Ипотека на мужа и жену

Содержание

Как делится ипотека при разводе супругов в 2020 году: практические рекомендации по разделу, с детьми и без, до брака и после

Ипотека на мужа и жену

За последние годы отмечается рост ипотечного кредитования. Для многих семей это практически единственный вариант приобретения собственной жилой недвижимости. Однако наличие большого числа бракоразводных процессов приводят к необходимости деления ипотеки при разводе. Причем супругам предстоит поделить и само недвижимое имущество, и оставшиеся обязательства перед банком.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке.

То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом.

Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

  1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
  2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
  3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
  4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

  • Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
  • Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
  • Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

  1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
  2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Что делать с ипотекой при разводе, если она была взята до брака?

Когда делится ипотека в такой ситуации, бывшим супругам важно понимать два основных момента:

  1. Имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
  2. Поскольку стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то логично, что часть денег могла быть выплачена именно из общего семейного бюджета в период брака. Следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды (если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства).

В судах учитываются оба эти пункта, хотя они несколько противоречат друг другу. Краеугольный камень при дележке такой ипотеки – именно в определении того, какая часть платежей вносилась из общих денег, а какая только из личных. То есть ипотечная недвижимость в какой-то степени может быть признана совместно нажитым имуществом.

Ипотека при разводе супругов в случае приобретения жилья одним из них до брака, делится следующими путями:

  1. Имущество остается за тем супругом, кто его приобрел. По решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
  2. Происходит деление недвижимости на доли соразмерно внесению платежей из общих семейных средств и личных вложений каждого супруга. Однако такой вариант возможен только с согласия банка и если квартира не однокомнатная, поскольку физически не выделенные доли находиться в залоге не могут.
  3. Возможны варианты раздела аналогичные тем, что происходят при дележке ипотеки взятой в браке. Но нужно доказать что все платежи (или бо́льшая их часть) осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями. Такая ситуация чаще возникает когда ипотека взята одним из супругов незадолго до регистрации брака.

Если есть дети

Наличие у супругов несовершеннолетних детей, в том числе прописанных в ипотечном жилье, на раздел оставшегося долга не влияет. А вот при дележке самой недвижимости суд всегда учитывает этот факт.

Основные нюансы как делится ипотека при разводе супругов с детьми:

  1. Тому супругу, с кем будет проживать ребенок, может быть выделена бо́льшая доля, но при этом и размер ипотечного долга у него будет больше.
  2. При наличии у ребенка доли собственности в недвижимости она прибавляется к доле родителя, с которым он остается.
  3. Когда ребенок прописан в квартире или доме, но собственником является только муж, то его жена имеет право на получение доли в этой недвижимости, если несовершеннолетнего она оставляет с собой, и у нее нет другого жилья.
  4. При продаже ипотечного жилья и наличии в нем прописанного ребенка, его нужно обязательно выписать.
  5. Если ребенок остается с матерью и ей тяжело выплачивать ипотеку (нахождение в декрете, инвалидность), то размер ежемесячного платежа для нее может быть снижен, а оставшаяся часть будет временно возложена на отца ребенка по решению суда.

Стоит упомянуть, что наличие детей и их прописка не влияет на порядок взыскание залога по ипотеке, когда имеется просроченная кредитная задолженность.

Если в ипотеку вносили материнский капитал

Для семей-владельцев материнского капитала вопрос раздела ипотеки более чем актуален. Ведь в покупке жилья задействованы деньги от государства.

Нюансы дележки будут следующими:

  1. Доля ребенка, которая выделилась за счет средств материнского капитала присоединяется к жилплощади того супруга, с кем он остается. При этом ипотечное обязательство чаще всего делится поровну, если нет других значимых факторов.
  2. После развода бывшая жена может закрыть всю свою задолженность (или ее часть) перед банком через материнский капитал. Однако распоряжаться собственностью до полного погашения кредита она не сможет.
  3. Когда на момент развода доля ребенку еще не была выделена, в суде на родителей накладывается обязанность сделать это после выплаты всей ипотеки.
  4. Продать квартиру или дом по долям и поделить деньги, если задействован материнский капитал просто невозможно: сделка будет признана недействительной, так как детей нельзя оставлять без жилья. Если же «провернуть» такую операцию, то супруги будут обязаны вернуть в бюджет денежный эквивалент материнского капитала (на 2020 г. 466 617 руб.).

Если есть брачный договор

Заключение брачного договора во многом облегчает решение вопроса, как делится ипотека при разводе. В нем прописываются важные моменты, касающиеся раздела недвижимости, если супруги разведутся. То есть, не будет длительного бракоразводного процесса, а сразу примется во внимание содержание брачного договора.

В частности, в этом документе можно указать следующую важную информацию:

  1. Один из супругов не претендует на жилье, а также не несет ответственность за выплату долгового обязательства. Либо можно прописать, что претендовать он может лишь на денежную компенсацию в совместных выплатах в период брака. Вариант применяется чаще когда ипотека взята до брака, и собственник жилья уже самостоятельно выплатил значительную сумму. И в случаях, когда в силу ряда причин (плохая кредитная история, наличие долгов и др.) один из супругов не может быть созаемщиком.
  2. Точные доли в недвижимости, возможность выплаты денежной компенсации при отказе от доли, как распределится при разводе кредитное обязательство.
  3. Погашаться ипотека будет совместно (например, когда взята одним из супругов незадолго до брака), прописывается также порядок раздела жилья, и отдельно – если родятся дети.

Следует обязательно уведомить банк о наличии брачного контракта.

Делится ли военная ипотека?

В особенности актуальный вопрос для военнослужащих и их супругов – как поделить военную ипотеку при разводе. Ведь жилье в рамках такой программы предоставляется Министерством Обороны (МО) РФ. Оно же и оплачивает ипотеку.

Поэтому раздел такой недвижимости имеет следующие нюансы:

  • Так как участником программы является только военнослужащий и именно он фигурирует в договоре ипотеки, то при разводе он и остается собственником в подавляющем большинстве случаев. То есть квартира или дом не признаются совместно нажитым имуществом.
  • Кредитный договор военной ипотеки не переоформляется.
  • Бывший супруг (супруга) может претендовать на долю или часть вложенных средств в эту недвижимость только если докажет, что:
    • для покупки жилья помимо государственных средств были вложены деньги из семейного бюджета или его личные денежные средства;
    • во время выплаты ипотечного кредита военнослужащий уволился из Вооруженных Сил и платежи уже стали выплачиваться из общих денежных средств супругов;
  • Если бывший супруг (обычно жена) планирует претендовать на долю, то добиться раздела жилья по военной ипотеке можно лишь после полного закрытия ссуды. С этим жильем невозможны и любые другие операции (продажа, обмен, дарение). Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге как у банка, так и у МО РФ.
  • При наличии детей и отсутствия у бывшей супруги другого жилья и когда она не имеет права на ипотечное жилье бывшего мужа, максимум что она может добиться – суд разрешит проживание в этой недвижимости ей и ребенку.

Пошаговая схема раздела ипотечной квартиры и ипотеки в случае развода

При делении ипотечного кредита и квартиры, основные этапы действий супругов будут следующими:

  1. Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
  2. После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
  3. Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
  4. Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

Супругам стоит помнить, что в случае их отказа платить, банк через некоторое время (когда накопится долг за 3–6 месяцев) может начать продажу недвижимости.

С вырученных денег будет закрыта сначала задолженность, пени и штрафы. Остаток разделится между бывшими заемщиками (супругами). Это самый невыгодный и неприятный способ раздела ипотеки.

Поэтому рекомендуется все же путем переговоров приходить к общему решению и не оттягивать раздел ипотеки.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/ipoteka-pri-razvode-suprugov

Ипотека для супругов: какие тут могут быть варианты?

Ипотека на мужа и жену

28 февраля 2017

Ипотека – в высшей степени семейное мероприятие. Элементарный здравый смысл подсказывает, что решиться на многолетнюю финансовую «кабалу» проще, когда рядом есть человек, поклявшийся быть вместе с тобой «в горе и в радости».

Статистика риэлторских компаний подтверждает: около 70% ипотечников – люди, состоящие в браке. А из оставшихся 30% примерно половина – пребывающие в долгосрочных отношениях. Т.е.

тоже вроде как в браке, только без штампа в паспорте, «гражданском».

Какие варианты дают закон и рыночные реалии для потенциальных ипотечных заемщиков – с этим вопросом разбирался «Соб.ру».

Самый частый вариант – супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками. По статистике, это происходит в 95% случаев (за 100% здесь принимаются не все ипотечники вообще, а только состоящие в браке). Более того, если вы, будучи в браке, придете в банк или агентство недвижимости и попросите оформить вам ипотеку, вам станут готовить документы именно по этой схеме. Так сказать, «по умолчанию».

«В большинстве случаев супруги автоматически становятся созаемщиками в ипотечной сделке и несут ответственность за погашение кредита в равной степени, – отмечает Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . – При этом оба должны предоставить в банк одинаковый пакет документов».

Помимо «автоматизма», традиций и законов (а равенство, в том числе и имущественное, супругов – краеугольный тезис многих серьезных документов, включая Гражданский кодекс), есть здесь и другие резоны.

Например, размер кредита рассчитывается в зависимости от доходов заемщика.

Если работают оба супруга, их суммарный доход обязательно окажется больше, чем доход одного из них – стало быть, можно претендовать на более выгодные условия кредитования.

Принципиально важный момент – у созаемщиков будет «все пополам». Они одинаково должны будут подтверждать свои доходы, оформлять страховку, вместе выплачивать кредит. И – после счастливого завершения всей эпопеи – станут полноправными сособственниками квартиры.

…В принципе, не запрещена законом и ситуация, когда люди, официально отношения не оформившие (т.е. тот самый «гражданский брак») могут стать созаемщиками. Однако на практике это почти не встречается – вероятно, потому, что пары, дозревшие до идеи о совместном владении в будущем квартирой, все-таки заключают официальный брачный союз.

Поручительство

Эта схема основывается на статьях 361-367 ГК. Если по сути, то поручитель – это такой человек, который является гарантом выполнения заемщиком своих обязательств. Пока заемщик аккуратно платит, кредитор (банк) вообще никак не контактирует с поручителем. А вот если с выплатами начинаются проблемы, соответствующие службы банка сразу начинают «трясти» его.

Простой, казалось бы, вопрос «а может ли жена стать поручителем по ипотечному кредиту мужа?» вызвал разногласия. Часть наших экспертов посчитали, что ничего страшного тут нет – во всяком случае, никаких запретов на сей счет в законах обнаружить не удалось. Другие, напротив, посчитали, что такое невозможно.

« Если мы разбираем ситуацию, когда в ипотеке участвуют официальные супруги, то понятие «поручитель» утрачивается», – категорична Татьяна Гусева.

Истина, вероятно, как всегда посредине: некоторые банки готовы рассмотреть подобную заявку, другие же считают, что здесь налицо что-то непонятное, подозрительное – в общем, лучше сразу отказать, на всякий случай.

…Завершая разговор на эту тему, следует упомянуть ст. 256 ГК – там сказано, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества».

Иными словами, квартира, приобретенная мужем (пусть и в ипотеку, и пусть только на себя лично) становится совместной собственностью.

Чтобы установить другой «режим владения» (то есть сделать квартиру имуществом только одного из супругов, не подлежащим разделу в случае развода) сторонам необходимо заключить брачный договор.

В итоге схема с поручителем оказывается действительно довольно громоздкой, и в реальности заемщиками, состоящими в браке, не используется.

Единоличный кредит

В этом случае один из супругов берет ипотеку самостоятельно, а второй полностью из процесса исключается. Резоны для такого решения могут быть различными:

– желание «не смешивать» собственность – чтобы избежать ее дележа при возможном разводе. При том, что такие мысли могут показаться кому-то слишком циничными (как это – «планировать» на будущее развод?!), они приходят на ум все большему числу граждан. Особенно тем, для кого нынешний брак – не первый по счету;

– жена не работает и не имеет официально подтвержденных доходов. С точки зрения банка, анализирующего платежеспособность семьи, такая женщина становится обузой – денег не приносит, а только тратит. Проще вывести ее из процесса рассмотрения заявки на кредит;

– один из супругов имеет плохую кредитную историю. В такой ситуации, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также разумно «отсечь» такого человека от проверки банком.

Несмотря на то, что в данном случае жена вроде как исключается из процесса, некоторое участие от нее все равно потребуется. Она должна будет дать своему супругу нотариально заверенное согласие на приобретение квартиры.

И еще один момент.

Даже если мы выполнили все изложенные выше формальности и оформили кредит исключительно на мужа, и квартира приобретается также только на его имя – все равно данная недвижимость будет считаться «совместно нажитой собственностью». В силу упоминавшейся выше ст. 256 ГК РФ. А чтобы недвижимость действительно принадлежала одному из супругов единолично, нужно заключать брачный договор.

Равны, но не совсем…

Выше мы рассматривали ситуации, когда ипотеку берет женатый мужчина. Разумеется, возможен и «зеркальный» вариант: в кредитные отношения с банком вступает женщина, у которой есть муж. Есть ли тут какие-то отличия?

На первый взгляд, никаких – равенство полов закреплено не только в ГК, но даже в Конституции (п.2 ст.19). На практике, однако, вылезают некоторые «нюансики».

Так, при оформлении ипотечного кредита может сказаться тот факт, что женщины уходят на пенсию на пять лет раньше мужчин – так что (при прочих равных) банк будет считать, что работать и зарабатывать они будут меньше по времени. С другой стороны, оформление страховки жизни и здоровья для женщин дешевле – прекрасный пол живет дольше, меньше болеет, и вообще склонен следить за собой тщательнее.

И совсем радикальные отличия обнаруживаются, если имеется брачный контракт, который – после развода – одна из сторон пытается оспорить.

На том основании, что документ был «кабальным», что «я не совсем понимала, что подписывала» и т.п.

Согласно, судебной статистике, у женщины (особенно если есть дети, которые при разводе остаются, естественно, с ней) тут значительно больше шансов на успех. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора…

«Переиграть» не получится

И последнее, что нам хотелось бы сказать.

Если складывается ситуация, когда кредит был оформлен каким-то одним способом (скажем, первым, при котором муж и жена стали созаемщиками), а потом им вдруг захотелось это поменять – стать, допустим, заемщиком и поручителем? По словам наших консультантов, это почти невозможно. «Переиграть» оказывается крайне сложно, на это очень мало кто идет, – говорит Александр Москатов. – Это означает новую финансовую проверку, анализ всех документов. На практике банки никогда этого не делают».

Одним словом, тут нужно сначала выплатить банку кредит, снять с квартиры обременение – и только после этого начинать производить с собственностью на недвижимость какие-либо манипуляции.

Собственник

Вернуться к списку прессы

этой новостью в
этой новостью в

Источник: https://new.miel.ru/press/detail/10884/

Как взять ипотеку без участия супруга

Ипотека на мужа и жену

В наше время многие семейные пары делают ответственный шаг в своей совместной жизни – берут ипотечный кредит для приобретения жилья.

Как правило, ипотеку оформляет один супруг, а второй автоматически является созаемщиком (СК РФ, ст. 34 (скачать)). Иными словами, бремя по ипотечным долгам несут оба супруга одинаково.

Многие банки по умолчанию вписывают супруга созаемщиком, если видят, что заемщик состоит в браке.

В каких случаях супруг не участвует в ипотеке

Однако бывают случаи, когда один из супругов хочет взять ипотеку только на себя, не привлекая свою половинку в этот процесс. Ипотека без супруга может иметь следующие мотивы:

  • раздел собственности супругов, стремление обезопасить недвижимость от раздела при возможном разводе;
  • один из супругов работает неофициально, и его доходы не подтверждены;
  • имеется плохая кредитная история у одного из супругов;

Очень часто семье приходится взять ипотеку только на жену, если муж уже имеет несколько кредитов.

Способы оформления заявки без учета супруга

Отвечая на вопрос – можно ли взять ипотеку без ведома супруга, однозначно даем отрицательный ответ. Несмотря на то, что один супруг исключается из созаемщиков, его участие все равно потребуется.

Чтобы взять ипотеку без супруга, нужно обратиться к нотариусу и зарегистрировать свое согласие на приобретение недвижимости вторым супругом. В документе приводятся данные объекта недвижимости и само согласие.

Нотариус удостоверяет личность супруга и фиксирует это согласие. Этот документ по умолчанию имеет срок 3 года, как и большинство нотариально заверенных документов. Такое согласие потребуется для регистрации сделки, то есть, при оформлении квартиры в собственность.

Однако квартира все равно будет совместно нажитой собственностью, на которую не участвовавший супруг вправе претендовать. И долговые обязательства тоже распространяются на обоих супругов.

Как же взять ипотеку без согласия супруга

Кардинальный способ – только развод, и действия заемщика по сделке с недвижимостью вне брака.

Но должен же быть какой-то вариант без развода супругов?

Чтобы недвижимостью распоряжался только один супруг, требуется заключить брачный договор (БД).

Нюансы оформления брачного договора

Что это за документ? Это договор между мужем и женой, в котором они могут установить право собственности на определенные объекты недвижимости или переопределить доли, вообще изменить порядок распоряжения совместной собственностью (Семейный кодекс РФ, ст. 40 (скачать)). Договор заключается в письменном виде и заверяется нотариусом, который действует в рамках правил совершения нотариальных действий на основании законов России (СК РФ, ст. 41 (скачать)).

Брачный договор (скачать пример в pdf)не может противоречить гражданским правовым актам, ограничивать права и дееспособность супругов.

БД нельзя изменить в одностороннем порядке, то есть, по инициативе только одного супруга. Брачный договор считается утратившим силу после развода супругов (СК РФ, ст. 43 (скачать)). При получении кредита одним из супругов брачный договор обязательно предъявляется в финансовое учреждение. Ипотека без созаемщика супруга оформляется через такой договор.

Что содержит брачный договор

Договор мужа и жены для ипотеки без согласия одного из супругов должен содержать следующее:

  • данные о человеке, который берет кредит (ФИО, паспортные данные, место проживания);
  • сведения о том, кто будет владельцем недвижимости;
  • сведения о размере первоначального взноса и его плательщике;
  • информацию о том, кто будет производить ежемесячные платежи;
  • устанавливаются ответственные за нарушения брачного соглашения.

Рассмотрим каждый пункт более подробно.

Первые пункты договора ясно и четко определяют, кто из супругов является заемщиком, кто будет будущим собственником жилья.

О платежах по ипотеке

Важным пунктом в брачном договоре, когда он составляется, чтобы взять ипотеку без участия супруга, является первоначальный платеж. Ведь если не сказано иное, все деньги в семье считаются совместными. Поэтому важно указать источник первоначального взноса.

Очень важен и пункт про ежемесячные платежи.Обязательно должно быть указано, что такие платежи являются частью дохода будущего собственника, а не совместным семейным доходом.

О нормах гражданского договора

БД является обычным гражданским договором, в данном случае решающим вопрос – можно ли взять ипотеку без согласия супруга. Поэтому в ситуации, когда не исполняются пункты соглашения одной из сторон, действуют нормы ГК РФ. То есть, вторая сторона вправе предъявлять требования по устранению нарушений и даже возмещению убытков, как и в рамках любого гражданского договора.

Прекращение брачного договора наступает в связи с разводом супругов, если в соглашении не прописаны иные условия

В каждом конкретном случае соглашение может содержать данные о банке, который выдал ипотеку, условия по этой ипотеке или дополнительные сведения о самом объекте недвижимости.

Где составить брачный договор

Хотя данное соглашение и регистрирует нотариус, но его составление можно доверить компетентному юристу. После предоставления документов специалист быстро и точно сформулирует основные моменты и условия брачного договора, касающиеся ипотеки без согласия одного из супругов. Из документов понадобятся:

  • паспорта мужа и жены;
  • документ о заключении брака;
  • документы на право собственности и ипотечный договор.

Только после грамотного составления соглашения, если нет противоречий с существующим законодательством, нотариус зарегистрирует брачный договор. Он вступит в законную силу, и появится шанс взять ипотеку без участия супруга.

Последствия заключения брачного договора

Очень важным нюансом заключения договора между мужем и женой является отсутствие созаемщика. Как уже было указано – банки по умолчанию делают созаемщиком супруга. А если супруг не участвует в ипотеке, и это обговорено в брачном контракте, то заемщику следует позаботиться о другом созаемщике. Как правило, без созаемщика заявки обычно отклоняются.

Как же увеличить шансы на одобрение ипотеки без участия супруга

Это произойдет, если:

  • доход заемщика больше среднего (хотя бы в два раза);
  • стаж непрерывной работы более 3-х лет;
  • заемщик внесет большой первоначальный взнос.

При наличии двух-трех таких пунктов имеется вероятность оформить ипотеку без супруга.

Следует отметить, что в любое время БД может быть:

  • расторгнут по соглашению обеих сторон;
  • перезаключен на других условиях.

То есть, на протяжении действия ипотечного кредита не участвующий в займе супруг может, например:

  • получить заранее обговоренную долю в жилье;
  • вносить ежемесячные платежи на каких-либо условиях.

В каком банке ипотеку без созаемщика супруга могут одобрить

По сути в любом банке можно оформлять. По статистике, Сбербанк (скачать условия жилищного кредитования) и ВТБ часто одобряют ипотеку в таких ситуациях. В любом случае, при первом обращении в банк следует сразу задать сотрудникам вопрос об оформлении без согласия супруга. Специалисты банка могут посоветовать самый действенный способ.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kak-vzjat-ipoteku-bez-uchastija-supruga.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/onipoteka/kak-vziat-ipoteku-bez-uchastiia-supruga-5e917dba5b52a25f8a85c5e2

Закулисные тайны ипотеки для супругов

Ипотека на мужа и жену

Брать квартиру с ипотекой супругам на двоих удобнее. Их суммарный доход дает возможность взять большую сумму кредита.

При этом они поровну делят финансовую ответственность, если иное не прописано в брачном контракте. Следовательно, если оформить договор с банком на ипотеку желает муж, то потребуется согласие жены, и наоборот.

У кредитора есть веские причины требовать одобрения сделки от «второй половины».

Ипотека для супругов: какие тут могут быть варианты

Созаемщики. Наиболее распространенный вариант покупки супругами жилплощади по ипотеке. Они несут одинаковые обязательства за погашение кредита. Банки, при подготовке документов, учитывают именно этот вариант. В этом случае все обязанности делятся поровну. После полного погашения они становятся совладельцами полученной квартиры.

Поручительство. Ситуация, когда заемщик только один, например, муж, а его супруга выступает поручителем. Специалисты расходятся во мнении, может ли жена быть поручителем по отношению к мужу-заемщику. Многие банки  отказывают в заключении такого договора на ипотеку.

Единоличный кредит. Ипотеку берет один супруг, другая сторона из финансовых отношений исключается. Причинами могут быть: желание мужа и жены избежать дележа задолженности по ипотеке в случае развода, один из них не работает, у кого-то сомнительная кредитная история. Выплачивать кредит будет кто-то один, но жилье будет считаться нажитым совместными усилиями и принадлежать обоим.

Что такое согласие на ипотеку

Если кто-то из супругов хочет взять ипотечный кредит, ему необходимо представить нотариально заверенное согласие своего спутника жизни. Делается это по причине того, что в случае развода не только недвижимость, но и долги по кредитам будут поделены пополам между мужем и женой.

Следовательно, если кто-то из супругов не давал согласия, банк не имеет права в принудительном порядке обязать его выплачивать половину займа. Суд может признать такую сделку недействительной. Нотариальное согласие является гарантией для банка, что после развода обе стороны погасят свою часть ипотеки. Кроме того, этот документ страхует от противозаконных действий со стороны заемщика.

Требуется ли согласие супруга на ипотеку?

Покупка супругами жилья по кредиту предполагает взаимное согласие почти во всех случаях. Тому есть два основания:

  • Семейный кодекс РФ, ст. 35, п. 3. «Для заключения одним из супругов сделки…, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».
  • №-102 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998., ст. 7, п. 1. «На имущество, находящееся в общей совместной собственности…, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников…».

Единственным исключением является заключенный брачный контракт, если в нем предусмотрено, что каждый из супругов может брать жилье в кредит единолично. В остальных случаях вопрос «требуется ли согласие супруга на покупку квартиры в кредит» отпадает, поскольку оно необходимо.

Есть случаи судебных разбирательств, когда договор ипотеки признавался недействительным и аннулировался. Или жилье в такой ситуации отбирается, или банк требует полного погашения задолженности.

Страховым случаем недействительность такой сделки не является, поэтому всю ответственность несет заемщик.

Можно ли взять ипотеку без согласия супруга

Если оформляется брачный контракт, в нем можно указать, что и у мужа, и у жены есть право покупать и продавать жилье единолично. Размер долевого участия в покупаемой жилплощади бывает разным. Собственность может быть:

  • Совместная. Жилье делится пополам.
  • Раздельная. Владелец кто-то один из супружеской пары. Он и выплачивает кредит.
  • Долевая. Муж и жена обговаривают размеры долей и выплачивают ипотеку каждый пропорционально своей части.

Если ипотечный кредит берет один из супругов, не желая обременять другого обязательствами или при его несогласии с таким решением, банки настаивают под угрозой отказа в предоставлении ипотечного кредита оформить брачный контракт.

Например, Сбербанк настаивает на этом даже в случае согласия супругов. Это страхует кредитора от проблем, если при разводе окажется, что один из совладельцев недвижимости не может делать выплаты по причине низкого дохода. Банки даже предоставляют свои образцы таких договоров.

Лучше эту процедуру проводить с помощью юриста, занимающегося семейными правоотношениями.

Как взять ипотеку, если супруг работает неофициально

Ипотека подразумевает приличную сумму, поэтому банки оценивают общий семейный доход потенциальных заемщиков. Если кто-то из супругов работает неофициально, банк может отказать в выдаче средств. У семейной четы должен быть хороший официальный заработок, чтобы каждый мог погасить свою долю кредита. «Серая» зарплата не рассматривается как доход. Способы получения кредита в таком случае:

  • Предоставить в залог имущество как гарантию погашения займа: землю, квартиру, автомобиль, драгоценности и т.п.
  • Пригласить одного или нескольких поручителей на случай тех или иных рисков. Они должны иметь хорошую кредитную историю, имущество и высокий официальный доход.

Кто платит ипотеку после развода

До разрыва отношений порядок выплаты ипотеки нужно согласовать с банком, поскольку развод меняет условия кредитного договора. Исключение, если составлялся брачный договор, в котором обязательно прописывается:

  • кто является заемщиком;
  • кто станет собственником и на какую долю претендует;
  • кто будет оплачивать ипотеку, а также страховку, проценты, коммунальные услуги;
  • каким образом будет поделена квартира и кредитный долг после возможного развода;
  • какие условия могут повлиять на пересмотр обязательств обоих супругов по части ипотеки.

Если брачного договора нет, супругам будет полезно, чтобы избежать судебных разбирательств, заключить друг с другом соглашение о разделе имущества в ипотеке.

Документ можно заверить подписью нотариуса (это необязательно, но желательно). В нем необходимо предусмотреть порядок погашения кредита – кто и сколько выплачивает.

Затем надо подать заявление в банк, чтобы тот изменил условия кредитного договора

Когда за дело берется суд, чаще всего ипотека, как и квартира, делится пополам. Бывшая супружеская пара совместно погашает кредит. Хотя в некоторых случаях суд может распределить финансовую ответственность неравномерно — если будет доказано, что одна из разведенных сторон внесла больше денег по ипотеке.

Источник: https://ipoteker.ru/zakulisnye-tajny-ipoteki-dlja-suprugov/

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Ипотека на мужа и жену

Покупка супругами квартиры в ипотеку  иоформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом,  а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.Разберемся подробнее.

статья обновлена 16.09.2020 г

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:

1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

В договоре купли-продажи может  фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них  уточните! в разных банках — разные программы) и купить квартиру:

  • в общую совместную собственность
  • общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
  • единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)

2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.

3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов,  два документа — нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.

ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет залог долей не всеми участниками долевой собственности)

Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если нотариальный брачный договор не составлялся,  квартира признается  совместно нажитым имуществом.

Нотариальное согласие на залог  от вас потребует  ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог  нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.ВНИМАНИЕ!!!

Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.

Если супруги оформляют(регистрируют)  общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.

Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

Кстати,  многие кредитные учреждения в пакет документов по квартире требуют  приложить предварительный договор купли-продажи. Без этого документа 90% сделок разваливается на этапе подготовки и проверки документов.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного  предварительного  договора с учетом ипотечной сделки.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.

Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

Согласие супруги на залог квартиры

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Налоговый вычет супругам

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов

Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.

Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.

При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.

Подробнее об этом читайте в статье:

https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/

Всегда рада разъяснить. Автор

https://youtu.be/4MWobeO6rUE

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/08/23/pokupka-suprugami-kvartiryi-v-ipoteku/

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Ипотека на мужа и жену

Для Вас важно, чтобы в договоре купли-продажи была указана полная стоимость квартиры, и эта стоимость соответствовала (приблизительно) актуальной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Супруги вне зависимости от того, в какую собственность – долевую или общую совместную – покупают имущество, могут вдвоем рассчитывать на налоговый вычет, предельный размер которого составляет 13% с 2 млн рублей на каждого.

Допустим, супруги приобрели квартиру за 5 млн рублей, при этом сумма, с которой будет возвращаться вычет, составит 2 млн рублей на каждого супруга. Таким образом, каждый из супругов может рассчитывать на возврат налога в размере 260 тысяч рублей при условии, что данная сумма до этого была уплачена в бюджет в виде НДФЛ.

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Сегодня приобретающая квартиру семейная пара находится в гораздо лучшем положении с точки зрения налогового законодательства, чем до 2014 года. Согласно последним поправкам, сразу оба супруга получили право на налоговый вычет (НВ) при покупке недвижимости. А если дом или квартира покупалась в ипотеку, то оба смогут будет вернуть и часть уплаченных процентов по кредиту.

Поскольку Семейный кодекс признает любое приобретенное в законном браке имущество совместным, не имеет значения, какой из супругов (или они оба) будет указан в качестве собственника. И неважно, от чьего имени производилась оплата приобретаемого жилья.

Даже если все бумаги оформлены на мужа, жена не теряет права на НВ. С вычетом по ипотеке дело обстоит так же: обычно в кредитном договоре один из супругов выступает заемщиком, а второй указан как созаемщик.

В итоге пара может получить возврат по уплаченным процентам «за двоих».

Что касается размеров вычета, то при стоимости недвижимости более 4 млн рублей муж и жена вправе вернуть НДФЛ в сумме 13% от 2 млн рублей на каждого, то есть всего 520 тысяч рублей.

Если же на покупку было потрачено менее 4 млн рублей, то размер НВ для каждого супруга будет рассчитываться как 13% от половины цены недвижимости.

Муж и жена могут подать заявление о перераспределении вычета в пользу одного из них, если второй уже использовал свое право или не имеет доходов. Однако получение денег за партнера (то есть 13% от 4 млн рублей одним лицом) невозможно.

Важным нововведением налоговиков стало разрешение на многократное обращение за НВ до исчерпания лимита в 2 млн рублей. Размер максимального вычета по ипотеке ограничен 3 млн рублей на каждого супруга.

Если сумма уплаченных парой процентов по кредиту меньше 3 млн (например, ипотека 4 млн рублей на срок 10 лет по ставке 11% предполагает переплату в 2,6 млн рублей), то логично обратиться за вычетом только одному супругу.

Тогда второй сможет «приберечь» это право для будущих кредитных договоров.

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Можно ли второй раз получить налоговый вычет за покупку квартиры и ипотеку?

Отвечает юрист, адвокат Намик Азимов:

Согласно ст. 220 Налогового Кодекса РФ, каждый из супругов имеет право получить причитающийся им имущественный налоговый вычет сразу, как только они вступили в права собственности. Если супруги не заключали брачный договор и не оговорили режим владения имуществом, их права на вычет равны. Пропорции выплат указываются в заявлении о согласовании долей.

Супруг, желающий получить вычет, должен обратиться в инспекцию ФНС со следующим пакетом документов:

  • заявление на получение имущественного налогового вычета, в котором указаны личные данные, а также реквизиты банковской карты или счета, на которые будут поступать начисления;
  • заявление, согласовывающее доли обоих супругов в вычете (для случаев, когда собственность оформлена как совместная);
  • оригинал налоговой декларации на доходы физических лиц;
  • документы, удостоверяющие личность и подтверждающие заключение брака;
  • копия идентификационного кода и декларации о налогах за последний год;
  • свидетельства и другие бумаги, удостоверяющие владение собственностью, например договор купли-продажи;
  • платежные документы, подтверждающие оплату жилья (чеки, расписки, банковские платежные поручения).

Если речь идет о вычете по процентам с ипотеки, список документов будет следующим:

  • заявление на получение налогового вычета за проценты по кредиту, которые были выплачены;
  • заверенная копия договора с банком о получении кредита;
  • документы, удостоверяющие право владения собственностью, а также бумаги, подтверждающие факт ее приобретения (договор купли-продажи);
  • при наличии дополнительных расходов, которые учитываются в вычете, нужно предоставить подтверждающие их документы. Это могут быть расходы на составление проектной документации, проведение ремонтных работ и др. Предоставляются кассовые чеки, акты закупки материалов, банковские выписки и т. д.;
  • декларация о налогах на доходы физических лиц;
  • справка с мест работы о начисленных и удержанных налогах.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Получит ли жена налоговый вычет, если муж купил квартиру до брака?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_oformit_ipoteku_chtoby_nalogovyy_vychet_poluchila_i_ya_i_muzh/6648

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.