Кадастровая стоимость доли квартиры

Содержание

Как оценить долю в квартире и в недвижимости в 2020 году

Кадастровая стоимость доли квартиры
Время чтения: 5 минут

В случае отчуждения недвижимого имущества, предоставления сведений для ФНС, суда или страховой компании российские граждане должны сообщать его стоимость. В связи с этим стоит подробно рассмотреть, как оценить долю в квартире и в недвижимости, и зачем вообще нужна оценка имущества.

Цель проведения оценки части имущества

Оценка недвижимости представляет собой процедуру определения ее стоимости согласно поставленной цели и с учетом всех факторов, влияющих на цену объекта.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет перечень ситуаций, в которых определение стоимости объекта является обязательным:

  • национализация имущества;
  • составление брачных договоров;
  • расторжение брака;
  • продажа и отчуждение имущества, которое находится в муниципальной собственности, во владении федерации или ее субъектов, и другое.

Оценка доли земельного участка или квартиры может также потребоваться для:

  • страхования объекта;
  • отчуждения части имущества;
  • использования недвижимости в качестве уставного капитала организации;
  • разрешения имущественных споров;
  • использования объекта в качестве залога при взятии кредита.

Услугами оценщиков могут воспользоваться как частные лица, так и организации. Объектами оценивания выступают дома, квартиры, земельные участки и иное имущество.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка квартиры.

Процесс определения стоимости доли

Оценка имущества – довольно сложное мероприятие, так как точность результата зависит от множества факторов. В связи с этим для проведения процедуры желательно обращаться в организации, которые специализируются в данной сфере.

Задаваясь вопросом, как оценить свою долю в квартире для продажи, следует обратиться к профильному закону. Например, к субъектам оценочной деятельности законодательство относит физических лиц, которые соответствуют определенным требованиям:

  • являются членами саморегулируемых организаций оценщиков;
  • застраховали свою деятельность в соответствии с нормами закона.

Стоит учитывать, что оценщик может осуществлять свою деятельность только по тем направлениям, которые указаны в квалификационном аттестате.

Оценка рыночной стоимости доли квартиры подтверждается специальным отчетом.

Что такое кадастровая стоимость доли

Кадастровая стоимость доли жилья – это рыночная цена объекта недвижимости, которая определяется в процессе проведения кадастровой оценки, инициируемой государством. Этот показатель влияет на расчет налога на квартиру. Чем полученная сумма выше, тем, соответственно, больше налоговый взнос.

Кадастровая стоимость доли в квартире важна именно для формирования налоговой базы, однако нередко по этому вопросу возникают различные споры. Для их разрешения в стране существуют специальные досудебные механизмы корректировки – комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Ознакомьтесь, как узнать кадастровую стоимость недвижимости.

Процедура оценки

Точно рассчитать стоимость объекта недвижимости может лишь специалист. При продаже доли в квартире логично предположить, что цена части жилого помещения окажется существенно ниже, чем если бы продавался весь объект.

Теоретически несложно понять, как определить долю в квартире и провести ее оценку. Для этого используют следующую формулу.

РСД = (РСН х РД): К

При этом под РСД подразумевается рыночная стоимость объекта, РСН – это рыночная цена недвижимости, РД – размер доли, а К – понижающий коэффициент. Последний определяется расчетным способом и представляет собой степень реализации имущества.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка недвижимости.

Что влияет на стоимость объекта

Как упоминалось выше, оценка доли в доме для продажи зависит от ряда ценообразующих факторов. К наиболее весомым относят:

  1. Наличие порядка пользования общим жильем. В большинстве случаев документом, который подтверждает такой порядок, является решение суда. Также в этой роли может служить соглашение между собственниками, но на практике его составляют редко.
  2. Доступ в квартиру. В данном случае речь идет о том, как собственники относятся к такой процедуре.
  3. Размеры объекта. Зависят от общей ее площади, что значительно может увеличить цену недвижимости.
  4. Особенности планировки жилья. Повысить стоимость может наличие раздельных комнат, которые соответствуют числу долей.
  5. Количество совладельцев. Большое значение имеет, на скольких собственников приходится делить жилье: на двоих или на пятерых, например.
  6. Общее количество жильцов. Если продается доля в доме, где никто не пребывает и не прописан, – цена имущества будет выше, чем при проживании нескольких других жильцов на квадратных метрах.
  7. Наличие или отсутствие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста. Размен помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний, сопровождается серьезными трудностями.
  8. Продажа отдельной доли. Если в квартире одна из долей уже продана, это автоматически снижает шансы в будущем выкупить жилье полностью, что влечет за собой снижение цены.
  9. Состояние жилья. Наличие или отсутствие ремонта, пригодность квадратных метров для проживания, необходимость в проведении тех или иных работ.
  10. Месторасположение квартиры. Немалое значение имеет район и наличие инфраструктуры.
  11. Размер доли. Стоимость рассчитывается пропорционально ей.

Факторы, влияющие на увеличение цены

На увеличение стоимости объекта могут повлиять следующие показатели:

  • свободный доступ к помещению;
  • большая площадь жилья;
  • наличие нескольких раздельных комнат;
  • один совладелец. Еще лучше, если у него есть другое жилье;
  • возможность провести осмотр квартиры перед ее покупкой;
  • хорошее состояние объекта недвижимости.

Перечень требуемых документов

Оценка доли квартиры при совместной продаже требует сбора широкого перечня документов. В комплект входит:

  • документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
  • сведения из БТИ;
  • копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
  • паспорт собственника объекта;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки, если она имела место;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.

Точный список документов следует уточнять в оценочной организации.

Узнайте, что нужно при оценке квартиры.

Бесплатный онлайн калькулятор для оценки доли

Получить предварительное представление о стоимости своего жилья или преполагаемого объекта покупки позволяет оценка доли в квартире онлайн. Стоит понимать, что разные компании могут несколько иначе оценить один и тот же объект. Поэтому прежде чем обращаться к специалистам, желательно самостоятельно определить диапазон возможных цен.

Для того чтобы воспользоваться бесплатным сервисом, нужно ввести основные параметры объекта, которые влияют на цену жилья. При этом следует учитывать вероятную погрешность метода.

Ознакомьтесь, как проходит оценка комнаты в коммунальной квартире.

Выводы

Популярностью пользуются разные услуги оценщиков: одним заказчикам нужна оценка стоимости доли в ООО, другим – в квартире, жилом доме или земельном участке.

Процедура может проводиться с разными целями, а на сам процесс влияет множество факторов.

Для получения достоверных данных рекомендуем обращаться к профессиональным оценщикам, предварительно выяснив у них перечень необходимых документов.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire-i-nedvizhimosti.html

Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году: порядок расчета, оспаривания

Кадастровая стоимость доли квартиры

До 2020 года абсолютно все субъекты РФ обязаны ввести в действие методику расчета налога на недвижимость на основании кадастровой стоимости объекта. Последствия подобного нововведения прямо отразятся на собственниках недвижимости.

При постановке квартиры на государственный учет, помимо прочих существенных сведений об объекте, в реестр вносится и кадастровая стоимость помещения, необходимая для расчета налога на недвижимость. В отличие от ранее использовавшегося понятия «инвентаризационная оценка», она практически равна рыночной цене жилого помещения.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры показывает, за какую сумму готово государство официально приобрести конкретную жилплощадь. Подобная цена обычно практически равна рыночной, однако, может быть как меньше, так и больше. Разница между двумя показателями формируется за счет исключения из кадастровой стоимости индивидуальных особенностей конкретной квартиры:

  • внутренних отделочных работ;
  • имеющейся внутри обстановки и предметов меблировки.

Кто определяет

Устанавливает цену Федеральная служба Кадастра и Картографии. Но рассчитанная единожды величина не является постоянной. ФЗ № 135-ФЗ в статье 24.12 обозначает необходимость проведения переоценки. Заново высчитывать стоимость в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге органы власти обязаны раз в 2 года, в населенных пунктах иных субъектов РФ – каждые 3 года.

Помимо этого, оценка кадастровой стоимости может производиться в принудительном порядке. Инициировать процедуру могут:

  • собственники жилья, которые предполагают, что при расчетах была допущена ошибка, значительно увеличившая цену квартиры и соответственно размер налога на недвижимость. Вернуть разницу не получится, о чем сообщает Постановление Пленума Верховного Суда РФ, принятое 28.05.2015 в пункте 28, однако, пересмотр позволит снизить расходы на налог в дальнейшем;
  • администрация города или субъекта;
  • налоговая служба;
  • кадастровая палата.

Если переоценка производится по инициативе органов власти, владелец имущества в обязательном порядке уведомляется о том, что стоимость помещения изменилась, о чем указано во 2 пункте 409 статьи НК РФ.

От чего зависит размер

Цена квартиры, определяемая органами кадастрового учета, складывается из нескольких показателей:

  • адрес квартиры, то есть ее фактическое местоположение и удаленность от объектов инфраструктуры и центра города;
  • размер;
  • степень износа;
  • тип помещения – комната в общежитии, или жилплощадь в многоквартирном доме;
  • наличие коммуникаций: электричества, воды, газа.

Основным фактором определения цены выступает местоположение квартиры. Именно от оценки квадратного метра помещения в конкретном городе и регионе зависит полная стоимость.

Исчисляется цена, вносимая в кадастр, при помощи специальной формулы, которая учитывает как общие показатели, такие как год постройки помещения, так и определенные коэффициенты, в том числе региональные.



Для чего нужна кадастровая оценка

На основании кадастровой стоимости можно:

  • посчитать размер налогообложения при оформлении дарственной, наследства или раздела имущества;
  • узнать величину налога на недвижимость;
  • рассчитать оплату услуг нотариуса;
  • вычислить разницу между публичной и договорной стоимостью при продаже квартиры, при различии более чем в 30% налог на сделку определяется исходя из указанной в договоре цены;
  • оформить ипотеку (узнайте, как взять квартиру в ипотеку);
  • рассчитывать размер положенных пособий или субсидий.

Искусственно завысить или уменьшить кадастровую стоимость путем проведения ремонтных работ, в отличие от рыночной, невозможно. Она формируется органами власти, а не образовывается под влиянием экономических факторов, как последняя.

Возможно ли рассчитать самостоятельно

Установить примерную цену помещения, которая будет отображена в кадастре, можно самостоятельно. Для этого следует использовать методику, основанную на использовании ставки налога на недвижимость и стоимости квадратного метра жилья в конкретном населенном пункте. Найти искомую величину можно по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = (ставка налога на недвижимость * 200) * количество квадратных метров.

Однако подобная цена не является абсолютно точной, так как при расчете органами власти учитывается множество различных показателей, от которых напрямую зависит кадастровая стоимость. Поэтому для проведения полноценной оценки квартиры лучше обратиться к компетентным оценщикам.

Несколько способов узнать кадастровую стоимость квартиры

Основным документом, содержащим сведения о действительной стоимости квартиры, которая указывается в кадастре недвижимости, является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. Однако существуют и иные способы проверить данную информацию, в том числе и бесплатные.

Кадастровый паспорт – быстро и бесплатно (при наличии)

При постановке недвижимости на государственный учет до 2017 года производилась выдача кадастровых паспортов, в которых и указывалась искомая стоимость помещения. Узнать информацию можно было совершенно бесплатно – для этого требовалось всего лишь посмотреть в бумагу, оформленную в соответствии со сведениями ГКН и ЕГРП.

Однако после вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, формирование и выдача подобной документации отменены. Поэтому воспользоваться возможностью могут только лица, получившие бумагу до 2017 года до следующей переоценки недвижимости.

Через интернет по адресу или кадастровому номеру

Искать информацию следует исключительно на портале Кадастровой палаты. Даже известный Интернет-ресурс Госуслуг подобные сведения не предоставляет.

Сайт Росреестра позволяет получить сведения об установленной цене на квартиру в режиме онлайн. Для этого потребуется зайти на портал и в разделе «Получение сведений» выбрать вкладку «Получить выписку о кадастровой стоимости» и ввести данные о жилом помещении. Поиск осуществляется на основании адреса или номера кадастра, присвоенного квартире при постановке на учет.

Вам может быть интересно: как поставить квартиру на кадастровый учет.

При нажатии на высветившийся адрес открывается форма, где указываются имеющиеся в ГКН сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость. Также можно заказать электронную выписку из ЕГРН, однако, за подобную услугу приказом Минэкономразвития № 291, принятого 10.05.2016 г., предусмотрена оплата – 300 рублей.

Обращение в МФЦ или кадастровую палату

Получить справку, содержащую выписку из ЕГРН с указанной стоимостью квартиры, можно при личном посещении органов Росреестра, либо при обращении к сотрудникам МФЦ. Для подачи запроса предоставляются:

  • паспорт заявителя;
  • квитанция об уплате 750 рублей в качестве госпошлины.

Также работник кадастровой палаты или МФЦ потребует заполнить заявление, содержащее просьбу о предоставлении информации.



Изменение кадастровой стоимости

Рыночная цена на недвижимость не идет на снижение, а увеличивается, что приводит к повышению кадастровой. По общим правилам пересмотр стоимости проводится раз в пять лет, однако, изменение показателя может производиться и до истечения данного срока при наличии определенных обстоятельств.

Для чего это нужно

Кадастровая оценка недвижимости лежит в основе расчета ставки налогообложения на жилое помещение. Зачастую основанием для ее пересмотра являются ошибки, допущенные при определении цены квартиры, влекущие за собой повышение ставки налога. Пересчет кадастровой стоимости в подобном случае производится по инициативе собственника, желающего уплачивать меньший налог.

Основания для уменьшения стоимости

Законодательно предусмотрено только два основания, позволяющих пересмотреть указанную в кадастровом реестре стоимость жилья:

  • информация, имеющаяся в Кадастровой палате, является недостоверной, или при проведении расчета допущены ошибки, что привело к неправильному исчислению налога на недвижимость;
  • установленная на дату произведения расчета стоимости рыночная цена существенно ниже кадастровой.

Наличие оснований для оспаривания цены определяется на основании информации, полученной от заказчика кадастровой оценки органами Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, отведенных статьей 24.18 ФЗ № 135-ФЗ, принятого 29 июля 1998 года.

Куда следует обратиться за изменением

Обжаловать установленную цену квартиры можно, обратившись:

  • в специальную комиссию, занимающуюся обращениями владельцев, которые оспаривают кадастровую стоимость, установленную для недвижимости;
  • в суд с иском о признании оценки недействительной.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры граждане могут в любой из этих инстанций – очередность обращения для физических лиц не установлена. А организации должны сначала подать запрос в комиссию, а затем – в судебный орган.

Оценка независимого эксперта

Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам.

Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений.

Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.

Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:

  • справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
  • копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
  • подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
  • оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
  • экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
  • подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.

Сроки и результат рассмотрения

На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.

Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.

Возможность обращения в суд для изменения кадастровой стоимости

КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок (подробнее о том, какие бывают кадастровые ошибки для земельного участка).

Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии.

Обычно суд при предъявлении результатов экспертизы, проведенной независимым оценщиком, становится на сторону истца и изменяет кадастровую стоимость объекта, как это произошло в деле № 3а-80/2016, рассмотренном в Ростовском областном суде.

При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/uznat-kadastrovuyu-stoimost

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость доли квартиры

13.10.20

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов.

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке – из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2019 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) – 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей – это 130 тыс. рублей.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2019 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн – 1 млн).

Пример: В 2019 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) – 2 млн руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2019 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб.

(кадастровая стоимость на 1 января 2019 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2019 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей.

По данным ГКН на 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) – 1 млн руб.

(стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/kadastrovaya-stoimost/

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость доли квартиры

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры? У кого возможно запросить расчёт кадастровой стоимости и получить соответствующую информацию? Такими вопросами задаётся каждый собственник недвижимого имущества, так как нынешнее законодательство привязало эту величину непосредственно к налоговым вычетам.

Определение кадастровой стоимости

По определению она является стоимостным выражением ценности объекта недвижимости с государственной точки зрения.

Оценить таким образом можно, допустим:

  • квартиру;
  • жилую комнату;
  • дом;
  • землевладение и так далее.

Рассчитанная кадастровая стоимость объекта недвижимости является величиной весьма относительной, сведения о ней находятся у Росреестра, потому что вычисление осуществляется непосредственно данной организацией.

Основным государственным органом по расчёту является Кадастровая палата. Ранее не каждый россиянин интересовался подобными вопросами, так как отсутствовала необходимость этого.

Теперь же, с учётом изменений и нововведений системы налогообложения, заинтересованность отсутствует только у самых безразличных граждан.

Причиной стало то, что от кадастровой стоимости недвижимости напрямую зависит и уплачиваемая величина начисленного налога на существующую у собственника недвижимость.

Данная расчётная величина меняется с промежутком 5 лет. Обусловлено это постоянным колебанием цен на недвижимость, они то увеличиваются, то уменьшаются.

Как прибегнуть к помощи Росреестра

Любой гражданин имеет возможность стать обладателем информации о кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенной для публичного пользования на сайте Росреестра по электронному адресу rosreestr.ru.

Здесь стоит совершить ряд последовательных действий:

  1. Выбрать в выпадающем меню «квартира».
  2. Напечатать в соответствующее поле номер объекта.
  3. Заполнить поле для условного номера.
  4. При заполнении вкладки адреса кликнуть на определённый филиал Государственного кадастра недвижимости, иными словами, субъекта, имеющего информацию по конкретному региону.
  5. Заполнить окна, предназначенные для определения адреса.

После оформления и отправки запроса можно проверить его статус, кликнув непосредственно на адрес жилья. Снизу появятся сведения о жилье, включая кадастровую стоимость.

Какие сведения содержит кадастровый паспорт и их актуальность

Государственная оценочная стоимость вписана в соответствующий паспорт на недвижимое имущество.

Однако если гражданин решил для получения её воспользоваться именно таким вариантом поиска, то обязательно следует учесть непосредственно календарный год проведения расчётов.

Следует знать, что в 2012 году вся недвижимость в государстве была пересчитана, значит, если паспорт старше, то цена здесь будет вписана устаревшая, не пересчитанная.

Следовательно, гражданам у кого на руках находится документ с оценкой недвижимости старше 2012 года, следует:

  • обратиться в соответствующую инстанцию для пересчёта;
  • воспользоваться иным способом определения.

Процедура, проведённая палатой, будет стоить определённой суммы.

Получение информации в Кадастровой палате

На сайте Росреестра расположена специальная публичная карта, где указаны все местные филиалы Российского реестра, которые имеют возможность предоставить данные о рассчитанной государственной цене.

Здесь же будут указаны адреса и контактные данные этих подразделений. Помимо всего прочего, данная карта несёт также и информацию об актуальной стоимости всех зарегистрированных объектов недвижимости.

Для оформления заявления гражданин должен иметь при себе следующий пакет обязательных документов:

  • дубликат общегражданского паспорта;
  • документы, подтверждающие собственнические права на недвижимое имущество;
  • техпаспорт жилого помещения;
  • список пояснений.

Примерно через полторы недели гражданин может обращаться за готовым документом. Предоставление данной услуги безвозмездно.

Факторы, оказывающие влияние на кадастровую цену

Расчёт кадастровой стоимости квартиры производится один раз в определённое количество лет специальной комиссией. Происходит это, чтобы оценка являлась максимально объективной.

Основное влияние на рассчитываемую величину оказывают:

  1. Экономическая ситуация как в целом по стране, так и отдельно взятом её регионе. К данному фактору можно отнести, например, средний заработок по стране и в регионах.
  2. Тип недвижимости, допустим, является она жилой или производственной.
  3. Характеристики недвижимости, к которым следует отнести этаж, площадь, год возведения.
  4. Место расположения объекта в населённом пункте. Значима, например, степень престижности района, близость расположения центра населённого пункта и так далее.
  5. Рыночная стоимость жилья.

Кадастровая и рыночная цены на жилье не будут одинаковы. Как правило, они разнятся на 20–25%. Поэтому в результате расчёта кадастровой стоимости квартиры её цена будет выше рыночной примерно на 25%.

Связь государственной стоимости с налогообложением в России

Начиная с 01.01.2015, основная ставка налога прямо пропорциональна от определяемой государством цены. Это связано с изменением налогового законодательства РФ. Расчёт налогов на недвижимость описывают ст. 399–409 Налогового кодекса России.

Данное изменение коснётся всех граждан, у кого в собственности имеется любого рода недвижимость, допустим:

  • квартира;
  • гараж;
  • парковочное место и так далее.

Вычислить сумму данного налога можно при помощи электронного калькулятора в режиме реального доступа. Повлияет государственная цена на величину налога процентной ставкой, колеблющейся от 0,1 до 2%.

Следовательно, чем выше кадастровая стоимость собственности, тем выше будет назначен налог на неё и, соответственно, в обратном порядке. Ставка колеблется не только от 0,1 до 2%, но и вполне может вырасти в целых 3 раза. Это может произойти в случае, если, например, квартира расположена в городе федерального назначения, то есть в Москве, Севастополе или Санкт-Петербурге.

Учитывая новые соответствующие изменения в налогообложении, теперь устанавливать сумму налога будут непосредственно местные власти.

Помимо всего прочего, данный законодательный орган может и вовсе освободить от налоговых выплат следующие группы лиц:

  • граждан, находящихся на социальном обеспечении государства;
  • ветеранов войн;
  • инвалидов;
  • пострадавших вследствие аварии на Чернобыльской атомной электростанции или на производстве «Маяк»;
  • военнослужащих, отслуживших государству более 20 лет;
  • родственников погибших или умерших военнослужащих, которые находились на иждивении последних;
  • служивших в войсках особого назначения или проходивших службу в Афганистане.

К сожалению, такая категория лиц, как многодетные родители либо родители-одиночки в круг льготников не вошли.

Метод определения кадастровой стоимости

Как было сказано выше, перерасчёт кадастровой цены недвижимости предусматривается законодательством минимум каждые пять лет, так как за этот промежуток времени как рыночная цена жилья, так и инфраструктура места, где оно расположено, может существенно измениться. Способ расчёта зафиксирован в Росреетре и имеет чёткие правила.

При непосредственном расчёте федеральной оценочной стоимости следует учесть такие факторы, как:

  • цена за 1 м2, здесь следует знать, что у каждого населённого пункта она будет индивидуальной;
  • год возведения строения, этот показатель будет иметь существенное значение, так как от этого зависит его фактический износ;
  • место нахождения квартиры, здесь обязательно следует учитывать район, этаж и наличие лифта;
  • общая площадь квартиры, которая подлежит оценке;
  • экономическое состояние региона, где расположена квартира, этот факт также окажет существенное влияние на рассчитываемый показатель.

Несмотря на утверждённые Росреестром обязательные составляющие, которые должны быть учтены при расчёте оценочной стоимости квартиры, чёткого метода расчёта утверждено не было.

Следовательно, каждая фирма, ведущая данный расчёт по договорным отношениям с Росреестром, вполне может интерпретировать данные на своё усмотрение.

Помимо всего прочего, в расчёт не приняты некоторые индивидуальные особенности зданий, такие как, например, архитектура, планировка и так далее. Это в большинстве случаев и формирует существенную разницу между оценочной и рыночной ценой жилья, а также разницу в государственной стоимости между расчётами, проведёнными разными организациями.

Самостоятельная оценка

Довольно часто среди собственников недвижимого имущества встречается вопрос о том, как рассчитать кадастровую стоимость квартиры без привлечения иных лиц и имеется ли для этого какая-либо определённая формула?

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость квартиры и какая непосредственно имеется формула расчёта?

Произвести самостоятельный расчёт можно, однако процедура эта весьма трудоёмкая и требует правильного учёта всех коэффициентов и, соответственно, безошибочного определения площади нужных объектов.

Если заинтересованное лицо само лично хочет посчитать кадастровую стоимость, то самой подходящей будет формула расчёта, основанная на показателе удельной кадастровой цены 1 м² недвижимости. Он устанавливается отдельно для каждого конкретного региона.

Как будет рассчитываться показатель:

  1. Коэффициент = Ставка налога на недвижимое имущество х 200.
  2. Кадастровая стоимость = Коэффициент х площадь недвижимости.

Величина ставки налога должна быть именно для региона, где расположена данная недвижимость.

Что же касается распространённых ошибок, то следует правильно определить сумму налога, что далеко не каждый гражданин может сделать самостоятельно. Следовательно, конечный результат будет ошибочным.

Лучшим вариантом всё же будет доверить данный расчёт профессионалам в этой области. Тем более, если учитывать тот аспект, что государство всё ещё не определило единого пути расчёта кадастровой стоимости, существуют лишь общие показатели, включённые в анализ.

Как оспорить определённую государством стоимость квартиры

Оспорить данную величину есть возможность, например, применив один из нижеперечисленных вариантов:

  • прибегнув к услугам экспертной комиссии, которая существует в каждом местном филиале Росреестра;
  • в судебном порядке.

Произвести это можно исключительно тогда, когда в выданных бумагах были выявлены некорректные данные.

Например, если неверно зафиксировали количество комнат квартиры, ошиблись с указанием квадратуры жилья или участка, если налоговые отчисления оказались слишком велики для данного региона и так далее.

Кадастровая стоимость дома

Кадастровой стоимостью дома, так же как и квартиры, будет являться его стоимость, определённая государственными экспертами. Если дом не был официально зарегистрирован, то данную процедуру следует обязательно провести.

После регистрации собственнику выдадут следующий пакет бумаг:

Помимо всего прочего, здесь обязательно укажут непосредственно размер кадастровой стоимости дома.

Когда бумаги на данную недвижимость сформированы ранее 2012 года, то определить действительную кадастровую стоимость дома будет возможно, так же как и всех остальных такого рода объектов, на сайте Росреестра. Знание величины будет обязательно нужно для проведения всех сделок, связанных с жилым домом.

Абсолютно точно оценить дом на сегодняшний день нельзя. Обращаясь к различным специалистам, данная цена также будет разной, причём связан данный факт будет не только с профессионализмом специалиста, но и с методом его расчёта.

Как проводится государственная оценка?

Что касается уполномоченных лиц, занимающихся определением кадастровой цены, то они должны чётко соблюдать все правила, прописанные законодательными актами относительно их деятельности, а также учитывать актуальную стоимость на недвижимость.

Специалистам обязательно следует учитывать такие значимые факторы, как:

  • район расположения;
  • расстояние от дорог и станций метро;
  • инфраструктуру;
  • наличие магазинов, аптек, кафе и так далее;
  • стройматериал, из которого выполнены стены зданий, сооружений, подлежащих оценке.

При учёте всего перечисленного кадастровая цена будет максимально приближена к рыночной, соответственно, высчитана максимально правильно и качественно.

При непосредственном расчёте все объекты недвижимости разделены по подобности, каждая из этих групп имеет собственную формулу для проведения расчёта.

Для каждой группы определяется индивидуальная стоимость 1м² в российских денежных единицах. Данный показатель умножается на общую площадь и в итоге выходит конечный результат — кадастровая стоимость объекта.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/rasschitat-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.