Как быстро продать ипотечную квартиру

Содержание

Можно ли продать ипотечную квартиру? Стратегии и их особенности

Как быстро продать ипотечную квартиру

Один из самых распространенных видов обременения на вторичном рынке недвижимости – непогашенная ипотека. Поэтому риелторы и юристы часто слышат вопрос: «Можно ли продать ипотечную квартиру?» Сделки такие вполне возможны, хотя и сопряжены с рядом трудностей.

Во-первых, чтобы реализовать залоговое имущество нужно получить соответствующее разрешение кредитора.

Во-вторых, покупателя с «живыми деньгами» на дорогостоящее жилье с обременением найти не всегда просто, а у встречного заемщика сделка может сорваться в любой момент по причине отзыва его кредитором одобрения на ссуду.

К тому же нельзя отметать и общие риски. Такие как изменение рыночной обстановки или необходимость «отбиваться» от далеко не безвозмездной помощи риелторов.

Продажа кредитной квартиры через досрочное погашение займа

Здесь вариантов действий может быть несколько:

  1. Через потребительский кредит. Ввиду высоких процентных ставок по этому виду кредитования выгоднее всего использовать этот способ тем, у кого остается небольшая сумма задолженности. Алгоритм простой: рассчитывается сумма остатка долга, на нее запрашивается займ, полученными средствами гасится ипотека и одновременно снимается обременение. В итоге продавец становится полноправным собственником, вольным что угодно делать со своим имуществом. Главный минус – увеличение расходов на оплату потребкредита.
  2. Посредством встречной ипотеки. Принцип таков: сначала покупатель передает аванс (вариантом с задатком сейчас почти никто не пользуется, поскольку это дополнительные риски и расходы) в размере невыплаченного остатка, затем этими деньгами продавец расплачивается по своей жилищной ссуде и получает справку о снятии обременения, далее подписывается договор-купли продажи и производится перерегистрация прав. Основной риск в том, что банки не всегда дают добро на такие схемы. Проще всего эту операцию провести клиентам одного финансового учреждения. В этом случае деньги переводятся по безналу, что повышает безопасность.
  3. Трехсторонние соглашения. Этот вариант сходен с предыдущим, но здесь гарантом соблюдения интересов покупателя и продавца выступает банк. Смысл в аренде двух депозитарных ячеек: в одну помещается сумма задолженности по ипотеке, в другую – остаток от договорной стоимости реализации имущества. Направление подписанного договора купли-продажи на регистрацию – это сигнал банку предоставить продавцу доступ к деньгам для закрытия долга. После этого банк передает погашенную закладную для снятия обременения в ЕГРН и одновременно открывает для продавца вторую ячейку.

Первым методом пользуются те, кому продать ипотечную квартиру нужно срочно, а некоторая переплата из-за разницы в процентах не смущает.

Второй не сильно распространен, поскольку найти покупателя из числа клиентов одного банка не всегда получается.

Наиболее популярен третий: несмотря на дополнительные расходы на ячейки, граждане ценят безопасность этого механизма (конечно, если финансовое учреждение стабильно).

Можно ли продать ипотечную квартиру без снятия обременения?

Такие сделки могут осуществляться по следующей схеме:

  • заемщик обращается в банк с просьбой разрешить реализацию объекта залога;
  • составление и публикация объявлений о продаже по сниженной цене с обязательной отметкой о своих намерениях (факт наличия и нежелание снимать обременение);
  • вместе с заинтересованным в более выгодной покупке покупателем продавец направляется к кредитору;
  • финансовая контора оформляет покупателя в качестве нового заемщика по ипотечному договору.

Этот механизм еще называют переуступкой прав на ипотеку. Важно осознавать разницу в понимании этого термина обычными гражданами и финансистами. Если первые обычно считают, что в ипотечном договоре просто будут прописаны данные покупателя, то для вторых этот способ подразумевает составление нового соглашения с новым заемщиком.

Отсюда следуют возможные риски спекуляции банков, которые могут повысить ставку или иным образом ужесточить условия кредитования. Поэтому при заключении подобного рода сделок эксперты рекомендуют внимательно ознакомиться с порядком переуступки прав в конкретной кредитной организации.

Как делить ипотечный кредит при разводе?

Надо ли говорить, что такой сценарий негативен не только для пары, но и для банка? Узнав об изменившихся обстоятельствах, последний может затребовать преждевременной оплаты долга.

Даже если таковую возможность предусматривает ипотечный договор, суд обычно решает ситуацию в пользу супругов.

То есть обязует банк разрешить продажу залогового объекта либо его переоформление на кого-то одного.

Порядок действий по реализации ипотечной квартиры разводящихся аналогичен уже описанным схемам. При досрочном погашении кредита средствами покупателя продавцом выступит тот супруг, на которого была изначально оформлена ипотека.

Если после продажи остаются финансы, то на основе мирового соглашения они делятся пополам между мужем и женой. При наличии в распадающейся семье несовершеннолетних детей их интересы тоже учитываются.

То есть большая часть денег уходит тому, с кем остается ребенок.

Продажа ипотечной квартиры – операция непростая, связанная с трудностями формального и материального характера. При желании самостоятельного проведения таких сделок заемщик должен понимать, что побегать по инстанциям предстоит немало.

Источник: https://www.ribri.ru/ipoteka/kak-i-mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-bystro-i-vygodno

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

Как быстро продать ипотечную квартиру

Крупные банки начали снижать ипотечные ставки. Теперь взять жильё в кредит можно всего под 6,5% годовых.

В результате о продаже ипотечных квартир задумались не только те, у кого возникли сложности с деньгами.

Часть заёмщиков думает, а не выгоднее ли продать нынешнее жильё, а затем оформить новую ипотеку под более низкий процент. Тем более, когда риелторы стали прогнозировать резкое снижение цен на новостройки.

На самом деле не всё так просто.

Думаю, что сейчас не самый лучший вариант для продажи ипотечной квартиры, равно как и продажи недвижимости в целом, за исключением, наверное, загородной недвижимости, которая пользуется повышенным спросом в некоторых регионах страны, — рассказал управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский.

Юрист полагает, что целесообразнее вступить в переговоры с банком о реструктуризации кредита. Нет гарантии, что продажа ипотечной квартиры сейчас будет эффективным решением. Финансовые потери могут быть значительно выше ожидаемых выгод.

Сама по себе мысль, может быть, и интересная, но при более подробном рассмотрении выглядит она, мягко говоря, странно.

Покупатель приобрёл квартиру в кредит, гасил какое-то время ипотеку, выплачивал проценты банку, а выплаты по процентам самые большие в первые несколько лет кредита.

Какой смысл пересаживаться с одного стула на другой, такой же, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению специалиста, если в данный момент нечем платить кредит, стоит подать в банк заявление о предоставлении каникул.

Гарантии того, что заёмщику удастся быстро найти работу, тем более с таким же доходом, нет.

С меньшим окладом кредит могут просто не выдать, плюс программа субсидирования всё равно так или иначе ограничена определённой денежной суммой, которую государство выделяет для этих целей.

Эксперт рынка недвижимости считает, что лучше не горячиться и остаться при своих, чем рискнуть и потерять приличное количество денег.

Фото © ТАСС / Петр Ковалев

Однако главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман считает, что продать заложенную квартиру, если нет возможности платить по ипотеке, хороший вариант. Его стоит рассматривать, чтобы избежать риска столкнуться впоследствии со штрафными санкциями, судебными процедурами и издержками, продажей квартиры с торгов по низкой цене и прочими проблемами, которые грозят неплательщикам.

Если же есть возможность делать платежи, то ответ не так однозначен. Здесь много индивидуальных нюансов — стоимость квартиры, остаток задолженности по ипотеке, существующая ставка и прочее.

Вероятнее всего, летом цены недвижимости, особенно на “вторичке”, снизятся из-за уменьшения платёжеспособного спроса при сокращении доходов.

Так было, например, после кризиса 2014 года, — сказал Марк Гойхман.

Первичный рынок если и просядет в ценах, то меньше, он будет во многом поддержан льготной ставкой по ипотеке в 6,5% с госсубсидиями. Об этом тоже говорит опыт 2015–2016 годов.

Ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает: если ипотека взята недавно, а квартиру возможно продать, чтобы общий результат был или в плюс, или около нуля, стоит задуматься об этом.

Высока вероятность, что ЦБ РФ продолжит снижать ключевую процентную ставку, на этом фоне пойдут вниз ипотечные ставки. При этом не исключено, что и цены на жильё пойдут вниз. Спрос может резко сократиться на фоне текущего кризиса, — полагает эксперт.

Управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский отметил, что особенность продажи ипотечной квартиры заключается в получении согласия банка на такую продажу. Без согласия банка продать жильё не удастся.

Юрист считает, что наиболее реальными будут несколько способов продажи ипотечной квартиры.

В первом случае продавец квартиры находит покупателя и получает согласие банка на продажу жилья. В таком случае в условиях договора купли-продажи квартиры указывается, что часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотечного кредита непосредственно в банке, а оставшаяся сумма поступает в распоряжение продавца.

В практике наиболее распространён первый вариант продажи ипотечной квартиры, —говорит Владислав Варшавский. — В этом случае мы не рассматриваем вариант, когда у должника есть денежные средства, чтобы полностью погасить ипотечный кредит досрочно.

Второй вариант заключается в том, что в кредитном договоре меняется сторона должника. Вместо старого должника стороной кредитного договора становится новый. Собственником квартиры при этом становится новый должник. Для реализации такого варианта также требуется согласие банка.

Эксперт напоминает, что для успешной продажи ипотечной квартиры продавцу надо очень тщательно произвести расчёт: какие деньги уйдут в банк, а какие останутся у продавца. Такой подход позволит продавцу понять, хватит ли ему оставшихся денег, чтобы приобрести какую-то иную квартиру.

Источник: https://life.ru/p/1319889

Срочно продать квартиру с ипотекой | Как правильно и быстро продать

Как быстро продать ипотечную квартиру

По статистике больше половины россиян покупают квартиры в ипотеку.  Это выгодно и надежно и многие граждане живут в ипотечной собственности и частями погашают кредит.

Жизнь может быть непредсказуемой — люди разводятся, женятся, увеличивается состав семьи, меняется место жительства. Также возможны неожиданные сюрпризы в виде потери работы, уменьшения заработной платы, просрочки по платежам.

И в силу сложившихся обстоятельств, опасаясь наложенных арестов и штрафных санкций, владельцам приходится задумываться о срочной продаже ипотечного жилья.

Можно ли срочно продать квартиру с ипотекой и как выгодно провести сделку? Мы подробно расскажем вам и посоветуем, как это сделать.

Что означает — квартира с ипотечным кредитом

Банк или другое финансовое учреждение выдает необходимую сумму под залог приобретаемого жилья. До полного погашения задолженности, квартира будет находится под обременением банка.

Гражданин, купивший квартиру в ипотеку, имеет право проживания, сдачи в аренду, регистрирования. Это прописано в ФХ РФ ст.29 об ипотеке, а в ст.

37 указано, что объект недвижимости в ипотеке может быть отчужден и продан только с согласия банка.

Кто срочно продает квартиру с ипотечным кредитом

Какие причины для продажи могут возникать у собственников ипотечных квартир:

  • Подворачивается более выгодный вариант приобретения другого жилья
  • Происходит увеличение в семействе
  • Смена места жительства
  • Меняются доходы
  • Отсутствует возможность ежемесячных платежей по ипотеке
  • Выявленные недостатки ипотечной квартиры
  • Улучшение жилищных условий
  • Бытовые или семейные обстоятельства

Причин для продажи может быть много. цель продавца — как можно выгоднее продать такой объект недвижимости.

Кто может быстро купить квартиру в ипотеке

На рынке недвижимости, как правило, квартиры с обременением продаются по сниженной стоимости. Привлекательная цена всегда заинтересовывала покупателя.

Будущие владельцы квартиры ничем не рискуют, приобретая такое жилье. Самое главное, доходчиво объяснить весь процесс сделки. А это лучше всего доверить специалистам, умеющим убеждать сомневающихся покупателей.

Как и кому можно быстро продать квартиру, обремененную ипотекой:

  • Продавцы, желающие очень быстро продать свое жилье и уступить значительную стоимость — до 20%, могут воспользоваться услугами риэлтерских компаний по выкупу квартиры.
  • Ипотечные квартиры чаще всего ищут покупатели с небольшим бюджетом
  • Если квартира в ипотеке и находится в конкретном доме, именно она может быть срочно необходима будущему владельцу

Какие есть способы быстро продать квартиру в ипотеке

Обычным способом продажа квартиры с обременением произойти не может. Такая сделка совершается только с согласия банка. Продать ипотечную собственность можно следующими способами:

  • Досрочное погашение ипотечного кредита (покупатель задатком погашает кредит, а банк снимает обременение)
  • Ипотека погашается покупателем в ходе подписания соглашения (при заключении сделки присутствуют банк, покупатель и собственник)
  • Объект недвижимости продается вместе с долгом (способ, распространенный для тех, у кого нет наличных средств на руках. Покупатель как бы перезанимает у банка сумму и также покупает эту квартиру в ипотеку)
  • Банк сам продает залоговую недвижимость (это крайний способ, он применяется к проблемной ипотеке. Банк принимает радикальные меры и выставляет объект недвижимости на аукцион)

Как видите, существующие методы могут подходить далеко не для всех. Одни больше выгодны для покупателей, другие — для продавцов. Какой способ выбрать, и как принять правильное решение зависит только от вас.

Процедура срочной продажи квартиры в ипотеке

Мы хотим предложить один из самых распространённых способов срочной продаже ипотечной собственности. При нем необходимо пройти следующие этапы оформления:

  • Для начала сообщите банку о своем желании продажи объекта и получите на это соглашение
  • Найдите покупателей
  • Заключите с ними нотариально заверенный предварительный договор о задатке
  • Покупатель должен задаток, которым погашается кредит
  • Обязательно укажите в договоре о задатке процесс погашения задолженности во избежание рисков в случае если продавец передумает продавать жилье
  • Внесите полученные средства в банк и погасите кредит
  • Затем происходит погашение ипотеки и закрытие обременения
  • Подпишите договор и зарегистрируйте его в Росреесте
  • Получите сумму, оставшуюся от полной стоимости квартиры

При такой срочной сделке, в которой участвуют тори стороны — продавец, покупатель и банк, риски сводятся к нулю. Это взаимовыгодно для всех:

  • Банк получает средства на руки
  • Продавец погашает ипотеку и также получает сумму, необходимую для решения его вопросов
  • Покупатель приобретает желанную квартиру

Документы для продажи квартиры в ипотеку

При заключении сделки по квартире в ипотеку, следует собрать такой пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН
  • Правоустанавливающая документация и паспорта
  • Справка о зарегистрированных в квартире гражданах
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по ЖКХ
  • Если в ипотечной собственности присутствуют несовершеннолетние, получите разрешение от органов опеки
  • Если необходимо — согласие супругов
  • Решите с банком вопрос об оценке продаваемой недвижимости, самостоятельные поиски оценщиков должны согласовываться

Особое внимание уделите срокам документации, на выдачу некоторых справок может уйти масса драгоценного времени, так необходимого для погашения ипотечного кредита.

Какие могут быть риски по срочной продаже квартиры с ипотекой

  • При несогласовании сделки с банком, она запросто может быть оспоренной в суде
  • Продавец в процессе получения задатка и снятия обременений может передумать продавать квартиру. Поэтому все движения с деньгами и погашениями чужих кредитов обязательно должны быть задокументированы
  • Избегайте форс-мажорных ситуаций
  • При сделках с квартирами с обременениями проверяйте надежность банков и порядочность продавцов

И помните, любая сделка с недвижимостью притягивает к себе мошенников, схемы которых становятся все хитрее и изворотливее. Чтобы не стать жертвой преступных сделок, влекущей за собой потерю финансов или объекта недвижимости, обращайтесь к компетентным специалистам.

Срочно продать квартиру в ипотеке в Москве или Подмосковье с компанией Чистые Пруды просто и выгодно! Мы поможем решить нашим клиентам самые трудные квартирные вопросы и организуем юридическую поддержку на всех этапах заключения сделки. В сжатые сроки мы найдем покупателя для вашей квартиры.

АН Чистые Пруды решит все щекотливые вопросы с банком, касающиеся штрафных санкций, арестов сроков погашения кредитного долга. Индивидуальный подход к каждому клиенту с учетом его финансового положения, поможет найти правильное решения в любой сложившей ситуации.

Ждем вас и надеемся на долговременное сотрудничество!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(16 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/srochno-prodat-kvartiru-s-ipotekoj-2/

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Как быстро продать ипотечную квартиру

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источник: https://kredity-tut.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Как продать квартиру в ипотеке

Как быстро продать ипотечную квартиру

Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать

kurhan/shutterstock

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным Дом.РФ, в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, то и распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформить документ об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность прямо предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка.

«Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель, при помощи системы безопасных расчетов или аккредитив, кладет деньги для продавца и для банка.

Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант— продажа квартиры вместе с ипотечным долгом, тоже довольно частое явление, особенно, когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки.

При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку.

«Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка, и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (3 или 5 лет), будет обязан уплатить НДФЛ.

При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов.

Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсами покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, являются снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать квартиру за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать будет сложно.

Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.

Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f29295f9a79472bbb437768

Варианты продажи ипотечной квартиры: как продать жилье без проблем?

Как быстро продать ипотечную квартиру

04/12/2017

    Столкнуться с необходимостью продажи квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, может каждый, и причины часто бывают объективными. Например, супружеская пара принимает решение развестись и продать жилье, чтобы потом каждый из супругов мог распорядиться деньгами по своему усмотрению.

Другой пример: заемщик потерял работу, заболел, ему понизили зарплату, поэтому выплачивать взносы стало проблематично. Чтобы проблемы не росли, как снежный ком, в таких случаях, действительно, лучше продать ипотечную недвижимость, и чем быстрее, тем лучше.

Есть несколько способов, позволяющих это сделать.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

   Чтобы продать жилье своими силами, нужно иметь одобрение банка-кредитора. Одновременно с получением разрешения сотрудники банка выдадут документ, в котором будет указан остаток по ипотечному долгу. Затем заемщик должен определить, будет ли он продавать ипотечную квартиру сам или воспользуется услугами агентства.

   Важно: при продаже квартиры, купленной в ипотеку с участием материнского капитала, необходимо получить не только одобрение банка, но и разрешение органов опеки. Родители должны будут доказать, что жилищные условия детей не ухудшатся, и что каждый ребенок получит равнозначную долю в другом жилом помещении.

Продажа без риелторов

   Самостоятельная продажа ипотечной квартиры подразумевает поиск покупателя. Найти заинтересованное лицо можно путем подачи объявления.

Нужно быть готовым к тому, что будет много звонков, не имеющих отношения к делу: начнут звонить люди, изучающие рынок, желающие только узнать цену или предложить свои услуги. Но рано или поздно найдется и реальный покупатель.

С ним нужно составить предварительное соглашение купли-продажи. Нотариус должен подписать этот документ, после чего можно приступать к переоформлению права собственности.

В предварительном соглашении обязательно указывается такая информация:

  • точная сумма остатка по ипотечному кредиту;
  • подтверждение, что заемщик имеет право продать квартиру.

   Также банк должен выдать документ, что у продавца ипотечной квартиры нет просрочек по платежам.

Продажа через агентство

   Этот вариант подходит для тех, кто не имеет свободного времени, но готов заплатить агентству солидный процент за помощь в поиске покупателя. В сотрудничестве с риелторами важно знать свои права и обязанности.

Составляя договор, нужно прописать в нем все моменты, за которые несет ответственность посредник, в том числе указать срок, в течение которого должны быть подготовлены все необходимые документы. Ничего сложного здесь нет, главное — предусмотреть все возможные варианты развития событий.

Если нет уверенности в надежности агентства, желательно проконсультироваться со сторонним юристом.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка

   Самый быстрый способ продать недвижимость, купленную по договору ипотечного кредита — обратиться в банк. Организация-кредитор сама находит покупателя и подготавливает необходимые документы. Банки обычно идут навстречу в таких ситуациях, так как в их интересах получить деньги и обезопасить себя от рисков.

Схема продажи через банк выглядит так:

  • Владелец ипотечной квартиры обращается в банк с заявлением, в котором указывает намерение продать квартиру и просит помочь в этом, чтобы расплатиться по ипотечному кредиту досрочно.
  • Банк находит покупателя.
  • Покупателю и продавцу предоставляются депозитные ячейки для осуществления денежного расчета.
  • В соответствии с соглашением, составленным ранее, покупатель перечисляет деньги в обе ячейки. В одну идет сумма, равная остатку задолженности по ипотеке, в другую — деньги, которые причитаются продавцу. Пока сделка купли-продажи не завершена, воспользоваться этими деньгами не может никто, кроме покупателя.
  • Продавец и покупатель идут в регистрационную палату и оформляют договор купли-продажи. Когда регистрация права собственности покупателя на приобретенную квартиру будет завершена, продавец и банк получают доступ к ячейкам.

   Продать ипотечную недвижимость через банк можно быстро, но это не значит, что сделка будет выгодной для продавца.

Банк заинтересован не в том, чтобы продать квартиру по максимально возможной цене, а в том, чтобы продажная стоимость была хотя бы равна остатку задолженности по ипотечному кредиту.

Так что высока вероятность, что продавец останется в сильном проигрыше. Хотя бывают ситуации, когда обращение в банк за помощью в продаже — единственный выход для продавца.

Перекредитование ипотеки

   Ипотечный кредит можно переоформить на другого человека. Это сложная схема, в рамках которой от продавца к покупателю передаются не только права собственности на квартиру, но и остаток задолженности по кредиту.

Такая сделка возможна только с согласия организации-кредитора. Ипотека может быть переоформлена как в текущем, так и в другом банке, на усмотрение покупателя. Во втором случае погашать первоначальную ипотеку будет тот банк, клиентом которого станет покупатель.

Но есть один минус: банки крайне редко и неохотно одобряют такие операции.

Продажа с досрочным погашением

   Продавец ипотечной квартиры может самостоятельно найти человека, согласного досрочно погасить остаток долга по ипотеке и выплатить продавцу ту сумму, которую он запрашивает, чтобы таким образом стать полноправным владельцем недвижимости.

У этого способа тоже есть недостатки.

Во-первых, трудно найти покупателя с «живыми» деньгами, во-вторых, необходимо удостовериться, что банк не выставит санкции за такую продажу, и прописать это в договоре, в-третьих, есть много разных нюансов в самой сделке, поэтому без грамотного юриста не обойтись.

Плюсы такой продажи:

  • выгоду получают все участники сделки: банку перечисляются деньги, продавец получает ту сумму, на которую рассчитывал, а покупатель приобретает недвижимость;
  • можно продать квартиру с выгодой для себя, то есть дороже, чем она была куплена, так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым днем;
  • необязательно сообщать банку о продаже, главное — соблюсти порядок расчетов: сначала погашается долг, и только затем переоформляется право собственности.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке

   Недвижимость, купленная по программе военной ипотеки, может быть продана только с разрешения банка, который выдал кредит. Заемщик должен предоставить в банк копию паспорта и свидетельство участника накопительно-ипотечной системы.

   Сначала необходимо заполнить заявку по форме банка. Далее сотрудники проверят информацию, причем этот процесс может занять несколько дней. В случае если банк примет положительное решение, то есть даст согласие на продажу, на имя продавца открывается счет. Дальнейшая схема выглядит так же, как в случае с обычной ипотекой.

Резюме

   Все способы продажи ипотечной недвижимости по-своему хороши и не лишены недостатков. Но самое важное — обезопасить себя от санкций со стороны банка.

Поэтому, прежде чем продавать квартиру тем или иным способом, нужно внимательно прочесть договор и удостовериться что он не содержит «подводных камней».

Особенно важно учитывать все нюансы, когда речь идет о переоформлении ипотеки или о продаже с участием другого банка.

Источник: https://akcent.pro/content/varianty-prodazhi-ipotechnoi-kvartiry-kak-prodat-zhile-bez-problem

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.