Кадастровая стоимость многоквартирного дома

Содержание

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость многоквартирного дома

Обычно вопрос о кадастровой стоимости встает, когда приходит время платить налог за квартиру или земельный участок. Незнающие могут подумать, что это стоимость, по которой они купили объект недвижимости, но это не так. В статье разберем, как узнать кадастровую   стоимость объекта недвижимости, что это такое и чем она отличается от рыночной.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается при проведении государственной оценки. При этом используются массовые методы оценки. Стоимость зависит от разных характеристик недвижимости: площади, материалов, назначения, степени износа, экономической ситуации на территории и т.д.

Кадастровую оценку проводит Росреестр, который обязательно фиксирует ее в ЕГРН. При массовой оценке оценщики не выезжают и не осматривают недвижимость, так теряется ряд важных факторов, которые определяют стоимость на рынке. 

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это цена, по которой собственник недвижимости готов ее продать, а покупатель — купить в условиях конкуренции. При этом стороны сделки полностью осведомлены об объекте и действуют в своих интересах. 

Рыночная стоимость не определяется государством, ее устанавливает рынок. Цена формируется исходя из площади, расположения, материала, состояния, наличия ремонта, дополнительных строений и так далее. 

Чтобы узнать рыночную стоимость, не обязательно приглашать оценщика. Для купли-продажи установить рыночную стоимость продавец или покупатель могут самостоятельно. Достаточно зайти на сайты с объявлениями о продаже недвижимости и выбрать варианты максимально похожие на ваши.

Зачем нужны кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость — это не просто характеристика недвижимости, зафиксированная в ЕГРН. Эта величина определяет сумму налога, которую уплатит собственник. Также вопрос о кадастровой стоимости встает в следующих ситуациях:

  • продажа, покупка, дарение недвижимости;
  • определение платежей за пользование;
  • наследование;
  • получение кредитов и так далее.

Рыночная стоимость также интересна при заключении договоров купли-продажи, дарении, получении кредитов и так далее. Однако рыночная стоимость никак не участвует в налогообложении.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Рыночная стоимость — величина непостоянная. В течение года стоимость недвижимости может меняться в большую или меньшую сторону из-за различных факторов. Например, квартира в элитном спальном районе (площадью 100 кв.м.

в тихом пригороде) может стоить сегодня 5 млн. рублей. А через месяц рядом с этим районом построят аэропорт, железную дорогу или автобан.

Из-за того, что условия жизни в районе ухудшились из-за возросшего шума, цена может упасть до 4 млн рублей.

Кадастровая стоимость — более постоянная величина. Она не колеблется так сильно, как рыночная.

Но даже государственная стоимость может корректироваться, и обычно изменяется она в сторону повышения за счет инфляции. Что ведет к увеличению налога на имущество.

Стоимость по закону переоценивают не чаще 1 раза в 3 года. Исключение — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, тут оценка проводится не чаще 1 раза в 2 года.

Какая стоимость выше? Однозначный ответ на этот вопрос дать сложно. Нередки случаи, когда рынок оценивает землю или квартиру дороже, чем государство. Но бывает и наоборот. В таком случае собственник переплачивает налог, так как на рынке его имущество столько не стоит.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Владелец недвижимости с завышенной государственной стоимостью может оспорить ее, не дожидаясь следующей переоценки. Переплаченные налоги так не вернуть, но размер будущих выплат можно уменьшить.

Оспорить стоимость можно при наличии двух оснований:

  • при оценке применялись недостоверные данные;
  • кадастровая стоимость выше рыночной на дату оценки.

К ложным данным относятся:

  • ошибочные сведения о недвижимости, подлежащей оценке;
  • ошибки оценщика при определении факторов, влияющих на стоимость: расположение, назначение, вид разрешенного использования, степень износа и так далее;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии;
  • ошибки в расчетах.

Для проверки наличия оснований для оспаривания запросите сведения о недвижимости, которые использовались при оценке. Они хранятся у заказчика оценки, узнать о котором можно в Росреестре. Документы должны отдать в семидневный срок.

 При оспаривании по причине того, что рынок оценивает вашу недвижимость ниже, чем государство, нужен отчет об оценке. При этом оценка должна быть проведена на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая цена.

Если рыночная цена упала уже после утверждения кадастровой, то это не основание для оспаривания стоимости.

Оспорить стоимость можно через суд или обратившись в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Они работают при каждом Росреестре в регионе. Физические лица могут обратиться сразу в суд или комиссию. Юрлица сначала обращаются в комиссию и только после — в суд. 

Физлица сами решают, в какую инстанцию обратиться. Рекомендуем для начала действовать через комиссию, а если ее решение вас не удовлетворит, обращайтесь в суд.

Что делать, если кадастровая стоимость не определена

Бывает, что кадастровая оценка не проведена. Обратитесь в Росреестр, и оценка будет произведена в несколько этапов:

  1. подача документов;
  2. их проверка;
  3. включение в очередь на оценку;
  4. проведение оценки и утверждение ее результатов;
  5. внесение сведений в ЕГРН.

На практике эта процедура растягивается на 40 дней.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость — величина непостоянна, поэтому нужна самая актуальная информация. Найти ее можно разными способами.

Узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу можно на публичной кадастровой карте. Если вы не знаете адрес, то узнать кадастровую стоимость можно бесплатно по кадастровому номеру на этой же карте, в том числе и по земельным участкам.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно в выписке из ЕГРН. Получить ее можно посетив МФЦ или Росреестр, но мы рекомендуем сервис ЕГРН.Реестр и вот почему:

  • сроки — не нужно ждать 9 рабочих дней, как в МФЦ, документ будет готов в течение дня, изредка срок растягивается до 3-х дней;
  • сервис работает ежедневно 24 часа в сутки без праздников и выходных — запрашивайте выписку даже под бой новогодних курантов;
  • доступ из любой точки страны, где есть Интернет;
  • полностью официальные сведения из ЕГРН, заверенные электронной цифровой подписью.

 Сервис ЕГРН.Реестр работает круглосуточно и готов предоставить выписку в сжатые сроки.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kadastrovaya-stoimost

Юрист рассказал о грядущих изменениях в кадастровой оценке

Кадастровая стоимость многоквартирного дома

Владельцы объектов недвижимости уже знают, что кадастровая стоимость объектов – будь то здание или земельный участок – является основополагающим фактором при налогообложении, и уделяют процедуре Государственной кадастровой оценки (ГКО) пристальное внимание. По новым правилам ГКО стала проводиться с введением в действие закона “О государственной кадастровой оценке” (N 237 – ФЗ). И с момента переоценки кадастровая стоимость большинства объектов недвижимости возросла в несколько раз.

ВС разъяснил, почему нельзя оформить собственность на недостроенное жилье

Сейчас в данный закон внесены очередные изменения. Прежде всего увеличена ответственность государственных оценщиков.

В законе государство расширяет полномочия государственных бюджетных учреждений (ГБУ), занимающихся ГКО, в области сбора информации об объектах для формирования кадастровой стоимости и ужесточает контроль.

В частности, вводятся дополнительные основания для увольнения директоров ГБУ. Так, в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, вступивших в законную силу, которыми были удовлетворены иски об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, директор ГБУ может быть уволен.

При этом в законе есть оговорка, что доля таких судебных решений не должна превышать 20 процентов от общего количества решений, принятых по оспариванию кадастровой стоимости данным госучреждением.

Еще одним нововведением в закон “О кадастровой оценке” станет изменение периодичности проведения ГКО.?При этом в отношении городов федерального значения периодичность сохранится, и здесь кадастровая оценка будет проводиться один раз в два года. В других регионах ГКО будет проводиться раз в четыре года.

Уточнив по среднему арифметическому периоды проведения ГКО, закон говорит о том, что регионам не следует затягивать с проведением кадастровой оценки и к концу 2022 года должно быть завершено проведение ГКО всех земельных участков, а к концу 2023 года – всех зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости.

Это приведет к тому, что примерно к 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости. Сейчас только торговые и офисные здания или помещения облагаются налогом “по кадастру”, а складские и промышленные объекты – по остаточной балансовой стоимости.

Не обошли поправки в закон и срок принятия решения о проведении кадастровой оценки. По новым требованиям законодательно закрепляется правило о том, что “решение о проведении очередной ГКО принимается субъектом не позднее чем за полгода до 1 января года будущей оценки”. То есть до 1 июля текущего года субъект должен определиться с проведением процедуры кадастровой оценки в году следующем.

Кроме того, расширен спектр источников информации для оценки. ГБУ получили право запрашивать сведения об оцениваемых объектах, на основании которых делалась кадастровая оценка, не только из официальных источников, но и в организациях, управляющих многоквартирными домами, ресурсоснабжающих компаниях, организациях, осуществлявших до 2013 года технический учет (ПИБ, ГУИОН).

К 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости

Данные организации обязаны предоставить запрашиваемую информацию безвозмездно в течение 20 дней. Также ГБУ вправе запрашивать информацию о границах зон с особыми условиями использования территорий.

В случае невозможности дальнейшего использования по назначению того или иного объекта недвижимости, находящегося в зоне с особыми условиями, собственник данного объекта вправе требовать от предприятия выкупа такой недвижимости. Также данные об этом должны быть предоставлены в ГБУ, так как они напрямую влияют на кадастровую стоимость объекта и обязаны быть учтенными при проведении ГКО.

Следующая поправка в закон прописывает ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, пребывание объекта в ветхом или аварийном состоянии, а также ряд других факторов теперь обязательно будут учитываться при проведении кадастровой оценки.

Неучет таких факторов является безусловным основанием для пересмотра кадастровой стоимости в случае обращения того или иного заинтересованного лица в ГБУ.

Россияне начали фиксировать у нотариусов переписку в телефонеСрок рассмотрения предварительного отчета о кадастровой оценке сокращается с 50 до 30 дней с момента его опубликования. При этом расширяется спектр каналов по предоставлению информации об объекте недвижимости. С вводом новеллы закона разветвленная сеть МФЦ будет вправе принимать подобного рода замечания и комментарии.

И, пожалуй, самые важные поправки. После вступления новых норм в действие у собственников останется меньше возможностей для установления рыночной стоимости недвижимости в качестве кадастровой.

Во-первых, закон прописывает, что если кадастровую стоимость снижать путем исправления ошибок, то ее исправленная величина будет применяться с момента установления оспариваемой.

А за весь срок действия новой кадастровой оценки собственник может получить возврат или зачет всех излишне уплаченных имущественных налогов.

Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок, допущенных при ГКО, имеет ретроспективный характер в части налогов.

Во-вторых, исправить ошибку в ГКО может любое заинтересованное лицо, независимо от права собственности и даты подачи замечаний в ГБУ.?Установить же рыночную стоимость в качестве кадастровой может только собственник объекта недвижимости.

В-третьих, решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой органы муниципальной или региональной власти могут оспорить в суде, если затронуты их интересы, в том числе в части налого-

обложения. Если кто-то “договорился” с ГБУ об установлении рыночной стоимости как кадастровой, то, согласно новеллам закона, муниципальные и региональные власти могут оспорить данное решение через суд из-за недоимки по налогам.

Источник: https://rg.ru/2020/09/01/reg-szfo/ekspert-rasskazal-o-griadushchih-izmeneniiah-v-kadastrovoj-ocenke.html

Путин утвердил поправки о кадастровой оценке. Что это значит :: Жилье :: РБК Недвижимость

Кадастровая стоимость многоквартирного дома

Среди положений нового закона — упрощенный порядок оспаривания кадастровой оценки, персональная ответственность чиновников за ошибки и единый цикл проведения кадастровой оценки (4 года и 2 года — для городов федерального значения)

Comdas/shutterstock

Президент России Владимир Путин 31 июля подписал федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который направлен на совершенствование государственной кадастровой оценки. Закон вступает в силу через 10 дней после опубликования на официальном портале правовой информации.

Вместе с экспертами Росреестра рассказываем об основных пунктах данного закона.

Ошибки трактуются в пользу собственника

Основное нововведение, которое устанавливает закон — все ошибки в определении кадастровой стоимости рассматриваются в пользу правообладателя объекта недвижимости.

Например, если исправление ошибки в определение кадастровой стоимости привело к ее уменьшению, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной.

Если стоимость увеличилась — она будет применяться только со следующего года.

«Концепция закона исходит из принципа — любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости», — так обозначила суть закона вице-премьер Виктория Абрамченко.

Кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года

Закон устанавливает единую периодичность проведения кадастровой оценки — раз в четыре года. В городах федерального значения в случае принятия мэром соответствующего решения — раз в два года.

В Росреестре отметили, что до этого кадастровая оценка в регионах проводилась неравномерно по видам объектов недвижимости, что ставило владельцев недвижимости в неравные экономические условия. Теперь установлен единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки. В соответствии с этим будет рассчитываться и размер налога на недвижимость.

Ответственность чиновников за ошибки

Принятый документ вводит персональную ответственность должностных лиц за ошибки в определение кадастровой стоимости. Чиновников будут наказывать увольнением за необоснованное завышение кадастровой стоимости.

Ответственность будет зависеть от доли подтвержденных судом отказов в исправлении кадастровой стоимости — более 20% подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении кадастровой стоимости. Сейчас за кадастровые ошибки фактически никто из независимых оценщиков ответственности не несет.

Оспорить кадастровую стоимость станет проще

После вступления в силу закона станет проще оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке. Для этого достаточно будет направить соответствующий запрос через МФЦ. Более того, при выявлении одной ошибки придется автоматически исправить и аналогичные по другим однотипным объектам.

Дополнительный контроль

Закон устанавливает режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки — не только на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, но также соблюдения методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Помимо этого, Росреестр будет ежегодно размещать информацию о выявленных нарушениях. Это позволит ответственным за определение государственным бюджетным учреждениям учитывать соответствующую информацию в рамках своей работы и снизит общее количество нарушений, считают в ведомстве.

Также расширяется перечень информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости (с 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ), а также установление переходного периода (до 1 января 2023 года), в течение которого региональные власти смогут самостоятельно определить момент начала установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский:

— В первую очередь закон направлен на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости. С его принятием кадастровая оценка будет проводиться чаще, а следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости будет сопоставима его рыночной стоимости.

В случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости исполнительный орган пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого исполнительный орган будет применять индекс рынка недвижимости. Он будет рассчитываться путем сопоставления кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, для снижения кадастровой стоимости собственникам недвижимости не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

Кроме того, после выявления ошибки и/или существенного снижения рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнительный орган будет обязан произвести перерасчет кадастровой стоимости не только конкретного объекта недвижимости, а всех объектов недвижимости в рассматриваемой оценочной группе. Это позволит собственникам аналогичных объектов недвижимости получить перерасчет кадастровой стоимости без обращения в исполнительный орган и/или суд».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2bb9169a7947b0c12108f5

Как узнать кадастровую стоимость квартиры при помощи различных способов?

Кадастровая стоимость многоквартирного дома

Кадастровой ценой любого недвижимого имущества считается его условная стоимость, которая вносится в систему единого государственного реестра. Это очень важная для владельцев величина, так как исходя из неё, определяется размер налогов.

Вопросами сбора и хранения такой информации занимается исключительно Росреестр. В эту структуру (в один из местных филиалов) следует обратиться для получения точных сведений относительно кадастровой стоимости.

Чаще всего запросы в Росреестр связаны именно с необходимостью определения налоговой ставки на имеющееся имущество. Ставка будет установлена налоговой службой с учётом той стоимости, которую определил Росреестр.

Когда нужно знать кадастровую стоимость?

Как было сказано выше, основная причина определения кадастровой цены — это необходимость установить налоговую ставку.

Также сведения из Росреестра потребуются для проведения сделок.

Рыночная стоимость важный показатель для осуществления покупки или продажи. Также от её размера будет зависеть цена аренды.

Значимость инвентаризационной оценки в настоящее время снизилась. Раньше для определения величины налога обращались к справкам, выданным БТИ.

В этих документах среди прочей технической информации указывалась и инвентаризационная цена объекта. Но с начала 2015 года порядок расчёта налогов изменился.

Теперь специалисты налоговой службы ориентируются только на кадастровую цену объекта недвижимости.

Следует отметить, что цена, указанная в кадастровых документах, не сильно отличается от рыночных расценок. Устанавливается она специалистами Кадастровой палаты и является публичной информацией — цену можно узнать в представительстве Росреестра либо на его официальном сайте.

Самое её частое применение — это использование при расчёте налогов на недвижимое имущество.

Как произвести расчёт кадастровой цены?

Схема расчёта достаточно проста. От цены, установленной Кадастровой палатой отнимается размер налогового вычета, после чего полученное число умножается на размер налоговой ставки.

Размеры вычетов выглядят следующим образом:

  • для частных домов вычитается 50 квадратных метров;
  • для квартир — 20 квадратных метров;
  • для комнат, предоставленных в общежитии, — 10 квадратных метров.

Определив вычет, сотрудник налоговой службы каждый метр жилья умножает на его стоимость согласно кадастровой документации.

Например, квартира имеет площадь в 50 квадратных метров, а её рыночная цена определена в размере двух миллионов рублей.

Цена одного квадратного метра определяется через деление стоимости всего жилья на общую площадь (два миллиона делится на 50 кв. метров). Следовательно, один метр оценён Кадастровой палатой в 40 000 рублей.

По закону вычет для любых квартир составляет 20 квадратных метров. Чтобы определить цену вычета, эти 20 кв. метров умножают на 40 000 рублей (стоимость одного метра), что составит 800 000 рублей.

Налоговая ставка определяется в зависимости от величины общей кадастровой стоимости. Она может варьироваться в пределах от 0,1 до 2%.

В дальнейших расчётах определяется размер налога. Для этого от общей стоимости нужно отнять сумму вычета. В данном примере от двух миллионов вычитается 800 000 рублей. Полученное значение умножается на установленную ставку налога. Например, 1 миллион 200 тысяч рублей умножается на ставку в 0,5%.

Это и будет искомая величина налога, которую должен заплатить хозяин квартиры в государственную казну.

Итак, кадастровая цена объекта недвижимости потребуется:

  • при покупке или продаже;
  • при проведении других сделок с недвижимым имуществом (например, при обмене или дарении жилья);
  • при оформлении ипотечных кредитов.

Особенности расчёта

Определить цену квартиры или дома по кадастровым документам можно самостоятельно. Но чаще обращаются к профессиональным оценщикам. Их нанимают государственные органы для проведения независимой оценки.

Оценщики обращают внимание на следующие факторы:

  • На возраст всего строения в целом. Чем старее дом, тем ниже у него цена.
  • На тип этого недвижимого имущества. Коммерческие объекты оцениваются выше, чем жилые дома.
  • На особенности местоположения. Под этим фактором подразумевают размещение в населённом пункте (на окраине, в центре, в престижном районе).
  • На общую площадь строения. Объекты большой площади стоят дороже, чем небольшие квартиры и дома.
  • На этаж, если речь идёт о квартире, и многие другие технические нюансы.

В интернете

Самым простым будет обращение к официальному интернет-ресурсу, где через справочный раздел можно узнать стоимость жилья согласно документам государственного реестра.

Алгоритм действий следующий:

  1. выбирается поиск по адресу (графа ГКН);
  2. в поле вводится точный адрес (при заполнении большинства пунктов запроса информация выбирается из предложенных сайтом списков, и только улица, номер дома и квартиры вносится самостоятельно);
  3. нажимается «сформировать запрос»;
  4. сайт отдельным окошком выдаст кадастровый номер и точный адрес квартиры (адрес является ссылкой, кликнув по которой, можно получить полную информацию по объекту недвижимости).

Также у сайта имеется возможность формирования и выдачи выписки из реестра. Для этого следует обратиться в раздел для физических лиц, выбрав его на главной странице ресурса.

Запрос формируется через пункт «сведения из ГКН». Выписка формируется в течение пяти рабочих дней!

А получить её можно четырьмя способами:

  1. через обращение в многофункциональный центр;
  2. через обычное почтовое отделение;
  3. по электронной почте;
  4. при личном посещении филиала Росреестра.

Также информация этого рода размещается в публичной кадастровой карте. Конечно, такой поиск более удобен для определения сведений по участкам земли, но в отдельных случаях с помощью ресурса можно отыскать сведения по другому недвижимому имуществу.

При помощи кадастрового паспорта

Если на руках имеется паспорт, выданный Росреестром, можно получить нужную информацию с помощью этого документа. Стоимость указана в восьмом пункте паспорта. Но такой пункт имеется только в документах нового образца, выданных с 2012 года.

Если у владельца старый паспорт на имеющуюся недвижимость, придётся воспользоваться другим способом поиска информации.

В Кадастровой палате

Для проведения сделок традиционно обращаются в Кадастровую палату за получением справки в бумажном виде.

Такой документ выдаётся на официальном бланке Росреестра, с его печатью и подписями уполномоченных работников реестра.

Чтобы получить справку необходимо лично посетить отделение Росреестра либо многофункциональный центр и подать заявление-запрос.

В запросе обязательно указывается способ получения (через почтовое отделение или лично в руки). Выписка оформляется в течение пяти рабочих дней совершенно бесплатно.

Меняется ли стоимость со временем?

Кадастровая оценка не является постоянной величиной. Любое строение со временем стареет, также меняется экономическое положение в стране. По этим и другим причинам государство периодически проводит переоценку недвижимого имущества, корректируя его цену.

Следует отметить, что если владельцы недовольны оценкой (считают цену завышенной или заниженной), они могут оспорить её результаты. Для этого необходимо обратиться в специальную комиссию. Этот орган имеется при каждом филиале Росреестра.

Для пересмотра оценки специалистам реестрового отдела подаётся пакет документов, сформированный:

  • из заявления, содержащего просьбу пересмотреть результаты оценки;
  • из имеющейся на руках справки, выданной на основании кадастровых сведений;
  • из копии документа, устанавливающего право на владение данным видом недвижимого имущества (предъявляется копия, заверенная в нотариальной конторе);
  • из документа, отражающего результаты независимой оценки и определения рыночной цены;
  • из документов, которые могут подтвердить недостоверность сведений, на основании которых была проведена оценка.

Получив пакет документов, комиссия рассматривает обращение владельца в течение одного месяца. Если предоставленные комиссии доказательства подтверждают, что оценка была неточной, проводится повторная оценка жилья или другого объекта недвижимого имущества. Также комиссия может отклонить просьбу. В этом случае хозяевам придётся обратиться в суд.

Оспорить оценку жилья можно:

  • если указан неточный адрес или площадь;
  • если установленная стоимость превышает рыночную;
  • если обе стоимости (кадастровая и рыночная) установлены одновременно.

Следует отметить, что Кадастровая палата может уравнять кадастровую стоимость с рыночной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/kadastrovaja-stoimost-kvartiry.html

Что такое кадастровая стоимость дома

Кадастровая стоимость многоквартирного дома

Кадастровая стоимость дома имеет большое значение для его собственника. С 2016 г. изменился способ оценки недвижимого имущества. Если ранее в основе лежала инвентаризационная стоимость, то теперь применяется кадастровая.

Эта ситуация повлияла на налогообложение и гражданско-правовые сделки. Так, при взимании налога за продажу, фискальными органами будет учитываться кадастровая стоимость дома.

При условии, что оценка недвижимости проведена справедливо, с учётом всех необходимых факторов, такой подход, бесспорно, правильный и способствует развитию экономики страны.

Определение кадастровой стоимости

Основополагающим принципом оценки по кадастру будет её максимальное соответствие рыночной. Под последней подразумевается та, какую продавец может получить, отчуждая своё имущество на рынке при наличии конкуренции. При этом он владеет всей необходимой информацией, действует без принуждения и в своих интересах.

Кадастровой будет являться стоимость, полученная по итогам гос. оценки имущества (с условием, что она не превышает рыночную), определённая при процедуре разрешения спорной ситуации, и в ряде других случаев при прямом указании закона.

Для её определения используют следующие походы:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Первому способу отдаётся предпочтение, так как его смысл в том, чтобы сравнить суммы денежных средств, полученных при совершении сделок с объектами, совпадающими по характеристикам. Применяться он может при наличии развитого рынка.

Во втором случае в расчётах используются предполагаемые затраты, требующиеся для воспроизводства или приобретения аналогичного объекта. Сведения о подобных тратах должны быть актуальными и достоверными.

При такой оценке учитывается физический и моральный износ строения. Так, установленным сроком службы при сложившейся системе эксплуатации для типового многоквартирного дома будет 80 лет, а для использующихся в агрессивной среде сооружений – 25.

Соответственно, пропорционально увеличению срока службы станет уменьшаться стоимость.

И последний, доходный применим, когда имеются обоснованные данные об ожидаемых доходах и расходах при использовании недвижимости в сложившемся сегменте рынка. Например, какую плату можно получить от сдачи в аренду объекта.

При установлении кадастровой цены недвижимости предусмотрен ряд корректировок, так, для земельных участков и недвижимого имущества с различными видами использования определена скидка на торг.

Например, для земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) она составляет 6%, для квартир – 3%. Ещё одним фактором, влияющим на цену в кадастре, будет недостаточно развитая инфраструктура. Скидки в домах, не имеющих отопления и горячего водоснабжения, составят 8%.

Оспаривание цены по кадастру

Разработанные методики должны способствовать справедливой оценке недвижимости, но, к сожалению, это не всегда происходит и перед правообладателем встаёт вопрос о приведении её в соответствие. Существуют два способа оспорить оценку: суд либо комиссия. Обратиться с заявлениями могут лица, чьи интересы затронуты.

Для этого требуется представить отчёт о рыночной стоимости объекта, сделанный независимым оценщиком и утверждённый экспертами организации, являющейся членом СРО (саморегулируемого объединения). Документ должен быть составлен на дату, соответствующую внесению сведений в ГКН (государственный кадастр недвижимости).

Комиссия, в чьей компетенции рассмотрение данных вопросов, состоит из представителей властных и осуществляющих регистрацию недвижимости органов, а также делегатов предпринимательской среды из независимых оценщиков.

Для подачи заявления предусмотрены временные рамки, а именно со дня, когда информация поступила в ГКН, но не позднее того, как произведена очередная оценка недвижимости. В любом случае этот срок не может превышать 5 лет.

Основаниями для пересмотра ранее произведённой оценки будут:

  1. Осуществление работ с использованием недостоверных сведений о недвижимости.
  2. Когда в отношении объекта есть документ, подтверждающий его рыночную стоимость на момент кадастровой оценки.

Лицами, имеющими право на такое обращение, являются граждане, организации, а также органы гос. власти, регионов и муниципалитетов по вопросам имущества, расположенного на их территории.

Интересант обладает возможностью подать лицу или в специализированную организацию запрос о предоставлении сведений, на основании которых была произведена оценка. У последних есть 7 дней на ответ.

К заявлению о пересмотре прилагаются:

  1. Бумага с информацией о кадастровой цене, являющейся предметом спора.
  2. Документы, подтверждающие статус правообладателя. Если причиной для обращения послужили недостоверные сведения, то оформленное обоснование этого факта.
  3. Отчёт оценщика, определяющий рыночную стоимость объекта.

В приёме заявления без вышеперечисленных документов будет отказано.

Если имеются иные бумаги, имеющие отношение к делу, их также необходимо приложить.

В месячный срок комиссия принимает одно из следующих решений:

  1. Отклонение заявления, если факт использования несоответствующих действительности сведений не подтвердился.
  2. Пересмотр полученных результатов при условии, что недостоверность информации, взятая за основу оценки, подтверждена.
  3. Приведение цены объекта в соответствие рыночной (при наличии отчёта).

Если принятое комиссией решение интересант сочтёт неправомерным, у него есть право обратиться в суд, который, разбирая вопрос по существу, не учитывает доводы, приведённые комиссией.

Судебное рассмотрение требует серьёзной подготовки, а документы, обосновывающие иск, должны быть достоверными. В обратном случае результат может быть прямо противоположным желаемому.

Пример:

Гражданин Боярышников обратился в суд с требованием признать кадастровую оценку принадлежащего ему дома в сумме 4 000 000 р. не соответствующей рыночной. Для подтверждения доводов был представлен отчёт об оценке, проведённой спец.организацией, и заключение экспертов, по документам от которых стоимость строения составила 3 000 000 р.

Однако в процессе для прояснения обстоятельств возникла необходимость в привлечении сторонних специалистов, была назначена судебная оценочная экспертиза для определения цены строения. В результате кадастровая стоимость объекта была установлена в размере 5 500 000 р., а отчёт — не соответствующим действующему  законодательству.

Согласно нормам права в ГКН внесены сведения, обозначенные в решении суда.

Сознательное внесение в отчёт недостоверной информации влечёт за собой уголовную ответственность.

Стоимость по кадастру в налогообложении

Переход на начисление налогов исходя из кадастровой цены недвижимости призван создать справедливую налоговую нагрузку на собственников.

Применяющаяся ранее инвентаризационная стоимость не соответствовала реальной цене недвижимого имущества, при её установлении не учитывались тенденции, сложившиеся в данном сегменте рынка.

Так, квартира в центре мегаполиса с расположенными в шаговой доступности школами, детскими садами и метро оценивалась гораздо ниже новостройки на окраине города с неразвитой инфраструктурой.

Ещё одной новеллой является включение в налогооблагаемую базу объектов, по которым ранее не была рассчитана инвентаризационная стоимость, и которые проходили регистрацию в упрощённом порядке.

К ним относятся дома, возведённые на дачных участках, гаражи, недвижимость, строительство которой не окончено и т. д.  Ставки налога находятся в пропорциональной зависимости от цены по кадастру:

  1. 0,1% для введённых в эксплуатацию и недостроенных домов, комплексов недвижимости, имеющих в своём составе жилые помещения, хоз.строения, площадью до 50 кв. м., располагающиеся на земельных наделах личных приусадебных хозяйств, участках, предназначенных для дач или ИЖС.
  2. 2% для недвижимости, перечисленной в статье 378.2 Налогового кодекса РФ и объектов, стоящих дороже 300 000 000 р.
  3. 0,5% – для остальной.

Нормативной базой также предусмотрены вычеты, для жилого дома они составят 50 кв. м. Следовательно, ситуация, при которой у собственника жилой дом менее 50 кв. м., будет означать отсутствие налогооблагаемой базы. Независимо от того, сколько единиц недвижимости имеется, по каждой из них будет применяться вычет.

Так, если гражданин является обладателем трёх домов, вычет коснётся их всех. Он делается относительно полной стоимости недвижимого имущества по кадастру, количество долей, принадлежащих собственникам, не учитывается. То есть если домом в 100 кв. м. владеют в равных долях 4 человека, то вычет всё равно составит 50 кв.

м.

К имуществу, принадлежащему физ.лицам, вычет фискальными органами применяется автоматически, заявление в данном случае писать не требуется.

Для того чтобы переход на новую систему начисления налогов был менее обременительный, в течение 4 лет используется особый порядок расчётов с применением понижающего коэффициента 0,2. Если налог, выведенный из цены по кадастру, составит сумму меньшую, чем полученная исходя из инвентаризационной стоимости, то за основу будет браться кадастровая цена.

Определены 15 категорий граждан, в отношении которых предусмотрены налоговые льготы. Это люди, имеющие особые заслуги перед Отечеством либо в силу слабого здоровья и/или возраста относящиеся к социально незащищённым группам и пр.

Для получения льготы гражданин должен уведомить фискальный орган до первого дня ноября того года, который будет относиться к налоговому периоду. В уведомлении указывается один объект, выбранный для льготного налогообложения.

Если инспекция заявление не получает, то выбирает сама ту недвижимость, сумма исчисленного налога с которой будет максимальной. Уточнения, поданные после вышеуказанного срока, не принимаются.

Различные случаи применения налогообложения

До 2015 г. земля, расположенная под многоквартирным домом, признавалась объектом налогообложения.

Исходя из норм, регулирующих отношения в жилищной сфере, предназначенное для общего пользования имущество считается общедолевой собственностью. Доля в общей собственности напрямую зависит от количества квадратных метров квартиры.

При условии, что дом был учтён в ГКН, на владельцев возлагалась обязанность выплачивать земельный налог в зависимости от размера своей доли.

С первого дня 2015 г. имущество, принадлежащее многоквартирному дому, перестало считаться налогооблагаемой базой. Данная норма обратной силы не имеет и выплаченное ранее возврату не подлежит.

Жилой дом, приобретённый по ипотечному договору, находится в залоге у финансово-кредитной организации, предоставившей средства на покупку. Однако собственником строения является купившее его лицо. Следовательно, на приобретателе лежит обязанность по уплате налогов на него.

Нормативной базой обозначены ситуации, допускающие освобождение человека от выплат при сделке купли-продажи. Возможно это, если гражданин имел в собственности имущество более 3 лет и соблюдались данные условия:

  • дом или надел земли были получены в порядке наследования или в дар;
  • право собственности появилось в результате приватизации;
  • получение лицом недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В противном случае строение должно находиться в собственности не менее 5 лет.

С 2016 г. начал действовать другой режим применения налоговых вычетов для сделок с недвижимостью. При продаже дома, являвшегося собственностью менее установленного минимального срока, владелец получит вычет не более 1 000 000 р.

То есть вырученную в результате сделки сумму можно сократить на миллион и с остатка уже выплачивать налог. Объём налогооблагаемых доходов гражданин может снизить на сумму расходов по приобретению имущества, при наличии подтверждающих документов.

В этом случае вычет не действует.

При расчётах применяется коэффициент как пропорция между полными месяцами нахождения имущества у собственника и их количеством в налоговом периоде. Точкой отсчёта будет каждое 15-е число. Если сделка по передаче недвижимости состоялась до этой даты, то у покупателя возникает обязанность по уплате налога за полный месяц, продавец же, напротив, от неё освобождается.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/doma.html

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость многоквартирного дома

Справочная информация о кадастровой стоимости

Кадастровой палатой РФ запущен проект, целью которого является повышение уровня осведомленности владельцев объектов недвижимости, так как в последнее время существенно увеличился поток запросов по оценке недвижимого имущества. Разъяснения и инструкции готовятся в каждом регионе страны. Гражданам доступно объяснят, как проводится оценка кадастровой службой, как формируется стоимость, как ее можно оспорить. Ну да, обо всем по порядку!

Что означает сам термин «кадастровая стоимость»?

Это та стоимость, что установлена при оценке недвижимых объектов кадастровой службой. Важно уяснить, что выведенная цена не является неизменной.

Она может подвергаться изменениям, ибо рассчитывается путем привлечения многих данных об объекте, а именно: технических параметров, развитости инфраструктуры, местоположения недвижимости, наличия или отсутствия коммуникаций, прочее.

Таким образом, если какие-то характеристики меняются, стоимость пересчитывается.

ГКО и ее особенности

Аббревиатура читается, как Государственная Кадастровая Оценка. По закону она берется за основу при расчете налогов на недвижимость. Чтобы расчет был справедливым, нужно регулярно проводить проверки сведений, входящих с формулу расчета. Для этого и проводится актуализация оценки объектов недвижимого имущества.

Компетентное мнение
Начальник подразделения Кадастровой палаты, отвечающего за определения ценности недвижимости, утверждает: «Государственные сведения учитывается на аукционах, когда определяется стартовая цена объекта, а также при расчете ставки за аренду. Кроме того, данные берутся в расчет при экономических доводах стоимости, когда земля изымается для нужд государства».

Решение о выполнении ГКО – дело региональных властей. Оценка проводится выборочно, по всем типам объектов, по всем категориям земельных наделов одновременно.

К примеру, администрация определенного региона может решить оценить земли сельскохозяйственного назначения, или территории под охраной, или многоэтажные дома, и т.д.

Перечень с объектами, что подлежат оценке, выдается по запросу администрации того или иного субъекта. Список формируется органом, имеющим право на регистрацию.
Что касается периодичности, то:

  1. В городах нашей страны оценка выполняется не чаще, чем 1 раз в двухлетний период.
  2. Для остальных территорий РФ действует такая периодичность: не чаще 1-го раза в 3 года, однако не реже, чем 1 раз за 5 лет.

Также, есть возможность проводить внеочередные оценочные действия.

Определение стоимости. Кто у нас этим занимается?

Кадастровые оценочные работы выполняются с 2001 года. Касательно налоговых обязательств на землю на базе этих данных, то они начали учитываться с 2006 года.

В первом 10-тилетии нашего столетия и до 2016 года кадастровые оценочные действия регулировались законодательным актом «Об оценочной деятельности». Затем вступил в силу новый закон (его номер 237) «О государственной кадастровой оценке». Этим документом было усовершенствована оценочная процедура.

Также, законодательный акт ужесточил ответственность лиц, выполняющих работы по оценке недвижимости. Они отвечают за результат расчетов.
В наше время продолжается переходный период от действия старого закона к новому.

Сегодня стоимость рассчитывают еще независимые оценщики, а не госучреждения бюджетного типа. Но, в некоторых регионах уже начинают создаваться ГБУ. Их работа проводится по действующему законодательству.

Обратите внимание!
У сотрудников организации, что занимается оценкой недвижимости, нет прав на проведение работ по выявлению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Особенности проведения оценочных работ

Для начала муниципалитет должен принять решение и разрешить проведение оценки кадастровыми службами. Местный регистрационный орган формирует список недвижимых объектов, который предоставляется администрации по соответствующему запросу.

Сотрудники администрации направляют реестр в ГБУ в 3-хдневный срок (учитываются только рабочие дни). В данный перечень включена стоимость, полученная из ЕГРН. Она должна быть актуальной на 1 января текущего года.

Информирование правообладателей проводится администрацией в течение 1 месяца после принятия решения.

Важно, чтобы в период выполнения оценочных действий сотрудниками ГБУ составляли предварительные отчеты. Они размещаются в сроки, установленные законодательством, в сети на порталах учреждения. Одновременно отчет предоставляется в Росреестр. Эту информацию до граждан должна довести администрация.

После того, как исправлены все ошибки, отчеты размещаются на 2 месяца на сайте ведомства. Это делается для того, чтобы каждый заинтересованный мог ознакомиться с ним, высказаться по этому поводу, сделать замечания. Направлять их можно любым способом, который удобен.

К примеру, это можно сделать прямо в ГБУ, которое проводит работу, или через портал госуслуг, или посредством МФЦ.

Говорят эксперты
«Правообладатели имеют не более 60 суток, чтобы ознакомится с промежуточным отчетным документом. Правда, по законодательству, они могут подать замечания к ним не позже, как через 50 дней.

Нужно учесть, что поправки в обязательном порядке должны содержать информацию, установленную законодательными актами. Это номер недвижимого объекта по кадастровому реестру, фамилия, имя и отчество, номер страницы в отчете.

Приложениями к замечанию могут выступать те документы, которые подтверждают ошибочные сведения. Те замечания, что оформлены не в утвержденном формате, рассматриваться не будут».

Что же дает предварительное ознакомление с оценочными материалами? Оно позволяет на начальных стадиях работы исправить все ошибки, внести коррективы до того времени, как на объект будут начислены налоги, что рассчитаны по неправильным данным.

Это предотвратит случаи обращения в судебные органы, подачи заявлений на комиссию по пересмотру стоимости. Двухмесячная продолжительность рассмотрения промежуточных результатов оценочной работы позволяет обработать максимальное число обращений до того, как оценка объекта будет утверждена.

Окончательные итоги оценочной работы специалистов утверждаются органами власти.

Резюме!

Специалисты Кадастровой палаты, уверены в полезности проекта, так как «граждане будут иметь доступный всем инструмент, который можно заранее применять при корректировке стоимости недвижимости. Это позволит избежать пересмотра готовых результатов, оспаривания их в суде. Также, весомый плюс в том, что применение такого порядка исправления ошибок существенно сократит временные затраты».

А если у вас есть вопросы по поводу оформления вашей недвижимости, вы можете их задать нашим специалистам по телефону: 8 (499) 350-80-89.
Все консультации предоставляются бесплатно!

С уважением, Центральное Кадастровое Бюро.

Источник: https://prokadastr.com/chto-takoe-kadastrovaja-stoimost-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.