Кадастровая стоимость земли и земельного участка

Содержание

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли в 2020 году

Кадастровая стоимость земли и земельного участка
Время чтения: 5 минут

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ.

Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов.

Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

  1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
  2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
  3. Категория земли.
  4. ВРИ: вид разрешенного использования.
  5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
  6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

  • населенных пунктов,
  • специального назначения и промышленности,
  • имеющие особый статус,
  • водного фонда,
  • сельскохозяйственного назначения,
  • сады, огороды, дачи.

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Понятие рыночной цены земельного участка

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

  1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
  2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
  3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
  4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
  5. Доход, который можно получить от использования земли. Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Больше информации в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости».

Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи объекта недвижимости;
  • арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
  • пошлин и штрафов.

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ, предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ. В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

  • купли-продажи,
  • аренды,
  • страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

  1. В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
  2. Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
  3. В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

Более детальная информация в статье «Расчет кадастровой стоимости земельных участков».

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Рекомендуем ознакомиться со статьей «Как узнать кадастровую стоимость земельного участка».

Заключение

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli.html

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

Кадастровая стоимость земли и земельного участка

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

  • не реже, чем раз в 5 лет;
  • но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

  • расположение (район и местоположение внутри него);
  • состояние инженерных сетей;
  • инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  • категория и вид использования;
  • и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

  1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
  2. узнать эту информация на сайте данной организации;
  3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

  • определения размеров подоходного налога при продаже;
  • земельного налога;
  • установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  • установления арендных ставок на государственную землю;
  • при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  • окружение;
  • расположение в районе;
  • наличие зданий и строений;
  • наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  • экономическое положение в регионе;
  • удалённость от населённых пунктов;
  • транспортная доступность;
  • и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  1. Задание на оценку.
  2. Описание самого объекта оценки и процесса.
  3. Анализ рынка.
  4. Основные факты и выводы.
  5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
  3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  3. Документы, на основании которых оно возникло.
  4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

Источник: https://law03.ru/land/article/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка отличия и оценка, расчет, что если кадастровая стоимость выше рыночной

Кадастровая стоимость земли и земельного участка

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью.

При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется  оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.

rosreestr.

ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

Источник: https://zakondoma.ru/kadastr/zemlya/rynochnaya-i-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-i-ih-sootnoshenie.html

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земли и земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Если кадастровая стоимость имущества завышена, предпринимателям приходится её оспаривать в суде, чтобы не переплачивать налог.

Новый законопроект упрощает процедуру, а сама оценка должна стать более прозрачной и точной. Уменьшенная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).

  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.