Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Содержание

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

/ Ипотека / Покупка квартиры

Покупка жилья – актуальный вопрос, которым в определенный период задается практически каждый, поскольку наличие в собственности жилья способно обеспечить материальную базу как своего владельца, так и его семьи.

К сожалению, приобрести сегодня жилье, не прибегая к использованию сторонних денежных средств (займов, кредитов), не так легко: рыночная стоимость квартир даже на момент застройки достаточно высока, а средний уровень заработной платы по стране не позволяет получить недвижимость в собственность за небольшой срок.

Поэтому единственным вариантом для некоторых становится ипотечное кредитование. Ипотека – процедура получения недвижимости с помощью банковского учреждения, при которой заемщик (а именно так в договоре именуется получатель ипотеки) обязуется ежемесячно выплачивать ту или иную сумму за выбранное жилье на протяжении установленного срока.

особенность ипотеки заключается в том, что собственником ипотечного жилья является банк, причем до тех пор, пока заемщик полностью не погасит свой долг перед ним.

Ипотека также характеризуется своей долгосрочностью: как правило, долговые обязательства перед банком растягиваются более чем на 10 лет.

В силу данного обстоятельства нередко возникают случаи, когда лицо, взявшее ипотечный кредит на квартиру, больше не может его выплачивать.

Возможны и случаи изменения материального положения заемщика – например, заемщик решает улучшить свои жилищные условия с помощью денежных средств, полученных от продажи имеющейся в ипотеке квартиры.

Одним из вариантов погашения задолженности перед банком становится продажа ипотечной недвижимости. Продажа квартиры, обремененной ипотекой, – достаточно сложная процедура, имеющая как свои достоинства, так и недостатки.

Плюсы и минусы приобретения ипотечной квартиры

Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – ее цена.

Квартиры находящиеся, как в ипотеке, так и изъятые у заемщика за неисполнение обязательств, автоматически теряют существенную часть своей стоимости.

Также факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру, чего может не быть при покупке квартиры, например, на вторичном рынке.

На этом преимущества приобретения залогового жилья заканчиваются, и начинаются сложности. Чаще всего, от покупки обремененной ипотекой квартиры потенциального приобретателя отпугивают материальные риски, вытекающие из процедуры приобретения в собственность залоговой недвижимости.

Порядок и способы оформления в собственность ипотечной квартиры

Самый простой для покупателя способ приобретения залоговой квартиры – погасить долг заемщика перед банком и далее покупать квартиру в обычном порядке через договор купли-продажи, поскольку после погашения долга перед банком с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и может распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.

Главный недостаток данного способа – огромный риск для покупателя.

Нередки случаи, когда недобросовестные заемщики отказываются продавать квартиру после погашения ипотечного долга потенциальным покупателем.

Защитить добросовестного покупателя в подобной ситуации может только составление предварительного договора купли-продажи, в котором прописывались бы все условия и порядок совершения сделки.

После соблюдения всех условий документы передаются в учреждение государственной регистрации недвижимости, где после внесения соответствующих записей в реестр, покупатель уже станет полноправным собственником квартиры.

При использовании данного способа разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не нужно, хотя и законодательство по общему правилу запрещает продавать залоговое имущество без согласия собственника имущества (банка).

Еще один существенный риск при покупке квартиры таким способом – наличие средств материнского капитала в общей сумме, о которых заемщик может умолчать.

А при вложении средств материнского капитала в недвижимость определенная доля квартиры должна быть переведена в собственность несовершеннолетних детей или у заемщика должны присутствовать документы о приобретении равнозначных долей в другой квартире на данных детей.

В противном случае такая сделка может быть признана недействительной в силу того, что ее проведение нарушает права несовершеннолетних детей.

Если покупатель не согласен подвергать свои денежные средства подобному риску, то вторым вариантом получения желаемой квартиры в собственность становится ее продажа с согласия банка и с его участием. Для этого заемщик, который непосредственно оформлял ипотечный кредит, должен направить в банк заявление с просьбой о разрешении продать залоговую квартиру.

Вся сделка проходит с участием банка, где его представителем выступают сотрудники учреждения, в чьей компетенции находится проведение такого рода сделок. Как правило, банки сами бывают заинтересованы в быстрой продаже залога, и поэтому всячески идут сторонам на встречу.

Участие представителя банка в процедуре продажи залоговой квартиры гарантирует защиту прав покупателя, поскольку на основании заключенного в данном случае договора продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника на данную квартиру, а уже после государственной регистрации банк снимет ипотечное обременение данной недвижимости.

Сложности могут возникнуть только в том случае, если покупателю для приобретения квартиры могут понадобиться дополнительные денежные средства.

Взять недостающую сумму покупатель сможет только в банке-посреднике и ни в каком другом, поскольку вариант получения кредита в стороннем банке совершенно не удовлетворит банк, в собственности которого находится ипотечное жилье.

А для этого придется пройти необходимую процедуру одобрения ипотечного кредитования, составление отдельного договора с указанием процентной ставки по кредиту.

Поэтому перед приобретением залоговой недвижимости настоятельно рекомендуется посетить соответствующий банк вместе с заемщиком, где специалисты проконсультируют обе стороны по вопросам продажи, помогут составить договор и обеспечат полное сопровождение дела. Однако за свое участие в сделке банки могут брать некоторые проценты. Тем не менее, выплата процентов банку за посредничество не должна останавливать покупателя, поскольку участие банка становится гарантией чистоты и законности сделки.

Приобретая ипотечное жилье, покупатель должен подходить к проведению сделки ответственно, поскольку несоблюдение некоторых нюансов может повлечь за собой дальнейшие споры имущественного характера. При покупке квартиры, обремененной ипотекой, не стоит экономить время, поскольку излишняя поспешность может стать следствием появления серьезных проблем.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupaem-kvartiry/v-ipoteke.html

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: безопасные способы

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Какие документы нужны для ипотеки на квартиру? Вопрос актуален для всех, особенно, если подается заявление в несколько банков с разными требованиями, покупается вторичное жилье, имеются доходы, не связанные с работой.

Ипотека — сделка крупная, для банка — рискованная, поэтому заемщик и жилье тщательно проверяются.

Документы, которые нужно предоставить, исчисляются порой десятками. С первого раза сложно собрать все сразу, учитывая, что некоторые бумаги краткосрочны — во время сбора одних справок и выписок у собранных ранее заканчивается срок действия.

Чтобы не запутаться, всю массу делят на четыре группы:

  1. Подтверждающие чистоту сделки;
  2. Содержащие информацию о квартире;
  3. Личные документы заемщика, созаемщика, поручителя;
  4. Подтверждающие занятость, доход и активы заемщика.

В статье приведен полный перечень документов, нужных, чтобы взять ипотеку. Большинство банков в 2020 году не будет требовать и половины. Но для вашего личного спокойствия бумаги из первой и второй групп должны быть собраны полностью.

Документы для оформления ипотеки, подтверждающие чистоту сделки:

Банк (и покупатель тоже) должен быть уверен, что сделка не будет оспорена в будущем родственниками продавца и другими заинтересованными лицами, если, например, нарушены права одного из проживающих/прописанных в квартире. Поэтому попросите продавца подготовить:

  • Свидетельство о праве собственности с круглой синей печатью. У квартиры несколько владельцев? Проследите, чтобы в договоре купли-продажи фигурировали все. В числе владельцев — несовершеннолетний ребенок? Тогда дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Целесообразно запросить справки о дееспособности продавца (продавцов). Вы ведь не хотите потерять деньги только потому, что постеснялись озвучить просьбу и купили квартиру у человека, признанного недееспособным?
  • В свидетельстве о праве собственности указан документ, на основании которого это свидетельство выдано. Чаще всего — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, но могут быть и другие основания. Проверьте оригинал этого документа, и, что важно — совпадение фактического названия, даты, других реквизитов с указанными в свидетельстве.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире за весь период. Указать, на каком основании они были выписаны. На момент регистрации договора с вами жилье должно быть освобождено от прописанных.
  • Выписка из единого реестра прав собственности (ЕГРП). Необходима, чтобы убедиться в отсутствии ареста, наложенного судебными приставами.
  • Копия лицевого счета, в котором указаны долги по оплате коммунальных услуг.
  • Согласие супруга/супруги продавца на продажу квартиры. Если продавец не состоит в браке, убедитесь, что так было и в момент приобретения им этой квартиры.
  • Копии всех страниц паспорта продавца (или свидетельств о рождении, если владелец несовершеннолетний)

Условия покупки ипотечной недвижимости

Ипотечная квартира может оказаться экономически выгодным приобретением, потому что ее стоимость может быть ниже рыночной.

Ипотечное жилье выставляется на продажу по двум причинам:

  1. Если заемщик более не может выплачивать кредит. Как правило, в этом случае финансовый актив, коим является купленная с помощью заемных средств жилая недвижимость, реализует банк. Выставить квартиру на продажу может и заемщик, но произвести сделку купли-продажи без согласия банка нельзя, так как сделка будет считаться незаконной. В данном случае новому покупателю будет выгодна сделка, так как банк стремится вернуть свои средства и выставляет стоимость квартиры ниже рыночной. Остаток средств будет передан банком заемщику-должнику.
  2. Если заемщик планирует улучшить свои жилищные условия, приобретя жилплощадь с большим метражом. В таком случае у заемщика нет пеней и штрафов, а вырученные за продажу квартиры в ипотеке деньги становятся первоначальным взносом для покупки другого объекта недвижимости и оформлению нового ипотечного кредита. Квартира вряд ли будет отличаться в цене от рыночной, так как обстоятельства не вынуждают заемщика ускорить процесс продажи для расчета по долгам.

Подобные варианты квартир представлены на рынке недвижимости наряду с остальными предложениями. Ипотечные квартиры, реализуемые банком, представлены на сайте банка в разделе «витрина».

Преимущества и недостатки

Основным плюсом при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, является цена. Как правило, ипотечное жилье продает непосредственно банк-держатель закладной. Чтобы реализовать объект недвижимости и вернуть средства в минимальный срок, банки выставляют жилые объекты по стоимости ниже рыночной.

Кроме того, риск столкнуться с мошеннической схемой сводится к нулю, так как квартира проверена банком и все последующие процедуры проводятся с помощью банковских сотрудников.

Ипотечную квартиру также легко приобрести при помощи банковского займа. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку необходимо по сути лишь сменить заемщика.

К недостаткам покупки ипотечной квартиры можно отнести:

  1. Срок проведения сделки купли-продажи. Из-за необходимости участия Росреестра в процессе снятия и наложения обременения, покупка ипотечной квартиры происходит дольше обычной сделки.
  2. Риски покупателя. Так как квартира находится в собственности первоначального заемщика, к оформлению документов необходимо подходить максимально скрупулезно.
  3. Понимая все особенности и риски проведения подобной сделки, найти покупателя на ипотечную квартиру становится не так легко.

Риски покупки ипотечной недвижимости

При передаче залога за выбранный объект продавец может покрыть пени и штрафы и отказаться от продажи имущества.

Отказ от сделки со стороны продавца может возникнуть также в случае полного погашения новым покупателем остатка предыдущего займа перед банком, а значит и снятия обременения.

В этом случае законопослушный заемщик не только останется без квартиры, но и потеряет денежные средства.

Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.

Документы, необходимые для ипотеки, содержащие информацию о квартире

Действительно ли покупка стоит своих денег? Банку важно знать, что, в случае невыплаты заемщиком долга, он сможет реализовать квартиру по цене, не ниже суммы выданного кредита, желательно, с процентами. Для этих целей запрашивают:

  • Справку из БТИ об оценке стоимости квартиры с поэтажным планом дома и указанием места квартиры в нем.
  • Кадастровый паспорт. Желательно, чтобы физический износ жилого дома не превышал 60% — в этом случае угрозы расселения дома не возникнет и квартира, которая находится в залоге (а ипотека в большинстве случаев выдается под залог приобретаемой квартиры) останется в неприкосновенности.
  • Технический паспорт с планом квартиры, указанием строительного материала, использованному для стен и перекрытий.
  • Рыночную оценку, проведенную аккредитованной банком организации. Такая оценка полезна и вам, чтобы узнать реальную стоимость квартиры, которая может быть ниже назначенной продавцом. Хороший рычаг в переговорах о цене.

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком. Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге.

Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка. Почему недостаток? Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.

Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

Рекомендуем прочесть: Пособие для чернобыльцев в 2020 году для граждан россии проживающие в эстонии

Источник: https://TeraCompany.ru/problemy-i-resheniya/pokupka-ipotechnoj-kvartiry-v-ipoteku.html

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую | Ипотека онлайн

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Простыми словами и очень доступно в данном обзоре разъясняем – как продать квартиру в ипотеке и купить другую. Вопрос этот уже давно не для узкого круга заемщиков, а практически для половины обладателей залогового жилья. Данные статистики различаются, но примерно около трети рынка проданных квартир взяты с помощью банковских средств.

Вот история. Проходит некоторое время после приобретения квартиры, выплачена часть долга банку, и вдруг возникает необходимость продать или обменять квартиру в ипотеке. Что делать заемщику? Рассмотрим все нюансы решения этой проблемы.

Реальные способы избавиться от ипотечного жилья

Можно продать квартиру купленную в ипотеку. Но прежде — снять обременение банка, погасив весь долг. Вот почему самый простой и приятный способ требует много денег, потому что это всем известное ДПК – досрочное погашение кредита (в данном случае – полное). Если у заёмщика есть сумма средств для этого, ему остаётся:

К сожалению, такой большой суммы у многих нет, а продать квартиру купленную в ипотеку, надо. Ну что же, есть и другие варианты.

Варианты с помощью покупателя

Возможно продать квартиру в ипотеке двумя способами – все зависит от имеющейся у покупателя суммы средств.

Хлопотный и несущий в себе больше рисков способ – передача ипотечного долга покупателю. Такой способ приходится использовать, если покупатель найден, но у него нет собственных денег в размере стоимости всей квартиры, он в состоянии оплатить только часть стоимости, уже выплаченную продавцом.

Ему тоже придётся брать кредитные средства. Покупатель подает заявление на ипотеку по приобретению данной квартиры, остаток задолженности заемщика перед банком он будет выплачивать по новой ипотеке, а сумму, уже оплаченную по ипотеке продавцом, покупатель выплатит ему сразу.

Такая схема без вывода из залога, работает, к сожалению не во всех банках.

Например, можно провести такую сделку, не снимая залога Сбербанка в ипотеку Сбербанка. По ссылке статья, в которой описан порядок действий и есть образец договора купли-продажи.

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку за наличный расчет – порядок действий

Третий способ. Покупатель оплачивает полную цену квартиры – и часть, оплаченную на текущий момент продавцом, и оставшуюся часть ипотечного займа. Такой вариант реален, если у покупателя имеется достаточная сумма средств.

Как продать квартиру взятую в ипотеку при таком способе:

  • подписывается отдельный договор (соглашение) на задаток;
  • продавец получает задаток, достаточный для закрытия всей задолженности;
  • продавец вносит его в банк и оформляется ДПК, счет закрывается;
  • в регистрирующем органе обременение с квартиры снимается;
  • подписывается основной договор по ее продаже;
  • после этого продавцу возмещается покупателем сумма, выплаченная на данный момент продавцом по кредиту;
  • регистрируются договора и право собственности на данное жилье у покупателя.

Образец договора задатка и расписки есть в статье — Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку

Чтобы все прошло без проблем, особенно для покупателя, надо правильно продать квартиру в ипотеке – прежде всего, грамотно составить договор (соглашение) о задатке (ГК РФ, ст.380 (скачать)) с помощью опытного юриста.

Четвертый способ – безопасный, но невыгодный, когда в сделку включается кредитор.

Как банк продает квартиру в ипотеке и в каких ситуациях? Банк через риэлтерское агентство может выставить жилье на продажу за долги. Или он может обратиться с иском о взыскании в судебные органы, и по решению суда судебные приставы будут реализовывать жилье.

На торгах хорошей цены для заемщика в такой ситуации ждать не приходится. Банк заинтересован только в получении суммы всей задолженности (102-ФЗ, ст. 61 (скачать)), о прибыли заемщика он беспокоится не будет.

Поэтому такой способ заемщику нежелательно допускать, надо пытаться найти с банком компромисс.

При реализации ипотечных квартир возникает много различных нюансов. Беспокоит ипотечных заемщиков множество вопросов. Например, такие: квартира в ипотеке и как продать при разводе ее, дадут ли вторую ипотеку, как можно использовать маткапитал и другие. Рассмотрим основные проблемы заемщиков.

Без снятия обременения, когда у покупателя ипотека того же банка – алгоритм

Далеко не каждый покупатель захочет приобретать квартиру, заложенную банку. Поэтому продавцу приходится довольствоваться тем покупателем, которого он смог найти. В результате может случиться так, что покупатель сам имеет ипотеку, но готов приобрести еще жилье.

Вариант, когда эти ипотеки в одном банке, позволяет не снимать обременение в регистрирующих органах.

Как это делается? Банк, конечно, потребует погасить полностью текущий кредит продавца и затем оформит залоговую квартиру на нового заёмщика. Поэтому всю сумму придется выплатить покупателю.

В итоге ипотека продавца будет закрыта, а квартира будет по-прежнему в залоге, только у нового заемщика (102-ФЗ, ст. 38 (скачать)).

Рекомендуемая статья: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Теперь о некоторых нюансах

Покупатель с наличными средствами может использовать их для начального взноса своей ипотеки, а также для оплаты той суммы продавцу, которая им была уже по ипотеке оплачена.

Другой вариант. Покупатель может продать квартиру в ипотеке (текущей), скорей всего, по более низкой цене. Тогда средствами от этой продажи он может оплатить и часть продавца, и первоначальный взнос.

Но всё это возможно, только если банк согласится предоставить покупателю практически вторую ипотеку. Для этого он должен отвечать всем требованиям банка.

Кроме стандартных требований и документов для ипотеки банк будет тщательно проверять возможности нового заемщика оплачивать две ипотеки.

Что важно: какой возраст будет у него по окончанию второй ипотеки, наличие иждивенцев, не изменилось ли у него семейное положение, не увольнялся ли он с работы и другие нюансы.

Рекомендуемая статья:  Документы от продавца на ипотеку

Какие следующие шаги должны сделать клиенты

Рассмотрим детально данную ситуацию, как продать квартиру в ипотеке – в пошаговой инструкции всех действий двух клиентов одного банка:

  • вносится начальный взнос покупателем;
  • банк закрывает досрочно долг продавца, закрывает его ипотечный счёт;
  • на этом этапе уже возможно подписать договор на жилищный кредит с новым заемщикам (покупателем);
  • с ним же подписывает договор (купчую) продавец;
  • регистрация договоров проводится через МФЦ или в Росреестре.

Таким образом, обе сделки будут оформлены и зарегистрированы, а обременение снимут с продавца и одновременно зарегистрируют на покупателя.

Можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, если покупатель – ипотечный клиент другого банка

Гораздо труднее найти выход, если покупатель нашелся, но своя ипотека у него в совершенно ином банке, и свободных денег нет. Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку ему и как в этом случае?

Ведь он не может продать текущее жилье и сразу закрыть свой текущий кредит, не исключено, что он останется без крыши над головой, если банк не одобрит новую ипотеку.

Значит, приобретать её надо исключительно на средства ипотечного кредита.

Здесь и кроется главная проблема – вряд ли найдется банк, который согласится выдать жилищный кредит на квартиру с обременением другого банка.

Кажется, что данная проблема неразрешима.

Однако можно попробовать некоторые альтернативные варианты

Например, обратиться в какой-либо банк за обычным нецелевым займом.

Если клиент соответствует всем банковским требованиям, надежен и платежеспособен, вероятно, найдутся кредиторы, готовые выдать такой заем.

Конечно, под завышенные проценты, и придется подготовить множество документов. Дополнительный минус этого варианта – дадут его максимум до 7 лет. А при большой сумме кредита это большая ежемесячная выплата.

Второй способ продать квартиру в ипотеке покупателю предлагают риэлтерские компании. У них может быть услуга под названием Снятие обременения. Такая фирма может организовать юридическое сопровождение сделки, а главное – выдать заем продавцу из своих собственных инвестфондов на небольшой период времени.

Такой заем поможет закрыть весь ипотечный долг, закроется кредитный счет, снимется обременение, квартира станет свободной.

Тогда её можно продать кому угодно, в том числе и покупателю без денег, которому потребуется для этого ипотека, шансы на получение ее будут высокими, так как жилье стало чистым, без обременений.

Естественно, такая услуга платная, но, скорее всего, это лучше, чем поиск другого покупателя.

Если использовали материнский (семейный) капитал

Привлечение маткапитала имеет свои нюансы, их надо учитывать. В соответствии с законодательством, если при оплате жилья использовался маткапитал, то дети должны получить свои доли (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10 (скачать)).

Это делается стандартной процедурой выделения долей собственников. Такая процедура занимает большое количество времени, ведь в ней участвуют органы опеки и попечительства. Они осуществляют надзор над тем, в каком объеме и как выделяются доли несовершеннолетних.

После такой процедуры дети получают свои доли в новой квартире.

Важно знать: Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом

Продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке можно только для определенных целей, например, покупка новой жилплощади, строительство или размен. Органам опеки необходимо предоставить документы по новой жилплощади, которую покупают взамен продаваемой. Новая жилплощадь не должна уступать прежней ни по размерам, ни по условиям проживания.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-i-kupit-druguju.html

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

Ситуации у людей бывают разные, и не всегда получается так, как мы планируем. Вот так и с кредитами, тем более с ипотечными.

Ипотека с одной стороны вроде бы хорошо – помогает решать вопрос с жильем. С другой стороны – не всегда получается просчитать свои возможности.

Именно поэтому, сейчас на рынке стало продаваться так много квартир, которые находятся в ипотеке.

Бояться таких вариантов не стоит, т.к. процесс купли продажи подобных объектов, уже отработан.

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке следующий:

1)    Находим покупателя с наличными деньгами.

2)    Составляем предварительный договор купли-продажи, по которому он передает нам необходимую сумму.

3)    Закрываем кредит.

4)    Ждем закладную, снимаем обременение.

5)    Продаем квартиру.

Чтобы было более понятно, я расскажу вам, уважаемые читатели, как купить ипотечную квартиру на примере из личной практики.

Итак, ко мне обратился мужчина с просьбой продать его квартиру. Изучив документы, стало ясно, что квартира находится в ипотеке. Долг продавца на тот момент составлял 600 000 рублей. Нормально, (у меня бывали случаи, когда эта сумма была  равна 1 280 000 рублей).

По ипотечному договору мы должны продавать нашу квартиру с разрешения банка. На практике же никакого разрешения не берем, т.к. банку, по большому счету, все равно как и чьими деньгами, мы закрываем ипотеку. Банку главное вернуть свои деньги.

В нашем случае, у покупателя должно быть как минимум 600 000 руб. наличными.

Скажу сразу: объяснить человеку, что вначале он закрывает чей-то кредит, а только потом покупает себе квартиру – очень не просто. Но всегда находится человек, готовый пойти навстречу и поступить так, как требует того ситуация.

В нашем случае, мы нашли молодого человека, у которого 800 000 руб. были наличными, а остальную сумму он планировал взять в ипотеку.

Согласовав все нюансы, мы встретились в банке, где брал кредит продавец, для подписания предварительного договора купли-продажи. Почему в банке? Потому что так удобнее: и покупатель видит, что его деньги идут по назначению и продавец не ходит по городу с деньгами, а сразу кладет их на счет.

В данной ситуации самое главное грамотно составить предварительный договор: тогда и у продавца не будет мыслей передумать и покупатель будет спокоен.

Итак, деньги на счет мы положили. Осталось дождаться списания, получить закладную и снять обременение с квартиры.

Здесь хочу обратить ваше внимание вот на что: есть банки, которые досрочно закрывают кредит. Т.е., если например день списания у вас 15е число, а вы принесли деньги 1го числа, то написав заявление на досрочное закрытие кредита,  банк его закроет уже на следующий день.

А есть банки, которые так не делают, а производят списание день в день, т.е. если стоит у вас в графике платежей 15е число, то и списание произойдет только 15го, даже если деньги на счет вы положите 1го числа. Никак не раньше.

В нашем случае банк работал по 2му варианту, т.е. договор мы подписали 3го числа, а списание должно было произойти 23го. В этом нет ничего страшного, просто процесс наш затягивался ровно на 3 недели. Ну да ладно, диктовать банку мы не можем. Ждем.

24го числа мы убедились, что наш  кредит закрыт, теперь осталось дождаться закладной. В нашем случае закладная была в Москве, поэтому прошло ещё 2 недели, прежде чем она оказалась у нас в банке (в некоторых банках закладные находятся прямо в банке и выдаются клиентам в течение 3х дней).

Затем, получив закладную на руки, мы с продавцом поехали в регистрационную палату для снятия обременения. На это уходит 3 дня – после этого квартиру можно смело продавать.

Всё. Ну или почти всё, дальше идет обыкновенная ипотечная сделка (в нашем случае — ипотечная, а если у покупателя полностью наличные деньги, то ещё проще): сбор документов — рассмотрение банком – сделка в регпалате – выдача денег. Это ещё 2-3 недели.

В нашем случае весь процесс длился 2(!) месяца. Понимаю, что это долго. Но в итоге все остались довольны: и продавец, что наконец продал и покупатель, что купил то, что хотел,  ну и я тоже, что помогла и тому и другому))

Поэтому, если вы нашли хороший вариант, а он находится в ипотеке, то не стоит от него отказываться. Единственный нюанс – это немного дольше по времени, чем обыкновенная сделка.

И ещё, проводите такого рода сделки только через хорошего риэлтора: вам будет гораздо спокойнее и надежней!

Источник: https://rieltor-ask.ru/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-ipoteke/

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Покупка нового жилья – удовольствие дорогостоящее, поэтому многие семьи вынуждены привлекать заемные средства. Ипотечное кредитование на сегодняшний день выгоднее обычных займов.

При этом на нем можно сэкономить дополнительно, если рассмотреть вариант приобретения квартиры на вторичном рынке.

Какие подводные камни могут встретиться при покупке квартиры в ипотеку на вторичке и как их избежать, расскажем в этом материале.

Плюсы и минусы

Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда экономически обоснована: цена на квадратный метр выше, сроки сдачи дома в эксплуатацию очень условны, возможность получить кредит в банке не гарантирована. Именно поэтому в последние годы сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости существенно вырос.

Плюсы «вторички»

  • цена – на старое жильте она ниже, чем на квартиру в новостройке;
  • наличие развитой инфраструктуры – школ, детских садиков, торговых точек, транспортных развязок и т.п.

    ;

  • возможность въехать сразу после покупки – для того, чтобы его предложение было конкурентоспособным, продавец старается сделать хотя бы минимальный косметический ремонт.

    При определенных усилиях есть шанс найти квартиру с отделкой по последней моде;

  • вероятность получить ипотеку на приобретение «вторички» выше – банки более благосклонно относятся к таким заявлениям из-за высокой ликвидности готовой квартиры, чем к вариантам с покупкой новостроек.

Минусы при покупке «вторички»

  • повышенная процентная ставка по кредиту для приобретения ненового жилья;
  • не всегда находится возможность подобрать квартиру с желаемыми характеристиками;
  • степень износа может потребовать дополнительных вложений на капитальный ремонт;
  • риски, связанные с возможными юридическими последствиями от прежних владельцев.

Тем не менее, покупка квартиры в ипотеку во вторичке неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

  • Сбербанк со ставкой от 7,3%;
  • ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%
  • Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
  • Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать  стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

  • российское гражданство;
  • наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
  • возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
  • стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
  • размер дохода, его стабильность.

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

  • паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
  • свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей (если есть);
  • копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
  • справку о доходах (минимум за последние полгода).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

  • наличие детей и зарегистрированного брака;
  • готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
  • наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.

Шаг 3. Выбираем квартиру: что будет рассматривать банк, на что обратить внимание самому

Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут ликвидность и беспроблемность квартиры для банка:

  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом доме;
  • желательно не выбирать квартиры на первом и последнем этаже;
  • часто жилье в пятиэтажках («хрущевках») не рассматривается банком для ипотеки;
  • наличие неузаконенных перепланировок станет причиной отказа;
  • срок владения последним собственником не должен быть меньше трех лет;
  • квартира не должна иметь обременений;
  • в числе собственников не должны фигурировать дети-сироты, инвалиды, лица, отбывающие наказание;
  • владелец не должен являться родственником заемщика.

Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН.

Сведения, которые можно получить из выписки ЕГРН:

  • личные данные всех владельцев имущества, как настоящих, так и предыдущих;
  • форму собственности (долевую, полную);
  • даты оформления жилья с учетом всех предыдущих изменений;
  • все ограничения и обременения, действующие и закрытые;
  • технические характеристики (они пригодятся при проведении оценки квартиры банком).

Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.

На какие моменты стоит обратить внимание, кроме юридической чистоты планируемой сделки? При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки.

Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.

Шаг 4. Получаем одобрение сделки

Подобрав квартиру для покупки, собираем необходимые для совершения сделки документы, и предоставляем их в банк для проверки и окончательного одобрения. В этот пакет в обязательном порядке включаем:

  • договор купли-продажи (предварительный вариант);
  • выписку из ЕГРН (обычную или в расширенном формате). В некоторых случаях ее могут заказать специалисты банка;
  • техпаспорт недвижимости, справку об отсутствии обременений (при необходимости);
  • данные о зарегистрированных в квартире людях;
  • отчет оценщика – для подтверждения рыночной стоимости квартиры;
  • свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемое жилье;
  • сведения о продавце – личные данные, место жительства и регистрации;
  • разрешение на продажу от второго супруга, если объект приобретался в браке;
  • при наличии детей, зарегистрированных в квартире – согласие опеки на отчуждение жилья.

После проверки документов банком назначается дата будущей сделки. Подписание договора купли-продаж, ипотечного договора и банковской закладной происходит одномоментно, и в этот же день деньги помещаются в ячейку до момента регистрации собственности.

В момент заключения кредитного договора банк накладывает обременение на залоговую квартиру, продать или подарить ее не удастся до момента полного погашения обязательств по ипотеке.

Важно! Все банки включают в ипотечные договора страхование квартиры, как обязательное условие.

Кроме самого жилья чаще всего предлагают застраховать дополнительно жизнь заемщика и титул (то есть ответственность других членов семьи по обязательствам клиента).

Отказаться от расширения объектов страхования можно, но это повлечет за собой увеличение процентной ставки по ипотеке.

После подписания договора купли-продажи сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, на это требует до 5 рабочих дней.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг.  Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

  • если собственником является несовершеннолетний гражданин;
  • если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
  • если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.