Ипотека на переуступку прав по дду

Содержание

Вторичная новостройка: как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Ипотека на переуступку прав по дду

Выгодна ли покупка новостройки по договору переуступки прав требований

На стабильном рынке сделки по переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве — распространенное явление. В силу того, что наиболее ликвидные предложения традиционно распродаются раньше других, купить хороший вариант потом можно только у перекупщиков, говорят участники рынка.

«Схема уступок достаточно востребованна, особенно на тех объектах, где стадия готовности близка к финалу.

Возможность провести такую сделку с ипотекой широко используется на объектах, реализация которых идет по ФЗ-214», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» Кристина Шульгина.

Нередко такие сделки совершаются с использованием ипотечных схем. «Значительная часть квартир по переуступке приобретается инвесторами, которые затем перепродают жилье, но уже дороже, в том числе при помощи ипотечных схем», — рассказывает директор департамента продаж девелоперской ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Наряду с частными лицами, покупающими одну — три квартиры на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи, часто с застройщиками, по его словам, работают крупные фирмы-инвесторы. Они приобретают большие объемы и впоследствии продают квартиры по договорам переуступки прав.

Для таких продавцов, как говорит Рустам Арсланов, ипотека очень важна.

Однако нужно учитывать, что сделки по переуступке прав с привлечением ипотеки имеют целый ряд ограничений.

«Продажа по переуступке происходит по более высокой цене, чем прописано в ипотечном договоре, так как за время строительства рыночная цена квартиры всегда вырастает.

То есть не всегда сумма кредита зависит от стоимости, указанной в первичном договоре», — объясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене.

«Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.

На сделки по переуступке прав с использованием ипотеки, по словам Кристины Шульгиной, не распространяется действие государственной программы субсидирования ставок. Хотя Рустам Арсланов все же замечает, что в исключительных случаях на такую сделку можно получить кредит с господдержкой.

Бывают также случаи, когда по договору переуступки права продается объект недвижимости, изначально купленный с использованием ипотечных средств.

«В таком случае проще всего сначала погасить задолженность по кредиту перед банком и снять обременение, а затем выставлять квартиру на продажу», — советует Рустам Арсланов. Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, по его словам, достаточно сложно.

И не каждый банк может дать разрешение на это. Кроме того, сами покупатели опасаются приобретать объекты недвижимости с обременениями.

Что касается непосредственно процедуры приобретения жилья по переуступке с помощью кредита, то никаких подводных камней, по словам экспертов рынка недвижимости, здесь быть не должно. «Договор уступки прав требований подпадает под действие  214-ФЗ и заключается по стандартному алгоритму», — отмечает Кристина Шульгина.

Если право требования на квартиру уступает юридическое лицо, то схема сделки по ипотеке, как уточняет Рустам Арсланов, является самой обычной.

Хотя дополнительным нюансом в некоторых банках может быть требование аккредитации банком юридического лица (то есть анализ учредительных документов организации, бухгалтерской отчетности и т. п.).

Дмитрий Котровский считает, что в текущих условиях снижения платежеспособного спроса продажа квартиры по переуступке в тех жилых комплексах, где соблюдаются сроки строительства, не очень логична.

«На рынке сейчас довольно большой ассортимент квартир в домах на финальных этапах строительства на первичном рынке — покупателям есть из чего выбрать непосредственно от застройщика. И нет смысла покупать у частных лиц в недостроенных домах», — делится он своим мнением.

В продаже жилья по схеме переуступки, по словам Котровского, сейчас не заинтересованы и продавцы, так как получение собственности на квартиру автоматически прибавляет к ее цене порядка 10%.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/vtorichnaya-novostrojka-kak-kupit-kvartiru-v-ipote/

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Ипотека на переуступку прав по дду

Бывают ситуации, когда, не успев въехать в квартиру в новостройке, уже необходимо ее продать. Как правило, основными причинами являются резко изменившиеся жизненные обстоятельства или получение прибыли от инвестиций в недвижимость.

Так или иначе, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ в ипотеке или без нее возможна на определенных условиях.

Рассмотрим, как правильно переуступить права на жилую недвижимость по договору ДУ (долевого участия)? Что лучше: реализовать жилье в новостройке до сдачи госкомиссии или после?

Что важно знать об уступкеправ?

Итак, правовое регулирование взаимоотношений дольщиков осуществляется Федеральным законом № 214. В котором, в свою очередь, изложены требования к переуступке прав:

  • Переуступка возможна только при полной оплате участником стоимости по соглашению. А также в случае перевода долга на другого долевого участника.
  • Договор о переуступке заключается с момента государственной регистрации ДДУ до передачи объекта по передаточному акту.
  • В Росреестре фиксируется цена переуступки по заключению договора, если цедентом выступает юрлицо.

Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.

Что представляет собой продажа квартиры по переуступке прав?

Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.

В переуступке прав есть следующие преимущества:

  1. Минимальный пакет документов.
  2. Выгодное вложение денег, так как цена на квадратные метры в строящемся здании значительно ниже.
  3. Быстрая регистрация.

Читайте: Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки?

Какие существуют риски для покупателя?

При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:

  • некачественно проведенные строительные работы;
  • перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
  • возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
  • имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
  • вероятность объявления нового претендента на жилье;
  • сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.

Продажа квартиры по переуступке: налоги

Надо помнить, что полученная от сделки прибыль – налогооблагаемая, за нее придется платить НДФЛ. Пример: дольщик внес 1 000 000 р. застройщику, а затем переуступил свои права за 1 500 000 р. другому физическому лицу. Значит с прибыли в 500 000 р. придется заплатить налог в размере 13% — 65 000 р. в государственный бюджет.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Статья 11 ФЗ-214 гласит, что дольщик вправе выйти из проекта, переуступив полномочия на жилую недвижимость другому физлицу.

До сдачи

Существует два варианта реализации квартиры:

  • По предварительно составленному соглашению – ПД.
  • По договору цессии.

Стоит отметить, что первый вариант не защищен законодательством РФ, а значит менее надежный. Дело в том, что по предварительному договору оформление ДКП проводится по завершении строительства, а при проведении цессии покупатель становится владельцем сразу при регистрации сделки в Росреестре.

Если дольщик, переуступающий права на жилье, не полностью рассчитался с Застройщиком, то потребуется получить согласие на уступку прав от строительной фирмы. Без данного разрешения все долги бывшего владельца-дольщика переходят к новому. Отсутствие в документах согласия может стать причиной отказа и признания ее недействительной судебными инстанциями.

После сдачи

Реализация недвижимости возможна до и после сдачи дома.

1. До подписания акта П-П (приема-передачи). Быстрое оформление. Основные этапы:

  • назначение цены;
  • поиски покупателя;
  • демонстрация жилого помещения;
  • представление необходимых документов (договор с Застройщиком, финансовые справки и документы о проведении расчетов со строительной организацией и т.п.);
  • согласование сроков и условий расчета;
  • подготовка и подписание соглашения;
  • регистрация цессии в ГосРеестре.

После проведения перечисленных этапов, новый владелец-дольщик ведет переговоры с Застройщиком, решает все вопросы и подписывает акт приемки квартиры.

2. После подписания акта.

Если регистрация сделки в Росреестре прошла, и на руках продавца имеется документ о собственности на жилую площадь, то переуступить права бывшего дольщика возможно только по предварительно составленному ПД.

На его основании права в госоргане регистрируются на нынешнего дольщика и им подписывается приемочный акт, а по истечение некоторого времени переходят покупателю.

Сделать такое возможно, если с момента подписания акта пройдет мало времени.

А вот, второй вариант – переделать акт приемки. Договор переписать не получится, так как он регистрируется в Росреестре. В этом случае следует договориться с Застройщиком и оформить соответствующий документ.

Если в процессе участвуют несовершеннолетние владельцы, то переуступка прав возможна с согласия органов опеки.

Оформление переуступки по ДДУ

Оформление документов на передачу прав потребует некоторых действий обоих участников. Итак, что требуется от продавца-дольщика и покупателя?

В свою очередь, от продавца потребуется:

  1. Поставить в известность Застройщика в письменной форме и дождаться согласия.
  2. Взять от строительной компании письменное разрешение на проведение сделки.
  3. Получить от Застройщика копии финансовых документов о проведенных оплатах по ДДУ и справку, подтверждающую полный или частичный расчет с Застройщиком.

    Если долг имеет место, то составляется трехстороннее соглашение о переводе остатка задолженности Покупателю.

  4. Получить от супруга/и согласие.
  5. Взять разрешение из органов опеки, если в сделке принимают участие дети.
  6. Потребуется согласие кредитора в случае ипотечного займа, чтобы снять обременение на квартиру.

  7. Получить ЕГРН-выписку, если прошла регистрация ипотеки или ДДУ.

Будущему владельцу необходимо:

  1. Получить согласие супруги/а и заверить его у нотариуса.
  2. Проверить документы и подписать их.
  3. Оформить закладную в случае приобретения недвижимости в кредит.

Проверка Застройщика

Это важный момент при оформлении соглашения. Потребуется посетить офис или отделение строительной фирмы и запросить у девелопера следующие документы:

  • Уставные и учредительные бумаги;
  • регистрационное свидетельство с ФНС;
  • документ о правах на землю;
  • разрешение на проведение строительства;
  • финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
  • проектную документацию и декларацию;
  • Договор о финансировании.

Сбор и подготовка документов для цессии

Подать документы для регистрации в Росреестре можно через МФЦ, предварительно оплатив госпошлину. Реквизиты для перевода денег подскажут сотрудники Центра или регистрационной службы.

Необходимые документы:

  • копии и оригиналы паспортов участников;
  • заявление на регистрацию;
  • финансовый документ об уплате госпошлины;
  • доверенность, заверенную нотариусом, если сделка проводится через доверенное лицо, а также паспорт;
  • согласие супруга/и;
  • разрешение опеки, если участниками сделки являются дети;
  • первоначальные документы с Застройщиком: ДДУ, договор инвестирования, ДКП и т.д.;
  • справка от строительной фирмы об отсутствии или наличии долга перед Застройщиком и переводе его Покупателю;
  • письменное согласие девелопера на проведение уступки прав требования;
  • письменное согласие кредитной организации, если на квартиру наложено обременение;
  • кредитный договор и оформленная закладная, если недвижимость приобретается на заемные средства.

Образец договора можно найти ниже. После сдачи бумаг в Росреестр, проводится проверка и занесение записи в ЕГРН. Получить информацию по срокам проведения регистрации можно уточнить у сотрудников госоргана.

Скачать образец договора по переуступке прав.

Источник: https://mytopfinance.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Как купить в ипотеку квартиру по переуступке права требования

Ипотека на переуступку прав по дду

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью.

Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства.

Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании.

Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования.

Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

  • цедент – продавец,
  • цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

  1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
  2. Есть ли сданные объекты.
  3. Качество выполненных работ.
  4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

  • договор долевого участия,
  • согласие застройщика на переуступку,
  • согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
  • квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Порядок совершения сделки

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

  1. Проинформировать застройщика о своих планах.
  2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
  3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
  4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
  5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
  6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

  1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
  2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
  3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Покупатель имеет полное право получить имущественный вычет после подписания акта приема-передачи жилья.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

  1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
  2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

  • сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
  • кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/kvartira-po-pereustupke.html

Как продать квартиру по ДДУ в ипотеке

Ипотека на переуступку прав по дду

Каждый из нас идет к этой цели своим путем: откладывает деньги на покупку, занимает у родственников и друзей, берет кредит в банке, пользуется услугами ипотеки. В последние десятилетия набрала популярность покупка квартиры по ДДУ – договору долевого участия.

Сделка с ДДУ

Назвать такую сделку приобретением жилья в чистом виде нельзя. ДДУ лишь предоставляет право дольщику на определенную квартиру в строящемся доме.

Но для многих россиян вариант приобретения гарантии на жилплощадь в будущем стал единственно возможным способом обзавестись собственными квадратными метрами.

Ведь инвестиции в пока еще строящуюся квартиру существенно экономят средства семьи, готовое жилье стоит гораздо дороже.

Строительства многоэтажного жилого дома занимает немало времени и жизненная ситуация конкретного человека за этот период может кардинально измениться. Например, он получает в наследство дом от умершего родственника и ему срочно нужны средства для его обустройства.

Или в семье родились двойняшки и предполагаемая в скором времени «двушка» им будет явно маловата. Распространенной является ситуация, когда физические или юридические лица вкладывают свободные средства в жилье на начальном этапе строительства, чтобы перед сдачей дома в эксплуатацию продать его дороже и получить прибыль.

Но изменившаяся финансовая ситуация вынуждает извлечь средства раньше срока.

Поэтому вопрос: «Как продать квартиру по ДДУ?» весьма актуален для многих граждан страны. Проблем не возникнет, если подойти к этому вопросу внимательно и серьезно, а еще лучше обратиться за советом и помощью к профессионалам.

Виды переуступки прав на квартиру

Продавая квартиру по ДДУ, дольщик продает покупателю исключительно право на будущее жилье. Такой процесс переуступки прав называется договором цессии, и заключенным он может быть до официальной сдачи дома в эксплуатацию. Кто имеет право заключать подобные сделки:

  1. Застройщик. В данном случае договор цессии заключается с ЖСК.
  2. Подрядчик, который выполнял для застройщика какие-либо работы и тот расплатился будущими квартирами. Такая ситуация предполагает заключение договора с юридическим лицом – компанией, выполняющей заказ.
  3. Собственник ДДУ. Физическое лицо, купившее право стать владельцем будущей жилплощади.

В первом случае главной задачей покупателя является выяснение благонадежности застройщика. Если он будет признан банкротом на этапе заключения договора цессии, сделка может оказаться ничтожной, т.е. незаконной. Во втором случае важно удостовериться, что существует согласие банка о смене собственника ДДУ, т.е. застройщик передал права на квартиру подрядчику в полном объеме.

Процедура переуступки прав заключается в переоформлении договора долевого участия на нового дольщика и внесение соответствующих изменений в документы застройщика.

Законодательство не требует уведомлять застройщика о предстоящей сделке, но юристы рекомендуют это сделать. Обычно застройщик не препятствует ее проведению.

С дольщиками-индивидуалами все, казалось бы, намного проще, но и здесь есть свои особенности. Продажа квартиры купленной по ДДУ имеет немало «подводных течений».

Дду и ипотека

В приобретении квартиры по переуступке прав немало положительных моментов. При должной юридической чистоте ее стоимость на 5-15% будет ниже рыночной цены, а долго ждать новоселье не придется, потому что большинство договоров цессии заключается на заключительном этапе строительства.

Из отрицательных моментов можно назвать необходимость тщательной проверки легитимности контракта ДДУ, подробного изучения документации застройщика, чтоб не угодить в покупку жилья в «замороженном» объекте строительства, высокая цена заключения договора – 7-8% от стоимости квартиры.

Усложняется процесс заключения договора, если продаваемая по ДДУ квартира находится в ипотеке. Продавец может найти покупателя, который убедит банк в своей платежеспособности, и получит от него разрешение на переуступку прав, но для этого требуется собрать много документов, потратить немало времени и сил.

Как по лучшей цене и без рисков продать квартиру по ДДУ в ипотеке узнайте здесь. Если у застройщика и у продавца все в порядке с документацией, то ипотечный кредит на ее покупку по переуступке выдается без проволочек. В последнее время популярна по договору цессии и военная ипотека. Главное – грамотное оформление.

Наше агентство окажет необходимую юридическую помощь. Специалисты компании хорошо знакомы с рынком строящегося жилья и способны дать квалифицированные рекомендации покупателю.

Помимо этого, договор переуступки прав без задержек пройдет регистрацию в Росреестре, что является непременным условием его законности.

Информация о продаваемой квартире будет хорошо прорекламирована и покупатель на жилплощадь найдется быстро.

Источник: https://domell.ru/publications/sdelki-kupli-prodazhi/kak-prodat-kvartiru-po-ddu-v-ipoteke

Ипотека на уступку прав требования: есть нюансы

Ипотека на переуступку прав по дду

24.06.2014 | 15:00 40277

Число банков, готовых кредитовать приобретение жилья при переуступке прав, будет расти. При этом в фавориты в данном сегменте выбьются банки с максимальным числом аккредитованных новостроек.

Покупателю квартиры по переуступке нужно быть готовым, что застройщик потребует определенную сумму за свое согласие на операцию. Но дополнительные расходы окупятся. Ведь цена на саму квартиру окажется ниже, чем у застройщика.

Доля таких сделок будет расти Эксперты петербургского рынка недвижимости, оценивая долю инвестиционных сделок, называют разные цифры. Обычно в пределах от 5 до 20% от общего объема продаж на первичном рынке. В то же время любой специалист согласится, что всплеск продаж в первом квартале нынешнего года носил инвестиционный характер.

То есть многие покупатели вкладывали в недвижимость накопления. А если денег не хватало, брали жилищные кредиты. «Рост ипотеки в январе – апреле текущего года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций, – рассуждают аналитики АИЖК.

– Основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также отсутствие понятного и предсказуемого объекта долгосрочного инвестирования». При этом у участников рынка нет единого мнения, приведет ли всплеск продаж к последующему массовому единовременному выбросу этих объектов на рынок.

Так, по словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, затоваривание рынка невозможно уже хотя бы потому, что в рамках инвестиционного цикла приобреталось жилье с разной степенью готовности: от объектов на нулевом цикле строительства до новой вторички.

Соответственно, последующий вывод этих объектов хозяевами на продажу также будет растянут во времени.

В то же время председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов констатирует, что сейчас объемы предложения уже превышают спрос. Есть угроза затоваривания первичного рынка и роста числа нераспроданных объектов в недавно сданных в эксплуатацию жилых комплексах.

Руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова утверждает, что наиболее часто владельцы «инвестиционных» квартир покупают на начальных стадиях строительства, а выставляют объекты на продажу, когда объект уже сдан, но в собственность не оформлен и акт приема-передачи не подписан.

То есть ипотечный бум января-апреля может обернуться ростом предложения в ограниченный отрезок времени. Проще говоря, доля квартир, продаваемых по переуступке, в обозримом будущем вырастет.

Правовая база Согласно статьям 382 ГК РФ и 11 № 214-ФЗ, дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта. При этом сторонами должен быть соблюден ряд условий.

Уступка допускается только после выплаты дольщиком всей предполагаемой договором суммы. Что подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований. Кроме того, покупателю понадобится письменное согласие застройщика, если это требуется по договору.

Уточним: текущее законодательство такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. И есть прецеденты, когда суд признавал переуступку недействительной из-за нарушения данного пункта в договоре.

Кстати, включается этот пункт в договоры во многом потому, что за свое согласие на переуступку застройщики хотят получать плату. До 3% от стоимости квартиры. Наконец, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита, потребуется согласие выдававшего заем банка.

«Важно знать, что владельцы недвижимости могут переуступать ее не один раз, вплоть до момента, пока покупателю не будут переданы ключи», – добавляют в компании «НДВ-Недвижимость». Ряд участников рынка отмечает, что кроме переуступки по ДДУ возможна переуступка по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Как подсказывают в «НДВ-Недвижимости», предварительный договор – это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. При отказе одной из сторон это сделать, другая сторона вправе понудить отказывающуюся сторону к заключению договора в судебном порядке.

Но схема приобретения жилья по ПДКП считается более рисковой, чем покупка по ДДУ. Эта же «подозрительность» распространяется и на сделки по переуступкам. Соответственно, найти банк, готовый дать ипотеку на квартиру, приобретаемую по переуступке с оформлением ПДКП, будет затруднительно.

С другой стороны, подобрать банк, дающий ипотеку на уступку прав по ДДУ, сегодня особой трудности не составит. Тем более что список готовых работать по такой схеме кредитных организаций постоянно пополняется.

В частности, региональный директор банка петербургского филиала DeltaCredit Ирина Илясова рассказала БН, что в начале апреля ее филиалом была завершена первая сделка с переходом прав требования на залоговую квартиру в строящемся доме.

Советы от профи По словам директора Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость» Михаила Гаврилова, его агентство работает по кредитованию переуступки, прежде всего, со Сбербанком, МТС-банком и Банком «Санкт-Петербург».

«Выбранные потенциальным покупателем объекты обязательно должны быть аккредитованы в банке, оказывающем подобную услугу, – уточняет специалист. – В противном случае взять кредит под покупку объекта по переуступке в неаккредитованном банке будет практически невозможно».

Руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков к заметным игрокам сегмента добавляет Промсвязьбанк, ВТБ24 и Банк Москвы. Эксперт отмечает и другие имеющиеся у данной схемы особенности. «По ДДУ первый взнос и дальнейшие выплаты могут совершаться только после регистрации договора.

А при переуступке прав от юридического лица продавец может потребовать (прописать в договоре) оплату первого взноса от покупателя еще до регистрации, – поясняет он. – Здесь уже за покупателем остается решение, согласиться или отказаться от оплаты первого взноса до регистрации договора».

При переуступке прав от физического лица, нужно учитывать следующий момент. Как правило, продавец реализует квартиру по большей, чем он покупал, цене. Но, чтобы не платить налог, разница между первоначальной и последующей стоимостью объекта в договоре уступки не указывается.

При оформлении ипотеки этот нюанс играет существенную роль, поскольку банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая указана в договоре уступки. Соответственно покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Впрочем, приобретение жилья в кредит по переуступке имеет и ряд плюсов. Например, появляется возможность сэкономить на оценке объекта. Кроме того, клиент, приобретающий квартиру по данной схеме, принимает все условия кредитования ранее подписанного договора. И если договор оформлялся в период, когда ипотечные процентные ставки снижались, клиент получает кредит со ставкой ниже среднерыночной. А поскольку частные инвесторы предпочитают делать покупки на ранних стадиях строительства, первыми распродаются наиболее «интересные» варианты. Таким образом, у берущего впоследствии квартиру по переуступке покупателя появляется вероятность приобрести самые ликвидные варианты. Ну и главное: квартиру, на которую еще не оформлено право собственности, обычно владелец продает дешевле, чем застройщик.

Игорь Чубаха    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/178165/

Переуступка прав на ипотечную квартиру

Ипотека на переуступку прав по дду

Оформление ипотечного договора на покупку квартиры в новостройке – долгий, хлопотный и изнуряющий процесс для заемщика. Помимо того, что надо найти подходящее жилье, нужно еще выбрать кредитора, ознакомиться с условиями, подать заявку, дождаться одобрения на выдачу денег и многое другое.

Переуступка ипотеки на квартиру – альтернативный способ для покупателя приобрести жилье на доступных условиях вместе с кредитом, а для заемщика/правообладателя – избавиться от финансового бремени, но и от имущества тоже. Еще такая сделка содержит массу нюансов, а степень ответственности за нарушение договора такая же, как и при основной ипотеке.

Основная информация о переуступке прав на ипотеку

Гражданское законодательство не запрещает делать переуступку прав требования третьим лицам. Такой вид правоотношений еще называют цессией, если речь идет о передаче прав и обязанностей в отношении квартиры, построенной по договору долевого участия (ДДУ).

В рамках ипотечных правоотношений заемщик может продать права на квартиру в строящемся доме вместе с действующими обязательствами перед банком покупателю.

Важно! Уступить права требования по ДДУ можно только в период между государственной регистрацией соглашения и фактическим подписанием застройщиком и покупателем акта приема-передачи квартиры.

Действие первоначального ДДУ не прекращается. В него вносятся изменения, по которым меняется покупатель. Это и есть цессия.

Типы сделок по переуступке

После вступления дольщика в права собственности на недвижимость ни о какой переуступке уже речи не может быть. В таком случае возможно только оформить договор купли-продажи.

В России квартиры по переуступке продаются в основном 3 способами:

  • подрядчик или инвестор получают от застройщиков недвижимость со скидкой и потом продают ее по доступным ценам. Покупатель оформляет договор ипотеки, в том числе в рамках программы с господдержкой семей, на которых распространяются условия льготного, семейного кредитования, и приобретает жилье как у застройщика;
  • при реализации крупных строительных проектов генеральные подрядчики заключают соглашения с субподрядчиками и в качестве оплаты предоставляют квартиры. Причем сделка оформляется в рамках ДДУ. Затем субподрядчик заключает договор цессии с конечным покупателем;
  • заемщик банка по личным причинам принял решение продать право на квартиру по договору ДДУ, оформленную в кредит, – ипотека по переуступке.

Причины, по которым собственник ипотечной квартиры решил ее продать, могут быть различными: бракоразводный процесс, потребность в деньгах, невозможность оплачивать действующий кредит.

Инициатором продажи недвижимости по переуступке может быть не только владелец жилья, но и кредитор. В случае просрочки обязательств по кредиту банк вынужден искать альтернативные способы получить деньги с процентами обратно.

Гражданское законодательство РФ предусматривает процедуру принудительного взыскания задолженности, в том числе и путем реализации залогового имущества.

Такая процедура заберет очень много времени у кредитора, да и на аукционе вырученной суммы за проданную квартиру не хватит, чтобы закрыть долг.

Второй вариант – переуступка кредитного договора в пользу более благонадежного и платежеспособного клиента.

Существует еще один вариант продажи ипотечной квартиры по переуступке от физического лица, по которому меняется не должник, а кредитор. Проще говоря, банк продает кредит другому финансовому учреждению или организации. Причем заемщик может узнать, что произошла переуступка ипотеки, уже от нового кредитора.

В каких случаях заемщику может понадобиться переуступить права на кредитную квартиру

Исчерпывающего перечня причин не существует, однако ряд актуальных выделить можно.

  1. В случае расторжения брачных отношений. Если один из супругов отказывается от доли в совместно нажитом имуществе в пользу второго. В такой ситуации все обязательства по погашению долга переходят владельцу обеих долей.
  2. Если срочно нужно продать ипотечную недвижимость. Процедура досрочного погашения долга может затянуться на длительный период в отличие от оформления переуступки.
  3. В случае получения наследства. Одно дело, когда осталась минимальная сумма для погашения задолженности, и совсем другое – если кредит только оформлен. При наследовании лицо получает не только права на недвижимость, но и обязательства умершего по ипотечному договору.
  4. Заемщик хочет избавиться от финансовых обязательств ввиду невозможности обслуживать кредит.

Причины для переуступки долга у каждого клиента свои.

Особенности

Итак, переуступить права на строящуюся недвижимость можно до ввода помещения в эксплуатацию и оформления права собственности.

Покупатели, которые ищут альтернативные способы приобрести жилье, могут неплохо сэкономить на переуступке. Особенно это касается жилья, находящегося на финальном этапе строительства.

Есть прецеденты, когда стоимость квартиры от заемщика была выше, чем у частного соинвестора.

Специалисты выделяют недостаток цессии – обязанность нового покупателя взять на себя все обязательства, выдвигаемые дольщиком. Если по каким-либо причинам ДДУ будет признан недействительным, то новый владелец не сможет предъявить претензии застройщику. Это главный риск покупателя.

Как купить жилье по переуступке

Законодательство РФ не запрещает гражданам оформлять ипотечный договор на покупку жилья по договору цессии, но только при условии, что недвижимость еще не введена в эксплуатацию.

Для приобретения квартиры нужно выполнить ряд последовательных действий:

  • первоначальный дольщик обращается к застройщику с заявлением о желании уступить права на строящуюся квартиру другому лицу;
  • перевести на расчетный счет застройщика оговоренную в договоре сумму, если такая обязанность прописана в ДДУ изначально;
  • заверить у нотариуса согласие сторон, участвующих в договоре цессии;
  • для продажи ипотечной недвижимости по переуступке нужно заключить трехсторонний договор на передачу имущественных прав, где подписантами являются бывший и будущий собственник, а также уполномоченный сотрудник фирмы-застройщика.

На финальном этапе застройщик предоставляет новому собственнику сертификат с указанием параметров предмета переуступки.

Оформление договора

Ничего сложного в оформлении переуступки нет, но для понимания алгоритма действий лучше ознакомится с пошаговой инструкцией.

  1. Изучение первоначального договора ДДУ, заключенного между дольщиком и застройщиком. Учитывая, что все обязанности перейдут на нового владельца, знать подводные камни соглашения необходимо.
  2. Информирование застройщика о предстоящей сделке во избежание наложения штрафных санкций, если они предусмотрены ДДУ.
  3. Передать нотариусу пакет документов, включающий:
  • паспорта сторон;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • если покупатель состоит в браке – согласие второго супруга;
  • договор ДДУ;
  • документальное подтверждение внесенных оплат дольщиком застройщику;
  • квитанции о погашении платежей по графику ипотечного договора;
  • договор цессии.

Перечень документов может дополняться по требованию нотариуса.

Кредит на покупку квартиры по цессии

На кредитном рынке РФ немного банков, с помощью которых можно купить квартиру по переуступке в кредит, поскольку фактически недвижимость еще на стадии строительства и для кредитора не является ликвидным активом.

Лучший вариант – обратиться в кредитное учреждение, к примеру Сбербанк, который предлагал кредит на недвижимость, находящуюся в собственности у застройщика. Вероятность получить одобрение там самая высокая, но в случае с цессией процентная ставка может быть повышенной.

Источник: https://Ipotechnik.pro/pokupka/pereustupka-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.