Как купить квартиру по доверенности

Содержание

Доверенность на покупку квартиры. Где и как оформить

Как купить квартиру по доверенности

   Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя – это отличный выход для тех, кто по каким-то причинам сам не хочет или не может заниматься оформлением.

А между тем приобретение жилья – шаг ответственный, и доверить такое дело можно не каждому. Ведь зачастую доверенное лицо не только подряжается оформить на вас документы, но и подобрать квартиру, и даже торговаться за неё.

Чтобы сделка по доверенности не стала вашей ошибкой, в деталях разберём, что такое доверенность, на кого и как её можно оформить.

Что такое доверенность

Доверенность, это документ, по которому один человек передаёт другому часть своих полномочий. Причины, по которым может быть оформлена доверенность, самые разные.

Например, необходимо осуществить некие действия, которые лучше доверить профессионалу, чтобы результат был предсказуем.

Оформляется доверенность всегда письменно, а если дело касается недвижимости, то заверяется нотариально.

Доверить покупку жилья другому человеку можно, если:

  • вы живёте в другом городе;
  • состояние здоровья не позволяет вам лично заниматься оформлением;
  • банально нет времени или желания связываться с бумажной волокитой.

Обычно покупка квартиры по доверенности поручается риелтору или родственнику – будущему совладельцу.

Нюанс:если совладельцами жилья станут супруги, женатые официально, вместо доверенности можно оформить нотариальное согласие на покупку.

Как оформить доверенность на покупку квартиры

Документ оформляется лично нотариусом по такому алгоритму:

  • вы предоставляете документ о собственности на выбранную квартиру (этот документ предоставит продавец), свой паспорт и паспорт доверенного; 
  • разъясняете цель доверенности – покупка квартиры на ваше имя (лучше уточнить адрес квартиры, количество комнат и цену); 
  • оплачиваете госпошлину; 
  • нотариус выдаёт вам документ на специальном бланке.

Можно вот здесь посмотреть доверенность на покупку квартиры, образец.

Важно:так как действий у доверенного может быть несколько, например, если перед покупкой нужно сначала узаконить перепланировку (за счёт продавца или за счет покупателя – по договоренности), нужно сразу просить нотариуса об изготовлении необходимого числа копий доверенности, которые он тоже заверит.

Вместо нотариуса в некоторых случаях доверенность может подписать:

  • командир воинской части (если покупатель – военнослужащий, сотрудник части или живёт в закрытом военном городке); 
  • начальник военного госпиталя или санатория (или его заместитель, или дежурный врач, если покупатель-военнослужащий и находится на лечении); 
  • начальник колонии (если покупатель пока в заключении); 
  • директор или главврач дома престарелых, интерната или другого учреждения соцзащиты (если совершеннолетний дееспособный покупатель там находится).

В документе нотариус обязательно должен прописать такие условия:

  • где и когда составляется доверенность;
  • паспортные данные покупателя и доверенного;
  • цель доверенности;
  • на сколько выдаётся документ;
  • можно ли передоверить покупку третьему лицу.

Нюанс:совсем недавно максимальный (трёхгодичный) срок доверенности утратил силу, по 186 статье Гражданского кодекса теперь можно указывать любой срок действия. Но если его не указать, считается, что доверенность выдана на год.

Недействительность доверенности

Документ не может быть признан законным, если:

  • в нём не прописана дата оформления; 
  • закончился срок, прописанный в условии; 
  • прошёл год с момента оформления при условии, что срок не указан; 
  • доверитель погиб; 
  • доверенность отозвана.

Говоря об отзыве доверенности можно пояснить, что если вдруг у вас возникла необходимость аннулировать доверенность, по закону нужно поступить так:

  • прийти к тому же нотариусу и написать заявление об отзыве;
  • направить уведомление об отзыве доверенности самому доверенному и заинтересованным лицам (в случае покупки жилья – в Росреестр);
  • дать объявление в центральном СМИ вашего города или района о том, что ваша доверенность на имя доверенного отозвана.

Нюанс: за отдельную плату нотариус сам всех уведомит, если вы его попросите.

Цена доверенности

По статье 333.24 Налогового кодекса за то, чтобы удостоверить доверенность, вы должны заплатить нотариусу всего 200 рублей. Но ещё вы заплатите:

  • за бланки;
  • за проект доверенности;
  • за удостоверение копий;
  • за работу помощника.

В итоге у вас получится около двух тысяч. Хотя, в регионах цены различаются.

Совет: хотите сэкономить на доверенности? Тогда обзвоните всех нотариусов в округе и выберите подешевле. Благо, что доверенности могут заверять любые нотариусы, не зависимо от того, где вы живёте.

Осторожно, мошенничество

Если вами намечается покупка квартиры по доверенности, со стороны покупателя риски встретиться с недобросовестными риелторами существуют. Вот самые типичные ошибки доверителей:
[important] Ошибки доверителя

  1. Обычно в нотариальных конторах собирается много народа, поэтому ни нотариус, ни его помощник не всегда смогут отличить настоящие документы от поддельных. В итоге может оказаться так, что вы оформите доверенность, передадите деньги доверенному, а в итоге – останетесь и без денег, и без жилья.
    Совет:расплачивайтесь с продавцом лично!
     
  2. Доверенный может купить вам квартиру с приданым – рентную или заложенную. Тогда вы можете стать должником перед банком или вечным плательщиком ренты.
    Совет:требуйте предоставить свежую выписку из Росреестра на квартиру – в ней указываются все обременения.
     
  3. Продавцом может оказаться не один собственник, а всего лишь содольщик. А значит, вы можете стать владельцем не всей квартиры, а только её части.
    Совет:смотрите всё ту же выписку – кто настоящий владелец квартиры, единственный ли он, есть ли согласие на продажу от жены/мужа продавца.
[/important]  

И ещё: обязательно пропишите в доверенности, что покупка по предварительному договору невозможна.

Этим вы обезопасите себя ещё от одного вида мошенничества. Например, предварительный договор заключается только тогда, когда право собственности пока не зарегистрировано, допустим, в случае оформления наследства. В итоге после передачи денег могут появиться законные наследники и потребовать возврата квартиры.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя только тогда не доставит вам хлопот, если:

  • доверенный – надёжный, проверенный человек (посмотрите в интернете отзывы, поспрашивайте знакомых);
  • вы хоть как-то будете контролировать покупку (требовать предоставить выписку из ЕГРП, проект договора купли-продажи);
  • деньги будете передавать лично продавцу.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/pokupka-kvartiry-po-doverennosti.html

Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества

Как купить квартиру по доверенности
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы.

В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении.

Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Большинство доверенностей оформляется на специальном бланке, который заверяет нотариус. Если выписать ее просто от руки, то она может не приниматься в качестве официального документа, особенно, если речь идет о крупной сумме денег и таком дорогостоящем имуществе, как недвижимость.

Генеральная доверенность на распоряжение недвижимостью, в частности, должна быть обязательно заверена.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте.

Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

  • руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
  • заведующего учреждения социальной защиты;
  • главного врача лечебного заведения;
  • командира военной части;
  • старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Возможные риски покупателя

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

  • Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
  • Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
  • Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
  • Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
  • Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

  • путем запугивания или шантажа;
  • с помощью обмана и введения в заблуждение;
  • просто подделав;
  • достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

  • предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
  • предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
  • посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
  • доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
  • со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника.

Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца.

Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-doverennosti

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Как купить квартиру по доверенности

Раньше сделки с доверенностью были единственным способом провести сделку, если продавец и покупатель находились в разных городах. Владелец жилья выписывал доверенность знакомому, родственнику или риелтору, а они уже ходили с покупателем в МФЦ на оформление договора. Такую сделку сейчас можно провести онлайн.

Но доверенность как юридический инструмент осталась, и ей иногда пользуются мошенники. Разбираемся, как купить квартиру, если со стороны продавца выступает представитель по доверенности, что проверить и как не попасть на уловки аферистов.

Что такое доверенность и когда ее нужно оформлять

Если у продавца не получается присутствовать на сделке, он может передать право на юридические действия другому лицу. То есть оформить доверенность у нотариуса, согласно ст. 182 ГК РФ.

Утвержденной законом формы нет. Например, можно передать человеку право на заключение конкретной сделки — с указанием особых её параметров, например, цены квартиры. Или дать общую доверенность, на право представлять интересы продавца в Росреестре или других органах государственной власти.

Чаще всего доверенность оформляют в ситуации, когда покупатель и продавец проживают в разных городах. Еще один вариант — продавец не может физически добраться до МФЦ из-за физических ограничений. В такой ситуации можно подписать договор с самим продавцом, а передаст документы на регистрацию в МФЦ его представитель.

Вот популярные варианты доверенностей в сделках с недвижимостью:

  • Право на продажу квартиры — представитель имеет право подписывать договор от лица доверителя, подписывать акту передачи жилья и получать деньги.
  • Право на представление интересов в органах государственной власти — на подписание договора покупатель приезжает к владельцу квартиры, остальным занимается представитель. Например, риелтор.
  • Передача ключей и подписание акта. Так делают, когда продавец приезжает на подписание договора и подачу документов из другого города, но не хочет ждать окончания регистрации. Он разрешает риелтору передать покупателям ключи и подписать за него акт передачи квартиры. А сам получает деньги через безналичный перевод в банке.

Пример доверенности, оформленной на бланке нотариуса, с номером документа и подробным перечислением прав представителя — такой можно доверять

Чем конкретнее указан перечень действий, на которые имеет право представитель, тем лучше. Не стоит соглашаться на сделки с людьми, у которых есть некая доверенность «на совершение любых сделок» — такие документы могут оказаться поддельными или полученными обманом.

Пример сомнительного варианта — доверенность сделана не на бланке нотариуса. И выдана на совершение любый действий. Лучше не соглашаться на сделку с владельцем такой доверенности

Чем сложнее сделка, тем осторожнее нужно быть покупателю. Если предстоит купля-продажа свободной от любых обременений квартиры, то попробуйте провести сделку самостоятельно — даже если со стороны продавца выступает представитель с доверенностью.

Если в сделке есть нюансы или вы не уверены в чистоте сделки, лучше обратиться к юристу. Например, вы собираетесь купить квартиру, в которой среди собственников есть несовершеннолетние — им выделяют доли по согласию органов опеки. Или если жилье получено по наследству недавно — есть риск появления других претендентов на квартиру.

Типичные риски при покупке квартиры по доверенности

Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора.

Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще.

Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.

Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.

Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.

Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.

Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.

Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.

Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.

Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.

Как проверить, действует ли доверенность

Первый этап — осмотр на предмет соответствия закону. Проверьте, сделана ли доверенность на официальном бланке нотариуса, с подписью, печатью и номером из реестра. В документе должно быть указано, на что конкретно она выдана, внесены полные ФИО и паспортные данные доверителя и представителя. Стоит дата выдачи.

Вот что еще следует проверять

Срок действия. Если его не будет, то документ считается действительным год с моменты выдачи. Ограничений по сроку нет, может быть написано «бессрочно».

Подлинность доверенности. Каждый документ регистрируется в специальной базе, ему присваивается номер. Проверить можно в сервисе Федеральной нотариальной палаты.

Если доверенности в базе нет, сервис покажет это

Правильность паспортных данных. Попросите скан или фотографию паспортных данных владельца квартиры, сравните их с данными из документа-основания на квартиры и в доверенности.

Подтверждение нотариуса. На доверенности будут данные нотариуса, который выдавал документ. Проверьте наличие лицензии и текущий статус специалиста — данные есть в базе Минюста. Стоит позвонить по указанному телефону и узнать, выдавал ли нотариус указанную доверенность, не отзывалась ли она после этого.

В базе видно, у кого из нотариусов прекращены полномочия

Чем можно заменить доверенность

Сделки по доверенности стоит проводить, если продавец физически не может добраться до МФЦ — например, по состоянию здоровья. Тогда логично встретиться у него дома, подписать документы, а затем с представителем отправиться на регистрацию.

Если доверенность нужна только из-за того, что покупатель и продавец находятся в разных городах, лучше электронно зарегистрировать сделку. Можно провести её самостоятельно, если захотите разбираться в технических тонкостях процесса на сайте Росреестра, или обратиться в банк.

Например, в «Сбербанке» электронная регистрация стоит от 7 900 до 10 900 рублей, в зависимости от региона

Смысл электронной регистрации в том, что договор вы подписываете электронной цифровой подписью. Всё оформит банк, встречаться с продавцом не нужно.

Срок регистрации зависит от региона и загруженности управления. Например, в Волгоградской области сделки через «Сбербанк» регистрируют за сутки. В Москве — за 9 дней. Актуальные данные можно посмотреть в онлайн-сервисе.

Что стоит сделать перед сделкой по доверенности

Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.

  • Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
  • Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
  • Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
  • В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
  • Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
  • Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
  • Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
  • 13 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение reestr-dover.ru, notaries.minjust.ru, sberbank.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/sdelki-s-kvartirami-po-doverennosti-kak-proverit-chto-vse-chisto.html

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Как купить квартиру по доверенности

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Чаще всего процедура купли-продажи квартиры происходит при непосредственном участии  продавца и покупателя, так как сказать с глазу на глаз.

Однако, коль того требуют конкретные обстоятельства, ее могут провести и доверенные лица, опираясь на нотариально заверенную доверенность, поскольку сама сделка требует последующей госрегистрации (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Сегодня мы разберем все основные риски при покупке квартиры по доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой.

Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку.

Автоматический срок действия доверенности – 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность – 3 года.

В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

  • Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
  • Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
  • Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
  • Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Риски покупателя

Самые распространенные риски покупателя, когда он совершает покупку квартиры не у продавца лично, а через посредника, состоят в следующем:

  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст.

    188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника.

    Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст.

    188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.

  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).

  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников – весьма спорный вопрос.

Эти риски – самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо – мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Риски продавца

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее.

Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя – нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем.

В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д.

Итог может оказаться плачевным для обеих сторон – для покупателя и продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность.

Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон.

На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-doverennosti

Можно ли купить квартиру по доверенности – виды доверенностей, возможные риски, как избежать обмана при покупке квартиры

Как купить квартиру по доверенности

Правожил.com > Оформление недвижимости > Доверенность > Можно ли купить квартиру по доверенности или как обеспечить безопасную сделку

Можно ли купить квартиру по доверенности и не стать жертвой мошенников – информация, интересующая многих. Но тем людям, которые знают, как проверить документ, принцип действия и для чего он предназначен, бояться нечего.

Можно ли по доверенности купить квартиру на другого человека? Каждый человек может разрешить родственнику или хорошему знакомому представлять его интересы перед третьими лицами. Главное, чтобы такое разрешение, именуемое доверенностью, было составлено в письменном виде.

Купить или продать квартиру с помощью доверенного лица

В большинстве случаев подобный документ нуждается в нотариальном заверении. Это одно из основных требований к оформлению доверенности.

Нотариальный документ часто используют, когда доверитель намеревается продать или купить жильё, но по каким-либо причинам не может самостоятельно подписать договор. Например:

  • собственник не разбирается в юридических вопросах и доверяет оформление бумаг квалифицированному сотруднику агентства;
  • владелец жилья борется с серьезным заболеванием и не может свободно передвигаться;
  • хозяин квартиры – человек в возрасте, который не желает заниматься бумажной волокитой;
  • работа доверителя связана с длительными командировками (моряки дальнего плавания, военнослужащие);
  • продавец сменил постоянное место жительства и теперь поездки занимают много времени и средств;
  • желающий продать недвижимое имущество находится в местах лишения свободы.

Существуют и другие примеры.

Важно! Документ оформляют на специальном бланке, заверяют подписью и печатью нотариуса.

Обязательно указывают, сколько времени действуют полномочия законного представителя. При этом срок действия доверенности может быть прекращен досрочно по инициативе доверителя.

Классификация доверенностей

В зависимости от того, какие полномочия передаются доверенному, выделяют следующие виды таких документов.

Разовая доверенность – официальная бумага, которая позволяет посреднику выполнить определенное действие один раз. Чаще всего это разрешение для получения какой-либо справки, выписки и т. д. Чтобы ускорить процесс сбора документов, такую доверенность выписывают сразу на несколько человек.

Доверенное лицо может осуществлять однотипные действия при наличии специальной доверенности, пока та не утратила юридическую силу. Обычно такую бумагу выдают риэлтору, чтобы он подготовил необходимую документацию.

В случаях, когда собственник безоговорочно доверяет своему представителю, оформляют генеральную доверенность. В данном документе прописано максимальное количество полномочий. То есть доверенное лицо вправе распоряжаться недвижимостью доверителя так, как ему вздумается, заключать договор на любые суммы.

Как правило, генеральную доверенность выдают только близким людям. Дело в том, что при наличии такого документа владелец недвижимости может лишиться не только квадратных метров, но и вырученных за них денег.

Почему сделка по доверенности может быть опасной для покупателя

Риски покупателя при покупке недвижимости по доверенности

Ни для кого не секрет, что в настоящее время опытные обманщики используют доверенность, как инструмент для незаконного завладения чужой недвижимостью. Тем, кто приобретает жилье, следует быть предельно осторожными.

Существует ряд случаев, когда покупатель передает деньги продавцу-посреднику, а право на недвижимое имущество не приобретает. Причем без денег остается не только желающий улучшить жилищные условия, но и владелец.

Квартиру по доверенности покупать можно, но требуется тщательная проверка и знание возможных рисков. Мошенники используют следующие схемы:

  • Как было сказано выше, доверителю позволено отзывать описанный документ в любой момент. Соответственно, никаких прав на распоряжение недвижимостью у доверенного лица не остается. Но мошенники не распространяют подобную информацию, предлагают покупателю перевести деньги на свой счет, и после подписания необходимых бумаг благополучно скрываются. В данном случае восстанавливать справедливость нужно через суд.
  • Бывают ситуации, когда действует не один преступник, а несколько. Например, недобросовестный риэлтор вступает в сговор с доктором специализированного заведения. Владельца недвижимости признают психически нездоровым или под давлением заставляют подписать указанную бумагу. Получается, что юридической силы такой документ не имеет, а вернуть право на жилье можно только в суде.
  • Довольно часто аферисты используют нотариальную доверенность после кончины доверителя. Наследники вступают в свои права, а квадратные метры уже проданы. Здесь также разбираются органы правосудия.

Как избежать обмана при покупке квартиры по доверенности

Участники сделки предпочитают работать с собственниками недвижимого имущества, потому что опасаются посредников. Данный факт подтверждают статистические данные – от общего числа всех сделок менее 5% договоров заключаются в присутствии доверенного лица.

Но если покупатель придерживается простых правил, то запросто сможет оградить себя от преступных действий мошенников. Для этого нужно:

  1. Придирчиво осмотреть документы посредника: удостоверение личности, доверенность. Убедиться, что сроки действия подходят, сверить все данные. Сличить подпись доверенного лица в паспорте и доверенности. Обратить внимание на бланк документа, подпись и печать нотариуса. Человек, который не стремится обмануть, с пониманием отнесется к вашей «дотошности».
  2. Постарайтесь подтвердить подлинность документа – назначьте встречу с владельцем квартиры, убедитесь, что он живой. Не стесняйтесь выяснить, почему вопросом продажи занимается не собственник. Личная встреча поможет определить, в каком психическом состоянии находится владелец, оказывается ли на него давление со стороны и другие моменты. Если человек переехал на постоянное место жительства в другую страну, можно связаться с ним посредством видеосвязи.
  3. Если вы сомневаетесь в собственных силах, просите помощи у людей, которые разбираются в данном вопросе. Например, оплатите консультацию юриста.

Покупка квартиры по доверенности – этапы продажи

Что нужно сделать, когда квартира выбрана, документы проверены, и вы готовы улучшить жилищные условия?

В первую очередь необходимо определить цену. Можно торговаться, если расположение или состояние жилища позволяют это сделать.

Покупка квартиры с помощью доверенного лица

Предложите внести задаток, который является своеобразным гарантом того, что квартира достанется именно вам. А в случае форс-мажора, посредник выплатит сумму вдвое больше изначально внесенной.

Если вы самостоятельно занимались проверкой документов, перепроверьте их еще раз. Не экономьте на этом, а все-таки покажите бумаги более опытному человеку.

Воспользуйтесь услугами страховой компании. Денежные потери, связанные с оплатой страхового взноса, с лихвой покроют ваши траты, если официальный документ окажется недействительным.

Помните, что квартира станет вашей только после процедуры государственной регистрации. Не забудьте взять расписку у продавца о том, что сумма внесена в полном объеме.

Сообщите во все коммунальные службы, что теперь владельцем квартиры являетесь вы – пусть исправят данные. В свою очередь, пропишитесь по новому адресу.

В заключении заметим, если тщательно проверять документы, квартиру можно приобрести и по доверенности. Главное быть внимательным, не доверять словам, а опираться исключительно на бумаги.

Риски при покупке квартиры по доверенности:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

30 Июл 2018      kasjanenko         544      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/doverennost/mozhno-li-kupit-kvartiru-po-doverennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.