуждающиеся в улучшении условий жилья в соответствии с законодательством, а кроме того, существуют специальные ипотечные программы для некоторых категорий населения:

  • молодых семей;
  • молодых семей с детьми;
  • многодетных семей;
  • молодых специалистов;
  • учителей;
  • железнодорожников;
  • сотрудников полиции и военнослужащих.

Ипотечное кредитование является мощным подспорьем для приобретения недвижимости, однако, как и другие кредиты, требует очень серьезного и взвешенного рассмотрения всех процедур, составляющих эти операции.

Возврат процентов и вычет налоговой

Согласно российскому законодательству, заёмщик, воспользовавшийся ипотечным кредитованием, может частично вернуть проценты по заёмным средствам.

Очевидно, что государство не будет выдавать их в виде наличных средств, а лишь разрешает расходы по процентам учитывать в имущественном налоговом вычете.

Проще говоря, государство облегчает заёмщику налоговое бремя, разрешая не оплачивать определенную часть.

Если говорить о сумме, разращённой к вычету, то она составляет 13 % от суммы кредитных процентов. Законодательством был указан именно этот процент, так как он равняется ставке НДФЛ.

Для того, чтобы заёмщик мог воспользоваться подобными льготными условиями, ему необходимо обратиться в налоговую инспекцию, несмотря на то, что заём и выплата процентов осуществляется банку.

Соответственно весь пакет документов необходимо подготовить и представить в налоговую инспекцию.

Оплачивая имущественный налог, можно воспользоваться двумя типами вычетов:

  • по затратам, понесенным на закупку недвижимости;
  • проценты, которые выплачиваются банку.

Для обоих типов вычетов используется одинаковая декларация. Чтобы вычет по процентам по ипотеке был принят, необходимо вместе с декларацией направить в налоговую инспекцию справку, выданную банком о размере процентов.

Альтернативные варианты ипотеки

По некоторым причинам не все граждане могут и желают воспользоваться предложениями ипотечного кредитования.

В этом случае существуют альтернативные варианты и в первую очередь – это помощь государства. Среди них можно выделить следующие:

  • жилищные субсидии: сертификаты, действующие для определенных групп граждан, которые могут использоваться в качестве первоначального взноса, материнский капитал;
  • безвозмездное выделение земельных площадей под строительство.

Многие граждане, получающие льготы по жилищной программе, утверждают, что помощь со стороны государства есть, но суммы, которые выдаются малы для того, чтобы приобрести жилье. В этом случае, конечно, можно дополнительно воспользоваться ипотечным кредитованием. Для некоторых групп граждан выдаются займы на льготных условиях.

Сегодня существуют интересные предложения и для тех граждан, которые желают приобрести квартиру в ипотеку, но на первоначальный взнос недостаточно средств.

В этом случае можно вместо первоначально взноса оставить залог в виде автомобиля. Стоимость автомобиля должна превышать 15% от стоимости квартиры и по такому ипотечному договору, автомобиль, оставленный в виде первоначального взноса, должен быть продан в установленный срок и должна быть внесена сумма в банк.

Граждане, желающие обзавестись собственной недвижимостью, должны понимать, что при отсутствии первоначального взноса, его легко можно заменить на сертификат государственного образца, залог или потребительский кредит, выданный другим банком.

Тем не менее, заключая договор с банком или каким-либо другим финансовым учреждением, необходимо в полной мере оценить свои силы, чтобы кредитное бремя было под силу.

Источник: https://SunSochi.com/blog/kak_kupit_kvartiru_v_ipoteku/

Как купить квартиру на вторичном рынке с помощью ипотеки?

Как купить квартиру с помощью ипотеки

По оценкам специалистов сейчас не менее 50% сделок на вторичном рынке совершается с привлечением заемных средств. Ипотечные сделки давно стали привычной частью рынка недвижимости. Если ваш доход позволяет взять нужную сумму кредита, и вы можете подтвердить свою платежеспособность, шансы получить одобрение от банка достаточно велики.

Ниже приведены советы экспертов, как сделать процесс подачи заявки в банк и получения кредита максимально эффективным. Действуйте последовательно и вы добьетесь успеха!

Действия:

Действие 1

Прежде чем приступать к выбору ипотечной программы и сбору документов для банка, имеет смысл проверить, сможете ли вы получить нужную сумму кредита.

Для этого вы можете воспользоваться ипотечным калькулятором на портале ГдеЭтотДом.Ру. С его помощью можно рассчитать максимальную сумму кредита, исходя из вашего дохода, размера ежемесячного платежа и стоимости приобретаемой квартиры.

Рис. Ипотечный калькулятор на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Теперь, когда вы выяснили, сколько денег у вас есть для покупки квартиры, убедитесь, что на рынке есть соответствующие предложения. Для большего удобства можно воспользоваться каталогами недвижимости, например каталогом ГдеЭтотДом.РУ.

База дает бесплатный доступ ко всем актуальным предложениям на рынке. Все объявления дополнены подробной информацией о квартире и фотографиями недвижимости.

Рис. Пример размещенного объявления о продаже квартиры на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Действие 3

Убедившись, что ваши желания и возможности совпадают, переходите к изучению и подбору наиболее выгодной ипотечной программы. Это может стать сложной задачей, поскольку множество банков предлагают свои услуги в сфере ипотеки. Многие думают, что главным критерием является надежность банка, и сразу обращаются в Сбербанк.

Однако речь идет не о размещении депозита. Наоборот, банк дает вам деньги, и ваша задача — получить их на максимально выгодных условиях. Не стоит опасаться банкротства банка или отзыва лицензии. Если это произойдет, условия вашего кредитного договора не изменятся. Вы продолжите платить по кредиту правопреемнику банка.

Также, стоит помнить о том, что в большинстве случаев размер процентной ставки напрямую зависит от срока кредита и размера первоначального взноса. То есть, чем больше собственных средств вы вложите в приобретаемую квартиру, и чем короче срок кредита, тем ниже будет процентная ставка.

Подобрав выгодный вариант, убедитесь, что вы соответствуете требованиям выбранного банка. Значение имеют возраст, трудовой стаж, способ подтверждения доходов и ваша кредитная история. Если в прошлом вы пользовались кредитами, имеет смысл перед обращением в банк проверить свою кредитную историю.

Это позволит снизить риск отклонения вашей заявки, ведь по статистике около 90% отказов в банках связано с кредитным прошлым заемщика.

Большинство людей не осознают, что даже незначительные просрочки по потребительским кредитам или кредитным картам, допущенные несколько лет назад, могут повлиять на решение банка.

Многие не знают или не помнят, сколько просрочек и какой длительности они допустили в прошлом. Такую информацию можно получить в Бюро Кредитных Историй (БКИ), обратившись туда с соответствующим запросом.

Если выяснится, что просрочки все-таки имели место, заранее обсудите с банком вероятность получения отказа. Разные банки по-разному относятся к таким «огрехам» в кредитной истории заемщика.

Если у вас было несколько непродолжительных просрочек или одна-две сроком до 60 дней, шансы получить одобрение по кредиту весьма велики.

В случае с более продолжительными просрочками они резко снижаются, а при наличии текущих просроченных обязательств и вовсе равны нулю.

Вы можете существенно облегчить процесс подбора банковской программы, воспользовавшись бесплатным Сервисом Ипотека на портале ГдеЭтотДом.Ру. Для этого в разделе Ипотека необходимо заполнить заявку на получение экспресс — расчета по ипотечному кредиту.

Рис. Сервис «Ипотека» на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Специалисты Сервиса проанализируют вашу заявку, в кратчайшие сроки подберут для вас наиболее выгодные условия кредитования и помогут подать документы в банк. Кроме того, с их помощью вы можете отправить запрос на получение своей кредитной истории в БКИ.

Действие 4

Выбрав банк и убедившись, что вы соответствуете его требованиям, следует приступить к сбору документов, необходимых для рассмотрения вашей заявки в банке. Если вы привлекаете созаемщиков, аналогичный комплект документов потребуется по каждому из них. Как правило, банки требуют предоставить следующее:

  1. 1 Заявление-анкета по форме банка
  2. 2 Копия документа, удостоверяющего личность (все страницы, включая пустые)
  3. 3 Копии документов о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака, рождении детей, брачный договор и т.д.)
  4. 4 Копии документов об образовании и повышении квалификации
  5. 5 Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (с печатью компании-работодателя на каждой странице копии)
  6. 6 Справка с места работы по форме 2-НДФЛ и/или справка с места работы в произвольной форме

Если у вас есть текущие кредитные обязательства в другом банке, потребуется также предоставить документы об остатке задолженности и размере ежемесячного платежа. Это нужно, что банк мог рассчитать, сможете ли вы одновременно обслуживать два кредита.

Кроме того, в процессе рассмотрения заявки вас могут попросить представить дополнительные документы или информацию. Это не означает, что вы вызываете у банка подозрения. Просто иногда для принятия решения кредитным специалистам требуется уточнить какие-то данные.

Итогом этого этапа должно стать получение положительного решения по кредиту, в котором банк укажет сумму одобренного кредита и условия его выдачи.

Действие 5

После получения одобрения по кредиту у вас будет 3-4 месяца, чтобы подобрать квартиру. Это срок, в течение которого будет действовать решение банка. Для его пролонгации придется заново пройти всю процедуру рассмотрения заявки. Поэтому с подбором жилья лучше не затягивать.

Помните, что квартира должна соответствовать требованиям вашего банка. Ознакомьтесь с ними заранее, чтобы не потратить время впустую.

Обычно банки требуют, чтобы дом, в котором находится квартира, не относился к ветхому жилью, не стоял в плане под снос, не состоял на учете по постановке на капитальный ремонт. Квартира должна быть свободна от прав третьих лиц и не находиться под обременением. При наличии в квартире незарегистрированных перепланировок, необходимо выяснить, какой характер они носят.

К примеру, если были затронуты несущие конструкции, и при этом возникла угроза нарушения их устойчивости, или было перенесено газовое оборудование без соответствующего разрешения, квартира не будет одобрена банком. Если же перепланировка носит незначительный характер и может быть узаконена, банк пойдет навстречу заемщику, но включит в кредитный договор условие о ее обязательной регистрации в течение определенного срока.

Действие 6

Когда квартира найдена, остается предпринять несколько шагов, чтобы выйти на сделку.

Во-первых, нужно обратиться в оценочную компанию и получить отчет об оценке квартиры. Список аккредитованных оценочных и страховых компаний вам предоставит банк.

Во-вторых, получить заключение страховой компании о готовности застраховать вашу жизнь и здоровье, утрату права собственности на квартиру (титульное страхование) и утрату или повреждение самой квартиры.

В-третьих, направить в банк документы по выбранной квартире для проверки и принятия окончательного решения по кредиту. Обычно это:

  1. 1 Копии паспортов продавцов
  2. 2 Копии правоустанавливающих документов на квартиру
  3. 3 Копия кадастрового паспорта
  4. 4 Копия выписки из домовой книги либо справка о зарегистрированных лицах
  5. 5 Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  6. 6 В случае получения Объекта недвижимости в порядке наследования или дарения — справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения или наследства
  7. 7 При наличии несовершеннолетних собственников необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости.
  8. 8 Оригинал отчета об оценке квартиры
  9. 9 Заключение страховой компании о готовности застраховать риски, предусмотренные программой кредитования

Действие 7

После проверки всех документов банк назначает дату сделки. Все участники сделки собираются в офисе банка, выдающего кредит. На сделке подписываются кредитный договор, договор купли-продажи квартиры и, в большинстве случаев, закладная на квартиру.

К моменту выдачи кредитных средств заемщик должен заключить договор страхования необходимых рисков и оплатить страховые взносы.

Расчеты между сторонами могут быть произведены наличным или безналичным путем.

В зависимости от выбранного способа арендуется сейфовая ячейка либо открывается безотзывный аккредитив, куда соответственно закладываются или перечисляются кредитные средства.

После регистрации договора купли-продажи продавец квартиры предъявляет его банку. После этого он может забрать деньги из ячейки или снять их со счета, в случае, если расчеты проводятся через аккредитив.

Завершается сделка подписанием акта сдачи-приема квартиры, после чего Заемщик становится собственником и может вселяться в новое жилье.

Когда кредит будет выплачен, банк снимет залог с квартиры, и заемщик получит новое свидетельство о собственности уже без ограничения (обременения) права.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/48-kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/72-kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-s-ipotekoj/

Ответы эксперта на частые вопросы о покупке квартиры в ипотеку

Как купить квартиру с помощью ипотеки

Ипотечный кредит один из самых востребованных целевых займов. Спрос на услуги стимулирует банки создавать и реализовывать новые программы. Мы поможем разобраться в многообразии предложений банков. Ипотечный менеджер независимого портала 23Квартиры.ру отвечает на самые часто задаваемые вопросы покупателей об ипотеке.

Какие особенности покупки квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала?

  • При покупке недвижимости в ипотеку не нужно ждать исполнения 3-х лет ребенку.
  • Губернаторский сертификат или региональный материнский капитал за рождение или усыновление 3 и последующего ребенка используют в счет погашения ипотеки, а не как первый взнос.
  • Погасить ипотеку после рождения второго ребенка материнским капиталом можно не дожидаясь 3 лет.
  • Материнским капиталом можно оплатить первый взнос ипотеки.

Например: “Сбербанк” открывает ипотеку когда маткапитал составляет 15% первоначального взноса от стоимости квартиры, в случае если сумма меньше, то нужно доплачивать наличными или ипотечными средствами. Некоторые банки дают открыть ипотеку с первым взносом 5 – 10% от стоимости недвижимости (+ ваш материнский капитал).

Например, сумма материнского капитала 450 000 рублей, значит 15% это  первый взнос за квартиру за 3 000 000 рублей, если стоимость квартиры 3 500 000 рублей, то нужно доплатить  75 000 рублей или попробовать открыть в другом банке с меньшим процентом.

Что такое рефинансирование ипотеки?  

Рефинансирование ипотеки – это открытие нового кредита или ипотеки в другом банке по более низкому проценту. Сделать рефинансирование можно не раньше чем через 1 год после открытия ипотеки. Процедура оформления представляет собой стандартное открытие ипотеки с сопутствующими дополнительными затратами (оценка, страховка, справки и т.д.) и вероятностью отказа.

Преимущества программы в возможности уменьшения процентной ставки, изменение сроков или размера ежемесячного платежа. В своем банке можно подать заявление на перерасчет или снижение процентов. Банк, как правило, делает уменьшение на 1-2%.

В случае трудной финансовой ситуации у заемщика банк организовывает ипотечные каникулы или уменьшает сумму ежемесячного платежа на необходимый период.

Как происходит процедура оформления ипотеки?  

Оформлением ипотеки занимается менеджер портала 23квартиры.ру на бесплатной основе.

  1. Сбор пакета документов – справка 2НДФЛ, подтверждение места работы, паспорт и т.д. (в зависимости от ипотечной программы).
  2. Пакет документов и заявление заемщика отправляется в банк.
  3. Оформление страховки (открыть страховку можно через партнера портала недвижимости 23квартиры.ру, для получения скидки на оформление).
  4. Подписание кредитного договора и предварительного договора купли-продажи.
  5. Сдача документов в МФЦ (регистрация занимает около 2 недель).
  6. Подписание основного договора и перечисление денег на счет застройщика.

Сколько времени занимает открытие ипотеки?

На открытие ипотеки уходит от 1 суток до 7 дней. Действительна ипотека в течение 3 месяцев. За это время нужно успеть выбрать и оформить квартиру.

  • квартиры от подрядчиков
  • акции и скидки
  • ипотека онлайн
  • блог и видеообзоры

Хочу больше информации

Какие расходы при покупке квартиры в ипотеку?

Покупатель недвижимости при заключении договора об ипотеке должен будет оплатить следующие услуги:

  • страховка квартиры от 0,2% или жизни от 0,15% от суммы займа;
  • оценка недвижимости при покупке вторичного жилья – от 3 до 10 тыс.руб.;
  • нотариальная доверенность, если есть супруг(а) 1 – 2 тыс.руб.;
  • госпошлина за регистрацию права – до 1000 рублей;
  • юридические услуги от застройщика – от 0 до 15 тыс.руб.

Можно ли открыть ипотеку и купить квартиру онлайн, в удаленном режиме?

Удаленные сделки совершают люди, желающие сэкономить время и деньги на транспортные расходы. Например, находясь в Магадане можно выбрать квартиру  в Краснодаре и оформить ипотеку онлайн, не уезжая для этого из своего города.

Заемщику необходимо предоставить пакет документов, а ипотечный брокер отправит их на рассмотрение в несколько банков. Покупателю понадобится подтвердить свою личность и данные в филиале банка своего города.

Что делать, если банк отказывает в открытии ипотеки?

Банк может отказать в выдаче ипотеки, если у заемщика чистая кредитная история (раньше не было кредитов), плохая кредитная репутация или небольшая заработная плата и т.д. Нюансов может быть множество. Есть отказы, которые можно отредактировать. Например, изменить или добавить созаемщика, прописать дополнительный источник дохода и другие.

Повторно подать документы в тот же банк можно через 2 месяца. В случае испорченной кредитной истории и при условии, что вы не являетесь злостным неплательщиком, рекомендуется взять небольшой новый кредит или рассрочку в любом банке и исправно его выплачивать. После восстановления репутации можно  снова пробовать открыть ипотеку.

Кто такие созаемщики?

Созаемщик – это человек разделяющий ответственность и права на недвижимость (индивидуально) и расходы перед банком с главным заемщиком.

Созаемщиков может быть от 1 до 3 человек и, как правило, выступают родственники (родители или супруги).

Требования предъявляемые созаемщикам:

  • возраст от 18 (21) до 65 (75) лет;
  • хорошая кредитная история;
  • официальная работа и зарплата;
  • непрерывный трудовой стаж не менее 6 месяцев;

Как быстро и просто открыть ипотеку?

Ипотечный брокер является посредником между покупателем и банком. Специалист помогает в оформлении ипотеки, выборе банка и сопровождает на всех этапах оформления документации. Независимый портал недвижимости 23Квартиры.

ру предоставляет возможность бесплатно воспользоваться услугами ипотечного брокера. При сотрудничестве с нами вы сможете подать заявления на ипотеку более чем в 10 банков (в том числе удаленно) и выбрать подходящие для вас условия.

Оставьте заявку на нашем сайте и мы перезвоним вам.

Источник: https://23kvartiri.ru/otvety-eksperta-na-chastye-voprosy-o-pokupke-kvartiry-v-ipoteku/

Покупка квартиры в ипотеку в 2020 году: порядок проведения сделки, документы, возврат налога

Как купить квартиру с помощью ипотеки

О собственной жилплощади мечтают многие российские семьи. Стоимость недвижимости в сотни раз превышает уровень заработной платы обычного человека. Одним из способов улучшения жилищных условий в такой ситуации является оформление ипотечного кредита.

Понятие ипотеки (залога недвижимости)

Ипотека – разновидность залога, при которой имущество выступает гарантией возврата кредитных средств. Заемщик пользуется недвижимостью, но не имеет права свободного распоряжения собственностью. Ипотечные правоотношения регулирует Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998.

К характерным чертам ипотеки относятся:

  • целевой характер займа;
  • длительный срок (от 5 лет);
  • низкая процентная ставка;
  • строгие правила оформления.

Предметом залога может выступать жилье, находящееся в собственности (например, в случае приобретения квартиры большей площади).

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Для многих граждан ипотека является самым быстрым способом стать владельцем недвижимости.

Преимущества ипотечного кредита состоят в следующем:

  • доступность;
  • сниженные требования к уровню доходов;
  • выгодное размещение средств;
  • льготные программы кредитования;
  • выбор условий погашения займа.

К недостаткам ипотечного кредита относятся:

  • большая переплата (до 70% от первоначальной стоимости);
  • сложность оформления;
  • ограничение в распоряжении собственностью;
  • расходы на обязательное страхование;
  • риск потери жилья при просрочке платежей.

Кроме того, кредитные организации редко предоставляют ипотечные займы без первоначального взноса.

Выбор банка

Условия предоставления ипотеки регулируются внутренней политикой банка. Каждое финансовое учреждение устанавливает свои требования к заемщикам и к объектам недвижимости.

Перед обращением в банк следует оценить свое реальное финансовое состояние: ежемесячный доход, сумму необходимых расходов, платежеспособность.

Сравнение и оценка условий кредитования

Выбор программы на приобретение жилья зависит от комплекса факторов. Официальные сайты многих кредитных организаций предлагают гражданам воспользоваться «ипотечным калькулятором».

Сервис позволяет рассчитать ключевые условия ипотеки по конкретным параметрам (например, по стоимости недвижимости). Таким образом, заемщик может предварительно оценить ипотечный продукт.

Срок кредитования

Минимальный период, на который выдается ипотека, составляет 5 лет. Средний срок кредитования в большинстве финансовых организаций равняется 15 годам. Продолжительность выплат может достигать 30 лет (зависит от возраста заемщика).

Процентная ставка

При выборе банка особое внимание следует уделить уровню процентной ставки, так как от этой величины зависит итоговая сумма займа. Чем выше ставка, тем больше размер переплаты. Процентная ставка в среднем составляет от 8% до 12% годовых.

Первоначальный взнос

Наличие определенной суммы на приобретение квартиры гарантирует банку серьезность намерений заемщика. Кредитные организации устанавливают размер первого платежа от 10 до 30%. Чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия предоставления займа.

Размер и форма ежемесячного платежа

Выплаты по ипотечному кредиту могут иметь дифференцированный (переменный) или аннуитетный (постоянный) характер.

При дифференцированной форме меняется ежемесячная сумма выплат процентов по кредиту. Основная платежная нагрузка приходится на первые месяцы погашения займа. Использование переменной схемы позволяет существенно снизить переплату, так как проценты начисляются на оставшуюся сумму долга.

Аннуитетный вариант предполагает фиксированный размер выплат на протяжении всего периода предоставления кредита. Клиент возвращает сумму займа равными долями, а банк получает максимальную прибыль.

Возможность досрочного погашения

Согласно положениям федерального закона № 284-ФЗ все банки предоставляют возможность досрочно погасить ипотеку. Единственное требование – уведомление кредитора о полной или частичной выплате долга за месяц до внесения средств.

Требования к заемщику

Банки оценивают граждан, обратившихся за ипотекой, по следующим критериям:

  1. Возраст (не младше 21–23 лет и не старше 65 лет на предполагаемую дату возврата кредита).
  2. Трудовой стаж (не менее 6 месяцев по последнему месту официального трудоустройства).
  3. Месячный доход клиента (или его семьи).
  4. Наличие созаемщиков (при низком уровне доходов).
  5. Положительная кредитная история.

Шансы на предоставление займа увеличиваются, если у заявителя в собственности есть ценное имущество (например, автомобиль или дачный участок).

Необходимость оформления страховки

Квартира, купленная по договору ипотеки, подлежит обязательному страхованию (статья 31 Федерального закона № 102-ФЗ). Возмещение расходов по оплате страхового полиса возлагается на заемщика. Закон требует страховать только залоговую недвижимость. Однако банки предлагают комплексную программу, которая включает обязательное страхование жизни и здоровья.

Документы, необходимые для получения кредита

Каждое финансовое учреждение устанавливает свой перечень бумаг для одобрения ипотеки. Список зависит от выбранной программы кредитования.

В стандартный пакет входят:

  • паспорт гражданина РФ;
  • другие удостоверения личности (водительские права, СНИЛС, загранпаспорт);
  • копия трудовой книжки;
  • справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ;
  • свидетельство о браке;
  • согласие второго супруга на сделку;
  • доверенность представителя.

Если заявитель имеет иной доход, кроме заработной платы, следует представить подтверждающие документы. Некоторые банки запрашивают справку от психиатра.

Период времени для поиска квартиры

После одобрения заявки клиенту предоставляется время на подбор жилого помещения. Конкретный период поиска устанавливает финансовая организация. Обычно заемщику дается срок от 2 до 4 месяцев. Если подходящая квартира не будет найдена, придется заново собирать документы.

Последовательность действий

Покупка квартиры в ипотеку (пошаговая инструкция) состоит из следующих этапов:

  1. Изучение предложений различных банков.
  2. Обращение в кредитную организацию с пакетом документов
  3. Подбор и оценка квартиры.
  4. Оформление договора.

Специалисты рекомендуют в первую очередь рассматривать предложения по ипотеке в том банке, в котором у гражданина открыт счет (например, зарплатный).

Подаем заявку на кредит

Ключевая роль при рассмотрении ходатайства о предоставлении займа принадлежит анкете. От правильности заполнения заявки во многом зависит решение банка.

В анкете указываются:

  • сведения о заявителе (включая данные всех членов семьи);
  • сумма и период погашения займа;
  • информация о финансовом состоянии претендента.

Подавать заявку можно лично в офисе банка или онлайн на официальном портале кредитной организации.

Преимущество классического способа состоит в том, что анкета заполняется с помощью консультанта. Специалист подскажет, какая ипотечная программа наиболее выгодна для клиента.

Удаленный способ общения значительно экономит время. Однако решение по электронной заявке является предварительным. На втором шаге заемщик лично представляет в банк пакет документов. При дополнительной проверке претендента банк может изменить решение.

Выбор квартиры

В ходе подбора жилья необходимо ориентироваться на требования кредитной организации к объекту недвижимости. Условия следует уточнить заранее. За помощью в поисках подходящей квартиры можно обратиться к риэлтору.

Вторичное жилье

Покупка «вторички» требует дополнительных процедур при оформлении займа. Обязательным документом является заключение независимого оценщика. Расходы по оплате работы эксперта оплачиваются заемщиком.

Жилое помещение на вторичном рынке должно соответствовать санитарным и противопожарным требованиям законодательства. Дом, в котором располагается квартира, не должен находиться в списках объектов, подлежащих сносу или реконструкции.

Узнайте, какие дома признаны аварийными.

Жилье от застройщика

Стоимость жилплощади в новостройках заметно ниже, чем на вторичном рынке. Отличие первичной ипотеки заключается в том, что банк кредитует участие заемщика в долевом строительстве. Если продавец (юридическое лицо) аккредитован финансовым учреждением, процентная ставка будет минимальной. Деньги в случае одобрения сразу поступят на счет продавца.

При покупке квартиры на стадии строительства сделка оформляется по ДДУ (договору долевого участия). Порядок подписания договора регламентирует Федеральный закон № 214-ФЗ (в редакции от 25.12.2018). Страхование и оценка объекта проводится после введения дома в эксплуатацию.

Студия

Квартира, в которой жилая комната объединена с кухней, получила наименование «студия». Такая жилплощадь относится к бюджетному классу и пользуется большой популярностью у молодых семей.

Порядок покупки студии в новостройке не отличается от правил приобретения жилья по ДДУ. На вторичном рынке особое внимание следует обратить на техпаспорт квартиры. Если в помещении производилась перепланировка, банк потребует разрешительные документы.

Комната или доля

Преимущественное право на приобретение доли в квартире законодательство закрепляет за остальными участниками совместной собственности (ст. 250 ГК РФ).

Кредитные организации предъявляют повышенные требования при рассмотрении заявок на покупку части жилого помещения:

  1. Комната должна быть изолированной.
  2. Порядок пользования жилплощадью определен документально.

Процентная ставка по ипотеке на покупку комнаты будет максимально высокой.

Предоставление документов в банк

После того как квартира выбрана, заемщик представляет в финансовое учреждение документы на жилплощадь (правоустанавливающие бумаги, технический и кадастровый паспорта).

Если семья приобретает квартиру с участием средств материнского капитала, банку передаются копия свидетельства о рождении ребенка и сертификат, выданный Пенсионным фондом РФ.

Следующим этапом алгоритма выступает подписание промежуточного соглашения. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке содержит:

  1. Полную информацию о квартире.
  2. Данные сторон.
  3. Цену объекта.
  4. Срок передачи жилья заемщику.

Бланк предварительного соглашения можно скачать здесь.

Для оформления предварительного ипотечного договора обязательно оценить недвижимость. Расчет конкретной суммы займа производится на основании отчета лицензированного оценщика. Независимая оценка выполняется с целью избежать завышения или занижения стоимости квартиры.

Вас может заинтересовать: как рассчитать кадастровую стоимость квартиры?

Заключение кредитного договора

Текст ипотечного соглашения составляют банковские специалисты. Заявителю предлагается прочитать и подписать документ.

В кредитном договоре отражаются:

  • данные жилого помещения;
  • права и обязанности сторон;
  • информация о штрафных санкциях за неуплату.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку можно скачать здесь.

Одновременно с договором ипотеки регистрируется закладная на квартиру.

Заключение кредитного соглашения возможно только после оплаты и получения страхового полиса. Страховую компанию клиент вправе выбрать самостоятельно или по предложению банка.

Подписание договора купли-продажи с обременением

Приобретение квартиры по ипотеке сопровождается наложением обременения (подробнее о том, что такое обременение). Документ купли-продажи содержит существенные условия, отраженные в предварительном соглашении.

В подписании ДКП кроме продавца и покупателя участвует представитель банка. Денежные средства перечисляются заемщику после заключения ипотечного соглашения. Продавец получает наличные после официальной регистрации сделки. Передача денег сопровождается распиской.

Регистрация права собственности и ипотеки в пользу банка

После заключения договора покупателю необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Документы можно подать в территориальное подразделение ведомства, в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

В графе «Обременение» выписки из ЕГРН будет отражена информация о нахождении помещения в залоге у банка по договору ипотеки. Ограничение прав собственника не влияет на оформление прописки в новой квартире.

Государство предусматривает возврат подоходного налога и проценты по ипотечному кредиту. Налоговый вычет при покупке жилья предоставляется однократно.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka-v-ipoteku

Как безопасно купить ипотечную квартиру в 2020 году: условия покупки и схема процесса

Как купить квартиру с помощью ипотеки

Рынок ипотечного кредитования активно развивается, ставки снижаются, а ипотека стала одним из основных способов приобретения собственного жилья.

Заемщики не только берут ипотечные кредиты на покупку жилья, но и приобретают квартиры, находящиеся в залоге у банка.

Подобная сделка может быть очень выгодной для покупателя, так как купить квартиру, которая находится в ипотеке можно по очень привлекательным условиям.

Условия покупки ипотечной недвижимости

Ипотечная квартира может оказаться экономически выгодным приобретением, потому что ее стоимость может быть ниже рыночной.

Ипотечное жилье выставляется на продажу по двум причинам:

  1. Если заемщик более не может выплачивать кредит. Как правило, в этом случае финансовый актив, коим является купленная с помощью заемных средств жилая недвижимость, реализует банк. Выставить квартиру на продажу может и заемщик, но произвести сделку купли-продажи без согласия банка нельзя, так как сделка будет считаться незаконной. В данном случае новому покупателю будет выгодна сделка, так как банк стремится вернуть свои средства и выставляет стоимость квартиры ниже рыночной. Остаток средств будет передан банком заемщику-должнику.
  2. Если заемщик планирует улучшить свои жилищные условия, приобретя жилплощадь с большим метражом. В таком случае у заемщика нет пеней и штрафов, а вырученные за продажу квартиры в ипотеке деньги становятся первоначальным взносом для покупки другого объекта недвижимости и оформлению нового ипотечного кредита. Квартира вряд ли будет отличаться в цене от рыночной, так как обстоятельства не вынуждают заемщика ускорить процесс продажи для расчета по долгам.

Подобные варианты квартир представлены на рынке недвижимости наряду с остальными предложениями. Ипотечные квартиры, реализуемые банком, представлены на сайте банка в разделе «витрина».

Преимущества и недостатки

Основным плюсом при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, является цена. Как правило, ипотечное жилье продает непосредственно банк-держатель закладной. Чтобы реализовать объект недвижимости и вернуть средства в минимальный срок, банки выставляют жилые объекты по стоимости ниже рыночной.

Кроме того, риск столкнуться с мошеннической схемой сводится к нулю, так как квартира проверена банком и все последующие процедуры проводятся с помощью банковских сотрудников.

Ипотечную квартиру также легко приобрести при помощи банковского займа. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку необходимо по сути лишь сменить заемщика.

К недостаткам покупки ипотечной квартиры можно отнести:

  1. Срок проведения сделки купли-продажи. Из-за необходимости участия Росреестра в процессе снятия и наложения обременения, покупка ипотечной квартиры происходит дольше обычной сделки.
  2. Риски покупателя. Так как квартира находится в собственности первоначального заемщика, к оформлению документов необходимо подходить максимально скрупулезно.
  3. Понимая все особенности и риски проведения подобной сделки, найти покупателя на ипотечную квартиру становится не так легко.

Риски покупки ипотечной недвижимости

При передаче залога за выбранный объект продавец может покрыть пени и штрафы и отказаться от продажи имущества.

Отказ от сделки со стороны продавца может возникнуть также в случае полного погашения новым покупателем остатка предыдущего займа перед банком, а значит и снятия обременения.

В этом случае законопослушный заемщик не только останется без квартиры, но и потеряет денежные средства.

Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.

Пошаговая схема покупки квартиры, которая находится в ипотеке

От того, где потенциальный покупатель найдет объект недвижимости, зависят варианты покупки ипотечной квартиры:

  1. Объект может быть представлен владельцем или риелтором. Такой вариант можно найти на сайтах жилищных агентств или в частных объявлениях в соответствующих разделах специальных сайтов;
  2. Объект может реализовываться банком – ссудодателем. Объекты, предлагаемые к продаже в связи с невыполнением заемщиком кредитных обязательств, представлены на сайте банка – залогодержателя.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/pokupka-ipotechnoy-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.