Ипотека и разрешение опеки

Содержание

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Ипотека и разрешение опеки

Можно, если при покупке квартиры с помощью ипотеки Ваш банк допускает оформление недвижимости и на детей в том числе. В числе таких банков – Сбербанк, «АкБарс» и другие.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно.

Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит.

Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может.

А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин.

Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.

Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то выделить доли детям – это не Ваше право, а обязанность в силу закона. Сделать это можно будет только после того, как ипотека будет полностью погашена.

До этого момента на любые действия с квартирой, в том числе на дарение долей детям, требуется согласие банка, в котором у Вас оформлен кредит, и в данном случае банк вряд ли даст Вам такое согласие.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:

В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.

Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.

В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сходненское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Гришина:

Из вопроса не совсем понятно, что в данном случае подразумевается под ипотечной квартирой, поэтому рассмотрим два варианта.

1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка.

В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

2. Родители уже купили квартиру в ипотеку и теперь желают наделить своих детей долей в праве собственности на эту квартиру. В этом случае обязательно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя. Совершать любые сделки без согласия банка родители смогут только после выплаты кредита и прекращения залога.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_oformit_doli_na_detey_v_ipotechnoy_kvartire/7229

Предварительное разрешение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего / Госуслуги Москвы

Ипотека и разрешение опеки

Вы можете отправить сообщение в органы исполнительной власти города Москвы в рамках досудебного обжалования.

Решение УСЗН района города Москвы может быть обжаловано в установленном судебном порядке.

         Заявитель имеет право подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на решение и (или) действие (бездействие) УСЗН района города Москвы, его должностных лиц, государственных гражданских служащих при предоставлении государственной услуги.

         Подача и рассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1 Федерального закона от 27 июля 2010 г.

№ 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», Положением об особенностях подачи  и рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. № 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве».

         Заявители могут обратиться с жалобами в случаях:

1. Нарушения срока регистрации запроса (заявления) и иных документов, необходимых для предоставления государственных услуг, а также порядка оформления и выдачи расписки в получении запроса и иных документов (информации) от заявителя.

2. Требования от заявителя:

2.1. Документов, предоставление которых заявителем для предоставления государственной услуги не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами города Москвы, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного информационного взаимодействия.

2.2. Обращения за предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвы перечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных услуг.

2.3. Внесения платы за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

2.3. Нарушения срока предоставления государственной услуги

3. Отказа заявителю:

3.1. В приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами города Москвы для предоставления государственной услуги, по основаниям.

3.2. В предоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.3. В исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срока таких исправлений.

4. Иных нарушений порядка предоставления государственной услуги, установленного нормативными правовыми актами российской Федерации и города Москвы.

         Жалобы на решения, принятые начальником УСЗН района города Москвы рассматриваются Департаментом труда и социальной защиты населения города Москвы.

         Жалобы могут быть поданы в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:

         1. При личном приеме заявителя (представителя заявителя).

         2. Почтовым отправлением.

         3. С использованием официального сайта Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Жалоба должна содержать:

1. Наименование уполномоченного на рассмотрение жалобы органа (организации) либо должность и (или) фамилию, имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которому направляется жалоба.

2. Наименование органа исполнительной власти города Москвы либо должность и (или) фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного гражданского служащего, работника, решения и действия (бездействие) которых обжалуются.

3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя – физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя – юридического лица, а также  номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю.

4. Дату подачи и регистрационный номер запроса (заявления) на предоставление государственной услуги (за исключением случаев отказа в приеме запроса и его регистрации).

5. Сведения о решениях и действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.

6. Доводы, на основании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и действиями (бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

7. Требования заявителя.

8. Перечень прилагаемых к жалобе документов (при наличии).

9. Дату составления жалобы.

Жалоба должна быть подписана заявителем (его представителем).

В случае подачи жалобы при личном приеме заявитель (представитель заявителя) должен представить документ, удостоверяющий личность.

Полномочия представителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством.

Полномочия лица, действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иных нормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаются документами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительными документами организации.

Статус и полномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами, предусмотренными федеральными законами.

Поступившая жалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления.

Жалоба рассматривается в течение 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срок рассмотрения жалобы составляет пять рабочих дней со дня ее регистрации в случаях обжалования заявителем:

Отказа в приеме документов.

Отказа в исправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

Нарушения срока исправлений опечаток и ошибок.

По результатам рассмотрения жалобы принимается решение об удовлетворении (полностью или в части) либо в отказе в удовлетворении.

Решение должно содержать:

1. Наименование органа, рассмотревшего жалобу; должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.

2. Реквизиты решения (номер, дата, место принятия).

3. Фамилия, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя – физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя – юридического лица.

4. Фамилия, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителя заявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.

5. Способ подачи и дата регистрации жалобы, ее регистрационный номер.

6. Предмет жалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).

7. Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, их подтверждающие.

8. Правовые основания для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применению нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.

9. Принятое по жалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ее удовлетворении).

10. Меры по устранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворения жалобы).

11. Порядок обжалования решения.

12. Подпись уполномоченного должностного лица.

Решение оформляет в письменном виде с использованием официальных бланков.

К числу указываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений, в том числе относятся:

1. Отмена ранее принятых решений (полностью или в части).

2. Обеспечение приема и регистрации запроса, оформления и выдачи заявителю расписки (при уклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).

3. Обеспечение оформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги (при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственной услуги).

4. Исправление опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

5. Возврат заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Органы, уполномоченные на рассмотрение жалобы, отказывают в ее удовлетворении в случаях:

1. Признания обжалуемых решений и действий (бездействия) законными, не нарушающими прав и свобод заявителя.

2. Подачи жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством российской Федерации и города Москвы.

3. Отсутствия у заявителя права на получение государственной услуги.

4. Наличия:

4.1. Вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе заявителя с тождественными предметом и основаниями.

4.2. Решения по жалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалования ранее принятых решений в вышестоящий орган).

Жалоба подлежит оставлению без ответа по существу в случаях:

1. Подачи жалобы в орган или организацию, не уполномоченные на ее  рассмотрение.

2. Наличия в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностных лиц, а также членов их семей.

3. В случае если текст жалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты не поддаются прочтению.

4. Если в жалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовый адрес  и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.

5. При поступлении в орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, до вынесения решения ходатайства заявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы.

Решения об удовлетворении жалобы и об отказе в ее удовлетворении направляются заявителю (представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем их принятия,  по почтовому адресу, указанному в жалобе.

По желанию заявителя решение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного должностного лица).

В таком же порядке заявителю (представителю заявителя) направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электронной почты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.

В случае оставления жалобы без ответа по существу заявителю (представителю заявителя) направляется письменное мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). При оставлении жалобы без ответа по существу заявителю (представителю заявителя) должно быть разъяснено, в какой орган может быть подана жалоба. 

Подача жалобы в досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителя заявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.

Информирование заявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений и действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги, осуществляется путем:

1. Размещения соответствующей информации на Портале и стендах в местах предоставления государственной услуги.

2. Консультирования заявителей в том числе по телефону, электронной почте, при личном приеме.

В случае установления в ходе рассмотрения жалобы признаков состава административных правонарушений или уголовных преступлений соответствующие материалы должны быть незамедлительно направлены в органы, уполномоченные законодательством возбуждать производство по делам об административных правонарушениях и (или) по уголовным делам.

Источник: https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000269585/

Определение Конституционного Суда РФ от 17 февраля 2015 г. № 246-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны на нарушение конституционных прав ее несовершеннолетнего сына абзацем вторым пункта 1 статьи 28, пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека и разрешение опеки

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение Конституционного Суда РФ от 17 февраля 2015 г.

№ 246-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны на нарушение конституционных прав ее несовершеннолетнего сына абзацем вторым пункта 1 статьи 28, пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Обзор документа

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

рассмотрев по требованию гражданки А.В. Матюхиной вопрос о возможности принятия ее жалобы к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации, установил:

1. Решением суда общей юрисдикции обращено взыскание на заложенное имущество – жилое помещение, принадлежащее гражданке А.В. Матюхиной, ее супругу и их несовершеннолетнему ребенку. В апелляционном определении, которым данное решение было изменено в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указано, что обязательства А.В.

 Матюхиной и ее супруга – созаемщиков по кредитному договору были обеспечены ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона, а согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения.

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации А.В.

 Матюхина, действующая в интересах своего несовершеннолетнего сына, оспаривает конституционность примененных в деле с его участием положений Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 данного Кодекса (абзац второй пункта 1 статьи 28), опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного; порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (пункт 2 статьи 37), а также пункта 5 статьи 74 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

По мнению заявительницы, оспариваемые законоположения противоречат статьям 7 (часть 2), 38 (часть 1) и 40 (часть 2) Конституции Российской Федерации, поскольку не требуют получения разрешения органа опеки и попечительства при возникновении ипотеки при приобретении квартиры в собственность несовершеннолетнего на средства, полученные по кредитному договору.

2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

С учетом этого пункт 1 статьи 28 ГК Российской Федерации устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 26 того же Кодекса несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 этой статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

В то же время в целях защиты интересов несовершеннолетних законодательство закрепляет ряд специальных правил, касающихся управления законными представителями принадлежащим детям имуществом.

Абзац второй пункта 1 статьи 28 ГК Российской Федерации, а также иные положения законодательства, в том числе пункт 2 статьи 37 того же Кодекса, во взаимосвязи с которыми им закрепляется специальный порядок совершения родителями как законными представителями своих несовершеннолетних детей сделок с принадлежащим детям имуществом, направлен на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 марта 2003 года № 119-О).

Пункт 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющий, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных, направлен, в свою очередь, на защиту прав граждан, перечисленных в данной норме (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года № 1673-О).

При этом, как следует из части 4 статьи 19 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение кредитного договора и договора займа в целях обеспечения жилым помещением подопечного требуется в случае заключения таких договоров опекуном от имени подопечного, выступающего заемщиком, или дачи согласия на их заключение попечителем. Кроме того, в силу части 1 статьи 21 того же Федерального закона опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Таким образом, рассматриваемые в системной взаимосвязи с иными нормами, направленными на обеспечение интересов несовершеннолетних при распоряжении принадлежащим им имуществом законными представителями, оспариваемые законоположения не могут расцениваться как нарушающие перечисленные в жалобе конституционные права несовершеннолетнего ребенка заявительницы, приобретение которым, как вытекает из представленных судебных постановлений, доли в праве собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием кредитных средств, подразумевало возникновение залога жилого помещения, обеспечивающего обязательства родителей ребенка по возврату кредита, в силу закона.

Исходя из изложенного и руководствуясь частью второй статьи 40, пунктом 2 статьи 43, частью первой статьи 79, статьями 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

ПредседательКонституционного СудаРоссийской Федерации В.Д. Зорькин

Обзор документа

Оспаривались нормы, в т. ч. касающиеся ипотеки жилья, собственники которого – несовершеннолетние.

По мнению заявителя, положения неконституционны.

Так, нормы не требуют получать разрешение органа опеки и попечительства на ипотеку при приобретении квартиры в собственность несовершеннолетнего на средства, полученные по кредиту.

Отклоняя такие доводы, КС РФ разъяснил следующее.

Закон об ипотеке предусматривает правила для ипотеки жилья, находящегося в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство.

На такую ипотеку распространяется порядок, установленный для сделок с имуществом подопечных.

При этом, как следует из Закона об опеке и попечительстве, получение предварительного разрешения органа опеки на заключение кредитного договора и сделки займа для обеспечения жильем подопечного требуется в определенных случаях.

Это ситуация, когда такие договоры заключаются опекуном от имени подопечного, выступающего заемщиком, или попечитель дает согласие на их заключение.

Кроме того, без предварительного разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не может давать согласие на совершение некоторых сделок.

Имеются в виду сделки по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению такого имущества (в т. ч. по обмену или дарению).

Кроме того, это сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение стоимости подобного имущества.

Данные нормы направлены на обеспечение интересов несовершеннолетних при распоряжении их имуществом.

Эти положения не затрагивают описанную заявителем ситуацию, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей (созаемщиков по кредиту) и ребенка.

Получать согласие органа опеки в таком случае не требуется, т. к. залог жилья, обеспечивающий обязательства родителей ребенка по возврату кредита, возникает в силу закона.

Таким образом, упомянутое согласие требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилья, а не приобретаемого на средства по кредиту.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70780266/

Дети и ипотека

Ипотека и разрешение опеки

Ребенок и ипотека – не всегда совместимы. Иногда обмен с доплатой (когда в виде доплаты выступает ипотечный кредит) становится невозможен, если (со)собственниками квартиры являются дети. Впрочем, дети детям – рознь. Например, небольшой диалог из телефонного разговора риэлтора с клиентом: – У Вас дети есть? – Есть: сын и дочь. – А сколько им лет?

– Сыну – 56, а дочери – 48…

А дети есть?

При решении квартирного вопроса Вас будут спрашивать, есть ли у Вас дети. Когда Вам задают этот вопрос, имеют в виду несовершеннолетних детей, до 18 лет, более взрослые дети – не интересуют.

Обмен с доплатой

С помощью ипотеки можно просто купить квартиру, а можно и совершить обмен с доплатой. Допустим, у заемщика есть квартира и любимая работа, приносящая неплохой доход. Есть желание улучшить жилищные условия.

Нет ничего проще: ищем покупателя на свою квартиру, в банке берем кредит, покупаем другую квартиру. Эту, новую квартиру и закладываем банку. Расплатились с банком – залог снимается. При этом в квартире можно жить, в нее можно прописаться.

Просто? Но только в том случае, если у Вас нет детей. Если есть дети – все усложняется.

Возможны варианты.

Потребительский кредит как доплата

Доплату на обмен можно взять с помощью «потребительского кредита», ничего не отдавая в залог банку. Нет залога – нет проблем.
Только по «потребительским кредитам» банки выдают сравнительно немного денег. Если же речь идет о достаточно большой сумме кредита, то банки просят предоставить имущество в залог.

Опять же, нет проблем, если имеется иное имущество, кроме того, которое Вы продаете, и не то, которое собираетесь приобрести. Получаете кредит под залог другого имущества, продаете свою квартиру и, использовав кредит в качестве доплаты, покупаете новую квартиру. Новая квартира, при этом, предметом залога не становится.

Ребенок и ипотека. Если ребенок не собственник

Итак, ситуация:
В Вашей квартире, на правах члена семьи собственника, проживает ребенок. Вы собираетесь свою квартиру продать, получить кредит, и, с помощью кредита, купить другую. При этом, кредит выдадут при условии, что предметом залога будет приобретаемая квартира.

Возможен такой обмен?
Возможен!

Ребенок – не собственник. «Имущество родителей не является имуществом детей». Поэтому, Вы продаете свою квартиру, покупаете новую квартиру, не наделяя ребенка собственностью, и новая квартира становится предметом залога. При этом, ребенок спокойно прописывается в эту новую квартиру.

Согласие органов опеки и попечительства для совершения такой сделки – не требуется. Но! Некоторые банки могут такое согласие попросить…

(В этом случае, проще выбрать другой банк).

Ребенок – собственник. Или когда возникают сложности

Когда возникают сложности при обмене? Рассмотрим ситуацию: ребенок – собственник в квартире.

Вы собираетесь имеющуюся квартиру продать, и взамен ее приобрести новую: большую и лучшую, а доплату на обмен – взять в виде кредита.

Ребенок из квартиры площадью 30 метров переезжает в квартиру площадью 90 метров: ухудшения налицо

Жилищные условия улучшаются… Ухудшения налицо! Нет, я ничего не перепутал. Итак, условия задачи: В 1-комнатной квартире общей площадью 30 кв.м. проживает ребенок.

С помощью ипотечного кредита совершается сделка, в результате которой приобретается квартира большей площади, например 3-комнатная, общей площадью 90 кв.м.

Вопрос: Где здесь ущемления прав несовершеннолетних?

1-комнатная квартира без обременений. А трехкомнатная – с обременением: залог – это обременение.

Если несовершеннолетний ребенок переезжает из той квартиры, которая не обременена ничем, в квартиру с обременением, то это – ухудшение, а значит, органы опеки и попечительства разрешение на сделку не дадут. (А без разрешения органов опеки и попечительства сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего – не зарегистрируют).

Из заложенной квартиры на основании «Закона об ипотеке…», в случае обращения на нее взыскания, собственника и членов его семьи можно через суд выселить. И где, в результате, может оказаться ребенок?

Поэтому получить согласие органов опеки и попечительства на такой обмен – вряд ли удастся.

Но самое интересное, что и банк не станет давать кредит под залог квартиры, в которой сособственником будет несовершеннолетний ребенок. Почему? А представьте ситуацию: Родители не могут расплатиться по кредиту (и причина, по которой они не выплачивают денег банку, допустим, страховым случаем не является).
Как быть банку?

Обращаться в суд, чтобы по решению суда продать квартиру, и из вырученных от продажи средств компенсировать свои убытки? Но ведь доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, а у ребенка – нет никаких обязательств перед банком.

И получается как в той басне: «Видит око, да зуб не ймет…»

Как быть?

    Вариантов несколько:

  1. Если есть деньги на первый взнос – просто купить квартиру, не затрагивая ту, где собственником является ребенок.
  2. Если в прежней квартире ребенок не собственник, то такой обмен возможен, при условии, что в новой квартире ребенок также не будет (со)собственником. (О чем писал выше).

  3. Если ребенок сособственник в прежней квартире, то можно обменять квартиру на меньшую. В этой, меньшей квартире наделить ребенка собственностью, а разницу в цене между прежней квартирой и меньшей (квартирой или комнатой) использовать в качестве первого взноса. (Но только таким образом, чтобы доля собственности ребенка, в этом случае, не уменьшилась.

    Например, принадлежала Вам с ребенком (в равных долях) двухкомнатная квартира, общей площадью 45 кв.м., и жилой – 28 кв.м. На ребенка приходилось 45/2=22,5 кв.м. общей площади и 28/2=14 кв.м. жилой площади. Покупаете на ребенка 1-комнатную квартиру, площадью 30 кв.м. и жилой площадью 18 кв.м. Доля ребенка – меньше не становится.

    А разницу в стоимости 2-комнатной и 1-комнатной квартиры используете на первый взнос для покупки с помощью кредита большей квартиры.)

    В этом случае, получается не особо нужная Вам комната или квартира, где ребенок будет собственником (чтоб зря не пустовала – ее можно сдавать в аренду) и первый взнос.

    Имея первый взнос и кредитные деньги, можно купить пусть не совсем ту квартиру, что хотелось изначально, но большую, чем была прежде.

  4. Можно наделить ребенка собственностью в другой квартире, например, в квартире бабушки или дедушки,… (Если, конечно такая квартира имеется и, если бабушка/дедушка (или другой родственник) согласится подарить долю в своей квартире ребенку.) То есть, получается решение органов опеки и попечительства, которое звучит так: «Разрешить продажу квартиры (такой-то) доля в которой принадлежит ребенку, при условии дарения на имя несовершеннолетнего (Ф.И.О., … года рождения) … доли в квартире по адресу такому-то)…». То есть, бабушка, например, дарит долю ребенку, ребенок собственности – не теряет: была собственность в одной квартире, стала – в квартире бабушки. После этого квартира продается, деньги используются на первый взнос при покупке большей квартиры. Большая и лучшая квартира приобретается в кредит, ребенок в ней собственностью не наделяется, и купленная квартира передается в залог банку.

Источник: https://www.ipotek.ru/ipdeti.php

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Ипотека и разрешение опеки

Право несовершеннолетнего ребенка на наличие доли в квартире закреплено законодательно. При ущемлении интересов ответственные стороны несут ответственность по закону. Поэтому, оформляя сделку, следует точно знать, каким образом производится выделение доли, в каких случаях это необходимо, когда это лучше сделать.

  1. Можно ли выделять доли детям?
  2. Выделение доли до выплаты ипотеки
  3. Выделение доли после выплаты кредита
    1. Что потребуется?
    2. Необходимые документы
  4. Как выделить доли в ипотечной квартире?
  5. Когда требуется обязательство о выделении долей?

Можно ли выделять доли детям?

Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.

Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.

Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.

В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.

Выделение доли до выплаты ипотеки

До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.

Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.

Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита.

Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к.

могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.

Разрешение конфликта возможно несколькими способами:

  • предложить кредитору в залог другую недвижимость;
  • переоформить на несовершеннолетних другую собственность;
  • обратиться к лояльным кредиторам, работающим по стандартам АИЖК.

Выделение доли после выплаты кредита

В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.

Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.

Оба документа содержат в себе следующую информацию:

  1. Информация об участников сделки: И.О.Ф., дата рождения, паспортные данные;
  2. Родовые признаки объекта недвижимости, его регистрационный номер;
  3. Размер выделяемой доли;
  4. Если доля выделяется несовершеннолетнему до 14 лет, указываются его законные представители.

Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.

Выделение доли производится у нотариуса, потребуется заплатить госпошлину в зависимости от размера выделяемой площади.

Необходимые документы

В Росреестр необходимо представить следующие документы:

  1. Паспорта всех участников сделки;
  2. Свидетельства о заключении брака, рождении детей;
  3. Документы на приобретаемое жилье: Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
  4. Соглашение на выделение доли или договор дарения;
  5. Квитанция об оплате Госпошлины.

Необходимо написать заявление на регистрацию права на собственность от имени всех участников сделки.

Все документы подаются в оригинале с прикладыванием копий.

Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье

Соглашение оформляется в ПФ РФ до перечисления средств материнского капитала в уплату за жилье. Оно содержит в себе обязательство родителей на выделение доли несовершеннолетним детям.

Обязанность выделения доли детям лежит на родителях, с которыми имеется доказанная родственная связь, т. е. когда ребенок является общим в браке.

При подписании соглашения родители несовершеннолетнего выступают его законными представителями, если ребенку нет 14 лет.

Соглашение содержит следующую информацию:

  • Ф.И.О. родителей, детей с паспортными данными, датами рождения;
  • Характеристика приобретенной недвижимости с родовыми признаками;
  • Вид права собственности, размер долей;
  • Документы-основания сделки;
  • Сведения о МК;
  • Условие с перераспределением долей в случае рождения детей в будущем.

Как выделить доли в ипотечной квартире?

Выделение долей в ипотечной квартире производится в соответствии с требованиями законодательства.

Пошаговая инструкция

  1. После погашения ипотечного кредита необходимо снять обременение с залога. Для этого следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими отсутствие задолженности по ипотеке. После рассмотрения документов, заявителю будет представлена новая Выписка из ЕГРН с отсутствием обременения на жилье.

  2. После этого владелец квартиры получает возможность выделить долю.
  3. Составление у нотариуса письменного соглашения на передачу ребенку части имущества или договора дарения. Документы оформляются для обоих родителей, для Пенсионного фонда, для Росреестра.

    Потребуется представить документы, подтверждающие личности участников сделки, свидетельства о браке, о рождении детей, Выписку из ЕГРН на недвижимость, Соглашение на наделение несовершеннолетних правами на жилье.

  4. Сдача документов в Росреестр на регистрацию. Заявление на регистрацию подается от имени каждого собственника.

    Требуется предоставить полный пакет документов, как нотариусу, и оформленное соглашение или договор дарения.

Госпошлина за услугу составит 2 тыс. рублей.

Документы подаются в МФЦ. Срок регистрации сделки 10 дней, далее собственники получают новую выписку, содержащую сведения о собственниках на квартиру (дом), где будут присутствовать несовершеннолетние.

Когда требуется обязательство о выделении долей?

Обязательство по выделению долей не требуется, если в приобретенном жилье доли были выделены до распоряжения материнским капиталом.

В остальных случаях, Пенсионный Фонд откажется от выплаты МК, пока не определены права на детей на жилье.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-vydelit-dolju-rebenku-v-ipotechnoj-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.